LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que M. X... était en droit de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive insérée dans l'acte et relevé qu'il avait renoncé à le faire pour celle stipulée à son seul bénéfice, la cour d'appel en a exactement déduit, par ces seuls motifs, que M. X... ne pouvait prétendre à l'indemnisation d'un préjudice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que le premier moyen étant rejeté, le deuxième est sans portée ; qu'il ne peut donc être accueilli ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, qui a relevé que M. X... ne se prévalait pas de la caducité de la promesse de vente à la suite de la défaillance de la condition suspensive de sorte qu'il n'avait pas d'autre choix que de réaliser la vente aux conditions initiales et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 500 euros et à la société Square habitat Annecy la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande tendant à ce que les époux Y... soient condamnés, solidairement avec la SAS SQUARE HABITAT ANNECY, à lui payer la somme de 150.000 € de dommages-intérêts à titre de provision ;
AUX MOTIFS QUE les époux Y..., en leur qualité de vendeurs, étaient tenus à l'égard de M. X... d'une obligation précontractuelle de renseignement et qu'il leur appartenait de délivrer au candidat acquéreur les informations pertinentes ; qu'ayant fait l'acquisition d'un immeuble dans l'Ardèche le 4 janvier 2008, les vendeurs avaient quitté la Haute-Savoie depuis cette date et avaient signé des mandats de vente sans exclusivité avec trois agences immobilières dont la SAS SQUARE HABITAT ANNECY ; que M. X... ne conteste pas ne les avoir jamais rencontrés et n'avoir eu de contacts qu'avec la SAS SQUARE HABITAT ANNECY, à laquelle il avait donné un mandat de recherche ; qu'il ressort du certificat d'urbanisme que les parcelles A 1797, A 1156, A 1151 et A 1150 sont partiellement inconstructibles en raison de l'existence d'un cône de vue ; qu'il résulte des courriers émanant des deux autres agences que les vendeurs les avaient informées, dès l'origine, de l'existence de cette « coulée verte » destinée à protéger la vue sur le lac d'Annecy, ce qui apporte un crédit certain aux allégations des époux Y... selon lesquelles cette information avait également été donnée à la SAS SQUARE HABITAT ANNECY ; que toutefois, l'existence de cette servitude d'urbanisme n'a été mentionnée sur aucun des documents établis par l'agence, qu'il s'agisse de la fiche de présentation du bien, des annonces diffusées ou des deux compromis rédigés par elle ; qu'elle ne prétend d'ailleurs pas avoir fourni ce renseignement à M. X... et en tout état de cause, ne justifie pas lui avoir remis un quelconque document relatif aux contraintes d'urbanisme afférentes à l'immeuble ; que l'appelant verse aux débats l'attestation d'un tiers s'étant rendu sur les lieux à sa demande pour avoir son avis sur le projet d'acquisition et qui déclare avoir rencontré une préposée de l'agence qui n'a jamais évoqué le cône de vue et a décrit le fonds comme idéal pour une construction ; que par ailleurs, le conseil municipal avait voté, le 5 septembre 2007, l'acquisition de biens en vue de l'aménagement de logements aidés sur les parcelles cadastrées section A 1152, 1155, 1164, 1512 et 1516, et cette délibération avait été régulièrement portée à la connaissance du public ; que M. Y... était donc au courant du projet communal de construction sur les parcelles situées à côté de sa propriété, mais que ni les vendeurs, ni l'agence immobilière n'ont informé M. X... de l'existence dudit projet préalablement à la signature du compromis du 11 juin 2009 ; qu'il se déduit de la correspondance échangée entre les notaires qu'à la lecture du projet d'acte authentique, M. X... a découvert l'existence du cône de vue et que le projet d'édification de logements sur les parcelles attenantes a ensuite été porté à sa connaissance, de sorte qu'à la date du 21 août 2009, il disposait de l'ensemble de ces informations ; que le caractère partiellement inconstructible des parcelles ayant été révélé à M. X... par des pièces d'urbanisme postérieurement à la signature du compromis, ce dernier était en droit de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive insérée à l'acte sous seing privé du 11 juin 2009 ; qu'il ressort toutefois du courrier adressé le 9 septembre 2009 par son conseil à celui des vendeurs, faisant part de la volonté de son client d'obtenir la régularisation de la vente, que l'appelant a renoncé, à cette date, à se prévaloir de la non-réalisation de la condition stipulée à son seul bénéfice, ce, en toute connaissance des données factuelles et juridiques précitées et de leurs conséquences éventuelles quant à l'habitabilité des lieux et aux possibilités réduites d'édification de construction ; qu'il ne peut, dès lors, utilement prétendre que ces conséquences seraient génératrices pour lui d'un quelconque préjudice ; que les restrictions à la construction liées à l'existence du cône de vue limitent de façon importante les possibilités d'édification de bâtiments annexes sur la partie arrière du fonds litigieux mais que l'existence de cette coulée verte, en ce qu'elle assujettit également les propriétés situées en contrebas, aurait pu être invoquée par les vendeurs comme apportant une plus-value à l'immeuble dès lors qu'elle garantit la préservation de la vue panoramique sur le lac et le