LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens réunis :
Vu l'article 1849, alinéa 1er et 2, du code civil ;
Attendu que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 9 novembre 2010), que la société civile immobilière Moulin Frères (la SCI) ayant décidé de mettre en vente des locaux lui appartenant a donné un mandat à la société Atis Real, agent immobilier ; que, par l'intermédiaire de M. D..., président d'une autre agence immobilière et neveu de M. A... dont l'épouse était co-gérante de la SCI, M. X... a établi, le 17 janvier 2005, une offre d'achat valable pour une durée de huit jours sous condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que l'offre a été transmise à M. Y..., notaire, que ce dernier l'a adressée à M. Z..., notaire de M. X... en même temps qu'un courrier du 19 janvier 2005 indiquant que la SCI était d'accord pour régulariser le compromis à la condition qu'il n'y ait pas de condition suspensive de prêt ; que le 21 janvier 2005, M. Z... a confirmé un rendez-vous pour la signature du compromis fixé au 31 janvier suivant ; que la SCI ne s'étant pas présentée à l'étude de M. Y... un procès verbal de carence a été établi ; que M. X... a assigné la SCI afin d'obtenir la vente forcée de l'immeuble et que celle-ci a appelé en cause M. Y... au titre de sa responsabilité contractuelle et M. D... au titre de sa responsabilité contractuelle et délictuelle ;
Attendu que, pour déclarer parfaite la vente par la SCI à M. X..., condamner celle-ci a réitérer la vente sous la forme authentique et la débouter de ses demandes à l'encontre de M. Y..., l'arrêt constate que l'offre du 17 janvier 2005 a été transmise à la SCI qui reconnaît que M. A... a indiqué à M. Y... que cette offre ne pourrait être présentée aux associés qu'après suppression de la condition suspensive de prêt et retient que la SCI reconnaît avoir reçu l'offre et avoir donné sa position à M. Y... et qu'en s'adressant au notaire pour lui communiquer sa position, la SCI lui a donné mandat de mener l'affaire à son terme ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M. A... n'était pas gérant de la SCI, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne M. Y... et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et de M. X... et condamne M. X... à payer à la SCI Moulin frères la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Moulin frères
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré parfaite la vente par la S. C. I. MOULIN FRERES à M. Frédéric X... des locaux sis ...à Decines-Charpieu (Rhône) pour un prix net vendeur de 427 000 euros et condamné la S. C. I. MOULIN FRERES à réitérer cette vente sous la forme authentique dans le délai d'un mois à compter de la signification de son arrêt, sous peine d'astreinte de 150 euros par jour de retard,
AUX MOTIFS QU'il est constant que M. X... a fait le 17 janvier 2005 une offre écrite selon laquelle il s'engageait à acheter au prix de 427 500 euros (prix net vendeur) les biens situés ..., sous réserve de la vérification des baux en cours et en prévoyant une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 360 000 euros ; que la mention « sous réserve de la vérification des baux en cours » signifie que M. X... subordonnait son offre à une vérification concernant les déclarations qui lui avaient été faites sur ce point ; que la notion de « condition potestative » invoquée par la S. C. I. MOULIN FRERES est inapplicable en l'espèce, le concept de potestativité ne s'appliquant pas aux réserves d'une offre ; qu'en tout état de cause cette réserve a été levée puisque M. X... a maintenu son offre par la suite ; que l'offre du 17 janvier a été transmise à la S. C. I. MOULIN FRERES qui reconnaît dans ses écritures que M. A... a indiqué à Maître Claude Y... que cette offre ne pourrait être présentée aux associés qu'après suppression de la condition suspensive de prêt ; que la S. C. I. reconnaît avoir reçu l'offre et avoir donné sa position à Maître Claude Y... ; qu'en s'adressant à Maître Y... pour lui communiquer sa position, la S. C. I. MOULIN FRERES lui donnait mandat de mener l'affaire à son terme ; que Maître Y... avait donc bien mandat de vente de la part de la S. C. I., étant rappelé qu'un mandat écrit n'est pas nécessaire lorsque le mandataire est un notaire ; que l'offre de