LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier et second moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que l'acte sous signature privée du 20 juillet 2004 comportait une condition suspensive stipulée dans l'intérêt des vendeurs, les époux X..., aux termes de laquelle cet acte devait être réitéré en la forme authentique au plus tard le 1er décembre 2004 avec paiement ledit jour de la partie du prix payable comptant et consignation entre les mains du notaire rédacteur des frais d'acquisition, à peine de caducité, et retenu que l'attestation de la banque de l'acquéreur, M. Y..., selon laquelle il disposait sur ses comptes de fonds lui permettant d'acquérir l'immeuble ne pouvait être considérée comme la preuve de l'exécution de l'obligation formelle mise à sa charge de régler le prix et de consigner les frais de vente à la date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente et que le non-accomplissement de cette formalité entraînait la caducité de l'acte du 20 juillet 2004, la cour d'appel a, par ce seul motif non critiqué par le pourvoi, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Georges, avocat aux Conseils pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit l'acte sous seing privé du 20 juillet 2004 et l'avenant du 4 décembre 2004 dépourvus de valeur probante, et, en conséquence, d'avoir débouté M. Y... de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles et condamné celui-ci à payer aux époux X... la somme de 6.000 € en réparation du préjudice causé par l'immobilisation de leur bien ;
AUX MOTIFS QUE, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, les appelants contestent l'existence des actes, puisqu'ils expliquent qu'ils ont cru signer un mandat de vente, et non une vente, et que, s'ils ont reconnu leur signature sur l'avenant de prorogation du 4 décembre 2004, ils ont prétendu n'avoir aucun souvenir du contenu de ce document dont ils n'avaient pas de copie ; qu'ils contestent par ailleurs sur l'avenant la date de la prorogation du délai pour passer acte authentique, laquelle, effectivement, résulte d'une modification manuscrite non approuvée par une mention en marge paraphée par les parties ; que les conditions de la vente sont étonnamment favorables à M. Y... qui est un professionnel de l'immobilier, particulièrement informé du marché dans le quartier de la situation de l'immeuble des époux X... puisque son agence est voisine de cet immeuble ; que, même s'il n'est pas lésionnaire au regard des critères qui résultent de l'article 1674 du Code civil, le prix est nettement inférieur à ceux pratiqués dans ce quartier du centre ville de Bordeaux, proche des commerces et des écoles ; que cela résulte d'une attestation de l'agence Annick Malgouillat (Century) qui a été établie à une date se situant dans l'année de la vente (mars 2005) et qui estime le bien, compte tenu de son état qui nécessite des travaux importants, à une valeur comprise entre 125.000 et 135.000 € ; que cet agent immobilier relève, ce qui résulte effectivement de la description qui est faite de l'immeuble dans l'acte litigieux, qu'il se prête particulièrement à une opération de rénovation en logements locatifs ; que cette estimation est confirmée par M. A..., expert foncier auprès de la cour d'appel, qui indique dans une attestation du 31 mars 2005 qu'au mois d'octobre 2004, à l'époque de la transaction litigieuse, un immeuble de type échoppe d'une superficie comparable (107 m² au sol), en très mauvais état et nécessitant une restauration totale, a été adjugé dans une vente judiciaire au prix de 145.000 €, soit 1.335 € le m² ; que, par ailleurs, le compromis de vente ne prévoit pas de dépôt de garantie, ni d'apport personnel, le prix devant être payé intégralement au moyen d'un prêt ; qu'enfin, les conditions de la vente se prêtent elles aussi à la suspicion dans la mesure où rien ne démontre que les époux X... qui se sont adressés à une agence immobilière dans le but de mettre leur bien en vente au juste prix aient été conscients de ce que la personne qui acquérait ce bien, à titre personnel et par conséquent en opposition avec leurs propres intérêts, était le propriétaire de cette agence ; que M. Y... ne démontre aucunement que les époux X... le connaissaient, ni qu'ils aient reçu une proposition claire de sa part d'acquérir l'immeuble à titre personnel, en vue d'y établir son domicile ; que, même si les époux X... ne fournissent pas non plus de preuve objective de ce qu'ils auraient cru signer un mandat de vente et que, dans un deuxième temps, « la jeune fille de l'agence » leur aurait apporté un document dans lequel figurait le nom et la signature d'un acquéreur qui se serait révélé être l'agent immobilier, il demeure que l'économie du contrat, par trop favorable à cet acquéreur, et les conditions de sa souscription, sont des éléments qui rendent leurs explications crédibles ; que, dans de telles conditions, la formalité du double original exigée à titre de preuve par l'article 1325 du Code civil lorsqu'un acte sous seing privé, comme en l'espèce, contient des conventions synallagmatiques, revêtait une importance déterminante ; que les époux X... qui contestent l'existence du contrat de vente puisqu'ils prétendent avoir été trompés sur l'objet de l'acte, sont en droit de se prévaloir du caractère non probant du document qu'on leur oppose ; qu'il en est de même de l'avenant du 5 décembre 2004 dont ils soutiennent ignorer le contenu et qui est un acte établi, lui aussi, en un seul exemplaire, détenu par l'acquéreur, dactylographié et comportant des rectifications manuscrites non approuvées ; qu'à défaut de respect de la formalité du double original, un tel acte n'a pas de valeur probante (arrêt attaqué, pp. 5-6) ;
1) ALORS QUE l'article 1325 du Code civil édicte seulement la nullité de l'écrit comme moyen de preuve et non celle de la convention qu'il constate ; qu'en l'espèce, en estimant qu'en l'absence de double original, les époux X... étaient en droit de contester l'objet de l'acte et ainsi de prétendre qu'il s'agissait d'un mandat de vente et non d'une vente, sans avoir égard aux mentions de l'acte et sans examiner si celui-ci faisait état d'un accord des parties sur la chose et sur le prix, caractérisant un contrat de vente, ni indiquer que les vendeurs auraient contesté l'authenticité de leurs signatures ou des mentions de l'acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
2) ALORS QU'en estimant que l'économie du contrat, trop favorable à l'acquéreur, et les conditions de sa souscription, étaient des éléments qui rendaient crédibles les explications des époux X..., qui soutenaient avoir cru signer un mandat de vente et non une vente, sans indiquer en quoi les mentions de cet acte, que les intéressés admettaient avoir signé, étaient celles d'un mandat de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1325 du Code civil ;
3) ALORS QUE l'acte sous seing privé du 20 juillet 2004 fait état de la vente d'un bien immobilier, désigne les vendeurs et l'acquéreur, ainsi que les obligations respectives des parties, qui sont celles inhérentes à un contrat de vente, et s'achève par la mention manuscrite « bon pour vente au prix de quatre vingt dix neuf mille euros » signée par M. et Mme X... ; que l'ensemble de ces stipulations conduisent à retenir la qualification de contrat de vente tandis qu'aucune d'elles ne fait état d'un mandat de vente, ni de la recherche d'un acquéreur pour le compte des vendeurs ; que, dès lors, en retenant que les conditions de la souscription du contrat rendaient crédibles les explications des époux X..., qui soutenaient avoir cru signer un mandat de vente et non une vente, la cour d'appel, qui a fait abstraction des stipulations susvisées, a dénaturé, par omission, l'acte sous seing privé litigieux, et violé l'article 1134 du Code civil ;
4) ALORS QUE l'article 1325 du Code civil édicte seulement la nullité de l'écrit comme moyen de preuve et non celle de la convention qu'il constate ; qu'en l'espèce, l'avenant du 5 décembre 2004 contient une mention expresse aux termes de laquelle les parties au contrat conviennent de proroger la date de la signature de l'acte authentique ; que cette mention porte la signature de chacune des parties ; que, dès lors, en se bornant à énoncer qu'en l'absence de double original, les époux X... étaient en droit de contester l'objet de cet acte et notamment de soutenir qu'ils n'avaient aucun souvenir du contenu de ce document, pour en déduire que cet avenant n'avait aucune valeur probante, sans tenir compte des mentions susvisées, qui témoignaient de l'accord des parties sur le principe même d'une prorogation de la date de signature de l'acte authentique, et sans relever que les vendeurs auraient contesté leur signature et l'authenticité desdites mentions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR constaté, en toute hypothèse, la caducité de la vente et, en conséquence, d'avoir débouté M. Y... de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles et condamné celui-ci à payer aux époux X... la somme de 6.000 € en réparation du préjudice causé par l'immobilisation de leur bien ;
