LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 3 mars 2010), que M. X..., Mme Y... et M. Z... (les consorts X... et autres), copropriétaires, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du Camping Pech Rouge en annulation des décisions 9 et 10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 1994, des articles 9 et 10 du règlement de copropriété modifié et en annulation de l'assemblée générale du 17 avril 2004 ; que M. et Mme A... et M. et Mme B... sont intervenus volontairement à l'instance ;
Attendu que les consorts X... et autres font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en déclarant irrecevables les dernières conclusions déposées le 22 janvier 2010 par les indivisaires, par (c)des motifs de pure forme, sans préciser les circonstances particulières qui auraient empêché le respect de la contradiction, ni rechercher si ces conclusions soulevaient des prétentions ou des moyens nouveaux appelant une réponse, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'atteinte portée aux droits de la défense, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 16 et 783 du code de procédure civile ;
2°/ que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en affirmant que "les demandeurs ne faisaient pas la preuve de l'absence d'utilité objective pour lesdits lots des blocs sanitaires dès lors qu'ils bénéficiaient d'un accès à ces blocs à usage collectif", "peu important que cet usage soit effectif ou non" et que "le libre accès, et donc l'utilité objective" des blocs sanitaires pour le lot 428 n'était pas contestée, pour en déduire que les résolutions n° 9 et 10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 1994 modifiant le règlement de copropriété étaient conformes aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans rechercher si la répartition des charges des blocs sanitaires au prorata des droits de copropriétaires dans les parties communes était conforme à l'utilité pour chaque lot de cet élément d'équipement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°/ que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que les indivisaires du lot n° 428 faisaient valoir que leur lot, qui assurait à l'origine la fonction de bar-restaurant, avait de tout temps bénéficié d'un raccordement autonome aux réseaux d'eau et d'électricité sans que ses propriétaires ou ayants droit n'aient consommé l'eau et l'électricité des blocs sanitaires commune, ce dont il résultait, comme le traduisait l'ancienne répartition des charges applicable de 1978 à 2004 leur interdisant l'usage des blocs sanitaires litigieux, que ceux-ci n'étaient d'aucune utilité pour le lot 428 ; qu'ils en déduisaient qu'en modifiant les anciennes dispositions du règlement de copropriété et en décidant que les charges communes relatives à ces sanitaires, quand ces éléments d'équipement ne présentaient pas plus d'utilité pour leur lot qu'auparavant, les nouvelles dispositions du règlement de copropriété étaient contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en se bornant à constater, pour écarter cette démonstration, que le lot n° 428 pouvait accéder aux blocs sanitaires et que rien n'indiquait qu'il ne bénéficiait pas de ces éléments d'équipement, sans rechercher si, compte tenu des infrastructures sanitaires propres au lot n° 428 et de la circonstance que, depuis l'origine de la copropriété en 1978 et jusqu'à l'assemblée générale querellée, ce lot était exclu du bénéfice des équipements en cause et du paiement des charges communes spéciales afférentes par le règlement de copropriété, les blocs sanitaires litigieux n'étaient pas dépourvus de toute utilité à l'égard de ce lot, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu, d'une part, qu'il résulte des constatations souveraines de l'arrêt que les conclusions n'avaient pas été communiquées en temps utile au sens des articles 15 et 135 du code de procédure civile ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que les consorts X... et autres ne prétendaient pas que le syndicat leur interdisait l'accès aux blocs sanitaires mais se bornaient à soutenir qu'ils n'en n'avaient pas besoin et relevé que le règlement de copropriété initial définissait des parties communes spéciales, dont notamment les blocs sanitaires mis à disposition des seuls propriétaires de lots limitativement énumérés dont ne faisait pas partie le lot n° 428 et que la modification décidée par l'assemblée générale du 23 avril 1994 supprimait l'affectation spéciale des blocs sanitaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que les blocs sanitaires présentaient une utilité objective pour le lot n° 428 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X..., M. Z..., M. et Mme A... et M. et Mme B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X..., M. Z..., M. et Mme A... et M. et Mme B... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires du Camping Pech Rouge et à la société Agence du soleil la somme globale de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour M. et Mme X..., M. Z..., M. et Mme A... et M. et Mme B...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté Monsieur X..., Madame Y..., Monsieur Z..., Monsieur et Madame A..., et Monsieur et Madame B... de l'ensemble de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE les conclusions déposées par les appelants le 22 janvier 2010, soit le jour de la clôture, étaient radicalement irrecevables car elles portaient une atteinte évidente au principe de la contradiction (arrêt p. 14) ;
