LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1641 et 1642 du code civil ;
Attendu que, selon le second de ces textes, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 18 mars 2010), que, par acte du 13 septembre 2004, M. et Mme X...ont vendu à la société civile immobilière RLL (la SCI) un immeuble à usage d'habitation ; que, se plaignant de désordres affectant l'étanchéité de la toiture, la SCI a obtenu l'organisation d'une mesure d'instruction, puis a assigné les vendeurs en restitution d'une partie du prix ;
Attendu que, pour rejeter partiellement la demande de la SCI, l'arrêt retient, d'une part, que les infiltrations d'eau incriminées provenaient non pas d'une voie d'eau permanente qui aurait été dissimulée à l'acheteur, mais de l'état de vétusté de la toiture lequel était apparent au jour de l'achat de l'immeuble et qu'il ne pouvait dès lors être reproché aux vendeurs d'avoir dissimulé que la toiture, au demeurant constituée de tuiles de Bordeaux, sans crochet, favorisant l'apparition des gouttières par glissement des tuiles, était fuyarde et, d'autre part, que l'expert imputait à ces infiltrations d'eau la dégradation des plafonds du premier étage, masquée dans son aspect visible par des travaux de peinture, et l'affaissement de son plancher révélé par des fissures en tête des cloisons et en bas des plinthes et par la courbure, visible au rez-de-chaussée, de la poutre maîtresse et des poutres secondaires le supportant ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle a relevé que l'expert judiciaire avait notamment précisé que les infiltrations, antérieures à la vente, avaient occasionné des dégradations et des déformations importantes des plafonds du premier étage ainsi q'un surpoids ayant participé à l'affaissement des poutres soutenant le plancher de cet étage et que les conséquences visibles de ces infiltrations avaient été masquées par les travaux de peinture faits par les époux X...qui avaient ainsi donné à ces plafonds une impression d'entretien parfait, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné M. et Mme X...à payer à la société civile immobilière RLL, au titre de la restitution du prix dans le cadre de l'action estimatoire, la somme de 11 500 euros HT, outre la T. V. A. au taux de 5, 5 %, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du 23 octobre 2006 jusqu'au 5 août 2008, et les intérêts au taux légal à compter du 5 août 2008 jusqu'à parfait paiement, l'arrêt rendu le 18 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;
Condamne M. et Mme X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X...à payer à la société civile immobilière RLL la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X...;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour la société RLL
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité la condamnation de Monsieur Christophe X...et Madame Jacqueline Z...épouse X...à payer à la SCI RLL, au titre de la restitution du prix dans le cadre de l'action estimatoire, à la somme de 11. 500 euros HT, outre TVA au taux de 5, 5 % avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du 23 octobre 2006 jusqu'au 5 août 2008, et les intérêts au taux légal à compter du 5 août 2008 jusqu'à parfait paiement ;
Aux motifs que « par acte authentique en date du 13 septembre 2004, Monsieur et Madame X...ont vendu à la SCI RLL un immeuble à usage d'habitation situé sur la commune de Cezac, lieu-dit ..., au prix de 373. 500 euros,- que se plaignant de désordres affectant l'immeuble, et notamment la toiture et les aménagements du premier étage, la SCI RLL a obtenu du juge des référés du Tribunal de grande instance de Bordeaux, par ordonnance en date du 11 janvier 2006, la désignation de Monsieur A...en qualité d'expert,- que l'expert ayant déposé son rapport le 23 octobre 2006, la SCI RLL a, par exploit en date du 2 janvier 2007, fait assigner Monsieur et Madame X...afin d'obtenir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la restitution de la somme de 115. 220, 93 euros dans le cadre de l'action estimatoire de l'article 1644 du code civil, Attendu que les époux X...font principalement valoir, à l'appui de leur appel,- que, tout d'abord, la mission donnée à l'expert était inadaptée au cadre juridique d'une action en responsabilité pour vices cachés,- que, d'autre part, selon les constatations de l'expert, l'ensemble des désordres étaient apparents au moment de la vente,- que, ensuite, la SCI RLL ne démontre ni qu'ils connaissaient les vices qu'ils dénoncent ni leur mauvaise foi dans la réalisation des travaux de décoration faits à l'étage,- et que, enfin, les travaux préconisés sont sans rapport avec les vices constatés et notamment l'affaissement généralisé du plancher du premier étage qui ne peut avoir été aggravé par le poids de la laine de verre de son plafond, Attendu que la SCI RLL fait principalement plaider pour sa part que l'expert a bien mis en évidence l'existence d'infiltrations d'eau de pluie anciennes connues des vendeurs qui en ont masqué les manifestations par des travaux de peinture et que ceux-ci, qui ne l'ont pas avisée de l'existence de ces désordres, invisibles au jour de l'achat, ne peuvent dés lors se prévaloir de la clause les exonérant de la garantie des vices cachés figurant à l'acte de vente et doivent en conséquence réparer son préjudice dans la mesure justement retenue par le Tribunal, Attendu que la Cour se référera par ailleurs pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties aux dispositions de la décision dont appel en ce qu'elles ne sont pas contraires à celles du présent arrêt ainsi qu'aux conclusions visées ci-dessus en référence et déposées au dossier de la procédure, Attendu que, selon les conclusions de son rapport d'expertise, Monsieur A...a constaté que la toiture de la maison vendue favorisait, en raison de son état extrêmement délabré, les infiltrations d'eau de pluie dans les combles, que des infiltrations antérieures à l'achat de cet immeuble par la SCI RLL avaient occasionné, par un excès d'humidité, des dégradations et des déformations importantes des plafonds en bois du premier étage ainsi qu'un surpoids qui a participé à l'affaissement des poutres soutenant le plancher de cet étage et que les conséquences visibles de ces infiltrations (coulures, auréoles, fissures) avaient été masquées par les travaux de peinture faits par les époux X...qui avaient ainsi donné à ces plafonds une impression d'entretien parfait, Attendu qu'il ressort des ces constatations et conclusions que, tout d'abord, les infiltrations d'eau incriminées provenaient non pas d'une voie d'eau permanente qui aurait été dissimulée aux acheteurs, mais de l'état de la toiture, décrite comme " extrêmement ancienne dans son ensemble ", " ni changée ni remaniée depuis plusieurs années " et " particulièrement vétuste " sur la partie arrière, avec " présence de mousse et de lichens en abondance ", qui favorisait l'apparition d'infiltrations occasionnelles, ou " gouttières ", Attendu qu'il en résulte que, cet état étant apparent au jour de l'achat de l'immeuble, ainsi que cela ressort des photographies annexés au rapport d'expertise, il ne peut dés lors être reproché aux vendeurs d'avoir dissimulé que la toiture, au demeurant constituée de tuiles de Bordeaux, sans crochet, ce qui favorise l'apparition des gouttières par glissement des tuiles, était fuyarde,- Attendu, par ailleurs, que l'expert impute à ces infiltrations d'eau la dégradation des plafonds du premier étage, masquée dans son aspect visible (auréoles, coulures) par des travaux de peinture réalisés par les époux X..., et l'affaissement de son plancher révélé par des fissures en tête des cloisons et en bas des plinthes et par la courbure, visible au rez-de-chaussée, de la poutre maîtresse et des poutres secondaires le supportant, Attendu qu'il en résulte-en ce qui concerne tout d'abord les plafonds du premier étage, que les époux X..., qui ont caché leur dégradation aux acheteurs en ne les. informant pas de ce qu'ils avaient subi des infiltrations d'eau de pluie et en masquant les traces visibles de ces infiltrations, ce qui empêchait les acheteurs d'en connaître l'existence, ont bien ainsi engagé leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés, leur mauvaise foi résultant de l'ampleur des désordres dissimulés qui étaient de nature, en rendant le premier étage impropre à son usage ; à faire renoncer l'acheteur à son acquisition ou à lui en faire donner un moindre prix-et, en ce qui concerne ensuite le plancher du premier étage, que son affaissement étant, au jour de l'achat, révélé par la courbure des poutres le supportant qui était visible au rez-de-chaussée de l'immeuble, il ne peut être reproché aux époux X...d'avoir dissimulé la surcharge de ce plancher, Attendu qu'il convient en conséquence, en constatant que les époux X...ne peuvent se prévaloir de l'exonération de leur garantie des vices affectant le plafond du premier étage, de les condamner, au titre de la restitution de la partie du prix de vente de l'immeuble correspondant à la moindre valeur en résultant, à rembourser à la SCI RLL la somme de 11. 500 euros H. T. correspondant, selon les devis soumis à l'expert et approuvés par lui, au coût des réparations que ces vices nécessitent et de débouter la SCI RLL du surplus de ses prétentions, Attendu, en définitive, que le jugement déféré, qui sera réformé dans cette mesure » ;
Alors que, d'une part, en estimant que les acheteurs savaient que la toiture était fuyarde, tout en constatant que ces derniers ignoraient l'existence d'infiltrations provenant de la toiture ayant détérioré les plafonds du premier étage, ce qui établissait, par là même, que les acheteurs ignoraient que la toiture était fuyarde, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1641 et 1642 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, un vice est caché lorsque l'acheteur n'est pas à même d'en mesurer l'importance et les conséquences ; qu'en décidant que le caractère fuyard de la toiture était visible, quand le seul fait que les acheteurs n'aient pas eu connaissance de la dégradation des plafonds du premier étage causée par les infiltrations en provenance de la toiture démontrait, par là même, nécessairement que la SCI RLL n'avait pas été à même de mesurer l'importance et les conséquences du vice affectant la toiture, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1641 et 1642 du Code civil est manifeste ;
Alors que, enfin, un vice est caché lorsque l'acheteur n'est pas à même d'en mesurer l'importance et les conséquences ; qu'en se bornant cependant à relever que l'affaissement du premier étage était révélé par la courbure des poutres le supportant qui était visible au rez-de-chaussée de l'immeuble, sans rechercher si la société RLL avait été à même de mesurer l'importance et les conséquences de cet affaissement, la cour d'appel a privé sa décision de base égale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil.
