LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SCI Marseille XI lieudit Les Accates du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP Rey-Perruchot-Triboulet ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 juin 2010), que, par acte authentique du 26 août 2003, la SCI Marseille XI lieudit Les Accates (la SCI) a vendu aux époux X... une maison individuelle en l'état futur d'achèvement sur un terrain dont la limite sud comportait, d'après la notice descriptive des caractéristiques du bien et le plan du lotissement, une " zone laissée naturelle " en bordure d'un cours d'eau ; qu'ayant constaté que la clôture était implantée à quatre mètres du fond du terrain du fait d'une marge de retrait de cette largeur partant de la rive du cours d'eau qui ne devait supporter aucun obstacle en cas de crue et qu'ils avaient en outre des obligations d'entretien de cette zone, les époux X... ont assigné la SCI et le notaire instrumentaire pour obtenir leur condamnation in solidum à leur verser une somme en réduction du prix de vente, en faisant valoir que cette situation connue du vendeur, qui ne leur avait pas été signalée lors de la conclusion de l'acte de vente, leur interdisait de revendre le bien au prix du marché ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt attaqué de la condamner à verser aux époux X... la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que l'obligation d'information à laquelle est tenu le vendeur professionnel d'un immeuble s'apprécie au regard des règles d'urbanisme en vigueur au jour de la vente ; qu'en énonçant que la SCI Marseille XI lieudit Les Accates avait manqué à son devoir d'information dès lors qu'il n'avait pas été porté à la connaissance de M. et Mme X... qu'une partie de leur terrain situé en fond de vallon ne devait supporter aucune clôture tout en constatant qu'au jour de la vente, le plan d'occupation des sols de la commune de Marseille interdisait simplement les « clôtures bâties », qu'il avait été prévu en conséquence dans le dossier de permis de construire du lotissement que seuls les grillages, treillis soudés ou panneaux en bois pouvaient être utilisés pour les clôtures situées en fond de vallon et que ce n'est que postérieurement à la vente qu'il avait été fait injonction au lotisseur de procéder à la dépose complète de l'installation déjà réalisée partiellement, d'où il résultait qu'au regard de ces circonstances il ne pouvait être reproché à la SCI Marseille XI lieudit Les Accates de n'avoir pas informé M. et Mme X... de ce que leur terrain ne pourrait être clôturé dans la « zone laissée naturelle », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le plan d'occupation des sols de la commune de Marseille, dont les époux X... n'avaient eu connaissance qu'après leur acquisition, interdisait toute construction y compris les clôtures bâties à l'intérieur de la marge de recul et imposait au propriétaire des obligations d'entretien de la rive et du cours d'eau, et constaté que par lettre du 8 décembre 2004, antérieure à l'injonction de l'autorité administrative du 24 juillet 2006 de déposer les grillages déjà installés, la société Kaufman et Broad, cogérante de la SCI et promoteur du projet, avait écrit aux acquéreurs que, lors de l'acquisition de leur maison, il ne leur avait pas été clairement expliqué que leur terrain ne pouvait pas être clôturé à sa limite de propriété, le long du cours d'eau, les clôtures quelle qu'en soit la nature risquant d'entraver l'écoulement naturel de l'eau et de provoquer des dégâts inhabituels et incontrôlés, la cour d'appel a pu en déduire que la SCI avait manqué à l'égard des époux X... à son devoir d'information sur l'impossibilité de clôturer leur terrain à la limite de propriété ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les époux X... n'avaient pas été informés des caractéristiques du terrain qu'ils avaient acquis et étaient dans l'impossibilité de jouir paisiblement de la partie de ce terrain qui ne pouvait pas être clôturée et sur laquelle ils devaient supporter des charges d'entretien particulières, la cour d'appel a pu en déduire qu'ils n'avaient pas eu pleine connaissance de la valeur de ce bien et avaient subi un préjudice pour ne pas avoir été en mesure d'en négocier le prix d'acquisition, et leur allouer une indemnité qu'elle n'a pas qualifiée de forfaitaire et dont elle a souverainement évalué le montant, sans être tenue d'en détailler les divers éléments ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Marseille XI lieudit Les Accates aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Marseille XI lieudit Les Accates à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Marseille XI lieudit Les Accates ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Marseille XI lieudit Les Accates.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Sci Marseille XIème-Lieudit Les Accates à verser à M. et Mme X... la somme de 20. 000 € à titre de dommages et intérêts,
