LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... et à la SCP Lefebvre, Bisson, Beghain et Burthe-Mique du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société d'HLM Coopération et famille et M. Jean Y... ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société d'HLM Terre et famille a consenti, par acte sous seing privé du 1er mars 1958, un contrat de location coopérative à Alcide Y..., qui, dans un second temps, a souhaité accéder à la propriété de son logement ; qu'à cette fin, un contrat de location-attribution a été conclu par un acte sous seing privé du 3 décembre 1975 qui n'a pas été suivi d'un acte authentique ; qu'Alcide Y... est décédé le 23 mai 1994, laissant pour héritiers ses deux fils, M. Jean Y... et M. Dominique Y... ; qu'au terme des opérations de compte-liquidation-partage confiées à Mme X..., notaire associé au sein de la SCP Lefebvre, Bisson, Beghain et Burthe-Mique, M. Y... s'est notamment vu attribuer des actions représentatives du capital de la société d'HLM donnant vocation à accéder à la propriété des deux lots correspondant à l'appartement qu'avait occupé son père ; que la société d'HLM Coopération et famille, venant aux droits de la société d'HLM Terre et Famille, a contesté à M. Y... tout droit sur le bien litigieux, invoquant notamment le bénéfice de la prescription trentenaire ; que l'héritier a, dans ces conditions, engagé une action en revendication et recherché la responsabilité du notaire chargé du règlement de la succession ;
Attendu que pour condamner Mme X... et la société notariale à réparation après avoir constaté que, conformément au stipulations du contrat de 1975, l'attribution de la propriété du logement s'était opérée au jour où l'associé s'était acquitté de ses obligations et avait libéré intégralement les actions souscrites et que l'acte authentique qui était prévu était seulement destiné à constater le transfert de propriété sans être une condition de cette attribution, l'arrêt relève que le notaire chargé du règlement de la succession ne s'était pas interrogé sur le sort réservé aux droits attachés aux actions détenues dans le capital de la société d'HLM et n'avait pas appelé l'attention des héritiers sur la nécessité d'une régularisation de l'opération par acte authentique et retient que ces manquements étaient à l'origine des préjudices subis par M. Dominique Y..., du fait, notamment, d'une entrée en possession tardive ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du notaire qui faisaient valoir que, quels qu'aient été les conseils donnés, M. Y... se serait inévitablement heurté au refus de la société d'HLM Coopération et famille de reconnaître aux héritiers de l'occupant du logement un quelconque droit sur les lots correspondants, circonstance propre à rompre le lien de causalité entre les fautes imputées à l'officier public et les dommages invoqués, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme X... et la SCP Lefebvre, Bisson, Beghain et Burthe-Mique à payer à M. Dominique Y... une somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 14 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne M. Dominique Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour Mme X... et la société Lefebvre, Bisson, Beghain et Burthe-Mique
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum Madame Florence X... et la SCP LEFEBVRE BISSON BEGHAIN BURTHE-MIQUE X... à payer à Monsieur Dominique Y... la somme de 40. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire en tant que rédacteur de l'acte est tenu d'un devoir de conseil qui se traduit par une obligation d'information, une obligation de vérification des droits des parties et une obligation d'efficacité ; qu'il doit prendre toutes dispositions utiles pour assurer l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en cas de manquement à l'une de ces obligations, il engage sa responsabilité quasi-délictuelle ou délictuelle ; que l'acte sous seing privé du 03 décembre 1975, rétroactif au 1er mars 1958, par lequel la société d'HLM Terre et Famille a consenti à Alcide Y... un contrat de location attribution portant sur le logement sis... conférait au preneur le droit à l'attribution ultérieure du logement ; que l'article III de cet acte indiquait en préalable : « Le présent contrat confère le droit à la jouissance du logement désigné ci-après et le droit à son attribution ultérieure en toute propriété après libération intégrale des actions souscrites et des sommes découlant de la transformation, ces deux droits étant indissociablement liés. L'attribution du logement sera constaté par acte authentique, et interviendra en contrepartie de