LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 mai 2010) , que par acte du 15 décembre 2005, M. et Mme X... ont promis de vendre à M. et Mme Y... un terrain, sous la condition suspensive d'obtention du permis de construire ; que considérant que la condition d'obtention du permis de construire n'était pas réalisée, les vendeurs ont dénoncé la promesse ; que M. et Mme Y... les ont assignés en réitération de la vente ;
Sur le moyen unique :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de déclarer nulle et non avenue la promesse de vente et de les débouter de leurs demandes en régularisation de la vente et en paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la clause du compromis de vente du 15 décembre 2005, intitulée "réalisation des conditions suspensives", stipulait expressément que "la condition suspensive d'obtention de prêt devra être réalisée au plus tard le 28 février 2006 par la présentation par l'acquéreur au notaire d'une copie de l'offre de prêt. Les autres conditions suspensives devront être régularisées au plus tard avant la date prévue ci-après pour la régularisation par acte authentique", renvoyant ainsi à la clause intitulée "régularisation" prévoyant que : "cet acte devra être régularisé au plus tard le 30 juin 2006" ; qu'il résultait de ces stipulations claires et précises que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire devait être réalisée avant le 30 juin 2006 au plus tard ; que dès lors, en disant les vendeurs fondés à se prévaloir du défaut de réalisation de cette condition suspensive au 15 mai 2006 et, en conséquence, à considérer le compromis nul et non avenu, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition ; qu'en l'espèce, aux termes de la clause intitulée "conditions suspensives", le compromis de vente stipulait être soumis aux conditions suspensives "comme conditions déterminantes des présentes, sans lesquelles l'acquéreur n'aurait pas contracté" ; qu'il se bornait en outre à prévoir, concernant la réalisation de la condition d'obtention d'un permis de construire, que "cette condition sera réputée réalisée, dès la signature par l'autorité compétente de l'arrêté valant permis de construire, lequel devra être obtenu au plus tard le 15 avril 2006, sauf l'effet d'une majoration de délai d'un mois, résultant d'une réglementation particulière", sans prévoir aucune sanction contre les acquéreurs en cas de non respect de cette date ; qu'il en résultait que la condition d'obtention du permis de construire au plus tard le 15 mai 20006 était stipulée dans le seul intérêt des acquéreurs ; que dès lors, en retenant que les vendeurs étaient fondés à se prévaloir du défaut de réalisation de cette condition suspensive au 15 mai 2006, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du code civil ;
3°/ qu'en affirmant que l'obligation souscrite par les acquéreurs de déposer un dossier de permis de construire conforme aux dispositions légales et réglementaires impliquait le dépôt d'un dossier complet et exploitable, comportant l'intégralité des documents exigés usuellement pour la construction envisagée, quand le compromis de vente se bornait à prévoir que "la demande de permis de construire devra être conforme aux dispositions conventionnelles, légales et réglementaires applicables", sans imposer qu'elle fût d'emblée complète et parfaite, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que les époux Y... n'ayant pas soutenu que la condition suspensive d'obtention du permis de construire avait été stipulée dans leur intérêt exclusif, le moyen est nouveau mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu par une interprétation souveraine que le permis de construire devait être obtenu au plus tard le 15 avril 2006, sauf l'effet d'une prorogation d'un mois résultant d'une réglementation particulière, la cour d'appel, qui a constaté que le permis de construire avait été obtenu le 7 juin 2006, a pu déduire de ces seuls motifs que les vendeurs étaient fondés à se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive au 15 mai 2006 ;
D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré nul et non avenu le compromis de vente signé par les parties le 15 décembre 2005 et d'avoir, en conséquence, débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande tendant voir régulariser la vente, ainsi que de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre des époux X... ;
AUX MOTIFS QU'à la lecture du compromis, il apparaît que la vente était conditionnée entre autre à l'obtention d'un permis de construire et d'un prêt d'un montant de 245.120 € d'une durée maximale de 25 ans au taux de 4 % hors assurance, des délais précis régissant les démarches nécessaires à la mise en oeuvre de ces conditions, pour certains sanctionnés par la nullité du compromis. A cet égard, les stipulations de la clause « réalisation des conditions suspensives », prévoyaient que : « 1/ le défaut de réalisation, dans les délais prévus, de l'une des conditions suspensives stipulée sera notifiée à la demande expresse de la partie la plus diligente, par le notaire chargé de la rédaction de l'acte par lettre recommandée avec accusé de réception à l'autre partie. Cette dernière disposera à réception d'un délai de huit jours pour contester dans des formes identiques l'absence de réalisation de cette condition suspensive à la date de la notification. A défaut de contestation dans le délai imparti, les présentes sont nulles et non avenues, les parties délivrées de tout engagement et le montant du dépôt de garantie ci-après versé remboursé à l'acquéreur…2/ tant qu'aucune des parties n'aura notifiée à l'autre le défaut de réalisation de l'une des conditions, le délai prévu pour la réalisation de cette condition sera prorogé jusqu'à la notification ci-dessus évoquée » ; (…) S'agissant de la condition suspensive d'obtention du permis de construire, le compromis prévoyait que la demande de permis devait être conforme aux dispositions