LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu à bon droit que la renonciation ne pouvait avoir d'effet qu'autant que l'acquisition devait intervenir avant le 30 novembre 1998 et, par une interprétation souveraine, l'intention des parties de ne vouloir déroger à la date butoir que dans un délai raisonnable par rapport à cette date, la cour d'appel, qui a constaté que la renonciation de la SCI CJ à la condition suspensive était intervenue à une date où la promesse était devenue caduque et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur l'imputation des loyers que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI CJ aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI CJ à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI CJ ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour la SCI CJ.
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté que la clause résolutoire stipulée au bail commercial est acquise au profit du bailleur à compter du 12 novembre 2006 ; ordonné en conséquence l'expulsion de la SCI CJ ; dit que la SCI CJ sera redevable à compter du 12 novembre 2006 d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à libération des lieux ; condamné la SCI CJ à payer à la SCI du SENTIER la somme de 121.906,57 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2008, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2006, date du commandement de payer sur la somme de 61.991 euros, du 6 décembre 2006 jusqu'à la somme de 69.285,02 euros et du jugement pour le surplus ; débouté la SCI CJ de sa demande de délai ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la caducité de la promesse, que la promesse dont s'agit indique et précise celles des conditions suspensives stipulées au profit du bénéficiaire seul (et auxquelles ce dernier pouvait donc librement renoncer) et celles de ces conditions stipulées au profit des deux parties cocontractantes (et auxquelles l'une ou l'autre ne pouvait donc librement renoncer qu'avec l'accord de l'autre) ; que la condition suspensive relative à l'acquisition auprès des Domaines de la parcelle H n° 7 relevait manifestement dans l'esprit des parties, de la première catégorie susvisée puisqu'insérée à l'acte entre la mention « conditions suspensives au profit du bénéficiaire seul auxquelles celui-ci pourra toujours renoncer » et la mention la suivant immédiatement « conditions suspensives stipulées au profit du promettant et du bénéficiaire » (lesquelles étaient afférentes à l'absence d'exercice d'un droit de préemption ou d'un droit de préférence) ; qu'il n'est pas sans intérêt à cet égard, de relever que le bail dérogatoire (non dénoncé à sa date d'expiration et auquel a été substitué un bail commercial) excluait la parcelle litigieuse d'où il s'induit que le terrain loué qui constituait partie d'un terrain plus vaste dont l'autre partie incluait la parcelle H n° 7, pouvait être acquis en vue d'une exploitation commerciale indépendamment de cette parcelle H n° 7 bien qu'elle soit située entre les parcelles 269 et 266 incluses dans la location et de relever encore que la SCI CJ, pressée d'acquéreur comme précisé dans un courrier adressé avait la signature de la promesse par son conseil à Me Y..., pouvait toujours ultérieurement, et en tant que de besoin, une fois acquise l'autre partie du terrain incluse à la promesse, faire directement auprès de qui de droit l'acquisition de la parcelle H n° 7 ; qu'il est établi que la SCI CJ a, via son conseil, et par courrier recommandé du 2/3/2007, adressé à la SCI du Sentier, renoncé expressément à la condition suspensive afférente à la parcelle en cause et demandé à ce que la vente soit régularisée ; que cette renonciation (autorisée comme susdit à la promesse) ne pouvait toutefois avoir d'effet qu'autant qu'elle soit intervenu dans le délai imparti à l'acte pour sa réalisation ; qu'à cet égard, la promesse, comme indiqué à l'exposé des faits, stipulait que l'acquisition devait intervenir avant le 30/11/1998 et que le promettant devant préalablement à la régularisation de la vente acquérir du service des Domaines la parcelle H n° 7, le compromis, par dérogation à cette date butoir, serait prorogé par période de trois mois jusqu'à l'acquisition de ladite parcelle, le bénéficiaire s'engageant de son côté à régulariser son acquisition dans les six mois suivant cette acquisition ; que la conclusion d'un bail dérogatoire dans l'attente de la régularisation de la vente avec intention de ne pas voir proroger ce bail au-delà de son terme fixé au 30/11/1998 et de ne voir en aucun cas conférer au preneur la propriété commerciale, l'affirmation au bail de ce que ce bail était indissociable de la promesse du même jour, l'indication de principe faite à la promesse de ce que