LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que, selon l'arrêt attaqué, suivant acte sous seing privé du 24 mai 2006, la SCI du Moulin (le vendeur) a vendu un terrain à la société Horizons loisirs (l'acquéreur), sous condition suspensive de l'obtention de l'autorisation administrative d'installer un camping deux étoiles ou un parc résidentiel de loisirs ; que l'acquéreur n'ayant pas accompli les diligences nécessaires pour l'obtention de cette autorisation, le vendeur l'a assigné en résolution de la vente et en indemnisation ; que la vente a été résolue aux torts de l'acquéreur ;
Sur le premier moyen ;
Vu les articles 1184 et 1234 du code civil,
Attendu que, pour débouter le vendeur de sa demande de réparation au titre de la remise en état du terrain, l'arrêt attaqué retient que, selon la promesse de vente, d'une part, le vendeur autorise expressément l'acquéreur à déposer quelques résidences mobiles sur le bien vendu, à apposer sur le terrain tous panneaux publicitaires nécessaires à la commercialisation future des emplacements de camping et à effectuer avant la signature de l'acte authentique toutes publicités à condition de souscrire une assurance pour les risques liés à son occupation, d'autre part, que le vendeur s'est réservé l'obligation de conserver l'immeuble dans son état actuel et, jusqu'à la prise de possession par l'acquéreur, s'est interdit toute modification à l'exception des travaux nécessaires à sa conservation dans son état, et déduit de ces circonstances que les frais de remise en état du bien immobilier durant la période de réalisation des conditions suspensives incombent au vendeur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'effet rétroactif de la vente oblige l'acquéreur à indemniser le vendeur de la dépréciation subie par la chose vendue en raison de l'utilisation qu'il en a faite, à l'exclusion de la vétusté, et que l'acte de vente ne comportait pas de stipulations contraires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Sur le deuxième moyen ;
Vu l'article 1382 du code civil,
Attendu que, pour débouter le vendeur de sa demande d'indemnisation de la vente manquée, fondée sur la cession ultérieure du bien à un tiers pour un prix inférieur à celui convenu entre les parties, l'arrêt énonce qu'il n'est pas établi que la différence de prix ne résulte que du litige ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors que la résolution de la vente aux torts de l'acquéreur ouvre droit à des dommages-intérêts au profit du vendeur pour compenser le préjudice résultant de l'inexécution de la vente et que la pluralité de causes du dommage emporte partage de responsabilité, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deux derniers moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI du Moulin de ses demandes d'indemnisation au titre de la remise en état du terrain et au titre de la vente manquée, l'arrêt rendu le 14 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne M. X..., pris en qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Horizons loisirs, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... ès qualités à verser à la SCI du Moulin la somme de 3. 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour la société du Moulin.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, qui a constaté la résolution aux torts de l'acquéreur de la vente conclue le 24 mai 2006 entre la SCI du Moulin et la SARL Horizon Loisirs, d'AVOIR débouté la SCI du Moulin de sa demande d'indemnisation au titre de la remise en état du terrain ;
AUX MOTIFS QUE la SARL Horizons Loisirs a empêché l'accomplissement de la condition suspensive, de sorte que celle-ci est réputée accomplie au sens de l'article 1178 du code civil ; que la vente doit donc être considérée comme résiliée aux torts de l'acquéreur et non caduque, de sorte que le jugement sera réformé ;