ALORS QU'en déclarant irrecevables les dernières conclusions déposées le 22 janvier 2010 par les indivisaires, par ces motifs de pure forme, sans préciser les circonstances particulières qui auraient empêché le respect de la contradiction, ni rechercher si ces conclusions soulevaient des prétentions ou des moyens nouveaux appelant une réponse, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'atteinte portée aux droits de la défense, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 16 et 783 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté Monsieur X..., Madame Y..., Monsieur Z..., Monsieur et Madame A... et Monsieur et Madame B... de l'ensemble de leurs demandes ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'en vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, l'utilité s'appréciant objectivement ; qu'en l'espèce, il résultait de la note d'explication jointe à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 28 mars 1994 que la transformation des cinq blocs sanitaires en parties communes générales avait été proposée au vote et adoptée au constat de l'utilisation commune et générale des blocs sanitaires dans un intérêt commun, en particulier pour la création de modules accessibles aux personnes handicapées, et d'aménagements de ces blocs en locaux annexes d'utilisation commune, tels que bibliothèque ou entrepôt du matériel de camping ; que si l'utilité actuelle des blocs sanitaires pour les lots 428 et 235 était contestée, il y avait lieu de constater que les demandeurs ne faisaient pas la preuve de l'absence d'utilité objective pour lesdits lots des blocs sanitaires dès lors qu'ils bénéficiaient d'un accès à ces blocs à usage collectif et qu'ils soutenaient eux-mêmes ne pas avoir changé la destination commerciale des lots 428 et 235 ayant conservé la partie exploitable du bar restaurant et du centre commercial, et avaient ainsi vocation à recevoir une clientèle susceptible d'utiliser les blocs sanitaires, peu important que cet usage fût effectif ou non ; que la résolution n° 9 prise en assemblée générale le 23 avril 1994 n'était en conséquence entachée d'aucune irrégularité au regard des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la résolution n° 10 ne contenait aucune contravention aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que les charges d'électricité étaient réparties en fonction de la consommation individuelle suite à la pose de compteurs individuels d'électricité et que la consommation d'eau restait charge commune générale en l'absence de pose de compteurs individuels à cette date (jugement, pp. 8 et 9),
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 10 susvisé limitait la participation des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentaient à l'égard de chaque lot, l'utilité devant s'apprécier objectivement ; qu'était versés aux débats un « rapport moral, financier et une note d'explication sur les points figurant à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 1994 » ; que ce rapport n'était pas autrement commenté dans le détail, sur les points très spécifiques relatifs aux blocs sanitaires (point 9) et aux charges d'électricité, d'eau froide et d'eau chaude (point 10) ; qu'il en résultait textuellement : « pendant plusieurs années, les blocs sanitaires ont été gérés de manière différente du fait que le camping était soumis à deux régimes séparés. Les blocs A et B étaient utilisés par les copropriétaires des parcelles rattachées à ces blocs sanitaires. Les blocs C, D et E étaient utilisés par des campeurs en location sur les emplacements appartenant à la Sci de la Clape. Le fait qu'aujourd'hui toutes les parcelles soient vendues à des particuliers peut nous permettre de supprimer toutes les dispositions et toute référence à ces parties communes spéciales en les transformant en parties communes générales » ; qu'étaient ensuite décrits les avantages : gérer les cinq blocs sanitaires de manière identique, ouvrir à la demande les douches chaudes d'un bloc pendant certaines vacances scolaires, pour l'avenir se conformer à l'arrêté du 11 janvier 1993 (handicapés), fermer certains sanitaires inutilisés et non nécessaires et les transformer en petite salle d'utilisation commune, permettre une plus grande souplesse de gestion ; que le règlement de copropriété, avant la modification susvisée qui avait été adoptée (dans des conditions de majorité en toute hypothèse non contestables tenant à l'irrecevabilité ci-dessus retenue au titre de l'article 42 alinéa 2), définissait les parties communes spéciales, à savoir notamment les blocs sanitaires A, B, C, D et E ; que chaque bloc sanitaire était mis à disposition des seuls propriétaires de lots limitativement énumérés, où précisément n'apparaissent pas les lots 235 et 428 ; qu'au titre de la répartition (page 115), les charges générales étaient réparties au prorata