LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les moyens uniques du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :
Attendu suivant l'arrêt (Aix-en-Provence, 19 janvier 2010), que par acte de vente du 19 octobre 2006, M. X... et M. Y... se sont engagés à acheter aux consorts Z..., un terrain situé à la Seyne-sur-Mer aux fin d'y faire construire deux maisons d'habitation à la condition que le permis de construire soit obtenu dans les deux mois de la signature du compromis ; qu'informés qu'une révision du plan local d'urbanisme étant en cours, un sursis à statuer pouvait être opposé à toute demande d'occupation des sols et de l'intervention d'une délibération du conseil municipal modifiant le plan d'urbanisme et classant la parcelle litigieuse en espace boisé avec interdiction de tout changement d'affectation, les acquéreurs ont assigné les vendeurs et le notaire afin d'obtenir la restitution du dépôt de garantie et le paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que les consorts Z...font grief à l'arrêt de les condamner à rembourser à MM. Eric X...et Thierry Y..., la somme de 18 500 euros au titre du dépôt de garantie et de les débouter de leur demande en " exécution forcée " du compromis de vente du 19 octobre 2006 ;
Attendu qu'ayant relevé qu'une précédente demande de permis de construire avait été classée sans suite et qu'en l'état d'une révision du plan local d'urbanisme prévoyant son classement en zone boisée, le terrain était inconstructible à une date antérieure à la signature du compromis, et retenu qu'il n'était pas établi, qu'à la date de la signature de la seconde promesse de vente, les consorts Z..., qui n'avaient pas soutenu dans leurs conclusions que la production de la première promesse était déloyale, avaient connaissance de ces informations, la cour d'appel, qui s'est fondée sur l'article 1134 du code civil et non sur l'article 1178 du même code et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée a, sans se contredire, pu en déduire que la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'était pas due à la faute ou à la négligence des acquéreurs auxquels il ne pouvait être reproché de ne pas avoir déposé, dans le délai prévu au compromis, une demande de permis de construire qui n'aurait pas abouti, de sorte que le dépôt de garantie devait leur être restitué ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne les consorts Z...aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Z...à payer à M. X... et M. Y..., la somme globale de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen identique produit au pourvoi principal et au pourvoi incident n° M 10-16. 449 par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour les consorts Z....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum les consorts Z...à rembourser à MM. Eric X...et Thierry Y..., la somme de 18. 500 euros au titre du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation, avec capitalisation, et d'avoir débouté les consorts Z...de leur demande en " exécution forcée " du compromis de vente du 19 octobre 2006 ;
Aux motifs que suivant acte sous seing privé en date du 19 octobre 2006, les consorts Z...ont promis de vendre à Eric X...et Thierry Y... qui ont accepté, une parcelle de terrain sise à LA SEYNE S/ MER, les Terres Gastes, pour un prix de 370. 000 euros, sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives et notamment celle de l'obtention par l'acquéreur de deux permis de construire autorisant la construction de deux villas de 140 mètres carrés chacune ; qu'à titre de dépôt de garantie, les acquéreurs ont versé la somme de 18. 500 euros dont il était stipulé qu'elle resterait acquise aux vendeurs à titre de dommages et intérêts au cas où les conditions suspensives seraient réalisées mais que les acquéreurs n'accepteraient pas de signer l'acte authentique ; que suivant acte en date du 3 août 2007, Eric X...et Thierry Y... ont fait assigner les consorts Z...pour qu'il soit constaté que ceux-ci ne leur ont pas remis un certificat d'urbanisme positif et que d'une façon plus générale, ils ne leur ont pas donné les informations qui leur auraient permis de connaître les contraintes urbanistiques rendant impossible la réalisation des constructions envisagées et qu'ils soient condamnés en conséquence à leur restituer le dépôt de garantie et à leur verser la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; que le premier juge, retenant que Eric X...et Thierry Y... ne justifiaient pas avoir formulé une demande de permis de construire conformément aux stipulations du compromis, les a déboutés de leur demande et a fait droit à la demande reconventionnelle des consorts Z...en déclarant la vente parfaite et en renvoyant les parties devant l'Office notarial de CUERS aux fins de réitération de celle-ci par acte authentique ; qu'Eric X...et Thierry Y... soutiennent que les consorts Z...sont de parfaite mauvaise foi dans la mesure où ils avaient connaissance, à la date de la signature du compromis, de ce que le terrain était inconstructible ; qu'ils sollicitent à titre principal la nullité de cet acte en l'état des manoeuvres dolosives des vendeurs ayant vicié leur consentement ; que devant la cour, les appelants versent aux débats différents documents justifiant que la même parcelle de terrain avait déjà fait l'objet d'un compromis de vente en date du 26 mars 2006 au profit de Nathalie C...qui avait déposé un permis de construire le 23 août 2006, déclaré sans suite le 12 décembre 2006 en l'état d'un courrier de la Direction générale des services techniques de la Mairie de LA SEYNE S/ MER indiquant notamment : " le terrain, objet de la demande, possédant une voie d'accès inférieure à 4 mètres, est inconstructible.... De plus le projet de Plan Local d'Urbanisme révisé prévoit le classement en Espace Boisé Classé de la totalité de la parcelle. Par conséquent, toute nouvelle demande de permis de construire se verrait opposer un refus portant sur la présence de l'espace boisé classé (dispositions de l'article L. 130-1 du Code de l'urbanisme) et l'insuffisance de l'accès " ; qu'il n'est pas justifié que les consorts Z...avaient connaissance, à la date de la signature de la promesse de vente au profit de Eric X...et Thierry Y..., soit le 19 octobre 