la date du 30/11/1998 constituait une date butoir et la prorogation de trois mois en trois mois en dérogation à ce principe établissent suffisamment l'intention des parties de ne voir déroger à la date butoir que dans un délai raisonnable par rapport à cette dernière date, et en tous cas, pas pour la durée de 9 ans d'un bail commercial soumis au statut dont elles avaient, lors de la signature de la promesse et de façon catégorique, exclu la possibilité ; que dans ces circonstances et alors que Me Y... n'apparaît pas avoir relancé le service des Domaines au sujet de la suite donnée à sa demande de 1995 sur l'état de la procédure d'abandon en faisant référence au « dossier CANCLLERI/SCI » que par ses seuls courriers des 24/6/1998, 21/3/2002 et 17/5/2002, lesquels n'ont pas été suivis de relances postérieures (le courrier adressé par le Service des Domaines le 31/1/2005 ne faisant pas réponse à une relance récente de sa part mais la tenant informée suis à ses diligences précitées et anciennes ; sur les incidences de la loi du 13/8/2004 ayant porté modification de la procédure d'appréhension) qu'il sera retenu que la renonciation de la SCI CJ à la condition suspensive relative à l'acquisition de la parcelle H n° 7 est intervenue à une date où la promesse était devenue caduque, ceci étant conforté par un courrier du notaire du 25/7/2005 assurant la SCI du SENTIER de la caducité de la promesse renvoyant, à titre de solution amiable à une vente à d'autres conditions et n'étant pas démenti par le maintien dans les lieux de la SCI CJ à l'expiration du bail dérogatoire, ce maintien manifestement intervenu dans l'optique d'une concrétisation de la vente dans le délai raisonnable ci-dessus envisagé par les parties ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la caducité de la promesse et a, par voie de conséquence, débouté la SCI CJ de sa demande tendant à voir la vente régularisée » ;
ALORS QUE 1°) la promesse de vente vaut vente ; que l'engagement affecté d'une condition suspensive sans terme fixe subsiste aussi longtemps que la condition n'est pas défaillie ; qu'en l'espèce la promesse de vente conclue le 14 mars 1997 entre la SCI du SENTIER, venderesse, et la SCI CJ, bénéficiaire, stipulait expressément que « La présente promesse de vente est consentie pour un délai expirant à 16 heures, le 30 novembre 1998, Dérogation à cette date butoir : Le promettant doit, préalablement à la régularisation des présentes, acquérir du service des Domaines une parcelle H n° 7.
1°) Si le promettant ne pouvait régulariser l'acquisition de ladite parcelle H n° 7 avant le 30 novembre 1998, le compromis serait prorogé par période de trois mois jusqu'à l'acquisition de ladite parcelle H n° 7.
2°) Le bénéficiaire s'engage de son côté à régulariser son acquisition dans un délai maximum de six mois suivant l'acquisition de ladite parcelle H n° 7. » ; que ladite parcelle n'a pas été acquise par le promettant, celui-ci cessant toute diligence à cet égard à compter de mai 2002 ; que, malgré les termes du bail « précaire » conclu par les parties le même jour que la promesse de vente, auquel il devait être mis un terme le 30 novembre 1998 à défaut de réitération par acte authentique de la vente, ledit bail a perduré et la SCI CJ a été maintenue dans les lieux, payant l'ensemble des loyers qui devaient s'imputer sur le prix de vente jusqu'à ce que ce prix soit entièrement payé ; que ce n'est qu'après avoir réglé ainsi le prix de vente et devant l'inertie du vendeur quant à l'acquisition de la parcelle litigieuse, que les loyers ont cessé d'être payés ; qu'en considérant qu'était tardive la renonciation à la condition suspensive de la part de la SCI CJ alors même que le contrat prévoyait expressément la prorogation par période de trois mois de l'engagement et l'imputation des loyers sur le paiement du prix de vente, le contrat ne fixant pas de terme à la réalisation de la condition, la Cour d'appel a violé ensemble les articles 1589, 1176 et 1134 du Code civil ;
ALORS QUE 2°) la fin du bail commercial n'entraîne pas, par elle-même, la caducité d'une promesse de vendre le bien immobilier objet du bail ; qu'il était bien possible à la SCI CJ, bénéficiaire de la promesse, de demander que la vente soit considérée comme acquise dès lors que le prix en avait été intégralement réglé par imputation des loyers et qu'elle avait renoncé à la condition d'acquisition par la venderesse de la parcelle H n° 7 ; qu'en considérant tardive cette renonciation sans prendre en compte le fait, comme le soulignaient les conclusions de l'exposante (p. 9), que le prix d'achat avait été entièrement réglé par la Société CJ, la Cour d'appel a manqué de base légale au regard ensemble les articles 1589, 1176 et 1134 du Code civil.