château, qui constitue l'atout principal du bien litigieux ; que s'agissant du projet de construction de logements sur les parcelles voisines, il ressort de la lecture des dispositions du POS que la hauteur des constructions ne peut y excéder 11 mètres, de sorte qu'il n'est pas démontré que les logements susceptibles d'être édifiés à proximité de l'immeuble litigieux surplomberaient celui-ci de façon importante et que rien n'étaye les allégations de M. X... relatives aux vues qui seraient ainsi ouvertes ainsi qu'à la perte d'ensoleillement ; qu'enfin, à supposer que l'édification d'une nouvelle salle des fêtes à proximité du fonds litigieux soit envisagée, il n'est pas établi que cet équipement serait susceptible de générer des nuisances sonores pour les habitants des lieux ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il n'est nullement démontré que la connaissance par M. X..., avant la signature du compromis, du projet initié par la mairie sur les parcelles voisines, lui aurait permis de disposer d'arguments convaincants en faveur d'une diminution du prix de vente et qu'il ne démontre pas avoir subi un quelconque préjudice résultant d'une perte de chance d'obtenir une diminution du prix de vente de l'immeuble litigieux ; qu'il ne peut, par suite, être fait droit à sa demande indemnitaire sur le fondement du non-respect par les vendeurs de leur obligation précontractuelle de renseignement ni sur le fondement de la réticence dolosive, faute de preuve de la réalité du préjudice qu'il invoque ;
1) ALORS d'une part QU'une option est offerte à la victime d'un dol par rétention d'information ou même d'un manquement non intentionnel à l'obligation d'information, entre l'annulation du contrat et la réparation du préjudice subi, et que la circonstance que le créancier de l'obligation d'information n'ait pas usé de la possibilité dont il disposait encore, lorsqu'il a eu connaissance des éléments dont il n'avait pas été informé, de refuser de conclure la convention, ne le prive pas du droit de demander des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette rétention d'information ; qu'en déduisant du seul fait que M. X... ne s'était pas prévalu de la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'urbanisme et avait voulu régulariser la vente après avoir été informé du caractère partiellement inconstructible du terrain, qu'il ne pouvait prétendre que les conséquences des données dont il n'avait pas été informé préalablement à la signature du compromis de vente seraient génératrices pour lui d'un quelconque préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2) ALORS d'autre part QUE la rétention d'information cause nécessairement un préjudice à l'acquéreur lorsque l'élément qui lui a été dissimulé l'empêche de jouir de son bien de la manière dont il l'avait envisagé, même si la connaissance de cet élément ne l'aurait pas fait renoncer à l'acquisition et même si cet élément ne réduit pas nécessairement la valeur marchande du bien acquis ; qu'en admettant que le défaut d'information sur l'inconstructibilité partielle du terrain n'ait pas causé une erreur déterminante et que cette inconstructibilité ne diminue pas le prix de la propriété acquise par M. X..., celui-ci était fondé à demander réparation du préjudice subi du fait que cette contrainte d'urbanisme, dont la cour d'appel a constaté qu'elle limite de façon importante les possibilités d'édification de bâtiments annexes sur la partie arrière du fonds litigieux, ne lui avait pas été communiquée avant qu'il ne signe le compromis de vente ; qu'en lui refusant cependant tout droit à réparation de la part du vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
3) ALORS en toute hypothèse QUE le manquement à l'obligation d'information commis à l'occasion de l'achat, par un non-professionnel, de sa future maison d'habitation, ce pour un prix supérieur à 750.000 €, cause nécessairement un préjudice à l'acquéreur qui a donné son consentement sans disposer de tous les éléments d'appréciation quant à l'opportunité de cet achat, même si ces informations ne l'auraient pas fait renoncer à l'acquisition et même si elles ne diminuent pas la valeur marchande du bien immobilier acquis ; que par suite, en admettant que le défaut d'information sur l'inconstructibilité partielle du terrain et sur les projets communaux de construction dans le voisinage n'avaient pas causé une erreur déterminante et n'ont pas d'incidence sur le prix de la propriété, M. X... était fondé à demander réparation du préjudice moral subi du fait que ces éléments ne lui ont pas été communiqués avant qu'il signe le compromis de vente, et qu'en lui refusant tout droit à réparation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de ses demandes en réparation à l'encontre de la SAS SQUARE HABITAT ANNECY ;
AUX MOTIFS QUE dans le courrier qu'il a adressé à M. X..., le maire exposait notamment qu'à sa connaissance, la SAS SQUARE HABITAT ANNECY n'avait jamais demandé de renseignement à la mairie sur le cône de vue ; que l'agence immobilière, qui ne dément pas avoir été informée par les époux Y... de l'existence de la coulée verte, ne démontre pas avoir effectué de quelconques diligences en vue de se procurer les documents d'urbanisme afférents à l'immeuble litigieux ; que la préposée de l'agence a communiqué à l'acquéreur des informations erronées sur le caractère constructible des parcelles proposées à la vente et que le compromis de vente rédigé par l'agence ne comporte en outre aucune mention relative aux contraintes d'urbanisme auxquelles l'immeuble litigieux se trouve soumis ; que la preuve des manquements de l'agence aux obligations qui lui incombaient en tant qu'intermédiaire professionnel et rédacteur de l'acte sous seing privé est par conséquent rapportée ; que cependant, M. X... ne démontre pas avoir subi un préjudice en lien de causalité avec les fautes commises par l'agence ;