Aux motifs que par acte reçu par Me Jean Perruchot-Triboulet, notaire associé à Marseille, la Sci Marseille XIème-Lieudit Les Accates a vendu aux époux X... une maison individuelle en l'état futur d'achèvement sur un terrain sis à Marseille,..., conformément à la loi du 3 janvier 1967 et du décret du 22 décembre 1967, moyennant le prix de 307. 427 €, l'immeuble devant être livré au plus tard au cours du quatrième trimestre 2004 ; qu'audit acte ont été annexés une notice descriptive des caractéristiques des biens vendus, ainsi qu'un plan du lotissement faisant apparaître en limite sud du lot n° 14 une « zone laissée naturelle » ; que les acquéreurs soutiennent que leur venderesse aurait engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard en dissimulant le fait que 15 % environ de la superficie du terrain acquis était situé en zone inondable, information qui les aurait conduits à ne pas acquérir ou à acheter à un prix inférieur ; qu'ils sollicitent dans ces conditions sa condamnation à leur verser, des dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers et matériels qu'ils subissent ; que leur action, qui n'est pas fondée sur les dispositions de l'article 1622 du code civil qui ne régit que l'erreur de contenance du bien vendu, doit être déclarée recevable, et la décision mérite confirmation de ce chef ; que le plan d'occupation des sols de la commune de Marseille, dont les époux X... ont eu connaissance après leur acquisition, indique que, « le long des cours d'eau non domaniaux, ruisseaux et fonds de vallon : 1. 1 une marge de recul est créée qui s'applique sur une bande de :. 4 mètres de largeur à partir de chacune des rives du cours d'eau ou ruisseau ;. 4 mètres centrés sur l'axe de fond de vallon, 1. 2 à l'intérieur desdites marges de recul :. sont obligatoires le libre passage et l'emploi des engins mécaniques à des fins de travaux d'entretien le long des cours d'eau et ruisseau ;. est interdite toute construction, y compris les clôtures bâties. Le propriétaire riverain est tenu à un curage régulier pour rétablir le cours d'eau dans sa largeur et sa profondeur naturelle, à l'entretien de la rive par élagage et recépage de la végétation arborée et à l'enlèvement des embâcles et débris flottants ou non, afin de maintenir l'écoulement naturel des eaux, d'assurer la bonne tenue des berges et de préserver la faune et la flore dans le respect du bon fonctionnement des écosystèmes aquatiques » ; que par courrier en date du 8 décembre 2004, la SAS Kaufman et Broad, promoteur du projet, a écrit aux acquéreurs dans les termes suivants : « Compte tenu d'une situation qui ne semble pas voir été clairement explicite lors de l'acquisition de votre maison, il nous paraît important de vous préciser les points suivants : Une partie de votre terrain se situe dans le lit majeur du ruisseau dit... dont l'emprise est inscrite au P. O. S. de la ville de Marseille. Cette zone est considérée comme inondable en cas de crues consécutives à des précipitations remarquables de retour décennal, et les clôtures, quelle qu'en soit la nature, risqueraient d'entraver l'écoulement naturel de l'eau et de ce fait, provoquer des dégâts inhabituels et incontrôlés. Cette disposition nous oblige donc à prévoir d'implanter votre clôture sur cette limite.
Cette clôture, positionnée suivant le cas, sur mur de soutènement ou non, comportera un portillon vous permettant d'accéder à la partie de votre terrain non clos. Nous regrettons que cette précision ne vous ait pas été indiquée lors de la réservation, et nous sommes profondément désolés que ce malentendu ait persisté à ce jour » ; qu'ainsi, si les époux X... ne pouvaient ignorer qu'une partie de leur terrain situé en fond de vallon, constituait une zone qui devait être laissée à l'état naturel, et n'était donc pas susceptible d'être construite ou de servir à l'installation d'une piscine, ils n'ont été informés que postérieurement à leur acquisition de ce que cette zone ne serait pas clôturée car présentant des risques d'inondation ; qu'il ressort d'un courrier en date du 24 juillet 2006 adressé par la direction départementale de l'équipement des Bouches-du-Rhône à la direction générale de l'urbanisme et de l'habitat de la ville de Marseille que, dans le cadre du permis qu'elle a sollicité le 21 février 2003, l'autorisation a été donnée à la Sci Marseille XIème-Lieudit Les Accates de construire une clôture à la limite de la marge de recul de 4 mètres centrée sur l'axe du ruisseau
...