M. X... en date du 17 janvier est une offre d'achat transmise régulièrement au mandataire du vendeur et assortie d'un délai de huit jours ; que par courrier du 19 janvier, soit dans le délai précité, Maître Y... a répondu à Maître Z... – lequel étant cité dans l'offre de M. X... avait reçu mandat de ce dernier – que sa cliente la S. C. I. acceptait l'offre à la condition qu'il n'y ait pas de condition suspensive de prêt ; qu'ainsi, la S. C. I. formait une contre-offre qui rendait caduc le délai de huit jours fixé dans l'offre initiale ; que le courrier du 21 janvier par lequel Maître Z... indique que la promesse ne serait pas assortie d'une condition suspensive de prêt porte l'adresse d'un autre notaire, Maître Yves Y... exerçant rue Vendôme à Lyon ; qu'il est cependant établi qu'il a été adressé par télécopie à Maître Claude Y... le 21 janvier à 15 h 50 (pièce 9 de M. X...) ; que du reste, Maître Claude Y... a déclaré à Maître B..., huissier, que Maître Z... avait confirmé le 21 janvier 2005 que la promesse de vente ne serait pas assortie d'une condition suspensive de prêt ; que Maître Claude Y... indique dans ses écritures (conclusions devant la Cour page 4) que le 21 janvier 2005, Maître Z... lui avait confirmé le retrait de la condition suspensive de prêt et fixé un rendez-vous pour signature de la promesse synallagmatique ; qu'il résulte de ces éléments que M. X... a formulé une offre le 17 janvier, que la S. C. I. a formulé une contre-offre le 19 janvier et que cette contre-offre a été acceptée le 21 janvier ; que la S. C. I. fait valoir que le 19 janvier, M. C... a fait une offre par l'intermédiaire de la société ATIS REAL ; que cependant, elle ne prouve pas avoir accepté cette offre avant le 21 janvier, date à laquelle l'accord de M. X... a été donné à sa contre-offre du 19 ; qu'il résulte de ces éléments que l'accord sur la chose et sur le prix a été conclu le 21 janvier 2005 entre M. X... et la S. C. I. MOULIN FRERES et que la vente était parfaite à cette date ; que, contrairement à ce que soutient la S. C. I. MOULIN FRERES, il n'était pas nécessaire de recueillir l'accord des associés pour que la vente soit parfaite ; qu'en effet, si l'assemblée générale du 28 mai 2004 avait donné son accord pour une vente au prix minimum de 531 000 euros, le mandat de vente donné à la société ATIS REAL prévoyait un prix inférieur, ce qui laisse entendre que les gérants, qui n'ont d'ailleurs pas discuté le prix offert par M. X..., avaient toute latitude pour négocier les conditions de la vente dont le principe était acquis ; qu'il y a lieu de condamner la S. C. I. à régulariser l'acte authentique de vente dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt sous peine d'astreinte de 150 euros par jour de retard ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les écritures d'appel de la S. C. I. affirment, sans la moindre ambiguïté et à de nombreuses reprises, que M. A... n'avait pas qualité pour représenter la société et que, par conséquent, l'avis qu'il avait donné à Maître Y... ne pouvait être considéré comme émanant de la S. C. I. ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de la S. C. I., violant ainsi les articles et 5 du Code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la Cour d'appel, qui a constaté tout au plus « que la S. C. I. MOULIN FRERES... reconnaît dans ses écritures que M. A... a indiqué à Maître Claude Y... que cette offre ne pourrait être présentée aux associés qu'après suppression de la condition suspensive de prêt », se devait de rechercher, comme le lui demandait la S. C. I., si M. A... était ou non gérant, de cette qualité découlant son aptitude à la représenter pour donner mandat à Maître Y... ; et que, faute d'avoir procédé à cette recherche, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1846, alinéa 1er, 1849, alinéas 1 et 2, et 1984 du Code civil ;