ALORS QUE ce chef de dispositif refusant de condamner l'agent immobilier seul à indemniser M. X..., à raison des manquements à ses obligations contractuelles de renseignement envers son client, étant exclusivement fondé sur la prétendue absence de préjudice subi par l'acquéreur, déjà retenue par la cour d'appel pour rejeter les demandes de ce dernier fondées sur la responsabilité solidaire des vendeurs et de l'agent immobilier, il sera nécessairement annulé par voie de conséquence de la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur la base du premier moyen de cassation, en application de l'article 625 alinéa 2 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. X... à payer aux époux Y... la somme de 41.297,10 € ainsi que la somme de 140,94 € par jour à compter du 1er juillet 2010 et jusqu'au paiement par lui du prix de vente de l'immeuble, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2009, date du procès-verbal de défaut dressé à l'encontre de l'acquéreur ;
AUX MOTIFS QU'il ressort du courrier adressé par le conseil de l'appelant à celui des intimés le 9 septembre 2009 qu'à cette date, M. X... a renoncé à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive liée à l'absence de servitude ; qu'il lui appartenait, en conséquence, déférant à la sommation qui lui avait été délivrée, de se présenter chez le notaire le 11 septembre 2009 en vue d'une réitération de la vente conformément aux engagements pris dans le compromis ; que la position consistant à subordonner cette réitération à la consignation d'une somme de 100.000 € entre les mains du notaire, s'analyse en un refus fautif de s'acquitter de ses obligations contractuelles ; qu'il y a lieu, par conséquent, de condamner M. X... à payer aux époux Y... le prix de vente de l'immeuble, soit 765.000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2009, date du procès-verbal de défaut dressé par Me B... ; qu'il appartient aux vendeurs de rapporter la preuve de l'existence et du quantum des préjudices qu'ils prétendent avoir subis, en lien de causalité avec la défaillance de l'acquéreur ; qu'ils versent aux débats le décompte des sommes dues au Crédit Agricole au titre des intérêts sur le prêt relais qui leur a été accordé par cette banque, qu'ils justifient en outre des cotisations d'assurance afférentes à ce prêt et qu'au regard de ces éléments, leur préjudice doit être fixé ainsi qu'il suit à 41.297,10 € selon décompte arrêté au 30 juin 2010, auquel s'ajoute la somme journalière de 140,94 € jusqu'au paiement par M. X... du prix de vente de l'immeuble ; qu'il appartient à M. X..., qui fonde son opposition aux demandes indemnitaires des vendeurs sur la théorie générale de la fraude, de rapporter la preuve de ses allégations s'agissant du manquement qui aurait été commis par les vendeurs à leur obligation générale de loyauté contractuelle, dans le but de réaliser une plus-value substantielle ; qu'ainsi qu'il a été souligné, dès lors que les époux Y... avaient informé les deux autres agences immobilières de l'existence du cône de vue, il n'est pas démontré que les intéressés auraient intentionnellement dissimulé cette information à M. X... au stade des pourparlers ; quant aux informations relatives au projet immobilier de la mairie ainsi qu'à la condamnation prononcée à leur encontre par le tribunal d'instance d'Annecy, il a été exposé ci-avant qu'elles n'étaient pas susceptibles d'avoir un impact significatif sur les négociations portant sur le prix de l'immeuble ; qu'il s'en déduit que le silence gardé par les vendeurs ne peut à lui seul caractériser une volonté de fraude ;
ALORS QU'il résulte des constatations de l'arrêt que M. X..., effectivement victime d'un manquement des vendeurs à leur obligation précontractuelle de renseignement, avait répondu à la sommation à venir signer l'acte le 11 septembre 2009, que s'estimant victime de manoeuvres dolosives, il souhaitait une réduction du prix et acceptait donc de signer l'acte authentique à la condition qu'un expert soit désigné pour établir le montant du préjudice et qu'une partie du prix soit consignée entre les mains du notaire, et que les vendeurs avaient refusé toute discussion sur cette base, ne laissant à l'acquéreur que le choix entre renoncer à la vente ou bien signer et payer la totalité du prix convenu (arrêt p. 4 et 5) ; que l'exposant soutenait que, dans ces conditions, le défaut de réitération de la vente était imputable aux époux Y... (concl. p. 27 et 28) ; qu'en se bornant à affirmant que l'attitude de l'acquéreur s'analysait comme un refus fautif de s'acquitter de ses obligations contractuelles, sans rechercher si elle n'était pas justifiée, au moins en partie, par les propres fautes contractuelles commises par les vendeurs et si le défaut de réitération de la vente n'était pas, au moins partiellement, imputable à leur refus d'assumer les conséquences de leur faute et de trouver un arrangement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
