LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l ‘ arrêt attaqué (Paris, 18 février 2010), que le 24 décembre 1999, Mme Luigia X..., M. Ottavio X...et Mme Rosa X...(les consorts X...), représentés par Mme D..., ont promis de vendre des biens immobiliers à M. Y...par un acte sous seing privé prévoyant que la réalisation devrait être demandée, même à défaut de signature de l'acte de réalisation, au plus tard le 30 juin 2000, date à laquelle le prix et la provision sur frais devraient être versés entre les mains d'un notaire, et que toute substitution d'un tiers au bénéficiaire devrait, à peine d'inopposabilité, être signifiée au promettant dans les termes de l'article 1690 du code civil ou acceptée par acte authentique ; que par acte du 15 juin 2000, les parties ont repoussé la date de signature de la vente au 31 octobre 2000, les autres conditions de la promesse restant inchangées ; que, se prévalant de sa substitution à M. Y...par acte du 11 octobre 2001 et d'un acte du 13 mars 2002 par lequel Mme D..., agissant en qualité de mandataire des consorts X..., avait repoussé la date de la signature de la vente au 29 mars 2002, la société Navy Store, après annulation par M. Z..., notaire des vendeurs, du rendez-vous de signature de l'acte de vente fixé au 28 mars 2002 et vaine sommation de signer l'acte authentique faite aux consorts X..., les a assignés ainsi que Mme D..., M. Z...et la SCP E... et associés pour faire dire que le jugement à intervenir vaudra vente et obtenir la condamnation des consort X..., de M. Z...et de la SCP E... et associés à lui verser des dommages-intérêts ;
Attendu que la société Navy Store fait grief à l'arrêt de constater que la promesse unilatérale de vente signée le 24 décembre 1999 et prorogée au 31 octobre 2000 était devenue caduque à cette date et de rejeter l'ensemble de ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que la connaissance certaine et non équivoque de la substitution du bénéficiaire à la promesse unilatérale de vente suffit à rendre opposable au promettant ladite substitution ; que la substitution d'un tiers au bénéficiaire d'une promesse de vente prévoyant cette faculté ne constitue pas une cession de créance et n'emporte pas obligation d'accomplir les formalités de l'article 1690 du code civil ; que Mme D..., agissant en qualité de mandataire des consorts X...pour la réalisation de la vente, reconnaît avoir été " en contact permanent (durant toute l'année 2001 et le début de l'année 2002) avec les bénéficiaires successifs de la promesse de vente afin de finaliser les actes une fois les obstacles administratifs levés " ; qu'il en résultait une renonciation non équivoque à se prévaloir des termes restrictifs prévus à la promesse de vente sur les modalités de substitution ; qu'en disant que l'acte de substitution était inopposable aux consorts X...dès lors que ceux-ci n'avaient en aucune manière manifesté leur volonté de renoncer au bénéfice des termes stricts de la clause de substitution, sans rechercher ainsi qu'il lui était demandé si Mme D..., qui a reconnu avoir eu connaissance de cette substitution et avoir traité avec les bénéficiaires successifs de la promesse, n'avait pas valablement accepté au nom des mandants de renoncer à ces termes restrictifs, la cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 1589, 1690 et 1998 du code civil ;
2°/ que l'accord des parties sur la chose et sur le prix rend la vente parfaite, l'acte authentique n'étant pas une condition de validité de la vente ; qu'en l'espèce il ressort des faits tels que constatés par la cour d'appel que par un acte unilatéral du 13 mars 2002 signé en l'étude de M. A..., Mme D..., représentante des consorts X..., a accepté de proroger la signature de la vente au 29 mars 2002 à la seule condition que les biens soient " vendus en l'état " pour le prix initialement fixé de 127 627, 62 euros ; que cette proposition a été acceptée sans condition par l'acheteur ainsi qu'il résulte du courrier de M. Z...du 14 mars 2002 adressé à Mme D..., représentante des consorts X..., aux termes duquel " Maître A..., notaire de M. Y..., propose un rendez-vous de signature en son étude en vue de la signature de l'acte de vente par les consorts X...pour le jeudi 28 mars prochain à 17 heures. Je vous remercie de bien vouloir me faire part de votre accord sur ces jour et heure. " ; qu'il en résultait un accord parfait des parties sur la chose et sur le prix ; qu'en disant qu'il n'y avait pas vente aux motifs inopérants que la promesse de vente aurait été caduque depuis le 30 juin 2000 et que les prorogations n'auraient porté que sur la " signature de la vente et non sur celle de la levée d'option ", la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1589 du code civil ;
