| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 novembre 2011, 10-26798

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le second moyen :
Vu l'article 1315 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 septembre 2010) que l'association syndicale libre Le Domaine du Château de Lery (l'ASL) a fait assigner M. et Mme X... en suppression des vélux posés sur le toit de leur maison d'habitation ; que les époux X... ont soulevé l'irrecevabilité de la demande ;
Attendu que pour dire l'ASL recevable en sa demande et ordonner aux époux X... la démolition des vélux, l'arrêt relève que les époux X... soutiennent que le cahier des charges de l'ASL leur est inopposable au motif qu'il ne leur a pas été notifié et retient qu'ils ne produisent pas leur acte d'acquisition susceptible de contenir des références au cahier des charges, voire de le reproduire ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne l'Association syndicale libre Le Domaine du Château de Lery aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'Association syndicale libre Le Domaine du Château de Lery et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'action engagée par l'Association Syndicale Libre Le Domaine du Château de Lery à l'encontre des époux X..., et donc d'avoir ordonné à ces derniers de procéder à la démolition des velux posés sans autorisation préalable,
Aux motifs que les statuts de l'association syndicale libre du domaine du château de Léry stipulent :- que l'ASL est administrée par un syndicat de trois membres au moins et de sept membres au plus, choisis par l'assemblée générale parmi les membres de l'association, et qui sont désignés par l'expression « les syndics »,- qu'ils désignent parmi eux un président, un trésorier et un secrétaire,- que les syndics sont élus par l'assemblée générale pour une durée n'excédant pas trois ans et ils sont rééligibles,- que le syndicat a les pouvoirs les plus étendus dans le cadre et pour la réalisation de l'objet de l'association et notamment le syndicat « décide l'engagement de toutes actions à l'égard de tous tiers et également des membres de l'association, notamment pour assurer le respect du cahier des charges et des statuts » ; A l'appui de leur recours, M et Mme X... soulèvent l'irrecevabilité de la procédure engagée par l'ASL du domaine du château de Léry en concluant :- qu'une assemblée générale du 13 juin 2003 a voté le renouvellement des syndics pour un an,- que les mêmes syndics ont été réélus sans précision de durée par une assemblée du 24 juin 2004 ; que par référence à la durée de leur précédent mandat, ce renouvellement n'a pu s'effectuer que pour la même durée d'un an et leur mandat expirait donc le 24 juin 2005,- qu'au cours des assemblées générales des 27 mai 2005 et 16 juin 2006, aucun renouvellement du mandat des syndics n'a été voté,- que lors de l'assemblée générale du 8 juin 2007, un nouveau syndic M. Y... a été élu pour une durée d'un an soit jusqu'au 8 juin 2008 et un bureau a été composé (président, trésorier, secrétaire et secrétaire suppléant) sans qu'une durée de mandat soit précisée en sorte que ce mandat ne pouvait pas excéder un an,- que le mandat des syndics expirant donc le 8 juin 2008, l'assignation a été délivrée par l'ASL pour une audience du 9 juin 2008, sans qu'elle puisse justifier de la réalité d'une représentativité valablement votée par l'assemblée générale et d'un organe de direction valablement élu,- qu'une assemblée générale s'est tenue le 5 juin 2009 sans qu'ait été établi un procès-verbal,- qu'une grande majorité des membres de l'association a tenté de provoquer la tenue d'une nouvelle assemblée générale pour statuer sur le droit à poser des velux et l'action en justice contre les époux X... et le droit à engager une procédure sans mandat ; (…) Aucun texte ne prévoyant que le représentant d'une association syndicale ne peut agir en justice sans autorisation préalable de l'assemblée générale de l'association syndicale, la procédure est régulièrement introduite par l'association, représentée par son organe de direction, le bureau collégial ; Il résulte d'un procès-verbal d'assemblée générale de l'ASL du 24 juin 2004 que lors de cette assemblée générale la quatrième résolution suivante a été approuvée à l'unanimité « 4° renouvellement des syndics par un mandat de 3 ans et élection de son président : Les 3 syndics actuels réélus en 2003 pour un an ont présenté leurs démissions ; aucun participant à l'assemblée n'a souhaité se présenter à cette élection ; dans un souci d'économie et de maintien du cadre de vie conformément au cahier des charges de l'ASL, l'équipe actuelle s'est représentée car l'assemblée lui a témoigné son soutien et toute sa confiance » ; Il résulte des termes mêmes de cette résolution que lors de cette assemblée générale le syndicat de trois membres a été réélu, non pour une année comme le soutiennent les appelants, mais pour une durée de trois ans, soit jusqu'en 2007, terme de leur mandat, en sorte que les assemblées générales de 2005 et 2006 n'avaient pas à voter sur ce point, les mandats n'étant pas encore expirés ; Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 8 juin 2007 :- qu'a été porté à l'ordre du jour « les élections du nouveau syndic », sans indication de durée dans l'intitulé de la résolution,- que toutefois, « M. Z... se propose d'intégrer le bureau du syndic pour une prise de fonctions progressive. Compte tenu de cette nouvelle candidature, M. A... accepte de continuer à assurer la fonction de secrétaire pour une durée maximale d'un an »,- qu'est approuvé à l'unanimité par l'assemblée générale de l'ASL le bureau suivant : M. B..., président, M. Y..., trésorier, M. A..., secrétaire et M. Z..., secrétaire suppléant ; Il en résulte que l'assemblée générale de l'ASL a élu un syndicat (ou bureau) pour une nouvelle durée de trois années comme elle l'avait fait lors de l'assemblée générale de 2004, en sorte que le mandat du syndicat expirait le 8 juin 2010 et que M. et Mme X... ne sont pas fondés à soutenir que l'ASL était dépourvue de ses représentants statutaires (à savoir un bureau collégial) lors de l'assignation introductive d'instance délivrée le 16 mai 2008 ;
Alors qu'est nulle l'assignation délivrée par le représentant d'une personne morale n'ayant pas pouvoir à cet effet ; que la Cour d'appel, qui avait constaté que l'association syndicale libre ne pouvait être représentée que par son bureau collégial, dont la légitimité même avait été contestée par Monsieur et Madame X..., ne pouvait considérer l'action intentée contre ces derniers comme recevable sans rechercher si, conformément aux statuts de l'ASL, le bureau collégial avait décidé de former une telle action et avait donné mandat à cette fin à son président Monsieur B... qui, comme l'avait reconnu l'ASL dans ses conclusions, en avait seul pris l'initiative ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 117 du code de procédure civile.
Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné aux époux X... de procéder à la démolition des velux posés sans autorisation préalable sous astreinte de 50 euros par jours de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,
Aux motifs que Monsieur et Madame X... soutiennent également que le cahier des charges de l'ASL leur est inopposable au motif qu'il ne leur a pas été notifié ; qu'ils ne produisent cependant pas leur acte d'acquisition susceptible de contenir des références au cahier des charges, voire de le reproduire ; qu'ils n'opposent à aucun moment qu'en signant leur acte d'acquisition, ils ne se seraient pas engagés à respecter les clauses du cahier des charges ni, dans le cas d'un lotissement, que ce cahier des charges n'aurait pas été publié ; que le cahier des charges est un document contractuel qui a pour objet de fixer les règles intérieures du lotissement, créant des obligations qui ne sont pas limitées dans le temps ; que l'article 13 alinéa 2 du cahier des charges prévoit : « aucune modification de l'aspect extérieur ne peut être réalisée si ce n'est avec l'approbation écrite et préalable de la direction départementale de l'équipement et du syndicat de l'association libre Le Domaine du Château de Lery, après consultation par celui-ci du service d'architecture et de toute autre administration compétente concernée. Cette interdiction s'applique notamment à : toutes constructions additionnelles, même amovibles ou provisoires, y compris vérandas et jardins d'hiver, toute pose de velux ou ouvertures supplémentaires, toute installation d'antennes ou de panneau publicitaire » ; que M. et Mme X... ne contestent pas qu'ayant besoin d'aménager l'intérieur de leur propriété pour leurs enfants, ils ont fait effectuer la pose de velux sur leur habitation côté parc du domaine, ainsi que l'établit le constat d'huissier du 12 février 2008 ; que les appelants font valoir qu'à une assemblée générale de l'ASL du 5 juin 2009, M. B..., président du syndicat, a refusé de faire voter une délibération proposée par eux sur la possibilité de faire poser des velux et qu'il empêche l'évolution du cahier des charges sur ce point alors que la majorité des membres de l'ASL acceptent la pose de velux tels que ceux qu'ils ont installés ; que les velux, posés face au bois du château de Lery, sont invisibles du lotissement et ne constituent donc aucune atteinte aux droits des voisins ; mais qu'il appartenait aux membres de l'ASL de contester le cas échéant la validité de cette assemblée ou de celle du 13 juin 2003, notamment quant aux conditions de vote, étant relevé que les statuts prévoient également qu'une assemblée générale doit être convoquée lorsque la demande écrite a été faite au syndicat par les membres de l'assemblée représentant au moins la moitié des voix de l'ensemble ; que la cour ne peut que constater qu'il n'y a pas eu en l'état de modification par l'assemblée générale de l'ASL de la disposition du cahier des charges interdisant toute pose de velux ou d'ouverture supplémentaires ; que l'infraction aux clauses du cahier des charges étant établie, l'ASL est en droit de demander leur démolition, indépendamment de l'existence ou de l'importance du dommage, sans qu'il y ait lieu de surseoir à statuer dans l'attente d'une prochaine assemblée générale (arrêt p. 5 et 6) ;
1) Alors que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; qu'en affirmant que les époux X..., à l'encontre desquels était réclamée une condamnation fondée sur le cahier des charges du lotissement, dont ils contestaient l'opposabilité à leur encontre, ne produisaient pas leur acte d'acquisition, ni n'opposaient que le cahier des charges n'aurait pas été publié, pour en déduire que les dispositions de celui-ci s'imposaient à eux, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;
2) Alors que les stipulations du cahier des charges d'un lotissement ne sont opposables aux propriétaires d'un bien situé dans l'enceinte de celui-ci que s'ils ont personnellement consenti lors de son établissement ou si le cahier des charges a été soumis aux règles de la publicité foncière ; qu'en affirmant que les dispositions du cahier des charges du lotissement s'imposaient aux époux X..., sans constater que ceux-ci y avaient personnellement consenti ou que ce document avait été publié à la conservation des hypothèques avant leur acquisition, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 691 du code civil et 28 du décret du 4 janvier 1955.