de la propriété du sol, tandis que pour les charges d'électricité, d'eau froide et d'eau chaude : « tous les usagers, propriétaires d'un local commercial ou à usage d'habitation, seront tenus d'avoir un compteur individuel ; dans ce cas, chaque propriétaire supportera les dépenses correspondant à la consommation indiquée par le compteur individuel, s'il en existe ; à défaut de compteur, les frais de consommation d'eau seront répartis au prorata des droits sur les parties communes générales » ; que dès lors que les appelants ne plaidaient pas que le syndicat leur interdisait l'accès aux blocs sanitaires mais se bornaient à soutenir qu'ils n'en avaient pas besoin, la modification querellée de l'article 9 n'avait fait que supprimer les dispositions concernant les parties communes spéciales, et donc l'affectation de tels blocs à tel lot, y compris l'exception pour les lots 235 et 428 ; que de façon paradoxale, le règlement modifié supprimait en effet l'affectation spéciale des blocs sanitaires, dont les lots 235 et 428 étaient privés par le libellé initial du règlement, et ne modifiait en rien la répartition des consommations d'eau « au prorata des droits sur les parties communes générales », à défaut de compteur ; que d'ailleurs les appelants n'avaient fait constater que le 18 mars 2004 la présence de compteurs divisionnaires sur leur lot 428 en faisant noter à l'huissier : « le lot 428 participe à la consommation d'eau suivant les millièmes de copropriété, puisqu'il y a un compteur d'eau unique pour la copropriété. Par contre, certains sanitaires sont réservés à des lots (voir photographie n° 11) ces sanitaires sont réservés aux lots n° 85 et 172… » ; que c'était bien admettre que la question essentielle résidait dans le libre accès aux blocs sanitaires, pour tous les copropriétaires, dont la modification querellée avait tiré les conséquences logiques, les appelants protestant de leur inutilité pour eux alors que le libre accès, et donc l'utilité objective n'était pas sérieusement contestée, étant précisé que l'absence de compteur jusqu'en 1984 (au vu des éléments du dossier) ramenait à répartir au prorata des droits sur les parties communes générales, que ce fût avant ou après la modification de 1994 ; que la démonstration n'était donc nullement rapportée d'un irrespect de l'article 10 de la loi résultant de la modification de l'article 9, en ce que cette modification aurait amené tel lot à supporter des charges résultant de services collectifs ou d'équipement communs dépourvu d'utilité objective pour ledit lot (arrêt pp. 14 à 16) ;
1/ ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en affirmant que « les demandeurs ne faisaient pas la preuve de l'absence d'utilité objective pour lesdits lots des blocs sanitaires dès lors qu'ils bénéficiaient d'un accès à ces blocs à usage collectif », « peu important que cet usage soit effectif ou non », et que « le libre accès, et donc l'utilité objective » des blocs sanitaires pour le lot 428 n'était pas contestée, pour en déduire que les résolutions nos 9 et 10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 1994 modifiant le règlement de copropriété étaient conformes aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans rechercher si la répartition des charges des blocs sanitaires au prorata des droits des copropriétaires dans les parties communes était conforme à l'utilité pour chaque lot de cet élément d'équipement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2/ ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que les indivisaires du lot n° 428 faisaient valoir (conclusions, pp. 7 et 8) que leur lot, qui assurait à l'origine la fonction de bar-restaurant, avait de tout temps bénéficié d'un raccordement autonome aux réseaux d'eau et d'électricité sans que ses propriétaires ou ayants-droit n'aient consommé l'eau et l'électricité des blocs sanitaires communs, ce dont il résultait, comme le traduisait l'ancienne répartition des charges applicable de 1978 à 2004 leur interdisant l'usage des blocs sanitaires litigieux, que ceux-ci n'étaient d'aucune utilité pour le lot 428 ; qu'ils en déduisaient qu'en modifiant les anciennes dispositions du règlement de copropriété, et en décidant que les charges communes relatives à ces sanitaires devenaient générales, quand ces éléments d'équipement ne présentaient pas plus d'utilité pour leur lot qu'auparavant, les nouvelles dispositions du règlement de copropriété étaient contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en se bornant à constater, pour écarter cette démonstration, que le lot n° 428 pouvait accéder aux blocs sanitaires et que rien n'indiquait qu'il ne bénéficiait pas de ces éléments d'équipement, sans rechercher si, compte tenu des infrastructures sanitaires propres au lot n° 428 et de la circonstance que, depuis l'origine de la copropriété en 1978 et jusqu'à l'assemblée générale querellée, ce lot était exclu du bénéfice des équipements en cause et du paiement des charges communes spéciales afférentes par le règlement de copropriété, les blocs sanitaires litigieux n'étaient pas dépourvus de toute utilité à l'égard de ce lot, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.
