LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'offre de vente des époux X... portait sur un terrain en partie constructible, et que M. X... l'avait confirmé au mandataire des époux Y..., et retenu que la constructibilité du terrain était pour ceux-ci, qui avaient un projet de construction, un élément substantiel, pour en déduire qu'ils avaient fait une erreur déterminante de leur consentement et n'auraient pas conclu la vente s'ils avaient eu connaissance de son inconstructibilité, la cour d'appel, par une appréciation souveraine des éléments des preuve qui lui étaient soumis, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que, M. X... n'avait pas précisé lors de la visite que le terrain vendu n'était pas clôturé et n'était qu'une partie du terrain visité, et avait affirmé, lors de la signature de la promesse de vente, contrairement au constat établi ultérieurement par un huissier de justice, que le terrain vendu était clos, et retenu que l'erreur des époux Y... sur son étendue, provoquée par cette présentation inexacte, avait été déterminante de leur consentement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à verser aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la promesse synallagmatique de vente signée le 26 octobre 2007 par les époux Y... et les époux X..., ordonné la restitution à M. Serge Y... et à Mme Laetitia Z... de la somme de 77.000 € versée au titre du dépôt de garantie par les acquéreurs, avec intérêts à compter de la demande (assignation), condamné les époux X... à verser aux époux Y... la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral causé, et débouté les époux X... de leur demande en réalisation forcée de la vente aux prix et conditions prévues dans le compromis ;
AUX MOTIFS QUE Sur la nullité de la vente sur le fondement des articles 1129 du Code civil : Considérant que les époux Y... ont, selon la promesse, acheté une maison, des annexes et un jardin, le tout d'une contenance de 2767 m² à prendre dans une parcelle cadastrée section AC n° 809 pour une contenance de 2943 m² ; que les parties s'opposent sur la composition de la parcelle devant revenir aux époux Y... ; que l'objet vendu était mal défini ; que la nullité, sur le fondement de l'article 1129 du Code civil, est encourue ; qu'elle résulte clairement de l'analyse qui suit ; Sur la nullité pour vice du consentement : Considérant qu'aux termes de l'article 1109 du Code civil, il n'y a point de consentement valable si le consentement n' a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; considérant que selon l'article 1110 du Code civil, l'erreur pour être une cause de nullité doit porter sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que selon l'article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; considérant que l'annonce immobilière que les époux X... ont fait paraître dans le journal Particulier à Particulier du 4 octobre 2007 mentionnait «Terrain 2700 m² dont 1500 m² constructibles, COS 0,30…» ; que sur une annonce écrite il était noté «A vendre propriété sur terrain 2700 m² dont 1500 m² constructibles COS 0,30» ; considérant qu'après la signature, les acquéreurs ont appris par la mairie qu'ils avaient saisi d'une demande que le terrain dont ils avaient fait l'acquisition n'était pas constructible ; que dans le délai séparant la signature de la promesse de celle de l'acte définitif, M. X... a fait poser une clôture et déposé un permis d'aménager sur des terrains qui avaient été présents sans aucune réserve ; qu'en conséquence, il y a eu une erreur quant à la constructibilité du terrain élément portant sur un caractère substantiel du terrain acquis puisque ce caractère avait été précisé et que les époux Y... envisageaient de faire édifier une construction ; considérant en outre que le terrain ne comportait pas de délimitation autre que la clôture lointaine ce qui laissait penser que le terrain entourant la maison était inclus dans la surface donnée ; que les vendeurs, lors des visites, ont soutenu cette impression en ne signalant pas que le terrain n'allait pas jusqu'à la clôture en place, que l'erreur sur le terrain vendu a été entretenue voire provoquée, lors des visites par une désignation inexacte, des indications vagues, incertaines et sans réserves sur des limites dont le principe était déjà acquis par les vendeurs ; ainsi qu'il ressort du témoignage de M. A..., mandataire certes, mais qui relate des faits qui ont pu être vérifiés notamment lors de la signature de la promesse : «M. X... m'a bien informé lors de la visite du 20 octobre 2007 où j'ai négocié la propriété au lieu et place de M. et Mme Jasmin, qu'il était possible de construire une nouvelle maison en vue de la revendre. Il n'a à aucun moment dit que le terrain vendu n'était en réalité qu'une partie du terrain visité. Il n'a jamais évoqué les divisions en cours, ni de clôtures à édifier ; D'ailleurs lors de la lecture de la promesse de vente, M. X... a déclaré au clerc de notaire, M. B..., en présence de M. C... notaire, rendez-vous auquel j'étais présent, qui lui posait la question que le terrain était clos, continuant ainsi à affirmer