LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Léon X... avait confié à la société Marie Saint Germain la gestion d'un immeuble à usage commercial donné à bail à la société SLPE ; que le contrat de bail du 2 mars 1993 prévoyait qu'en contrepartie d'une remise de loyers d'un montant total de 566 390,58 euros, la locataire devait procéder avant le 1er avril 1996 à la réalisation des travaux de rénovation de l'immeuble ; qu'au terme du bail, ces travaux n'étaient pas achevés ; que, reprochant à la société Marie Saint Germain de ne pas les avoir prévenues et de n'avoir pris aucune mesure pour contraindre leur locataire à exécuter ses obligations, Mmes Joëlle, Catherine et Rosine X..., héritières de Léon X..., ont réclamé à celle-ci la réparation de leur préjudice évalué à une somme correspondant au coût total des travaux restant à réaliser ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt attaqué, qui a reçu en son intervention volontaire la société Allianz IARD, assureur de la société Marie Saint Germain, a retenu que le préjudice causé par cette faute ne se limite pas à une perte de chance mais réside dans le fait que les bailleresses ont touché un loyer diminué du montant de la rénovation à effectuer et qu'elles ont retrouvé un immeuble dont la rénovation reste à faire ;
Qu'en retenant ainsi que le préjudice à indemniser ne constituait pas une simple perte de chance, sans constater que les mesures que la société Marie Saint Germain aurait pu prendre à l'égard de la locataire pour la contraindre à respecter ses obligations auraient certainement abouti, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS , et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Marie Saint Germain à payer à chacune des demanderesses, à savoir, Mmes Joëlle, Catherine et Rosine X..., la somme de 122 024,81 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2007, intérêts qui seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus pour une année entière, l'arrêt rendu le 9 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne Mmes Joëlle, Catherine et Rosine X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes, les condamne à payer à la société Marie Saint Germain et à la société Allianz IARD la somme globale de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour les sociétés Allianz IARD et Marie Saint-Germain.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Marie Saint Germain à payer à mesdames Joëlle X..., Catherine X... et Rosine X..., chacune la somme de 122.024,81 € avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2003, capitalisés dès qu'ils seront dus pour une année,
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la fin de non recevoir, c'est à tort que la société Saint Germain soulève le défaut d'intérêt à agir des intimées en raison de la convention de bail signée le 30 août 2008 avec la société SLPE à effet rétroactif au 1er avril 2002 prévoyant l'exécution des travaux retenus par l'expert ; qu'en effet, les clauses de ce nouveau bail, produit aux débats, sont sans incidence dès lors que, de mars 1993 à mars 2002, par la faute de la société Marie Saint Germain, mandataire rémunérée pour assurer la gestion de l'immeuble, la société SPLE a bénéficié d'une économie de loyers pour effectuer des travaux qui auraient dû être exécutés au plus tard le 1er avril 1996 ; que dès lors, le nouveau bail consenti pour l'avenir ne peut constituer une transaction pour la période antérieure au cours de laquelle est né un préjudice qui subsiste toujours et dont il est demandé réparation ; que sur le fond, les premiers juges, à la suite de motifs pertinemment retenus, détaillés, circonstanciés, précis et répondant exactement aux mêmes critiques que celles encore présentées devant la cour, motifs que la cour fait siens en les adoptant, ont justement rejeté l'argumentation développée par les appelants devant, pour elle, conduire à analyser le préjudice en une perte de chance ; qu'il sera seulement ajouté que, le principe de sa responsabilité ayant été consacré par le jugement du 20 septembre 2005 confirmé par l'arrêt du 14 décembre 2007, la société Marie Saint Germain ne peut, sous couvert d'une discussion, présenter de nouveaux moyens en appel pour contourner l'autorité de la chose ainsi jugée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le 18 juin 1973, Léon X... a confié à la société Marie Saint Germain la gestion de plusieurs biens immobiliers, dont deux immeubles, situés respectivement 5-7 passage Robert et Sonia Delaunay à Paris 11ème et 100 rue Aubert à Vincennes (Val-de-Marne), mandat confirmé au décès du mandant par ses trois filles et héritières, mesdames Joëlle X..., Catherine X... et Rosine X... ; que ce mandat a été dénoncé par la société Marie Saint Germain le 3 décembre 2002 avec effet immédiat ; qu'en ce qui concerne les demandes relatives à l'immeuble sis 100 rue Aubert à Vincennes, le jugement de ce siège du 20 septembre 2005 en a débouté les demanderesses ; que le même jugement a, par ailleurs, condamné la société Marie Saint Germain à payer aux demanderesses la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour la brusque rupture du contrat ; qu'en ce qui concerne la gestion de l'immeuble sis à Paris 11ème - qui était à l'origine une usine - la société Marie Saint Germain a, suivant bail du 2 mars 1993, conclu avec la société Sur Les Pavés de l'Espace (SLPE), consenti à la locataire une réduction de loyers d'un montant total de 566.390,58 € en contrepartie de travaux de rénovation, travaux que la locataire n'a pas réalisés ; que le paragraphe II du bail est ainsi rédigé : « toutes les réparations, grosses ou menues, y compris les réfections en entier, intérieures ou extérieures, en maçonnerie, pavage, menuiserie, parquets et planchers, serrurerie, plomberie d'eau ou de gaz, couverture, fumisterie, électricité, peinture, vitrerie etc..., y compris les ravalements intérieurs et extérieurs de l'immeuble, seront à la charge du preneur qui s'engage à les faire exécuter, dans les règles de l'art, AVANT LE PREMIER AVRIL MIL NEUF CENT QUATRE VINGT SEIZE, de telle sorte qu'à cette date l'immeuble soit en parfait état »; que le paragraphe