3°/ que le mandataire a le pouvoir de lier son mandant jusqu'à réception de l'acte de révocation du mandat ; qu'il résulte des faits tels que constatés par la cour d'appel que Mme D...a reçu mandat de " signer une promesse de vente sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière (…) et de vendre par suite de la levée d'option contenue dans ladite promesse de vente (…) moyennant un prix payable comptant " ; qu'aux termes du contrat de mandat et sauf révocation non équivoque de celui-ci, le mandataire n'était déchargé de sa mission que " par le fait de la remise entre les mains du mandant ou d'un séquestre convenu du prix qu'il aura touché (…) " ; qu'il est constant encore qu'aucune révocation explicite n'a été adressée par les consorts X...avant le 28 mars 2002 au plus tôt ; qu'ainsi jusqu'à cette date, Mme D...était totalement libre dans la conduite de ce mandat dans le but de parvenir à la vente consentie par les consorts X...; qu'en considérant, pour dire caduque la promesse de vente consentie, que Mme D...n'avait pas le pouvoir de " faire revivre cette promesse de vente initiale, faute de rapporter la preuve que ce " retour en arrière " était conforme à l'intention non équivoque des consorts X...de vendre l'immeuble au bénéficiaire initial de cette promesse ou à toute personne qui lui aurait été substituée ", la cour d'appel a violé les articles 1989 et 1998 du code civil ;
4°/ que le mandant est engagé dès lors qu'il y a mandat apparent si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime ; qu'en l'espèce les termes généraux du mandat pouvaient légitimement faire penser à la société Navy Store que Mme D...avait tout pouvoir pour procéder à la vente consentie par la promesse de vente conclue le 24 décembre 1999 ; qu'en disant que l'acte du 13 mars 2002 signé par Mme D...ne pouvait avoir " pour effet de faire revivre la promesse de vente initiale " aux motifs inopérants que Mme D...aurait eu " connaissance de l'acceptation par les consorts X...d'une proposition d'achat de Thierry B..." au moment où Mme D...aurait signé l'écrit litigieux du 13 mars 2002, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse de vente du 24 décembre 1999 prévoyait que toute substitution au bénéficiaire devrait être constatée par acte notarié ou signifiée au promettant dans les termes de l'article 1690 du code civil sous peine d'inopposabilité, constaté que l'acte sous seing privé du 11 octobre 2001 de substitution au profit de la société Navy Store n'avait pas été signifié aux consorts X..., ni à Mme D..., leur mandataire, et que Mme D...ne rapportait pas la preuve d'un accord tacite entre les parties pour matérialiser la substitution lors de la signature de l'acte de vente, et retenu qu'il importait peu que les consorts X...et Mme
D...
aient été informés de cette substitution lors des démarches de M. Y...pour obtenir la prorogation de la promesse ou lors du versement de l'indemnité d'immobilisation, que le silence qu'ils avaient gardé, notamment lors du versement de l'indemnité d'immobilisation par un tiers, ne signifiait pas qu'ils avaient accepté cette substitution et n'équivalait pas à des actes non équivoques manifestant leur volonté de renoncer aux formalités de signification prévues par la promesse de vente, et que la substitution de la société Navy Store était inopposable aux consorts X..., la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Navy Store aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Navy Store à payer aux consorts X...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Navy Store ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils pour la société Navy store