ALORS, ENCORE, QUE la Cour d'appel a constaté tout au plus « que la S. C. I. MOULIN FRERES... reconnaît dans ses écritures que M. A... a indiqué à Maître Claude Y... que cette offre ne pourrait être présentée aux associés qu'après suppression de la condition suspensive de prêt » ; qu'il résulte clairement de l'emploi des termes rapportés que M. A... était conscient de ce qu'il n'avait pas qualité pour représenter la S. C. I., ce qui le conduisait à rappeler à M. X... que seule l'assemblée générale des associés de la S. C. I. avait qualité pour accepter son offre, et que M. A... estimait, par ailleurs, qu'une offre assortie d'une condition suspensive de prêt n'avait pas la moindre chance d'être acceptée par ladite assemblée générale, ce qui le conduisait à inviter M. X... à formuler une nouvelle offre non conditionnelle ; d'où il suit qu'en considérant comme une offre, de la part de la S. C. I. prétendument représentée par M. A..., ce qui apparaissait en réalité clairement comme un refus de l'offre formulée par M. X... en l'état et comme un renvoi de l'examen d'une éventuelle offre de M. X..., modifiée dans le sens indiqué, au pouvoir arbitraire de l'assemblée générale des associés de la S. C. I., la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la S. C. I. MOULIN FRERES de ses demandes à l'encontre de Maître Y...,
AUX MOTIFS, EN SUBSTANCE, QU'il est constant que M. X... a fait le 17 janvier 2005 une offre écrite selon laquelle il s'engageait à acheter au prix de 427 500 euros (prix net vendeur) les biens situés ..., sous réserve de la vérification des baux en cours et en prévoyant une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 360 000 euros ; que la mention « sous réserve de la vérification des baux en cours » signifie que M. X... subordonnait son offre à une vérification concernant les déclarations qui lui avaient été faites sur ce point ; que la notion de « condition potestative » invoquée par la S. C. I. MOULIN FRERES est inapplicable en l'espèce, le concept de potestativité ne s'appliquant pas aux réserves d'une offre ; qu'en tout état de cause cette réserve a été levée puisque M. X... a maintenu son offre par la suite ; que l'offre du 17 janvier a été transmise à la S. C. I. MOULIN FRERES qui reconnaît dans ses écritures que M. A... a indiqué à Maître Claude Y... que cette offre ne pourrait être présentée aux associés qu'après suppression de la condition suspensive de prêt ; que la S. C. I. reconnaît avoir reçu l'offre et avoir donné sa position à Maître Claude Y... ; qu'en s'adressant à Maître Y... pour lui communiquer sa position, la S. C. I. MOULIN FRERES lui donnait mandat de mener l'affaire à son terme ; que Maître Y... avait donc bien mandat de vente de la part de la S. C. I., étant rappelé qu'un mandat écrit n'est pas nécessaire lorsque le mandataire est un notaire ; que l'offre de M. X... en date du 17 janvier est une offre d'achat transmise régulièrement au mandataire du vendeur et assortie d'un délai de huit jours ; que par courrier du 19 janvier, soit dans le délai précité, Maître Y... a répondu à Maître Z... – lequel étant cité dans l'offre de M. X... avait reçu mandat de ce dernier – que sa cliente la S. C. I. acceptait l'offre à la condition qu'il n'y ait pas de condition suspensive de prêt ; qu'ainsi, la S. C. I. formait une contre-offre qui rendait caduc le délai de huit jours fixé dans l'offre initiale ; que le courrier du 21 janvier par lequel Maître Z... indique que la promesse ne serait pas assortie d'une condition suspensive de prêt porte l'adresse d'un autre notaire, Maître Yves Y... exerçant rue Vendôme à Lyon ; qu'il est cependant établi qu'il a été adressé par télécopie à Maître Claude Y... le 21 janvier à 15 h 50 (pièce 9 de M. X...) ; que du reste, Maître Claude Y... a déclaré à Maître B..., huissier, que Maître Z... avait confirmé le 21 janvier 2005 que la promesse de vente ne serait pas assortie d'une condition suspensive de prêt ; que Maître Claude Y... indique dans ses écritures (conclusions devant la Cour page 4) que le 21 janvier 2005, Maître Z... lui avait confirmé le retrait de la condition suspensive de prêt et fixé un rendez-vous pour signature de la promesse synallagmatique ; qu'il résulte de ces éléments que M. X... a formulé une offre le 17 janvier, que la S. C. I. a formulé une contre-offre le 19 janvier et que cette contre-offre a été acceptée le 21 janvier ; que la S. C. I. fait valoir que le 19 janvier, M. C... a fait une offre par l'intermédiaire de la société ATIS REAL ; que cependant, elle ne prouve pas avoir accepté cette offre avant le 21 janvier, date à laquelle l'accord de M. X... a été donné à sa contre-offre du 19 ; qu'il résulte de ces éléments que l'accord sur la chose et sur le prix a