LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le mandat donné par la Scea la Ferme de l'eau à la société Saint-Cyr précisait que les biens devaient être présentés au prix de 800 000 euros nets vendeur et retenu que l'accord donné par l'acquéreur en cours de procédure était indissociablement lié à la demande de condamnation formée par la société SL Fraperagde contre l'agence immobilière, la société Saint-Cyr, et son assureur, la Mutuelle du Mans assurances, à lui régler la somme de 275 000 euros voire de 215 000 euros si le prix était fixé à 740 000 euros et que cette offre conditionnelle ne pouvait produire effet, la cour d'appel en a souverainement déduit, sans méconnaître les termes du litige, qu'aucun accord sur la chose et sur le prix n'était intervenu ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que si l'agence immobilière avait commis une faute en indiquant à tort que le prix de vente était de 525 000 euros, après négociation, ce qui avait induit la société SL Fraperagde en erreur, la propriété n'avait jamais été mise en vente à ce prix, de sorte que le préjudice ne pouvait être évalué à la différence entre cette somme et celle qu'elle aurait dû débourser si elle voulait se porter acquéreur, la cour d'appel, qui a retenu que les tracas et soucis de la société SL Fraperagde ne résultaient que de sa propre obstination à vouloir que la vente se réalise à des conditions qui n'avaient jamais été celles du vendeur, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société SL Fraperagde aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société SL Fraperagde à payer à la société Saint-Cyr et à la société Mutuelle du Mans assurances, la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société SL Fraperagde ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour la société SL Fraperagde.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'aucun accord n'est intervenu entre la société FRAPERAGDE et la SCEA LA FERME DE L'EAU sur la vente des bien immobiliers appartenant à la seconde et débouté la société FRAPERAGDE de toute demande tendant à voir constater la perfection de la vente et à voir ordonner sa réalisation ;
AUX MOTIFS QUE le mandat donné le 7 février 2006 par la SCEA LA FERME DE L'EAU à l'agence SAINT-CYR précisait que les biens, objets de la vente, devaient être présentés au prix de 800.000 € net vendeur ; qu'il n'est justifié, ni même allégué, d'aucune autre disposition écrite ultérieure modifiant les termes de ce mandat, de sorte que l'agence SAINT-CYR n'avait pas le pouvoir de présenter le bien à un autre prix que celui-ci-dessus mentionné ; que par ailleurs, en l'absence de clause expresse stipulée au mandat, l'agence SAINT-CYR avait reçu une simple mission d'entremise, se limitant à la recherche d'un acquéreur aux conditions prévues et n'avait pas mandat de se substituer au vendeur pour la réalisation de la vente envisagée ; qu'elle n'avait donc pas le pouvoir de présenter le bien à la vente au prix de 525.000 € ni d'engager le vendeur en présentant une telle offre ; que si la société FRAPERAGDE a légitimement pu croire, eu égard aux termes particulièrement affirmatifs du courrier que lui a adressé l'agence le 27 juin 2006, que celle-ci était bien investie d'un mandat de vendre au prix de 525.000 €, un mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives édictées par les articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 ; que faute d'offre valablement émise, aucun accord n'est donc intervenu pour la vente du bien au prix de 525.000 € entre la SCEA LA FERME DE L'EAU et la société FRAPERAGDE ; que le premier juge ne pouvait, pas plus que ne peut le faire la Cour, considérer qu'un accord était intervenu en cours d'instance entre la SCEA LA FERME DE L'EAU et la société FRAPERAGDE pour la vente du bien au prix de 800.000 €, l'offre de la société FRAPERAGDE d'acquérir à ce prix étant indissociablement liée à sa demande de condamnation de la SARL SAINT-CYR et de son assureur à lui régler le complément, soit 275.000 €, voire 215.000 € si le prix de vente était fixé à 740.000 € ; qu'il ne s'agit donc pas d'une offre pure et simple, mais d'une offre conditionnelle, qui ne peut produire d'effets indépendamment de l'obtention des dommages-intérêts sollicités, la société FRAPERAGDE n'entendant voir, en réalité, prendre à sa charge que la somme de 525.000 € ;