l'annulation des actions souscrites » ; que le projet d'état liquidatif de partage a été établi par Me X... le 28 février 2005, et homologué par le tribunal, alors qu'il concernait des actions et non des lots de copropriété, si bien que la conservation des hypothèques ne pouvait procéder à une publication et a d'ailleurs notifié un refus de publication, lié aux discordances dans les actes ; que Maître X... n'a pris la précaution ni de vérifier ce qu'il était advenu des droits d'Alcide Y... par rapport à l'existence de ces actions et à leur libération, ni d'attirer l'attention des héritiers sur le fait que le transfert de propriété n'avait pas été réalisé par acte authentique, afin de les mettre en mesure de faire des démarches et d'apporter des cléments justificatifs auprès de la société d'HLM afin de régulariser cet acte authentique, et ce dès avant l'établissement le 28 février 2005 du projet d'état liquidatif de partage et avant l'attribution des lots entre les héritiers ; qu'en outre, en cas de transfert de propriété portant sur des lots en copropriété, la loi prévoit la délivrance par le syndic au notaire d'un état daté portant sur les sommes pouvant être dues au titre des charges de copropriété des lots considérés ; qu'en conséquence, les manquements de Me X... sont à l'origine d'une part du retard subi par M. Dominique Y... qui n'a pu récupérer les clés du bien immobilier litigieux que selon un procès-verbal de remise des clés en date du 11 juin 2009 et se prévaloir d'une publication aux hypothèques que le 29 septembre 2009, et d'autre part du fait que les charges de copropriété et les taxes foncières, désormais à la charge du seul attributaire définitif en vertu de l'acte de partage, n'ont pas été prises en compte dans le cadre du passif successoral, ainsi que l'ont à juste titre retenu les premiers juges ; que faisant l'exacte appréciation des éléments de la cause à nouveau débattus en cause d'appel, le Tribunal a fait une juste appréciation du préjudice subi par M. Y... en fixant sa réparation à la somme de 40. 000 €, toutes causes de préjudice confondues ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES QUE Maître Florence X... et la SCP Christian LEFEBVRE, Bernard BISSON, Jacques BEGHAlN, Olivier BURTHE-MIQUE et Florence X..., notaires associés, qui étaient en charge de la succession depuis le décès de Monsieur Alcide Y... en 1995, ont commis une faute en n'attirant pas l'attention des héritiers sur le fait que le transfert de propriété n'avait pas été réalisé par acte authentique, bien que les conditions de l'attribution aient été réunies, et en ne leur conseillant pas de demander à la SA D'HLM COOPERATION et FAMILLE de passer cet acte authentique afin que la situation soit régularisée avant l'établissement le 28 février 2005 du projet d'état liquidatif de partage et l'attribution des lots entre les héritiers ; que ce manquement des notaires à leur devoir de conseil a été cause pour Monsieur Dominique Y... d'un préjudice certain, dans la mesure où il n'a pu avoir les attributs de la propriété des biens litigieux (jouissance, possibilité de vente ou de location) qui lui revenaient dans le cadre de l'état liquidatif de partage homologué par un jugement du 24 janvier 2006, soit depuis plus de trois ans ; que par ailleurs, ces notaires ont également commis une faute dans l'établissement de l'état liquidatif de partage en ne se renseignant pas auprès du syndic de la copropriété, le cabinet PETITJEAN, pour connaître le montant des charges et taxes impayées depuis 2000, afin que ces sommes soient incluses dans le passif successoral et partagées par moitié entre les deux héritiers et déduites des droits de succession ; qu'au regard des éléments produits Maître Florence X... et la SCP Christian LEFEBVRE, Bernard BISSON, Jacques BEGHAIN, Olivier BURTHE-MIQUE et Florence X..., notaires associés seront condamnés à payer à Monsieur Dominique Y... la somme de 40. 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né de leurs fautes ;
ALORS QUE le notaire soutenait, dans ses écritures, que « quel qu'ait été le conseil donné par le notaire, force est de constater que Monsieur Dominique Y... se serait heurté au refus de la société d'HLM COOPERATION ET FAMILLE de reconnaître aux ayant droits de Monsieur Alcide Y... un quelconque droit de propriété sur les lots litigieux » (conclusions d'appelant n° 3 du 3 juin 2010, p. 8, §. 4) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen pourtant de nature à établir l'absence de lien de causalité entre la faute imputée au notaire et le préjudice allégué par Monsieur Y..., la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