; que ce n'est que postérieurement et donc probablement dans le cadre des recherches effectuées par le lotisseur pour permettre aux riverains de se clôturer au-delà de cette limite, qu'une demande a été déposée le 17 mars 2006 aux fins d'être autorisé à implanter une clôture dans l'axe même du ruisseau, autorisation qui a été refusée ; que dans ces conditions les époux X... sont dans l'impossibilité de jouir paisiblement d'une partie de leur terrain qui ne doit supporter aucune clôture en raison du risque que présenterait toute installation même en grillage, pouvant constituer un obstacle à l'écoulement des eaux par formation d'embâcles ; qu'il est indéniable que les acquéreurs n'ont pas bénéficié d'une information complète sur la situation de leur terrain, ainsi que l'a reconnu le promoteur dans le courrier susvisé, alors que la venderesse, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier ne pouvait ignorer le risque inhérent à la situation du lot, le projet de construction étant d'ailleurs soumis à la législation dite sur l'eau ; qu'ainsi l'information loyale des acquéreurs aurait dû consister en une information claire, dès la notice descriptive, de l'emplacement de la clôture du lot, tenant compte du retrait de 4 mètres centrés sur l'axe du ruisseau, et l'impossibilité de clôturer le restant du terrain, situation que la venderesse connaissait dès le dépôt du dossier qu'elle a fait dresser pour respecter la loi sur l'eau, ainsi qu'il ressort clairement des termes de la correspondance de la Sas Kaufman et Broad du 8 décembre 2004, mais que ne permettait pas de comprendre le plan annexé à l'acte, l'existence dune zone devant rester naturelle ne laissant pas nécessairement entendre qu'elle est impossible à clôturer ; que la clause de l'acte de vente autorisant le vendeur à « modifier les prestations énumérées dans la notice descriptive et de les remplacer par des prestations équivalentes en cas de force majeure (notamment : réglementation administrative contraignante) » ne saurait l'exonérer de son obligation d'information dès lors que la notice ne renseignait pas les acquéreurs sur le mode de clôture de leur terrain ; que le fait d'avoir prévu dans le dossier déposé aux fins d'obtenir le permis de construire du lotissement, au titre des clôtures séparatives des parcelles, qu'en dehors des zones en façades principales des maisons, celles-ci ne pourraient être réalisées sous forme d'éléments maçonnés, et que seuls les grillages, treillis soudés ou panneaux en bois seraient utilisés, ne permet pas de retenir que cette information a effectivement été portée à la connaissance des appelants, ces documents ne faisant pas partie des annexes à l'acte de vente ; qu'il résulte de ce qui précède que la Sci Marseille XIème-Lieudit Les Accates a été défaillante dans son obligation d'informer les époux X... sur les caractéristiques du terrain qu'ils ont acquis ; qu'il en résulte pour ces derniers un préjudice dès lors qu'ils n'ont pas été mis en mesure de négocier le prix d'acquisition en pleine connaissance de la valeur du bien compte tenu de l'impossibilité d'en jouir paisiblement dans son intégralité et des charges particulières leur incombant pour son entretien ; qu'infirmant la décision entreprise, il convient de condamner la Sci Marseille XIème-Lieudit Les Accates à réparer le préjudice subi par les époux X... en leur versant la somme de 20. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
Alors que l'obligation d'information à laquelle est tenu le vendeur professionnel d'un immeuble s'apprécie au regard des règles d'urbanisme en vigueur au jour de la vente ; qu'en énonçant que la Sci Marseille XIème-Lieudit Les Accates avait manqué à son devoir d'information dès lors qu'il n'avait pas été porté à la connaissance de M. et Mme X... qu'une partie de leur terrain situé en fond de vallon ne devait supporter aucune clôture tout en constatant qu'au jour de la vente, le plan d'occupation des sols de la commune de Marseille interdisait simplement les « clôtures bâties », qu'il avait été prévu en conséquence dans le dossier de permis de construire du lotissement que seuls les grillages, treillis soudés ou panneaux en bois pouvaient être utilisés pour les clôtures situées en fond de vallon et que ce n'est que postérieurement à la vente qu'il avait été fait injonction au lotisseur de procéder à la dépose complète de l'installation déjà réalisée partiellement, d'où il résultait qu'au regard de ces circonstances il ne pouvait être reproché à la Sci Marseille XIème-Lieudit Les Accates de n'avoir pas informé M. et Mme X... de ce que leur terrain ne pourrait être clôturé dans la « zone laissée naturelle », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Sci Marseille XIème-Lieudit Les Accates à verser à M. et Mme X... la somme de 20. 000 € à titre de dommages et intérêts,
