LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, en premier lieu, que M. X... ne s'étant pas prévalu d'une acceptation délibérée des risques, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Attendu, en deuxième lieu, qu'ayant constaté que M. X... avait procédé au changement des revêtements de sols, à la mise en oeuvre de cloisons de doublage et de faux-plafonds avec incorporation d'isolant au dernier étage, à la réfection de l'électricité et, de manière originale selon l'expert, au traitement des joints disloqués des entourages des baies vitrées et relevé que la fiche de l'agence portant description du bien indiquait que les velux en toiture étaient neufs, de même que la plomberie, la cour d'appel en a exactement déduit que, par leur importance, ces travaux devaient être assimilés à des travaux de construction d'un ouvrage ;
Attendu, en troisième lieu, qu'ayant relevé que, contrairement à ce que prétendait M. X..., l'expert avait indiqué clairement que les travaux exécutés dans l'immeuble constituaient le fait générateur du développement du champignon présent à l'état latent dans le sol, la cour d'appel a pu en déduire que cette propagation, qui avait pour effet d'affecter la solidité d'éléments structurels de l'immeuble, présentait le caractère décennal ;
D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen est mal fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'obligation de M. X... d'indemniser les acquéreurs ne trouvait pas son origine dans un diagnostic erroné ou un manquement à une obligation de conseil par la personne chargée du diagnostic, mais dans les travaux qu'il avait lui-même exécutés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros et condamne M. X... à payer à la Mutuelle des architectes et au trésorier payeur général d'Ille-et-Vilaine la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. X... à payer à M. et Mme Y... les sommes de 62.425,84 € au titre des travaux de traitement et de remise en état de l'immeuble, avec indexation suivant l'indice BT01 entre la date de dépôt du rapport d'expertise et la date de l'arrêt, et de 15.000 € au titre du préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE devant la cour, les appelants sollicitent à titre principal l'application à l'encontre de M. X... du régime de la responsabilité posée par l'article 1792 du code civil ; qu'à cet égard, l'article 1792-1 du code civil répute constructeur et comme tel tenu de plein droit d'indemniser les désordres de nature décennale, toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, sans que cette responsabilité puisse être valablement écartée par une clause de l'acte de vente ; que s'agissant d'un immeuble rénové, l'application de cet article suppose que l'importance des travaux réalisés par le vendeur les assimile à des travaux de construction d'un ouvrage ; qu'en l'espèce, les travaux réalisés par M. X... dans l'immeuble n'ont certes pas affecté le gros-oeuvre, ni les menuiseries extérieures ; que cependant, les constatations de l'expert ont permis d'établir que M. X... a procédé au changement des revêtements de sol, à la mise en oeuvre de cloisons de doublage et de faux plafonds avec incorporation d'isolant au dernier étage, à la réfection de l'électricité, qu'il a procédé de manière originale selon l'expert au traitement des joints disloqués des entourages de baies vitrées ; que par ailleurs, la fiche de l'agence portant description du bien dont le caractère erroné n'est pas allégué, indique que les velux en toiture étaient neufs, de même que la plomberie, indication corroborée par la nouvelle organisation des pièces, mentionnée dans l'acte de vente, qui révèle plus généralement une réorganisation de l'immeuble dont atteste la comparaison entre la désignation portée dans l'acte d'acquisition par M. X... en 1997 et celle portée dans l'acte de 2006 ; qu'ainsi, de par leur importance, ces travaux doivent être assimilés à des travaux de construction d'un ouvrage, analyse que traduit l'évolution du prix de l'immeuble (le prix de vente étant de près de sept fois supérieur au prix d'achat moins de neuf ans plus tôt), qui contrairement à ce que soutient l'intimé ne peut s'expliquer par la seule progression du