que le terrain vendu était bien celui que nous avions visité. C'est pourquoi aucune mention concernant une éventuelle clôture ne figure dans la promesse de vente» : qu'un constat d'huissier du 20 mars 2008 montre qu'à cette date n'existait encore aucune clôture ; considérant que dès le 2 novembre 2007, les époux Y... ont fait part aux vendeurs de l'absence de constructibilité et de ce que les terrains achetés ne correspondaient pas à ceux qui avaient été présentés comme faisant partie des biens mis en vente ; qu'il ressort de l'ensemble des circonstances qu'il y a eu erreur par les époux Y... sur l'objet même de la vente puisque les 2700 m² n'incluaient pas 1500m² constructibles, et sur le terrain vendu en raison de limites qui ne leur avaient pas été signalées ; que ces erreurs ont été provoquées par des annonces inexactes et par une présentation sur place imprécise ou taisante ; considérant qu'en raison des projets de construction par les époux Y... ainsi qu'il ressort du témoignage de M. A..., l'erreur sur la constructibilité du terrain a été déterminante de leur consentement et il n'aurait pas acheté le bien en connaissance de la limitation du terrain qui leur a été cachée délibérément par les vendeurs ainsi que l'exacte délimitation du terrain offert à la vente ; qu'en conséquence, il y a lieu d'annuler la promesse de vente signée entre les époux Y... et les époux X... et de prévoir que la somme de 77.000 € versée par les époux Y... à titre de dépôt de garantie devra leur être remboursée ; considérant que le comportement fautif des vendeurs a créé un préjudice aux acquéreurs qui ont signé une promesse qui ne correspondait pas à leurs attentes et ont eu le désagrément ; qu'en réparation de ce préjudice moral, M. et Mme X... devront leur régler la somme de 5.000 €» ;
1) ALORS QUE l'erreur sur une qualité attendue de la chose vendue n'est cause de nullité de la vente que si cette qualité était entrée dans le champ contractuel ; qu'en prononçant la nullité de la vente pour erreur sur la constructibilité du terrain vendu aux époux Y..., tout en constatant que la possibilité de construire figurait uniquement dans les annonces immobilières publiées par les époux X... en vue de la recherche d'un acquéreur, et sans relever que cette qualité avait été reprise dans le compromis de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ;
2) ALORS QUE les juges doivent trancher le litige au regard des règles de droit qui lui sont applicables, et au besoin, se procurer le texte de la règle applicable lorsqu'elle est invoquée par une des parties ; que pour juger que la vente était entachée d'une erreur sur la constructibilité du terrain vendu, la cour d'appel s'est fondée sur les seules affirmations des acquéreurs qui prétendaient qu'après la signature, un employé de mairie leur aurait appris que le terrain n'était pas constructible ; qu'en statuant ainsi, sans apprécier la constructibilité du terrain au regard des documents d'urbanisme applicables au litige, la cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la promesse synallagmatique de vente signée le 26 octobre 2007 par les époux Y... et les époux X..., ordonné la restitution à M. Serge Y... et à Mme Laetitia Z... de la somme de 77.000 € versée au titre du dépôt de garantie par les acquéreurs, avec intérêts à compter de la demande (assignation), condamné les époux X... à verser aux époux Y... la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral causé, et débouté les époux X... de leur demande en réalisation forcée de la vente aux prix et conditions prévues dans le compromis ;
AUX MOTIFS QUE Sur la nullité de la vente sur le fondement des articles 1129 du Code civil : Considérant que les époux Y... ont, selon la promesse, acheté une maison, des annexes et un jardin, le tout d'une contenance de 2767 m² à prendre dans une parcelle cadastrée section AC n° 809 pour une contenance de 2943 m² ; que les parties s'opposent sur la composition de la parcelle devant revenir aux époux Y... ; que l'objet vendu était mal défini ; que la nullité, sur le fondement de l'article 1129 du Code civil, est encourue ; qu'elle résulte clairement de l'analyse qui suit ; Sur la nullité pour vice du consentement : Considérant qu'aux termes de l'article 1109 du Code civil, il n'y a point de consentement valable si le consentement n' a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; considérant que selon l'article 1110 du Code civil, l'erreur pour être une cause de nullité doit porter sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que selon l'article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; considérant que l'annonce immobilière que les époux X... ont fait paraître dans le journal Particulier à Particulier du 4 octobre 2007 mentionnait «Terrain 2700 m² dont 1500 m² constructibles, COS 0,30…» ; que sur une annonce écrite il était noté «A vendre propriété sur terrain 2700 m² dont 1500 m² constructibles COS 0,30» ; considérant qu'après la signature, les acquéreurs ont appris par la mairie qu'ils avaient saisi d'une demande que le terrain dont ils avaient fait l'acquisition n'était pas constructible ; que dans le délai séparant la signature de la promesse de celle de l'acte définitif, M. X... a fait poser une clôture et déposé un permis d'aménager sur des terrains qui avaient été présents sans aucune réserve ; qu'en conséquence, il y a eu une erreur quant à la constructibilité du terrain élément portant sur un caractère substantiel du terrain acquis puisque ce caractère avait été précisé et que les époux Y... envisageaient de faire édifier une construction ; considérant en outre que le terrain ne comportait pas de délimitation autre que la clôture lointaine ce qui laissait penser que le terrain entourant la maison était inclus dans la surface donnée ; que les vendeurs, lors des visites, ont soutenu cette impression en ne signalant pas que le terrain n'allait pas jusqu'à la clôture en place, que l'erreur sur le terrain vendu a été entretenue voire provoquée, lors des visites par une désignation inexacte, des indications vagues, incertaines et sans réserves sur des limites dont le principe était déjà acquis par les vendeurs ; ainsi qu'il ressort du témoignage de M. A..., mandataire certes, mais qui relate des faits qui ont pu être vérifiés notamment lors de la signature de la promesse : «M. X... m'a bien informé lors de la visite du 20 octobre 2007 où j'ai négocié la propriété au lieu et place de M. et Mme Jasmin, qu'il était possible de construire une nouvelle maison en vue de la revendre. Il n'a à aucun moment dit que le terrain vendu n'était en réalité qu'une partie du terrain visité. Il n'a jamais évoqué les divisions en cours, ni de clôtures à édifier ; D'ailleurs lors de la lecture de la promesse de vente, M. X... a déclaré au clerc de notaire, M. B..., en présence de M. C... notaire, rendez-vous auquel j'étais présent, qui lui posait la question que le terrain était clos, continuant ainsi à affirmer que le terrain vendu était bien celui que nous avions visité. C'est pourquoi aucune mention concernant une éventuelle clôture ne figure dans la promesse de vente» : qu'un constat d'huissier du 20 mars 2008 montre qu'à cette date n'existait encore aucune clôture ; considérant que dès le 2 novembre 2007, les époux Y... ont fait part aux vendeurs de l'absence de constructibilité et de ce que les terrains achetés ne correspondaient pas à ceux qui avaient été présentés comme faisant partie des biens mis en vente ; qu'il ressort de l'ensemble des circonstances qu'il y a eu erreur par les époux Y... sur l'objet même de la vente puisque les 2700 m² n'incluaient pas 1500m² constructibles, et sur le terrain vendu en raison de limites qui ne leur avaient pas été signalées ; que ces erreurs ont été provoquées par des annonces inexactes et par une présentation sur place imprécise ou taisante ; considérant qu'en raison des projets de construction par les époux Y... ainsi qu'il ressort du témoignage de M. A..., l'erreur sur la constructibilité du terrain a été déterminante de leur consentement et il n'aurait pas acheté le bien en connaissance de la limitation du terrain qui leur a été cachée délibérément par les vendeurs ainsi que l'exacte délimitation du terrain offert à la vente ; qu'en conséquence, il y a lieu d'annuler la promesse de vente signée entre les époux Y... et les époux X... et de prévoir que la somme de 77.000 € versée par les époux Y... à titre de dépôt de garantie devra leur être remboursée ; considérant que le comportement fautif des vendeurs a créé un préjudice aux acquéreurs qui ont signé une promesse qui ne correspondait pas à leurs attentes et ont eu le désagrément ; qu'en réparation de ce préjudice moral, M. et Mme X... devront leur régler la somme de 5.000 €» ;
1) ALORS QUE l'existence du dol s'apprécie à la date de la conclusion du contrat et ne saurait être caractérisé lorsque les énonciations de celui-ci sont de nature à dissiper toute ambiguïté éventuellement créée auparavant ; que la cour d'appel, pour caractériser un dol à l'encontre des époux X..., relativement à la contenance et aux limites exactes du terrain vendu, s'est fondée sur leur comportement antérieur à la conclusion du compromis de vente ; qu'en omettant de rechercher, comme elle y était invitée, si les énonciations claires et précises du compromis de vente n'étaient pas de nature à lever tout doute sur la contenance et les limites exactes du terrain vendu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
2) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes qui leurs sont présentées par les parties sans examiner l'ensemble des éléments de preuve à eux soumis ; que les époux X... concluaient au rejet de l'action en nullité pour dol introduite par les époux Y... en se fondant sur le compromis de vente du 26 octobre 2007, qui comportait un plan annexé et signé des acquéreurs matérialisant avec précision les limites exactes du bien vendu ; qu'en décidant que les époux Y... avaient commis une erreur sur la contenance exacte du terrain vendu, provoquée par les vendeurs qui ne leur auraient pas signalé les limites de ce terrain, sans s'expliquer sur le contrat litigieux qui établissait le contraire, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