ET AUX MOTIFS QUE selon le compromis, le vendeur autorise expressément l'acquéreur à déposer quelques résidences mobiles sur le bien vendu avant la signature de l'acte authentique, à apposer sur le terrain tous panneaux publicitaires nécessaires à la commercialisation future des emplacements de camping, ainsi qu'à effectuer avant la signature de l'acte authentique toutes publicités sur le site de la société acquéreur à la condition toutefois que l'acquéreur souscrive une assurance pour les risques liés à son occupation et en justifie au vendeur ; que par ailleurs, le vendeur s'était réservé (clause 5 charges et conditions générales) l'obligation de « conserver l'immeuble dans son état actuel » et jusqu'à la prise de possession par l'acquéreur « s'est interdit toute modification à l'exception des travaux nécessaires qu'il pourrait être amené à effectuer à ses frais pour les conserver dans l'état actuel » ; qu'il résulte des circonstances de l'espèce que les frais de remise en état du bien immobilier non exploité durant la période de réalisation des conditions suspensives incombent à la SCI du Moulin et ne justifient pas l'allocation de dommages-intérêts ;
ALORS QUE l'effet rétroactif de la résolution d'une vente oblige l'acquéreur à indemniser le vendeur de la dépréciation subie par la chose à raison de l'utilisation qu'il en a faite, à l'exclusion de celle due à la vétusté ; qu'ainsi, en mettant à la charge du vendeur les frais de remise en état du bien immobilier endommagé par les mobil homes et les panneaux publicitaires installés par l'acquéreur, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1234 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, qui a constaté la résolution aux torts de l'acquéreur de la vente conclue le 24 mai 2006 entre la SCI du Moulin et la SARL Horizon Loisirs, d'AVOIR débouté la SCI du Moulin de sa demande d'indemnisation au titre de la vente manquée ;
AUX MOTIFS QUE l'acquéreur a empêché l'accomplissement de la condition suspensive, de sorte que celle-ci est réputée accomplie au sens de l'article 1178 du code civil ; que la vente doit donc être considérée comme résiliée aux torts de l'acquéreur et non caduque, de sorte que le jugement sera réformé ;
ET AUX MOTIFS QUE cette demande ne peut être assimilée à la clause pénale prévue par le compromis de vente qui n'est pas invoqué par le vendeur ; qu'en outre, la SCI du Moulin après l'établissement d'un procès-verbal de carence le 4 mai 2007 sur sommation de l'acquéreur de comparaître devant le notaire pour formaliser l'acte authentique était en mesure de se prévaloir de la caducité ; que la SCI ne produit qu'une attestation de personnes ayant visité le bien le 21 juin 2007, sans que ceux-ci aient manifesté une intention d'acquérir à laquelle le litige aurait fait obstacle ; que la SCI verse par ailleurs une attestation notariée faisant état de la signature d'un compromis de vente le 29 décembre 2008 pour la somme de 300.000 € inférieure à celle initialement prévue dans le compromis de vente avec la SARL Horizons Loisirs ; que pour autant, il n'est pas établi que la différence de prix ne résulte que du litige, étant rappelé que le jugement en date du 6 novembre 2007 était assorti de l'exécution provisoire ; que cette demande sera donc rejetée ;
ALORS QUE la partie de bonne foi au contrat de vente résolu peut demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat ; que pour rejeter la demande d'indemnité formée par la SCI du Moulin au titre de la vente manquée, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi que la différence de prix entre la vente signée le 29 décembre 2008 et celle résolue aux torts de la SARL Horizons Loisirs ne résulte que du litige ; qu'en se déterminant ainsi, cependant que la résolution de la vente aux torts de l'acquéreur ouvre droit à des dommages-intérêts au profit du vendeur pour compenser le préjudice résultant pour lui, fusse pour partie seulement, de l'inexécution de la vente, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la SCI du Moulin devra permettre la récupération par la SARL Horizons Loisirs, sous astreinte provisoire, des deux mobil-homes de marque Moreva déposés sur son terrain, avec les terrasses et abris de jardin attenants ;
AUX MOTIFS QUE la SCI verse une attestation notariée faisant état de la signature d'un compromis de vente le 29 décembre 2008 pour la somme de 300.000 € inférieure à celle initialement prévue dans le compromis de vente avec la SARL Horizons Loisirs ;