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté que la promesse unilatérale de vente signée le 24 décembre 1999 et prorogée au 31 octobre 2000 était devenue caduque à cette date et rejeté en conséquence l'ensemble des demandes principales ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon les dispositions de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées font la loi des parties et doivent être exécutées de bonne foi ; que la promesse de vente du 24 décembre 1999 prévoit qu'en cas de substitution, le bénéficiaire initial resterait solidairement tenu avec tout cessionnaire au paiement du prix et des frais ainsi qu'à l'exécution des charges et conditions de la vente, le ou les bénéficiaires de la substitution devant reprendre dans l'acte des engagements identiques à ceux contractés par le bénéficiaire initial et que toute substitution devrait être constatée par acte notarié ou sous seing privé et être signifiée au promettant dans les termes de l'article 1690 du Code civil ou acceptée par lui par acte authentique ; qu'il y est expressément indiqué que toute substitution ne remplissant pas les conditions cumulatives énoncées à la promesse demeurerait inopposable au promettant ; qu'il est constant et non contesté que l'acte sous seing privé du 11 octobre 2001 par lequel Monsieur Pierre Y...s'est substitué à la SARL NAVY STORE dans le bénéfice de la promesse de vente n'a pas été signifié aux consorts X...ni à leur mandataire Madame Sylviane D..., l'appelante indiquant à ses écritures " de façon tacite, eu égard au caractère relativement fastidieux et coûteux que représentait l'applications des dispositions prévues à l'article 1690 du Code civil, à la demande du bénéficiaire, il avait été convenu entre les parties que cette substitution serait purement et simplement matérialisée lors de la réitération de l'acte de vente ", sans rapporter nullement la preuve d'un tel accord " tacite " ; que la Société NAVY STORE soutient encore que l'ensemble des faits postérieurs au versement de l'indemnité d'immobilisation établit que les consorts X...ont eu connaissance de la substitution et qu'ils l'ont acceptée sans émettre de réserves ni de protestations ; que c'est par de juste motifs que la Cour d'adopte que les premiers juges ont dit que la substitution de la SARL NAVY STORE aux droits de M. Pierre Y...dans le bénéfice de la promesse de vente était inopposable aux consorts X...pour n'avoir pas été notifiée à ceux-ci dans les formes convenues et qu'il est indifférent à cet égard que les promettants ou leur mandataire Madame Sylviane D...aient été informés de cette substitution à l'occasion des démarches entreprises par Monsieur Pierre Y...pour obtenir la prorogation de la promesse initiale ou lors du règlement de l'indemnisation d'immobilisation par la SARL NAVY STORE, dès lors que la renonciation à un droit ne peut se présumer et doit résulter d'actes non équivoques manifestant la volonté de renoncer, alors que le silence des consorts X...n'équivaut par à de tels actes positifs, leur acceptation du paiement de l'indemnité d'immobilisation par un tiers ne signifiant pas qu'ils aient eu connaissance de la substitution de Monsieur Pierre Y...par la SARL NAVY STORE ni qu'ils aient accepté une telle substitution sans obtenir la garantie corrélative de la reprise par celle-ci dans l'acte de substitution " d'engagements identiques à ceux contractés par le bénéficiaire initial " conformément à ce qui était prévu à la promesse ; considérant au vu de ces éléments qu'il apparaît que la substitution de la SARL NAVY STORE aux droits de Monsieur Pierre Y...est inopposable aux consorts X...; que la SARL NAVY STORE, sans droit pour poursuivre la réitération d'une vente qui ne lui a pas été promise, n'établit pas que Monsieur Z...ou la SCP notariale E... auraient commis une faute en relation avec le préjudice qu'elle invoque en révoquant les pouvoirs conférés à Madame D...; que sur les prétentions de Monsieur Pierre Y...tendant à voir dire la vente parfaite à son bénéfice pour le cas où la substitution de la SARL NAVY STORE serait déclarée inopposable aux promettants, qu'il y a lieu de constater que celles-ci sont mal fondées, la promesse étant devenue caduque par suite du défaut de levée d'option dans les formes et délai convenu, soit avant le 30 juin 2000, alors que les parties avaient stipulé audit acte que " la réalisation de la vente devrait être demandée, même à défaut de signature de l'acte de réalisation, au plus tard le 30 juin 2000, date à laquelle le bénéficiaire devrait soit déposer entre les mains de M. A...son notaire la somme correspondant au montant du prix et à la provision sur frais, soit produire une lettre de la banque finançant son opération par laquelle celle-ci confirmerait le caractère irrévocable du prêt par elle accordé au bénéficiaire " et que les prorogations successives consenties par Madame D...n'ont porté, expressément, que sur la date de " signature de la vente " et non sur celle de la levée d'option fixée de façon autonome et indépendante de la signature de l'acte authentique, au 30 juin 2000 au plus tard ; considérant enfin que rien ne permet