LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux premiers moyens, réunis, du pourvoi principal, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que le bailleur a l'obligation de délivrer la chose louée de façon à en permettre un usage conforme à la destination du bail et d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux et souverainement retenu que les désordres constatés dans les lieux loués résultant des dégâts des eaux étaient la conséquence du manquement de l'employeur à cette obligation et rendaient les deux principales salles de cours de l'établissement impropres à l'usage d'enseignement auquel elles étaient destinées, la cour d'appel a pu, sans dénaturation des clauses relatives à l'exécution des travaux et à la renonciation par la locataire à tout recours en responsabilité contre sa bailleresse, en déduire que la preneuse était fondée à obtenir l'indemnisation de son préjudice et ne pouvait être tenue de réparer l'intégralité des locaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les troisième et quatrième moyens, réunis, du pourvoi principal, ci-après annexés :
Attendu que les deux premiers moyens ayant été rejetés, les troisième et quatrième moyens qui invoquent la cassation par voie de conséquence sont devenus inopérants ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident de la société INSSEL qui n'est qu'éventuel :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la SCI La Fontaine aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI La Fontaine à payer à la société INSSEL la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI La Fontaine ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la SCI La Fontaine, demanderesse au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR limité la condamnation de la société Inssel à payer à la SCI La Fontaine la somme de 16.071,83 € TTC au titre des réparations locatives, outre intérêts, et débouté en conséquence la SCI La Fontaine de sa demande tendant à voir condamner solidairement la société Insell et son assureur (Azur Assurance IARD), dans la limite de sa garantie, à lui payer la somme de 35.321,03 € au titre des réparations consécutives aux dégâts des eaux, outre intérêts ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : sur le remboursement des travaux exécutés par le propriétaire à la suite des dégâts des eaux dans la chose louée sur la base de l'estimation de l'expert d'un montant de 29.742,64 euros l'action de la SCI La Fontaine est mal orientée car la SA Insell n'est pas l'auteur des dommages causés aux locaux litigieux ; que les désordres ont pour origine la vétusté des parties communes raison pour laquelle le syndicat des copropriétaires était partie à la procédure en référé ; qu'au surplus le propriétaire, sur le fondement des dispositions de l'article 1719 du code civil, a une obligation de délivrance de la chose louée conforme à l'usage pour lequel elle est louée et de jouissance paisible ; que dans ces conditions la SCI La Fontaine sera déboutée de ses demandes au titre des travaux exécutés à la suite des dégâts des eaux ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : si, suivant les constatations de l'huissier du 1er février 2006, les lieux ont été laissés dans un mauvais état d'entretien rendant nécessaires un certain nombre de réparations dans les locaux non ou peu atteints par les dégâts des eaux, en revanche dans les locaux atteints par les dégâts des eaux, le constat de l'état des lieux ne permet pas de distinguer ce qui relève du mauvais entretien de ce qui relève des réparations des dégâts des eaux ; qu'en ce qu'il a jugé que la locataire ne pouvait être tenue de réparer l'intégralité des locaux alors que la plupart des réparations ne sont que la conséquence des dégâts des eaux successifs qui n'ont pas permis à la locataire de jouir paisiblement de la totalité des locaux et les désordres n'étant que la conséquence des manquements du bailleur à son obligation de garantir à sa locataire une jouissance paisible, le jugement sera confirmé sauf à rectifier le montant des réparations mises à la charge de la locataire ; que le tribunal a justement rappelé que la SCI Fontaine dispose d'une action contre la copropriété dont les éléments d'équipement sont à l'origine des dommages causés dans les lieux loués ; que la SA Inssel n'est tenue que de la différence entre le montant total des devis concernant l'ensemble des travaux de réfection des locaux et le coût des travaux de réparation consécutifs aux dégâts des eaux tel qu'apprécié par l'expert judiciaire à la somme globale de 27.038,77 HT euros outre les honoraires de l'architecte de 10 % ; qu'ainsi, la société Insell est redevable de : (…) 12.401,11 euros outre le coût de la TVA (19,6 %) et des honoraires d'architecte (10 %) soit 16.071,83 euros TTC au total ;
1°) ALORS QUE : aux termes de l'article 19 du contrat de bail du 20 octobre 1999, il était expressément stipulé : « le preneur s'engage à tenir les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant toute la durée du bail et effectuer, le cas échéant, toutes réparations, petites ou grosses, sans distinction, y compris celles prévues à l'article 606 du code civil, de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance en parfait état de réparations et d'entretien. Les travaux et réparations visées à l'article 606 du code civil seront pris en charge par le preneur, sans recours ni répétition contre le bailleur, et sans pouvoir opérer aucune compensation de leur montant avec les sommes dues au bailleur à titre quelconque, sous forme de complément spécifique de loyer. Le preneur s'engage à entretenir et remplacer à ses frais, quelle que soit l'importance des travaux et réparations (fût-ce par vétusté), toutes installations, canalisations, appareils, fermetures, et plus généralement tous les éléments garnissant ou composant les lieux loués, sans exception » ;qu'il résultait nécessairement de ces stipulations claires et précises, dérogatoires aux articles 1719 et 1720 du code civil, que les travaux nécessaires à la réparation des désordres dus aux dégâts des eaux étaient à la charge de la société Inssel ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1719 et 1720 du code civil ;