conventionnelles, légales et réglementaires applicables et porter sur la réalisation d'une maison traditionnelle comprenant rez-de-chaussée et étage d'une surface minimum de 200 m². L'acquéreur s'obligeait par ailleurs à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 15 février 2006 et d'en justifier par la production d'une copie certifiée conforme au récépissé délivré par la commune. Cette condition était en outre réputée réalisée dès la signature par l'autorité compétente de l'arrêté valant permis, lequel devait être obtenu au plus tard le 15 avril 2006, sauf l'effet d'une majoration de délai d'un mois, résultant d'une réglementation particulière, et présenter un caractère définitif au plus tard le 30 juin 2006. Il apparaît que le permis de construire a été obtenu le 7 juin 2006, suite à une demande déposée le 15 février 2006. Si cette demande a été déposée dans le délai prévu, il s'est avéré qu'elle était incomplète entraînant une demande de pièces complémentaires par la mairie et par suite un report du point de départ du délai d'instruction à la date à laquelle le dossier a été complété soit le 16 mars 2006. Or, contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs, les pièces qui leur étaient demandées, ne résultaient pas de l'application d'une réglementation particulière et complexe, mais concernaient les pièces exigées par le Code de l'urbanisme pour toute obtention d'un permis de construire de maison individuelle, celles-ci ne faisant non plus aucune référence à des difficultés liées à la réalisation de l'entrée de la parcelle, évoquées par Monsieur et Madame Y... dans un courrier du 12 février. De plus certaines pièces du dossier, n'étaient pas normalement signées ni renseignées, par eux-mêmes ou l'architecte en charge du projet. Ces éléments traduisent un manquement des acquéreurs à l'obligation qu'ils avaient souscrite de déposer un dossier conforme aux dispositions légales et réglementaires, ce qui implique un dossier complet et exploitable, comportant l'intégralité des documents exigés usuellement pour la construction envisagée. Il s'en déduit que le retard pris dans l'instruction du dossier leur est imputable et donc l'impossibilité d'obtenir la réalisation de la condition dans le délai convenu, de sorte que les vendeurs après avoir pris en compte la nécessité d'augmenter d'un mois le délai d'instruction pour consultation d'un service extérieur étaient fondés à se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive au 15 mai 2006. Ils justifient avoir demandé la communication de l'arrêté de permis le 16 mai 2006, courrier demeuré sans réponse puis avoir notifié le défaut de réalisation de la condition le 24 mai 2006, dans les formes prévues par le compromis, non contesté dans le délai de huit jours, ce qui autorise les vendeurs à considérer le compromis nul et non avenu, les parties étant déliées de leur engagement réciproque. Monsieur et Madame Y... doivent donc être déboutés de leur demande de réitération de la vente. En conséquence, le jugement sera infirmé ;
1) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la clause du compromis de vente du 15 décembre 2005, intitulée « RÉALISATION DES CONDITIONS SUSPENSIVES », stipulait expressément que « la condition suspensive d'obtention de prêt devra être réalisée au plus tard le 28 février 2006 par la présentation par l'ACQUÉREUR au notaire d'une copie de l'offre de prêt. Les autres conditions suspensives devront être régularisées au plus tard avant la date prévue ci-après pour la régularisation par acte authentique », renvoyant ainsi à la clause intitulée « RÉGULARISATION » prévoyant que : «cet acte devra être régularisé au plus tard le 30 juin 2006 » ; qu'il résultait de ces stipulations claires et précises que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire devait être réalisée avant le 30 juin 2006 au plus tard ; que dès lors, en disant les vendeurs fondés à se prévaloir du défaut de réalisation de cette condition suspensive au 15 mai 2006 et, en conséquence, à considérer le compromis nul et non avenu, la Cour d'appel a méconnu la loi des parties et ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;
2) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition ; qu'en l'espèce, aux termes de la clause intitulée « CONDITIONS SUSPENSIVES », le compromis de vente stipulait être soumis aux conditions suspensives « comme conditions déterminantes des présentes, sans lesquelles l'ACQUÉREUR n'aurait pas contracté » ; qu'il se bornait en outre à prévoir, concernant la réalisation de la condition d'obtention d'un permis de construire, que « cette condition sera réputée réalisée, dès la signature par l'autorité compétente de l'arrêté valant permis de construire, lequel devra être obtenu au plus tard le 15 avril 2006, sauf l'effet d'une majoration de délai d'un mois, résultant d'une réglementation particulière », sans prévoir aucune sanction contre les acquéreurs en cas de non respect de cette date ; qu'il en résultait que la condition d'obtention du permis de construire au plus tard le 15 mai 20006 était stipulée dans le seul intérêt des acquéreurs ; que dès lors, en retenant que les vendeurs étaient fondés à se prévaloir du défaut de réalisation de cette condition suspensive au 15 mai 2006, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du Code civil ;
3) ALORS EN OUTRE QU'en affirmant que l'obligation souscrite par les acquéreurs de déposer un dossier de permis de construire conforme aux dispositions légales et réglementaires impliquait le dépôt d'un dossier complet et exploitable, comportant l'intégralité des documents exigés usuellement pour la construction envisagée, quand le compromis de vente se bornait à prévoir que « la demande de permis de construire devra être conforme aux dispositions conventionnelles, légales et réglementaires applicables », sans imposer qu'elle fût d'emblée complète et parfaite, la Cour d'appel a de nouveau violé l'article 1134 du Code civil.