2006, de toutes ces informations même s'il est certain que la caducité du compromis signé avec Nathalie C...ne faisait aucun doute dans leur esprit ; que dès lors la preuve d'un dol de leur part au jour de la signature de l'acte n'est pas établie ; que par contre, il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions de l'article 1134 du Code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'or, en l'état de tous les documents qui établissent l'inconstructibilité du terrain, d'ores et déjà certaine à une date antérieure à la signature du compromis, les consorts Z...ne peuvent, de bonne foi, soutenir que Eric X...et Thierry Y... ont par leur faute laisser défaillir la conditions suspensive en ne procédant pas au dépôt du permis de construire dans le délai imparti, alors même qu'il est certain que cette demande ne pouvait être vouée qu'à un refus ; que dans la mesure où il est avéré que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire dans un délai de trois mois était impossible à réaliser, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et il sera fait droit à la demande de Eric X...et Thierry Y... en restitution du dépôt de garantie, augmenté des intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation, avec capitalisation pour ceux dus pour au moins une année entière (arrêt attaqué, p. 5 à 6, § 3 inclus) ;
Alors, d'une part, que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en relevant qu'en l'état de tous les documents qui établissent l'inconstructibilité du terrain, d'ores et déjà certaine à une date antérieure à la signature du compromis, les consorts Z...ne pouvaient, de bonne foi, soutenir que Eric X...et Thierry Y... avaient par leur faute laisser défaillir la condition suspensive en ne procédant pas au dépôt du permis de construire dans le délai imparti, après avoir relevé qu'il n'était pas justifié que les consorts Z...avaient connaissance, à la date de la signature de la promesse de vente au profit de Eric X...et Thierry Y..., soit le 19 octobre 2006, des informations relatives à l'inconstructibilité du terrain contenues dans la lettre du 12 décembre 2006 des services techniques de la Mairie, et ce, pour constater que la preuve d'un dol de leur part au jour de la signature de l'acte n'était pas établie, la Cour d'appel qui s'est contredite, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en se bornant à relever que tous les documents établissant l'inconstructibilité du terrain d'ores et déjà certaine à une date antérieure à la signature du compromis, pour retenir que les consorts Z...ne pouvaient pas soutenir de bonne foi que les acquéreurs avaient laissé défaillir la condition suspensive en ne procédant pas au dépôt du permis de construire dans le délai imparti, sans constater, ni même rechercher si les consorts Z...avaient eu connaissance de ces documents avant l'expiration du délai de trois mois imparti pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1178 et 1134, alinéa 3 du Code civil ;
Alors, de troisième part, qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions (p. 10, § 6-8) par lesquelles les consorts Z...faisaient valoir que le compromis de vente conclu avec Mlle C...versé aux débats par MM. X... et Y..., avait été communiqué à ces derniers par le notaire dont le numéro de fax figurait en haut de chaque page, les documents communiqués étant couverts par le secret professionnel, ce dont résultait le caractère déloyal de la preuve administrée, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, de quatrième part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que MM. X... et Y... ne demandaient pas à la Cour d'appel de prononcer la nullité du compromis de vente sur le fondement de l'article 1172 du Code civil ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de ce que la condition d'obtention du permis de construire était impossible à réaliser, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
Alors, de cinquième part, que si le juge peut prendre en considération, parmi les éléments du débat, même les faits que les parties n'auraient pas spécialement invoqués à l'appui de leur prétentions, c'est à la condition de respecter le principe du contradictoire ; qu'en se fondant sur le courrier du 12 décembre 2006 adressé à Mlle C...par les services techniques de la Mairie de la Seine s/ Mer, sans inviter les parties à présenter leurs observations préalables sur ce document de preuve qui n'était pas invoqué par MM. X... et Y... dans leurs conclusions d'appel, la Cour d'appel a de nouveau violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
Alors, enfin, et en tout état de cause, que le refus de statuer prévu par l'article L. 123-6 du Code de l'urbanisme en cours de révision du plan local d'urbanisme, est facultatif et que ce texte n'interdit pas l'octroi d'un permis de construire portant sur un projet de construction conforme aux normes en vigueur du plan local d'urbanisme qui restent applicables jusqu'à la date de la décision approuvant sa révision ; que le classement d'une parcelle en espace boisé protégé par les futures règles du plan local d'urbanisme en cours de révision, n'exclut pas, par principe, l'obtention d'un permis de construire ; que dès lors, en se bornant à relever qu'un courrier des services techniques de la Mairie indiquait que le projet de Plan Local d'Urbanisme révisé prévoyait le classement en Espace Boisé Classé de la totalité de la parcelle et que par conséquent, " toute nouvelle demande de permis de construire se verrait opposer un refus portant sur la présence de l'espace boisé classé (dispositions de l'article L. 130-1 du Code de l'urbanisme) et l'insuffisance de l'accès ", pour retenir qu'il était certain qu'une demande de permis de construire effectuée dans le délai imparti, ne pouvait être vouée qu'à un refus et que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire dans un délai de trois mois était impossible à réaliser, la Cour d'appel qui a statué par des motifs inopérants, sans s'expliquer, comme elle y était pourtant invitée, sur la date du 27 août 2007 d'entrée en vigueur des nouvelles règles du plan local d'urbanisme révisé prescrivant le classement en espace boisé protégé du terrain litigieux, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil.