2°) ALORS QUE : aux termes de l'article 19 du contrat de bail du 20 octobre 1999, il était expressément stipulé : « Le preneur renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur et à toutes poursuites ou à toutes demandes de dommages quant à leurs conséquences, tant pour les infiltrations d'eau dans les caves que pour l'humidité, le mauvais tirage des cheminée, l'obstruction des canalisations de vidange et tous vices quelconques, les troubles de jouissance provenant des voisins ou tiers quelconques (s'obligeant à s'adresser à ceux-ci pour les faire cesser), l'arrêt de fonctionnement des services publics de l'immeuble » ; qu'il résultait nécessairement de ces stipulations claires et précises que la société Inssel ne pouvait se retourner contre la SCI La Fontaine pour obtenir réparation des désordres résultant des dégâts des eaux dus à la vétusté des parties communes de l'immeuble ; qu'il lui appartenait au contraire de se retourner contre le syndicat des copropriétaires ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR limité la condamnation de la société Inssel à payer à la SCI La Fontaine par compensation entre sa dette locative et celle de dommages-intérêts destinée à réparer son trouble de jouissance, la somme de 26.982,07 € avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement ;
AUX MOTIFS QUE : l'expert, qui a noté que pas moins de cinq dégâts des eaux avaient affecté les lieux loués au cours de l'année 2004, a relevé que les désordres constatés – traces brunes dans les plafonds, moquettes trempées, spots incorporés hors d'usage, poubelles remplies d'eau – affectaient les salles 2 et 3 principalement ainsi que le couloir d'entrée, ce qui les rendaient impropres à l'usage auquel elles étaient destinées, d'autant que l'écoulement provenait des eaux usées de l'immeuble parfois chargées de matières ; que d'après le plan annexé au rapport, les salles de cours cotées 2 et 3 constituent deux principales salles de cours de l'établissement, de sorte que la demande du preneur tendant à titre d'indemnisation à être exonéré de la moitié des loyers et charges à compter du 16 novembre 2004 est parfaitement justifiée ; que la bailleur a en effet obligation de délivrer la chose louée de façon à en permettre un usage conforme à la destination du bail et d'assurer ensuite la jouissance paisible des lieux ; qu'il n'a pu être remédié aux désordres causées à la chose louée que fin 2005, après le vote des travaux par la copropriété ; que la SA Inssel est donc fondée à obtenir en réparation de son préjudice une somme équivalente à la moitié des loyers et charges à compter du 16 novembre 2004, soit la somme de 51.098,73 : 2 = 25.549,36 € ; qu'elle n'est ainsi débitrice par compensation entre sa propre dette locative augmentée des intérêts et sa créance de dommages-intérêts d'une somme de (51.098,73+1.432,70) – 25.549,36 = 26.982,07 € ;
ALORS QUE : l'article 19 stipulait expressément : « Le preneur renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur et à toutes poursuites ou à toutes demandes de dommages quant à leurs conséquences, tant pour les infiltrations d'eau dans les caves que pour l'humidité, le mauvais tirage des cheminée, l'obstruction des canalisations de vidange et tous vices quelconques, les troubles de jouissance provenant des voisins ou tiers quelconques (s'obligeant à s'adresser à ceux-ci pour les faire cesser), l'arrêt de fonctionnement des services publics de l'immeuble » ; qu'il résultait nécessairement de ces stipulations claires et précises que la société Inssel avait expressément renoncé à se retourner contre la SCI La Fontaine pour obtenir réparation des troubles de jouissance provenant des voisins ou de tiers ; qu'en conséquence, elle ne pouvait se retourner contre le SCI La Fontaine pour un trouble de jouissance résultant d'un dégât des eaux dû à la vétusté des parties communes ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI La Fontaine à payer à la SA Inssel la somme de 4.490 € représentant la location de salles de remplacement et le déménagement de matériels ;
AUX MOTIFS QUE : il a été souligné plus haut que les désordres dus aux écoulements en provenance des colonnes d'eaux usées des parties communes de l'immeuble ont rendu deux des principales salles de cours impropres à leur usage ; que la SA Inssel justifie avoir dû exposer des frais de location de salles de remplacement pour un montant de 4.000 € et s'être acquittée de frais de déplacement de certains matériels pour la somme de 490 € ; qu'elle est bien fondée à en obtenir le remboursement en sus de l'indemnisation de son préjudice de jouissance sous forme de réfaction de la facture de loyers et charges ;