IV relatif aux conditions particulières précise en son b) « pour tenir compte des travaux de rénovation et remise en parfait état tels que définis au chapitre II, paragraphe 6 deuxième alinéa, le loyer est RÉDUIT et fixé comme ci-après » ; que la réduction devait être répartie de la manière suivante sur la durée du bail : 540.00 francs soit 82.322,47 € par an pendant la première période triennale, 427.056 francs soit 65.104,27 € par an pendant la seconde période triennale, 271.370,25 francs soit 41.370,13 € par an pendant la dernière période triennale, ce qui représente au cours des neuf années du bail, un montant de réduction de loyers de 566.390,58 €; que l'arrêt de la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement précité de ce siège et a relevé que « la société Marie Saint Germain ne justifie d'aucune diligence pendant la durée du bail pour obtenir la réalisation de l'intégralité de ces travaux » ; que la cour d'appel a « dit que la société Marie Saint Germain a commis une faute dans la gestion de l'immeuble sis 5-7 passage Robert et Sonia Delaunay à Paris 11ème et déclaré irrecevable la demande de la société Marie Saint Germain tendant à voir dire qu'elle dispose d'un recours intégral contre la société SLPE » ; que sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir, la société Marie Saint Germain soutient que les bailleresses n'ont pas d'intérêt à agir dès lors qu'elles ont conclu un nouveau bail avec la société SLPE en date du 31 août 2008, avec effet rétroactif au 1er avril 2002, aux termes duquel la preneuse s'engage à réaliser les travaux non effectués et décrits en pages 22 et 23 du rapport déposé par monsieur François le 20 juillet 2007 ; mais que, d'une part, le bail n'est pas produit, d'autre part, les clauses alléguées ne sont pas de nature à réparer le préjudice résultant de la mauvaise gestion antérieure; que les demanderesses ont donc intérêt à agir et que leur demande est recevable ; que le principe de la responsabilité contractuelle de la société Marie Saint Germain étant établi par une décision définitive, le présent jugement se bornera à fixer le quantum du préjudice des demanderesses résultant de la faute commise ; que l'expert commis par le jugement précité avait pour mission de préciser les travaux effectués par la locataire entre 1993 et 2002, de décrire et faire évaluer ceux qui restaient à réaliser en exécution dudit bail ; que l'expert expose qu'aucun document relatif aux travaux prévus au bail, ne lui a été transmis; qu'il conclut que les travaux suivants restent à effectuer : révision et entretien courant des toitures des bâtiments A et B, ravalement de la façade sur rue, zinguerie des façades sur rue et sur cour, remplacement des menuiseries extérieures des façades sur rue et sur cour, remise en état du pavage de la cour et du porche, remise en état des cages d'escalier A et B ; que le montant des travaux correspondants est évalué à la somme de 366.074,45 € TTC ; que cette somme représente le préjudice subi par les consorts X... du fait de la mauvaise gestion de la location par la défenderesse ; qu'il ne s'agit pas, comme celle-ci le soutient, d'une perte de chance mais bien d'un préjudice certain et actuel puisque les bailleresses ont touché un loyer diminué du montant de la rénovation à effectuer et qu'elles ont retrouvé un immeuble dont la rénovation reste à faire ; que la défenderesse sera condamnée à payer à chacune des coindivisaires le tiers de la somme de 366.074,45 € à titre de dommages-intérêts ;
1°) ALORS QUE constitue seulement une perte de chance la disparition d'une éventualité favorable ; qu'en l'espèce la cour d'appel a affirmé que le préjudice subi par les consorts X... du fait de la mauvaise gestion reprochée à la société Marie Saint Germain, consistant en l'inexécution des travaux par la société SLPE, locataire, ne constituait pas une perte de chance, mais un préjudice actuel et certain puisque les bailleresses avaient perçu un loyer diminué du montant de la rénovation à effectuer et avaient récupéré un immeuble dont la rénovation restait à faire ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme y était pourtant invitée (concl., p. 15 à 18), si le fait, pour l'administrateur de biens, de ne pas avoir mis en oeuvre en temps utile les moyens et voies de droit tendant à obtenir de la société locataire la réalisation des travaux de rénovation du bien loué, dont l'issue était incertaine, avait seulement fait perdre une chance aux bailleresses d'éviter une perte de loyers ou de reprendre un bien rénové, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2°) ALORS QUE la cour d'appel a constaté que les bailleresses avaient conclu un nouveau bail avec la société SLPE le 31 août 2008, à effet rétroactif au 1er avril 2002, aux termes duquel la locataire s'était engagée à réaliser les travaux non effectués et décrits en pages 22 et 23 du rapport d'expertise ; qu'en s'abstenant pourtant d'en déduire qu'au jour où elle a statué la disparition d'une éventualité favorable était incertaine, de sorte que le préjudice n'était même pas réparable au titre de la perte d'une chance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi l'article 1147 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a été jugé dans le dispositif d'un jugement ; qu'en l'espèce, si l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 14 décembre 2007 a jugé que la société Saint Germain avait commis une faute dans la gestion de l'immeuble, il n'a pas statué sur le montant du préjudice, ni sur le lien de causalité entre la faute et le préjudice, de sorte que la société Marie Saint Germain était recevable à soutenir que sa responsabilité ne pouvait être engagée, le préjudice allégué ne pouvant tout au plus s'analyser qu'en une perte de chance, elle-même discutable ; qu'en énonçant pourtant que le principe de la responsabilité de la société Marie Saint Germain ayant été consacré par le jugement du 20 septembre 2005 confirmé par l'arrêt du 14 décembre 2007, la société Saint Germain ne pouvait présenter de nouveaux moyens en appel pour contourner l'autorité de la chose ainsi jugée, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil.