d'établir que Mademoiselle D...aurait, dans le cadre strict de son mandat, renoncé expressément ou implicitement à la clause de la promesse de vente fixant impérativement la date de la levée d'option à la date ultime du 30 juin 2000 contrairement à ce qu'elle soutient dans le cadre des écritures échangées entre les parties »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la substitution du bénéficiaire de la promesse de vente, la promesse de vente du 24 décembre 1999 a prévu (p. 8) que " toute substitution devra être constatée par acte notarié ou sous seing privé et être signifiée au promettant dans les termes de l'article 1690 du Code civil ou acceptée par lui par acte authentique ; toute substitution ne remplissant pas les conditions cumulatives énoncées à la promesse demeurerait inopposable au promettant " ; que si l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 42. 500 FF qui devait être versée au plus tard le 25 janvier 2000 a été effectivement réglée à cette date par la Société NAVY STORE, l'acte de substitution signé le 11 octobre 2001 seulement, soit postérieurement au terme prorogé de la promesse n'a jamais été notifié aux consorts X...conformément aux modalités définies cidessus : il leur est donc inopposable ; que sur la validité de la promesse de vente du 24 décembre 1999, la promesse de vente prévoyait dans son paragraphe " réalisation " que " la réalisation de la vente devrait être demandée, même à défaut de signature de l'acte de réalisation, au plus tard le 30 juin 2000, date à laquelle le bénéficiaire devrait soit déposer entre les mains de M. A...son notaire la somme correspondant au montant du prix et à la provision sur frais, (…) En cas de non réalisation à la date ci-dessus fixée, il appartiendra à la partie la plus diligente de sommer l'autre de réaliser sous un délai de huit jours " ; que le bénéficiaire n'a pas levé l'option dans le délai qui lui était imparti pour faire connaître sa décision d'acquérir et ne s'est plus manifesté auprès du promettant pendant 18 mois ; que la promesse de vente du 24 décembre 1999 est donc devenue caduque le 31 octobre 2000, terme de la promesse fixé par l'accord de prorogation du 15 juin 2000 ; que ni le bénéficiaire initial, Pierre Y..., ni la Société NAVY STORE n'on justifié avoir déposé le prix de vente entre les mains du notaire ; que l'acte sous signature privée signé le 13 mars 2002 par Sylviane D...aux termes duquel le " promettant accepte de repousser la date de signature de la vente au plus tard le 29 mars 2002 dans la mesure où les biens ci-dessus désignés seront vendus en l'état " qui ne mentionne que Pierre Y...en qualité de bénéficiaire de la promesse et ne fait pas état de la substitution de bénéficiaire opérée antérieurement n'a pu avoir pour effet de faire revivre cette promesse de vente initiale, faute de rapporter la preuve que ce " retour en arrière " était conforme à l'intention non équivoque des consorts X...de vendre l'immeuble au bénéficiaire initial de cette promesse ou à toute personne qui lui aurait été substituée ; qu'il ressort de l'exposé des faits contenu dans les propres écritures de la Société NAVY STORE du 10 juin 2003 que l'écrit litigieux du 13 mars 2002 a été signé par Sylviane D...alors qu'elle avait pris connaissance de la lettre de Maître Z...faisant état de l'acceptation par les consorts X...d'une proposition d'achat de Thierry B...; qu'en tout état de cause, tant que le bénéficiaire n'a pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constitue qu'une obligation de faire et sa rétractation au cours du délai donné au bénéficiaire pour faire connaître son intention et transformer la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique ne peut donner lieu qu'à des dommages et intérêts ; que par ailleurs, une levée d'option effectuée postérieurement à la rétractation exclut de fait toute rencontre des volontés »