ALORS QUE : la cassation à intervenir sur le fondement des premier et deuxième moyens de cassation entraînera nécessairement, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné la SCI La Fontaine à payer à la SA Inssel la somme de 4.490 € représentant la location de salles de remplacement et le déménagement de matériels, par application des articles 624 et 625 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI La Fontaine de sa demande en dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : sur la perte de revenus, la SCI La Fontaine ne justifie pas de sa créance par la production des factures des travaux et du bail de relocation ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE :il a été précédemment jugé que les travaux de réparations (d'un montant global de plus de 35.000 €) concernaient pour l'essentiel les locaux atteints par les dégâts des eaux successifs ayant entraîné des désordres que le preneur n'est pas tenu de réparer ; qu'il ne peut davantage être tenu de réparer la perte de revenus locatifs résultant de l'ampleur des travaux entrepris ;
ALORS QUE : la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera nécessairement, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté la SCI La Fontaine de sa demande en dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs, par application des articles 624 et 625 du code de procédure civile.Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils pour la société INSSEL, demanderesse au pourvoi incident éventuel
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant débouté la société I.N.S.S.E.L de son action en résiliation de plein droit du bail du 20 octobre 1999 sans dédommagement et de l'avoir en conséquence condamnée à payer, après compensation, une somme de 26.982,07 euros au titre de sa dette locative ainsi qu'à une somme de 3.811,23 € au titre de l'indemnité d'occupation du mois de janvier 2006 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE «la SA I.N.S.S.E.L soutient que les conditions de l'article 1722 du Code civil se trouvent réunies et que le bail a été résilié de plein droit à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception qu'elle a adressée à son bailleur le 26 novembre 2004, les locaux loués étant totalement impropres à leur usage ainsi qu'il a été constaté dans le procès verbal dressé par huissier le 18 novembre 2004 ; qu'il incombe au locataire qui invoque les dispositions de l'article 1722 du Code civil de rapporter la preuve que le sinistre du 16 novembre 2004 a rendu impossible la jouissance et l'exploitation des lieux loués conformément à l'usage pour lequel ils ont été donnés à bail ; que c'est justement que les premiers juges ont relevé que l'expert a conclu dans son rapport que seules les salles 2 et 3 présentaient des désordres qui les rendaient inutilisables, contrairement aux autres qui étaient utilisables même si elles présentaient des désagréments ; qu'au surplus, les précédents dégâts des eaux invoqués par le locataire n'avaient pas fait l'objet d'une déclaration au bailleur en contradiction avec les termes du bail en son article 13 ; que dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SA I.N.S.S.E.L de sa demande en résiliation du bail au 26 novembre 2004 » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « pour être en droit de revendiquer le bénéfice des dispositions de l'article 1722 du Code civil sur la résiliation de plein droit du bail au 16 novembre 2004, date du dernier sinistre dégât des eaux sans y avoir lieu à aucun dédommagement, la SA I.N.S.S.E.L preneuse doit rapporter la preuve qui lui incombe de ce que depuis cette date, elle se trouve dans l'impossibilité de jouir de la chose louée ou d'en faire un usage conforme à sa destination d'enseignement ; que telle n'est pas la circonstance de l'espèce car l'expert a constaté dans son rapport du 10 juillet 2006 que certes la SA I.N.S.S.E.L a connu un trouble de jouissance causé par les dégâts des eaux en provenance des parties communes puisque sur 6 bureaux loués, les salles 2 et 3 ne sont pas exploitables, mais qu'en revanche, il n'y a pas une impossibilité de jouir de la chose dans la mesure où les désagréments causés aux autres pièces n'empêchent pas leur exploitation ; qu'à cet égard, le preneur n'apporte aucun élément de nature à étayer l'hypothèse d'un risque pour la sécurité des élèves ; qu'au surplus, le trouble de jouissance au sens de l'article 1719 du Code civil, qui doit se distinguer de l'impossibilité de jouir de la chose louée en totalité, a cessé avant l'expiration de la seconde période triennale du bail par la réfection des colonnes défectueuses en novembre 2005 alors que le preneur était encore dans les locaux ; que les conditions prévues par l'article 1722 du Code civil n'étant pas réunies en l'espèce pour valider une perte totale ou même partielle de la chose louée, la SA I.N.S.S.E.L sera déboutée de sa demande de résiliation de plein droit du bail du 20 octobre 1999 sans dédommagement » ;
ALORS QUE la faculté de résiliation du bail pour perte partielle de la chose louée est ouverte au preneur en vertu de l'article 1722 du Code civil dès lors que celui-ci se trouve dans l'impossibilité d'exploiter, même partiellement, les locaux loués et d'en faire un usage conforme à leur destination ; qu'en refusant en l'espèce de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail formée par la société I.N.S.S.E.L en raison de la perte de la chose louée tout en constatant pourtant ellemême que les dégâts des eaux successifs survenus dans les locaux loués par cette société avaient rendu les deux principales salles de cours totalement inutilisables et impropres à leur usage, en sorte que le preneur avait été dans l'obligation de louer des salles de remplacement, dont elle a par ailleurs condamné la bailleresse à supporter le coût, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1722 du Code civil.