AUX MOTIFS QU'à supposer rapportées la preuve de la vente et celle de l'intention de proroger le délai pour passer acte authentique, cette vente serait caduque ; que le compromis de vente du 20 juillet 2004 stipulait, dans l'intérêt des vendeurs, que la vente serait caduque à défaut de signature d'un acte authentique au plus tard le 1er décembre 2004 et, à cette date, de paiement du prix et de la consignation des frais ; que l'avenant annexé au procès-verbal de difficultés de Me B... comporte la mention dactylographiée, comme toutes les autres énonciations de ce document, de ce que la date pour passer acte authentique était prorogée au 20 janvier 2005 ; que la date du 28 février 2005 dont se prévaut M. Y... dans sa lettre du 17 février 2005 et dans la sommation du 28 février 2005 résulte d'un ajout manuscrit en marge de la mention dactylographiée, rayée à la main, de la date initiale (20 janvier 2005) ; qu'il est incontestable qu'en l'absence d'un deuxième original remis aux vendeurs, une telle rectification qui porte sur un élément fondamental de la convention et qui n'est approuvée par aucune mention paraphée par les parties signataires est dénuée de valeur probante ; que M. Y... ne peut pas se prévaloir de l'inaction des époux X... puisque lui-même n'a effectué aucune diligence pour que l'acte authentique puisse être signé au plus tard le 1er décembre 2004, ou le 30 janvier 2005, date qui résulte de la seule indication de l'avenant du 4 décembre 2004 qui soit susceptible d'être opposée aux vendeurs ; que le tribunal ne pouvait pas considérer comme une approbation de la modification de la date prévue dans l'avenant susvisé le fait que les vendeurs aient reconnu leur signature dans le procès-verbal de difficultés du 18 avril 2005, dans la mesure où ils y ont expliqué ne pas avoir souvenir du contenu de ce document dont ils n'avaient aucune copie, et, ce faisant, ont contesté sa valeur probante ; que, par ailleurs, les époux X... n'ont jamais contesté leur intention de mettre leurs biens en vente, de telle sorte que M. Y... ne peut pas présenter le constat d'état parasitaire qu'ils ont fait établir le 28 décembre 2004 comme la preuve de ce qu'ils auraient partiellement exécuté l'avenant ; que cette date qui est antérieure au 28 février 2005 ne validerait d'ailleurs pas la modification, non approuvée, de la date de prorogation ; que l'attestation par la banque de l'acquéreur de ce que celui-ci disposait sur ses comptes à la date du 18 avril 2005 de fonds lui permettant d'acquérir l'immeuble au prix de 99.000 € ne peut être considérée comme la preuve de l'exécution de l'obligation formelle mise à la charge de l'acquéreur de régler le prix (ou de le consigner entre les mains du notaire) et de consigner les frais à la date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente ; que le nonaccomplissement de cette formalité, seule susceptible de constituer une garantie pour les vendeurs, est une seconde cause caducité de l'acte sous seing privé du 20 juillet 2004 ; qu'il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris et de constater que les époux X... ne sont pas engagés par cet acte (arrêt attaqué, pp. 6-7) ;
ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 6), M. Y... avait fait valoir qu'en faisant établir postérieurement à l'avenant du 4 décembre 2004 un constat d'état parasitaire en date du 28 décembre 2004, les époux X... avaient démontré par là qu'ils avaient parfaitement connaissance de la nature de leur engagement ; que, dès lors, en s'abstenant d'examiner si, en faisant établir cet état parasitaire en vue de la vente postérieurement à la signature de l'avenant de prorogation, les époux X... n'avaient pas ainsi manifesté leur volonté de ne pas se prévaloir de la date limite du 1er décembre 2004 que stipulait initialement l'acte sous seing privé du 20 juillet 2004 pour la signature de l'acte authentique avec paiement au jour de
l'acte, et donc de ne pas se prévaloir d'une caducité de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
