LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 14 septembre 2010), que les époux de X..., propriétaires de la totalité des lots de copropriété de l' "Hôtel de Jenzat" classé monument historique, à l'exception du lot n° 5 propriété de M. Y..., ont assigné ce dernier qui avait transformé ce lot de cellier en studio sans l'autorisation de la copropriété, pour qu'il le rétablisse sous astreinte dans son état primitif ;
Sur le moyen unique, pris en ses cinq premières branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu que des raccordements aux canalisations existantes ne constituaient pas des travaux portant atteinte aux parties communes et constaté qu'il n'était pas établi que M. Y... avait lui-même percé les parties communes, ce percement n'étant pas daté, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des allégations sans portée juridique des époux de X... sur le non-respect des dispositions applicables aux travaux réalisés sur un immeuble classé monument historique et qui a procédé à la recherche prétendument omise relative à l'atteinte à la destination de l'immeuble, a pu, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la destruction des aménagements intérieurs au lot, débouter les époux de X... de leur demande ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais, sur le moyen unique, pris en ses sixième et septième branches :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que les époux de X... soutenaient aussi que M. Y... avait traversé de canalisations les parties privatives de leurs lots, s'appropriant un espace privé qui ne lui appartenait pas, et qu'en modifiant l'affectation du cellier en studio à usage d'habitation, il avait unilatéralement aggravé la servitude de passage grevant le fonds qui la supportait ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. et Mme de X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour M. et Mme de X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux de X... de leur demande tendant à voir ordonner à monsieur Y... la remise en état du lot de copropriété n° 5 en cellier, sous astreinte de 3 00 euros par jour de retard ;
AUX MOTIFS QUE suivant acte reçu par maître Z..., notaire associé à Riom le 1er octobre 1997, Jean-Pierre Y... a acquis de Marie-Hélène A... trois lots de copropriété d'un immeuble situé à Riom, 9 rue de Soubrany et 6 rue de l'Intendance d'Auvergne, cadastré section BY n° 51, soit le lot n° 3 consistant en un appartement de type F2 au 1er étage d'un bâtiment, le lot n° 4 consistant en un garage situé au rez-de-chaussée d'un bâtiment, le lot n° 5 consista nt en un cellier situé au rez-dechaussée d'un bâtiment ; que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété mais il n'a pas été établi un règlement de copropriété ; que, depuis le 19 octobre 1999, les époux de X... sont copropriétaires ; qu'ils occupent l'immeuble à l'exception du lot constitué par le cellier, lequel a été transformé en studio et donné à bail à compter du 1er décembre 1999, les lots numéros 3 et 4 ayant été acquis par les époux de X... au mois de mars 2007 ; que Jean-Pierre Y... a obtenu un permis de construire afin de transformer le cellier en studio , qu'il n'est nullement établi qu'il ait percé les parties communes, ce percement n'étant pas daté et le fait que le lot soit à usage de cellier n'impliquant pas qu'il ne soit pas alimenté en eau dès avant son acquisition ; qu'en toute hypothèse, des raccordements aux canalisations existantes ne constituent pas des travaux portant atteinte aux parties communes, et constituent un usage normal de celles-ci pour assurer la jouissance d'une partie privative ; que, quand bien même il ne s'agirait pas d'un usage normal des parties communes, seul le rebouchage des percements pourrait être ordonné mais non la remise en état de cellier, soit la démolition des aménagements intérieurs des parties privatives ; que Jean-Pierre Y... a obtenu un permis de construire pour l'aménagement d'un logement, visant la loi du 31 décembre 1913 sur les Monuments Historiques ; que la destination de l'immeuble ne doit pas être confondue avec la destination du lot ; qu'en l'espèce aucun règlement de copropriété ne définit la destination de l'immeuble ; que l'état descriptif de division n'a pas valeur contractuelle ; qu'en outre, le changement d'affectation d'un lot est possible dès lors qu'elle n'est pas prohibée par le règlement de copropriété et qu'elle n'affecte pas la destination de l'immeuble ;
1°) ALORS QUE l'immeuble classé monument historique ne peut être détruit ou déplacé, même en partie, ni être l'objet d'un travail de restauration, de réparation ou de modification quelconque sans autorisation de l'autorité administrative compétente, qui est le préfet, à moins que le ministre chargé de la culture n'ait décidé d'évoquer le dossier ; que l'obtention d'un permis de construire, même lorsqu'il vise la loi du 31 décembre 1913, ne peut tenir lieu d'autorisation au sens de la loi précitée ; qu'en se bornant à constater que monsieur Y... avait obtenu un permis de construire pour l'aménagement d'un logement, visant la loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques, sans rechercher si celui-ci avait sollicité l'autorisation administrative requise pour les travaux sur un monument classé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.621-9 du code du patrimoine, dans sa version alors en vigueur ;
2°) ALORS QUE chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que pour débouter les époux de X... de leur demande en vue de la remise en état de cellier du lot de copropriété n° 5, la cour d'appel s'est bornée à relever qu'auc un règlement de copropriété ne définissait la destination de l'immeuble, que l'état descriptif de division n'avait pas valeur contractuelle et que le changement d'affectation d'un lot était possible dès lors que cette affectation n'est pas prohibée par le règlement de copropriété et qu'elle n'affecte pas la destination de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, sans préciser si, en l'espèce, la transformation du cellier, constituant le lot n° 5, en studio d'habitation, en vue de sa location à cet usage, était conforme à la destination de l'immeuble, telle que définie par ses caractères ou sa situation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; que tous les travaux privatifs effectués sur les parties communes doivent être préalablement autorisés par une décision des copropriétaires ; qu'en déboutant les époux de X... de leur demande en vue de la remise en état du lot de copropriété n°5, au motif inopérant que les raccord ements aux canalisations constituaient un usage normal des parties communes, la cour d'appel a violé l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE l'acquéreur d'un lot de copropriété est responsable des travaux affectant les parties communes irrégulièrement réalisés par son vendeur sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en retenant, pour débouter les époux de X... de leur demande de remise en état, qu'il n'est pas établi que monsieur Y... ait lui-même percé les parties communes, ce percement n'étant pas daté, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant et a violé l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
5°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les écritures respectives des parties ; que dans leurs conclusions d'appel (page 19), les époux de X... sollicitaient la confirmation du jugement de première instance en ce qu'il avait ordonné la remise en état de cellier du lot de copropriété n° 5, ce qui impliquait seulement la su ppression des aménagements nécessaires à l'affectation du local à l'usage d'habitation, soit le rebouchage des percements ayant permis la création des bouches d'aération et le raccordement aux canalisations de l'immeuble ; qu'en retenant que seul le rebouchage des percements pourrait être ordonné et non la démolition des aménagements intérieurs des parties privatives, quand les époux de X... ne sollicitaient pas la destruction de ces aménagements intérieurs, la cour d'appel a méconnu leurs conclusions d'appel, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
6°) ALORS QU' en laissant sans réponse les conclusions des époux de X... (pages 14-16) faisant valoir que les raccordements litigieux étaient également installés dans leur partie privative, ainsi qu'en attestaient un constat d'huissier du 13 octobre 2008 et un témoignage de madame B..., régulièrement produits aux débats, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
7°) ALORS QU' en laissant sans aucune réponse les conclusions des époux de X... (pages 16-17) qui soutenaient qu'en modifiant l'affectation du cellier en studio à usage d'habitation, monsieur Y... avait unilatéralement aggravé la servitude de passage grevant le fonds dont ils étaient propriétaires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