ALORS d'une part QUE le tribunal avait relevé qu'au cours de la mise en état, la société FRAPERAGDE avait accepté d'acquérir le bien pour 800.000 €, que cette offre avait reçu l'acceptation de la SCEA LA FERME DE L'EAU et qu'il convenait, en conséquence, de constater l'accord des parties pour l'acquisition du bien au prix de 800.000 € et que ni l'appelante, ni l'intimée ne contestaient l'existence de cet accord intervenu en cours de procédure sur la chose et sur le prix ; qu'en refusant cependant de déclarer la vente parfaite, la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ;
ALORS d'autre part QUE la société FRAPERAGDE n'a jamais subordonné expressément son offre de payer le prix de 800.000 € à la condamnation de l'agence immobilière à lui payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts et qu'elle a toujours affirmé que si elle avait eu connaissance du prix stipulé par le vendeur dans le mandat, soit 800.000 €, elle aurait acquis le bien à ce prix ; qu'il ressortait donc des pièces de la procédure que la société FRAPERAGDE consentait à acquérir le bien au prix de 800.000 €, indépendamment de sa demande de condamnation de l'agence à l'indemniser ; qu'en affirmant cependant, pour refuser de tirer les conséquences de son acceptation par la cédante, que l'offre de la société FRAPERAGDE était une offre conditionnelle, celle-ci n'entendant voir prendre à sa charge que la somme de 525.000 €, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS enfin QUE, à supposer même que les conclusions de la société FRAPERAGDE aient été ambiguës quant au point de savoir si son offre de payer le prix de 800.000 € était ou non subordonnée à la condamnation de l'agence immobilière à lui payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il appartenait aux juges du fond de lui demander de déterminer le contenu exact de ses prétentions afin que l'objet du litige soit précisément et clairement identifié ; qu'en affirmant cependant que l'offre de la société FRAPERAGDE était une offre conditionnelle pour refuser de tirer les conséquences de l'acceptation de cette offre par la cédante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 500 € les dommages et intérêts dus par la société SAINT-CYR et la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à la société SL FRAPERAGDE ;
AUX MOTIFS QU'il est certain que l'agent immobilier a commis une faute en indiquant à tort, alors qu'il ne détenait aucun mandat écrit à cet effet, que le prix de vente était de 525.000 € après négociation, ce qui a induit la société SL FRAPERAGDE en erreur et l'a conduite à croire qu'elle pouvait acquérir à ce prix ; que cependant, la propriété n'ayant, en réalité, jamais été mise en vente à 520.000 €, la société SL FRAPERAGDE n'aurait de toute façon pu l'acquérir à ce prix, de sorte qu'elle ne peut se prévaloir d'un préjudice équivalent à la différence entre cette somme et celle qu'elle devrait réellement débourser si elle voulait se porter acquéreur ; que la société SL FRAPERAGDE a été avisée dès le 5 juillet 2006, soit une semaine seulement après l'offre erronée transmise par la société SAINT-CYR, de l'erreur qui avait été commise, et a été invitée alors à présenter une nouvelle offre conforme à la demande de mandant soit, à tout le moins, à l'époque, à hauteur de 740.000 € ; qu'elle était en mesure, en formulant une telle offre, de réaliser l'opération sans profit puisque le bien n'était toujours pas vendu ; qu'il ne résulte donc que de sa propre décision que la vente ne soit pas conclue avec elle ; que son préjudice ne peut être que de principe et ne consiste que dans le temps perdu et les diligences accomplies, en pure perte, pour répondre à une offre en réalité inexistante ;
ALORS QUE la société SL FRAPERAGDE soutenait que le fait que la propriété n'ait pu être acquise provenait du fait la société SAINT-CYR avait faussement annoncé, dans sa télécopie du 26 juillet 2006, que la propriété était déjà vendue au prix de 740.000 € (conclusions récapitulatives, p.10) ; qu'ainsi, en se bornant à énoncer qu'après le 5 juillet 2006, le mandant était prêt à accepter une offre à hauteur de 740.000 € et que la SL FRAPERAGDE s'était abstenue, de son propre chef, de formuler une telle offre, sans constater que celle-ci, qui le contestait expressément, connaissait l'existence des nouvelles dispositions du mandant et savait que le bien était toujours en vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