marché immobilier entre les deux actes de vente ; que M. X... doit donc être réputé constructeur par application de l'article 1792-1 du code civil ; que contrairement à ce que prétend Monsieur X..., l'expert a indiqué clairement que les travaux exécuté dans l'immeuble constitue le fait générateur du développement du champignon présent à l'état latent dans le sol ; qu'il explique notamment que la pose de doublage au contact des maçonneries anciennes a créé des conditions de confinement des bois, aggravées par la pose de revêtements imperméables sur les parquets, ce d'autant qu'au préalable les maçonneries n'avaient pas été asséchées (les infiltrations d'eaux se produisant par les menuiseries extérieures vétustes, ce qu'avait également relevé M. A...) ni la qualité des ancrages des poutres vérifiée ; que cette propagation qui a pour effet d'affecter la solidité d'éléments structurels de l'immeuble présente le caractère de désordre décennal ; qu'il s'en déduit que M. X... doit être condamné à indemniser les acquéreurs de leurs préjudices ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les travaux de rénovation, qui ne sont normalement pas soumis à la garantie décennale, ne peuvent y être soumis que s'ils revêtent une certaine importance ; qu'en assimilant les travaux de rénovation réalisés par M. X... à des travaux de construction d'un ouvrage soumis à la garantie décennale, tout en constatant que ces travaux n'avaient « pas affecté le gros-oeuvre, ni les menuiseries extérieures » et que M. X... avait simplement procédé « au changement des revêtements de sol, à la mise en oeuvre de cloisons de doublage et de faux plafonds avec incorporation d'isolant au dernier étage, à la réfection de l'électricité », qu'il avait procédé « au traitement des joints disloqués des entourages de baies » et qu'il avait changé les « velux » et rénové la plomberie (arrêt attaqué, p. 5 § 7), ce dont il résultait que M. X... n'avait réalisé que des travaux d'importance modeste, la cour d'appel a violé l'article 1792-1 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les travaux de rénovation ne sauraient en toute hypothèse être soumis à la garantie décennale que s'ils sont atteints d'un vice propre, la garantie ne pouvant s'étendre aux désordres affectant l'ouvrage dans ses parties n'ayant pas donné lieu aux travaux de rénovation ; qu'en estimant que M. X... devait être condamné à indemniser M. et Mme Y... dans le cadre de la garantie légale des constructeurs, tout en relevant que les travaux de rénovation qu'il avait réalisés n'étaient pas atteint d'un vice propre mais qu'ils n'avaient fait que permettre le « développement du champignon présent à l'état latent dans le sol » (arrêt attaqué, p. 6 § 1), ce dont il résultait clairement que le vice préexistait aux travaux de rénovation réalisés par M. X... et qu'il n'y avait donc pas de lien causal entre ces travaux de rénovation et le mérule, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1792 et suivants du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE l'acceptation délibérée des risques par le maître de l'ouvrage constitue une cause d'exonération du constructeur ; qu'en condamnant M. X... à indemniser M. et Mme Y... au titre des travaux de traitement et de remise en état de l'immeuble vendu, tout en constatant que ces derniers n'avaient pu se méprendre lors de la vente sur les risques de prolifération du champignon de type du mérule révélés par le rapport A... et que l'acte de vente faisait d'ailleurs expressément état de ce risque (arrêt attaqué, p. 6 § 4), ce dont il résultait qu'en décidant d'acquérir la maison dans ces conditions, les époux Y... avaient accepté le risque relatif à l'existence du mérule, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1792 et suivants du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande de garantie contre la MAF, assureur de M. A..., et le Trésorier payeur général d'Ille-et-Vilaine, ès qualités de curateur à la succession de M. A... ;