ALORS QUE 1°) la connaissance certaine et non équivoque de la substitution du bénéficiaire à la promesse unilatérale de vente suffit à rendre opposable au promettant ladite substitution ; que la substitution d'un tiers au bénéficiaire d'une promesse de vente prévoyant cette faculté ne constitue pas une cession de créance et n'emporte pas obligation d'accomplir les formalités de l'article 1690 du Code civil ; que Madame D..., agissant en qualité de mandataire des consorts X...pour la réalisation de la vente, reconnaît avoir été « en contact permanent (durant toute l'année 2001 et le début de l'année 2002) avec les bénéficiaires successifs de la promesse de vente afin de finaliser les actes une fois les obstacles administratifs levés » (v. conclusions de Madame D..., p. 7 alinéa 4) ; qu'il en résultait une renonciation non équivoque à se prévaloir des termes restrictifs prévus à la promesse de vente sur les modalités de substitution ; qu'en disant que l'acte de substitution était inopposable aux consorts X...dès lors que ceux-ci n'avaient en aucune manière manifesté leur volonté de renoncer au bénéfice des termes stricts de la clause de substitution, sans rechercher ainsi qu'il lui était demandé si Madame D..., qui a reconnu avoir eu connaissance de cette substitution et avoir traité avec les bénéficiaires successifs de la promesse, n'avait pas valablement accepté au nom des mandants de renoncer à ces termes restrictifs, la Cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 1589, 1690 et 1998 du Code civil ;
ALORS QUE 2°) l'accord des parties sur la chose et sur le prix rend la vente parfaite, l'acte authentique n'étant pas une condition de validité de la vente ; qu'en l'espèce il ressort des faits tels que constatés par la Cour d'appel (v. spéc. p 4 alinéa 2) que par un acte unilatéral du 13 mars 2002 signé en l'étude de Maître A..., Madame D..., représentante des consorts X..., a accepté de proroger la signature de la vente au 29 mars 2002 à la seule condition que les biens soient « vendus en l'état » pour le prix initialement fixé de 127. 627, 62 euros ; que cette proposition a été acceptée sans condition par l'acheteur ainsi qu'il résulte du courrier de Maître Z...du 14 mars 2002 adressé à Madame D..., représentante des consorts X..., aux termes duquel « Maître A..., notaire de Monsieur Y..., propose un rendez-vous de signature en son étude en vue de la signature de l'acte de vente par les consorts X...pour le jeudi 28 mars prochain à 17h. Je vous remercie de bien vouloir me faire part de votre accord sur ces jour et heure. » ; qu'il en résultait un accord parfait des parties sur la chose et sur le prix ; qu'en disant qu'il n'y avait pas vente aux motifs inopérants que la promesse de vente aurait été caduque depuis le 30 juin 2000 et que les prorogations n'auraient porté que sur la « signature de la vente et non sur celle de la levée d'option », la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1589 du Code civil ;
ALORS QUE 3°) le mandataire a le pouvoir de lier son mandant jusqu'à réception de l'acte de révocation du mandat ; qu'il résulte des faits tels que constatés par la Cour d'appel que Madame D...a reçu mandat de « signer une promesse de vente sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière (…) et de vendre par suite de la levée d'option contenue dans ladite promesse de vente (…) moyennant un prix payable comptant » ; qu'aux termes du contrat de mandat et sauf révocation non équivoque de celui-ci, le mandataire n'était déchargé de sa mission que « par le fait de la remise entre les mains du mandant ou d'un séquestre convenu du prix qu'il aura touché (…) » ; qu'il est constant encore qu'aucune révocation explicite n'a été adressée par les consorts X...avant le 28 mars 2002 au plus tôt ; qu'ainsi jusqu'à cette date, Madame D...était totalement libre dans la conduite de ce mandat dans le but de parvenir à la vente consentie par les consorts X...; qu'en considérant, pour dire caduque la promesse de vente consentie, que Madame D...n'avait pas le pouvoir de « faire revivre cette promesse de vente initiale, faute de rapporter la preuve que ce « retour en arrière » était conforme à l'intention non équivoque des consorts X...de vendre l'immeuble au bénéficiaire initial de cette promesse ou à toute personne qui lui aurait été substituée », la Cour d'appel a violé les articles 1989 et 1998 du Code civil ;
ALORS QUE 4°) le mandant est engagé dès lors qu'il y a mandat apparent si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime ; qu'en l'espèce les termes généraux du mandat pouvaient légitimement faire penser à l'exposante que Madame D...avait tout pouvoir pour procéder à la vente consentie par la promesse de vente conclue le 24 décembre 1999 ; qu'en disant que l'acte du 13 mars 2002 signé par Madame D...ne pouvait avoir « pour effet de faire revivre la promesse de vente initiale » aux motifs inopérants que Madame D...aurait eu « connaissance de l'acceptation par les consorts X...d'une proposition d'achat de Thierry B...» au moment où Madame D...aurait signé l'écrit litigieux du 13 mars 2002, la Cour d'appel a violé l'article 1998 du Code civil.