été conclu le 21 janvier 2005 entre M. X... et la S. C. I. MOULIN FRERES et que la vente était parfaite à cette date ; que, contrairement à ce que soutient la S. C. I. MOULIN FRERES, il n'était pas nécessaire de recueillir l'accord des associés pour que la vente soit parfaite ; qu'en effet, si l'assemblée générale du 28 mai 2004 avait donné son accord pour une vente au prix minimum de 531 000 euros, le mandat de vente donné à la société ATIS REAL prévoyait un prix inférieur, ce qui laisse entendre que les gérants, qui n'ont d'ailleurs pas discuté le prix offert par M. X..., avaient toute latitude pour négocier les conditions de la vente dont le principe était acquis ; qu'il y a lieu de condamner la S. C. I. à régulariser l'acte authentique de vente dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt sous peine d'astreinte de 150 euros par jour de retard ;
ET QU'aucune faute ne peut être reprochée à Maître Claude Y... qui n'a fait que transmettre les instructions de la S. C. I. MOULIN FRERES laquelle l'a assigné en justice en prétendant qu'il n'avait pas reçu mandat de traiter l'affaire ; qu'elle a ainsi insinué que Maître Claude Y... aurait agi de sa propre initiative ; qu'une telle accusation parfaitement infamante à l'encontre d'un officier public justifie la condamnation de la S. C. I. à lui verser 1 500 euros en réparation de son préjudice moral ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le 19 janvier 2005, Maître Y... a écrit à Maître Z..., notaire de M. X..., qu'il lui « confirmait » « l'accord de (sa) cliente pour régulariser un compromis de vente... à condition toutefois qu'il n'y ait pas de condition suspensive d'emprunt » ; que les écritures d'appel de la S. C. I. affirment, sans la moindre ambiguïté et à de nombreuses reprises, que M. A... n'avait pas qualité pour représenter la société et que, par conséquent, l'avis qu'il avait donné à Maître Y... ne pouvait être considéré comme émanant de la S. C. I. ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de la S. C. I., violant ainsi les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE Maître Y... a écrit à Maître Z... qu'il lui « confirmait » « l'accord de (sa) cliente pour régulariser un compromis de vente... à condition toutefois qu'il n'y ait pas de condition suspensive d'emprunt » ; que la Cour d'appel, qui a constaté tout au plus « que la S. C. I. MOULIN FRERES... reconnaît dans ses écritures que M. A... a indiqué à Maître Claude Y... que cette offre ne pourrait être présentée aux associés qu'après suppression de la condition suspensive de prêt », se devait de rechercher, comme le lui demandait la S. C. I., si M. A... était ou non gérant, de cette qualité découlant son aptitude à la représenter pour donner mandat à Maître Y... ; et que, faute d'avoir procédé à cette recherche, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1846, alinéa 1er, 1849, alinéas 1 et 2, et 1984 du Code civil ;
ALORS, ENCORE, QUE Maître Y... a écrit à Maître Z... qu'il lui « confirmait » « l'accord de (sa) cliente pour régulariser un compromis de vente... à condition toutefois qu'il n'y ait pas de condition suspensive d'emprunt » ; que la Cour d'appel a constaté tout au plus « que la S. C. I. MOULIN FRERES... reconnaît dans ses écritures que M. A... a indiqué à Maître Claude Y... que cette offre ne pourrait être présentée aux associés qu'après suppression de la condition suspensive de prêt » ; qu'il résulte clairement de l'emploi des termes rapportés que M. A... était conscient de ce qu'il n'avait pas qualité pour représenter la S. C. I., ce qui le conduisait à rappeler que seule l'assemblée générale des associés de la S. C. I. avait qualité pour accepter son offre, et que M. A... estimait, par ailleurs, qu'une offre assortie d'une condition suspensive de prêt n'avait pas la moindre chance d'être acceptée par ladite assemblée générale ; d'où il suit qu'en considérant comme une offre, de la part de la S. C. I. prétendument représentée par M. A..., ce qui apparaissait en réalité clairement comme un refus de l'offre formulée par M. X... en l'état et comme un renvoi de l'examen d'une éventuelle offre de M. X..., modifiée dans le sens indiqué, au pouvoir arbitraire de l'assemblée générale des associés de la S. C. I., la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