Aux motifs que si les époux X... ne pouvaient ignorer qu'une partie de leur terrain, situé en fonds de vallon, constituait une zone qui devait être laissée en l'état naturel, et n'était donc pas susceptible d'être construite ou de servir à l'installation d'une piscine, ils n'ont été informés que postérieurement à leur acquisition de ce que cette zone ne serait pas clôturée car présentant des risques d'inondation ; qu'il ressort d'un courrier en date du 24 juillet 2006 adressé par la direction départementale de l'équipement des Bouches du Rhône à la direction générale de l'urbanisme et de l'habitat de la ville de Marseille que, dans le cadre du permis qu'elle a sollicité le 21 février 2003, l'autorisation a été donnée à la Sci Marseille XIème-Lieudit Les Accates de construire une clôture à la limite de la marge de recul de 4 mètres centrée sur l'axe du ruisseau... ; que ce n'est que postérieurement et donc probablement dans le cadre des recherches effectuées par le lotisseur pour permettre aux riverains de se clôturer au-delà de cette limite, qu'une demande a été déposée le 17 mars 2006 aux fins d'être autorisé à implanter une clôture dans l'axe même du ruisseau, autorisation qui a été refusée ; que dans ces conditions les époux X... sont dans l'impossibilité de jouir paisiblement d'une partie de leur terrain qui ne doit supporter aucune clôture en raison du risque que présenterait toute installation, même en grillage, pouvant constituer un obstacle à l'écoulement des eaux par formation d'embâcles ; qu'il est indéniable que les acquéreurs n'ont pas bénéficié d'une information complète sur la situation de leur terrain, ainsi que l'a reconnu le promoteur dans le courrier susvisé, alors que la venderesse, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier ne pouvait ignorer le risque inhérent à la situation du lot, le projet de construction étant d'ailleurs soumis à la législation dite sur l'eau ; qu'ainsi l'information loyale des acquéreurs aurait dû consister en une information claire, dès la notice descriptive, de l'emplacement de la clôture du lot, tenant compte du retrait de 4 mètres centrés sur l'axe du ruisseau, et l'impossibilité de clôturer le restant du terrain, situation que la venderesse connaissait dès le dépôt du dossier qu'elle a fait dresser pour respecter la loi sur l'eau, ainsi qu'il ressort clairement des termes de la correspondance de la Sas Kaufman et Broad du 8 décembre 2004, mais que ne permettait pas de comprendre le plan annexé à l'acte, l'existence dune zone devant rester naturelle ne laissant pas nécessairement entendre qu'elle est impossible à clôturer ; que la clause de l'acte de vente autorisant le vendeur à « modifier les prestations énumérées dans la notice descriptive et de les remplacer par des prestations équivalentes en cas de force majeure (notamment : réglementation administrative contraignante) » ne saurait l'exonérer de son obligation d'information dès lors que la notice ne renseignait pas les acquéreurs sur le mode de clôture de leur terrain ; que le fait d'avoir prévu dans le dossier déposé aux fins d'obtenir le permis de construire du lotissement, au titre des clôtures séparatives des parcelles, qu'en dehors des zones en façades principales des maisons, celles-ci ne pourraient être réalisées sous forme d'éléments maçonnés, et que seuls les grillages, treillis soudés ou panneaux en bois seraient utilisés, ne permet pas de retenir que cette information a effectivement été portée à la connaissance des appelants, ces documents ne faisant pas partie des annexes à l'acte de vente ; qu'il résulte de ce qui précède que la Sci Marseille XIème-Lieudit Les Accates a été défaillante dans son obligation d'informer les époux X... sur les caractéristiques du terrain qu'ils ont acquis ; qu'il en résulte pour ces derniers un préjudice dès lors qu'ils n'ont pas été mis en mesure de négocier le prix d'acquisition en pleine connaissance de la valeur du bien compte tenu de l'impossibilité d'en jouir paisiblement dans son intégralité et des charges particulières leur incombant pour son entretien ; qu'infirmant la décision entreprise, il convient de condamner la Sci Marseille XIème-Lieudit Les Accates à réparer le préjudice subi par les époux X... en leur versant la somme de 20. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
Alors en premier lieu que l'insuffisance de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant que M. et Mme X..., « n'ont pas été mis en mesure de négocier le prix d'acquisition en pleine connaissance de la valeur du bien compte tenu de l'impossibilité d'en jouir dans son intégralité et des charges particulières leur incombant pour son entretien » sans dire en quoi le fait d'édifier une clôture en retrait de quatre mètres de la limite séparative du fonds aurait justifié une décote du prix du bien à hauteur de 20. 000 €, quand les acquéreurs savaient qu'il s'agissait là d'une zone qui devait être laissée en « état naturel » et qui n'était donc pas constructible, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civil ;
Alors en deuxième lieu que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en fixant à la somme de 20. 000 € le préjudice subi par M. et Mme X... sans viser dans sa décision le moindre élément de preuve, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors en troisième lieu que le juge ne saurait fixer le préjudice à une somme forfaitaire ; qu'en fixant le préjudice subi par M. et Mme X... à la somme de 20. 000 € « compte tenu de l'impossibilité de jouir du terrain acquis dans son intégralité et des charges particulières leur incombant pour son entretien » sans aucune autre précision, la cour d'appel a forfaitairement évalué le préjudice lorsque deux chefs distincts de préjudice étaient ainsi visés et devaient dès lors donner lieu à une évaluation séparée, et a violé l'article 1147 du code civil.