AUX MOTIFS QUE M. A... est intervenu pour établir un état parasitaire de l'immeuble, réalisé conformément à la norme NFP 03-200, et par suite sans démontage ni sondage destructif ; que son rapport du 19 janvier 2006, communiqué par l'agence aux acquéreurs le 21 janvier 2006, fait état dans ses conclusions de la présence de petite vrillette au niveau de l'entrait de charpente de toiture, d'une attaque ancienne de champignon de type mérule sous l'escalier au rez-de-chaussée, précisant que le poste est à revoir les champignons étant certainement demeurés en sommeil ; qu'il précise en outre dans la rubrique « résultats », pour les parties apparentes la nécessité d'un traitement fongicide curatif et préventif et le remplacement des parties malades et non récupérables, et pour les parties cachées, la nécessité de confier à une entreprise l'établissement d'un devis après une visite soigneuse et détaillée et la réalisation des sondages ; que les termes de ce rapport ne pouvaient contrairement à ce que soutiennent les appelants, qui avaient fait de l'absence de mérule une condition de leur engagement, les conduire à se méprendre sur les risques présentés par l'immeuble sur ce point, leur faisant croire à une attaque limitée ; qu'en effet, mentionnant certes une attaque ancienne de ce champignon, le rapport précisait néanmoins très clairement au regard du fort risque de persistance du parasite, la nécessité de traiter les parties apparentes et de poursuivre les investigations sur les parties cachées, précaution relayée d'ailleurs par le notaire en page 4 de l'acte de vente, au paragraphe V « sur l'état des biens vendus » ; que les appelants ne peuvent invoquer utilement la remarque de l'expert quant au fait que M. A... aurait dû relever l'état dégradé des poutres du plancher haut de premier étage, dont l'origine n'est pas indiquée, mention qui au final n'aurait pas été de nature à modifier ses conclusions pour les parties cachées où le développement du champignon, désordre essentiel invoqué par les époux Y..., a en fait été découvert ; que ni le fait que M. B... a mis en évidence une pièce de bois atteinte de grosse vrillette, découverte réalisée après l'enlèvement des doublages comme le rappellent les appelants dans leurs conclusions ; que ne peut non plus lui être reprochée l'évaluation très faible par l'entreprise Ligavan des travaux à réaliser dans son premier devis ; qu'en effet, si M. A... a conseillé le recours à cette entreprise et lui a adressé un courrier le 9 février 2006 demandant un devis, il la renvoyait avant tout dans ce document vers l'agence immobilière, sans définir précisément une mission se bornant à rappeler l'attaque dans l'escalier ; qu'il ne saurait être tenu pour responsable de l'interprétation par l'entreprise de cette demande n'ayant pas été au surplus destinataire du devis dont il n'a pu apprécier la pertinence au regard de ses constatations, étant observé que l'entreprise dans ce document indiquait que le montant pouvait évoluer en fonction des « surprises » toujours possibles ; qu'en définitive, à défaut d'une faute imputable à M. A... dans la réalisation de sa mission en lien direct avec le préjudice des acquéreurs, ils seront déboutés de leurs demandes contre la MAF, son assureur, et le curateur à sa succession ; que M. X... sera également débouté de sa demande de voir consacrer la responsabilité contractuelle de M. A... à son égard, son obligation d'indemniser les acquéreurs ne trouvant pas son origine dans un diagnostic erroné ayant conduit les époux Y... à acquérir l'immeuble ou à un manquement à une obligation de conseil par la personne chargée du diagnostic, mais dans les travaux qu'il y a lui-même exécutés ;
ALORS QU' en déboutant M. X... de sa demande tendant à voir consacrer la responsabilité contractuelle de M. A... à son égard, au motif que « son obligation d'indemniser les acquéreurs ne trouvait pas son origine dans un diagnostic erroné ayant conduit les époux Y... à acquérir l'immeuble ou à un manquement à une obligation de conseil par la personne chargée du diagnostic, mais dans les travaux qu'il y a lui-même exécuté » (arrêt attaqué, p. 7 § 3), sans rechercher si M. X... ne se serait pas trouvé en mesure d'éviter toute mise en cause de la part des acquéreurs si M. A... avait rendu, antérieurement à la vente, un rapport exhaustif relativement à la présence des parasites, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