ET AUX MOTIFS QUE la SARL Horizons Loisirs demande la restitution de deux mobil-homes avec terrasses et abris de jardin qui lui auraient été confiés par la société Moreva et auraient été déposés sur le terrain de la SCI du Moulin où ils se trouveraient encore ; que la SARL Horizons Loisirs ne produit à l'appui de cette demande qu'un bon de dépôt de ladite société Moreva, sans établir que les biens se trouvent sur le terrain de la SCI ; que cet élément résulte en revanche de pièces produites par la société appelante en l'espèce un constat d'huissier en date du 24 avril 2007 sur lequel apparaissent en photographie les deux mobil-homes accompagnés de terrasses et d'un abri de jardin ; qu'en tout état de cause la SCI du Moulin ne conclut pas sur cette demande ; qu'au vu de ces éléments il y a lieu de faire droit à la demande de la SARL Horizons Loisirs ; que cet enlèvement se fera aux frais de l'intimée et la SCI du Moulin devra permettre l'enlèvement desdits mobil-homes sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant deux mois commençant à courir un mois après la signification du présent arrêt ;
ALORS QUE les restitutions réciproques, conséquences nécessaires de la résolution d'un contrat de vente, s'effectuent en valeur lorsqu'elles sont impossibles en nature ; qu'en décidant que la SCI du Moulin devra permettre la récupération par la SARL Horizons Loisirs, sous astreinte provisoire, de deux mobil homes déposés sur son terrain, avec les terrasses et abris de jardin attenants, cependant que le terrain ayant été vendu le 29 décembre 2008, la SCI du Moulin se trouve dans l'impossibilité d'assurer la restitution des mobil-homes entreposés sur un fonds qui ne lui appartient pas, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1184 et 1234 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR partiellement débouté la SCI du Moulin de sa demande tendant au paiement de la somme de 15.000 €
consignée ;
AUX MOTIFS QUE le compromis de vente prévoyait le séquestre d'une somme de 5.000 € entre les mains du notaire qui devait revenir au vendeur dans l'hypothèse où l'acquéreur ne signerait pas l'acte authentique dans le délai prévu, les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étant réalisées ; que, par ailleurs, deux chèques de 5.000 € ont été versés par monsieur Y..., gérant de la SARL Horizons Loisirs, selon un document du 24 mai 2006 ainsi libellé « je soussigné avoir reçu de monsieur Y... Maurice un chèque de caution de 10.000 € à valoir sur la promesse de vente du camping Moulin des loisirs. Ce chèque ne sera pas encaissé avant la signature définitive de la vente. » ; que, de fait, monsieur Z..., gérant de la SCI, a pris l'initiative d'encaisser ces chèques, sur lesquels le compromis de vente est taisant ; qu'il était par ailleurs prévu dans le compromis de vente une clause pénale à hauteur de 10 % du prix de vente dans l'hypothèse où l'une des parties se refuserait à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées ; que, cependant la SCI du Moulin ne demande pas l'application de la clause pénale ; qu'au regard de ces dispositions contractuelles, il convient d'ordonner le versement à la SCI du Moulin de la somme de 5.000 € consignée en application du compromis de vente ; qu'en revanche, s'agissant de la somme de 10.000 € qui ne devait pas être encaissée avant la signature de l'acte authentique, il n'existe pas de fondement juridique à la demande de la SCI du Moulin, de sorte que celle-ci sera condamnée à rembourser cette somme à la société Horizons Loisirs, le notaire séquestre en vertu de l'ordonnance du premier président du 27 mars 2008 étant autorisé à déconsigner cette somme ;
ALORS QUE le compromis de vente stipulait que si une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l'autre partie, à titre de clause pénale, une somme représentant DIX POUR CENT (10 %) du prix de vente. Si la somme est due par l'ACQUEREUR, le montant du dépôt de garantie s'imputera à due concurrence ; qu'ayant constaté que la vente devait être regardée comme ayant été résiliée aux torts de l'acquéreur, la cour d'appel en refusant de condamner celui-ci au paiement de la somme de 10.000 € réclamée par la SCI, au motif inopérant que la clause pénale n'était pas expressément invoquée par la SCI, a violé l'article 1134 du code civil.
