LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 23 septembre 2010), que le 15 avril 2003, les époux X... ont acheté aux époux Y... une propriété composée d'un terrain et d'une maison d'habitation, constituée de six bâtiments implantés autour d'une cour et située à proximité d'un étang ; qu'à la suite de remontées d'eau dans la maison et de la stagnation d'eau sur le terrain constatées le 26 janvier 2004, les époux X... ont assigné les vendeurs en annulation de la vente pour réticence dolosive ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'annulation, alors, selon le moyen :
1°/ que les motifs de l'arrêt relatifs aux phénomènes, antérieurs à la vente, de remontée des eaux affectant la cour et le bâtiment B et aux travaux effectués par les vendeurs pour tenter d'y remédier, ne permettent pas d'exclure l'existence d'une réticence dolosive (violation de l'article 1116 du code civil) ;
2°/ que la réticence dolosive, à la supposer établie, rend toujours excusable l'erreur provoquée ; qu'à tort la cour d'appel a retenu que les acquéreurs auraient pu se rendre compte par eux-mêmes des risques d'inondation compte tenu des remontées capillaires affectant les murs du bâtiment B et de la situation de la propriété près d'un étang, s'ils avaient fait preuve d'un minimum de curiosité et de prudence (violation du même texte) ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le risque d'inondation de la maison avait disparu du fait du rehaussement des sols opéré par les vendeurs, sauf dans un bâtiment, dont les murs étaient affectés de remontées capillaires visibles pour un acquéreur d'une diligence normale, que l'inondation de ce bâtiment en 2000 était due à une cause étrangère, que celle de la cour en janvier 2004 était limitée et causée par un défaut d'entretien du système de drainage implanté par les vendeurs autour des bâtiments, et que le dénivelé quasiment inexistant entre la maison et l'étang, d'une superficie de douze hectares et situé à moins de quarante mètres, était apparent et connu des acquéreurs, et retenu que les inondations avaient désormais un caractère marginal et très ponctuel, la cour d'appel a pu en déduire que le silence observé par les époux Y... sur le risque d'inondation ainsi qualifié, ne suffisait pas à établir à leur encontre une réticence dolosive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils pour les époux X....
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande d'annulation de la vente d'une propriété que leur avaient consentie, le 15 avril 2003, Monsieur et Madame Y...,
Aux motifs que l'ensemble des témoignages permettait de retenir que des inondations se produisaient dans la cour en périodes humides et en cas de fortes pluies ; que la maison elle-même n'avait pas été inondée entre 1987 et 2003, sauf peut être en novembre 2000, pendant une période particulièrement humide et en raison d'une obstruction de la vanne de l'étang ; qu'il résultait du rapport d'expertise que les murs du bâtiment B présentaient des traces d'humidité ; que certains secteurs de la cour étaient inondables en période humide et par fortes pluies, de même mais moins fréquemment pour le sol du bâtiment B, le risque d'inondation ayant en revanche disparu pour l'ensemble des autres bâtiments en raison des travaux de surélévation des sols effectués par les vendeurs ; que la réticence dolosive ne pouvait porter que sur un élément dont le contractant, qui devait faire preuve d'un minimum de curiosité et de prudence, ne pouvait se rendre compte par lui-même ; que la cour ne pouvait prendre en considération les remontées capillaires dans les murs du bâtiment B dont un expert avait indiqué quelques semaines après la vente qu'elles étaient relativement importantes et parfaitement visibles pour un acquéreur d'une diligence normale ; que cette humidité constituait un indice qui aurait dû attirer l'attention des acquéreurs, s'ils avaient été vigilants ; que, s'agissant des inondations ponctuelles du terrain et des bâtiments, elles ne concernaient que certaines zones de la cour et un bâtiment annexe ; que la propriété était située en bordure d'un étang d'une douzaine d'hectares, la partie de la maison la plus proche se trouvant à moins de quarante mètres de la berge et quasiment au même niveau ; que ces deux circonstances étaient apparentes et connues des acquéreurs et n'avaient pu leur échapper ; qu'en l'état de ces éléments (caractère marginal et très ponctuel des inondations), lesquelles étaient, compte tenu de la situation de cette propriété, parfaitement prévisibles et justifiaient un tant soit peu de curiosité de la part des acquéreurs, la réticence dolosive alléguée, même en ce qui concerne la partie nord de la cour, n'était pas suffisamment établie pour justifier la nullité de la vente pour dol,
Alors, 1°) que les motifs de l'arrêt relatifs aux phénomènes, antérieurs à la vente, de remontée des eaux affectant la cour et le bâtiment B et aux travaux effectués par les vendeurs pour tenter d'y remédier, ne permettent pas d'exclure l'existence d'une réticence dolosive (violation de l'article 1116 du code civil),
Alors, 2°) que la réticence dolosive, à la supposer établie, rend toujours excusable l'erreur provoquée ; qu'à tort la cour d'appel a retenu que les acquéreurs auraient pu se rendre compte par eux-mêmes des risques d'inondation compte tenu des remontées capillaires affectant les murs du bâtiment B et de la situation de la propriété près d'un étang, s'ils avaient fait preuve d'un minimum de curiosité et de prudence (violation du même texte).
