LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1976 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 juin 2010), que, par acte authentique du 14 octobre 1999, Mme
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a vendu un bien immobilier à Mme Y...moyennant un prix converti pour partie en une rente viagère ; qu'après le décès de Mme
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, Mme Z..., sa légataire universelle, a poursuivi la nullité de la vente pour défaut de prix réel et sérieux ;
Attendu que, pour rejeter l'action en nullité, l'arrêt retient que les évaluations produites par Mme Z...ne sont pas pertinentes compte tenu de l'évolution du marché immobilier ou de l'absence de précision quant aux prestations et aux caractéristiques des biens comparés, que Mme Y...justifie avoir réalisé des travaux importants sur l'immeuble de nature à constituer une plus-value pour celui-ci et que Mme
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avait conservé un droit d'usage et d'habitation de sorte que Mme Z...n'établit pas qu'il existe une disproportion manifeste entre le rapport de la rente et le revenu de la chose compte tenu de sa valeur vénale au jour de la vente, de la réserve d'habitation prévue et des charges en ayant résulté et ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'une vente conclue sans aléa, sans prix réel et sérieux et sans cause ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le montant des arrérages était inférieur ou égal aux revenus calculés à partir de la valeur vénale au jour de la vente de l'immeuble grevé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y...à payer à Mme Z...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y...;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux novembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Z....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Z...de sa demande en nullité de la vente du 14 octobre 1999 consentie à Madame Y...;
Aux motifs que l'acte de vente notarié du 14 octobre 1999 porte sur un appartement de deux pièces, une cave et un garage, il prévoit que la jouissance de l'acquéreur se fera par la prise de possession réelle à compter du jour du décès du vendeur qui s'en réserve le droit d'usage et d'habitation sa vie durant ; qu'au titre du prix il est expressément indiqué, d'une part le versement de la somme de 40. 000 F payée le jour de l'acte, et d'autre part la constitution d'une rente annuelle et viagère d'un montant de 12. 000 F payable en 12 termes de 1000 F chacun ; que la rente est indexée sur l'indice des prix à la consommation ; que l'acte fixe la valeur de la rente viagère pour déterminer les conditions de l'inscription du privilège du vendeur à la somme de 260. 000 F, mais cette fixation, uniquement faite pour déterminer les conditions de l'inscription du privilège du vendeur, ne saurait être considérée comme seule susceptible d'établir la valeur de l'immeuble ; que Madame Z...sollicite donc la nullité du contrat, en premier lieu pour absence de caractère réel et sérieux de la valeur vénale du prix ainsi que de la rente viagère, et pour absence de cause du contrat ; qu'elle produit à cet égard diverses pièces sur l'état du marché immobilier à Nice ; que les attestations des agences immobilières datant du mois de septembre 2004 sont, certes relatives à l'appartement vendu, mais elles ont été établies à une époque bien postérieure à l'acte de vente en litige (5 ans après) à une période où après la chute des années précédentes, le marché de l'immobilier avait tendance à augmenter et alors que d'importantes dépenses avaient été engagées de nature à apporter une plus value à l'immeuble ; que le bulletin de l'observatoire immobilier de l'habitat des Alpes Maritimes confirme d'ailleurs cette évolution du marché puisque le prix moyen du m2 du neuf y est donné pour 2. 460 euros en 1999 et 3. 882 euros en 2004 ; que de plus Madame Y...justifie de la réalisation effective de travaux importants sur l'immeuble (ravalement, réfection de la cage d'escalier) de nature à constituer une plus value pour celui-ci ; que les évaluations faites par Viager Viazur Orpi en 2009 à propos d'immeubles vendus en 1999 conduisent certes à fixer pour un bien de 52m2 une valeur de 514. 000 F soit 78. 346 euros et à une valeur de la rente à 368, 25 euros, mais aucune conclusion utile ne peut cependant être tirée de ce document dans la mesure où l'on ignore la situation exacte de ces biens, où les façades sont notées comme en bon état, alors que l'immeuble de Madame X... a dû faire l'objet d'un ravalement et où en l'état des éléments produits, aucune comparaison précise ne peut être faite quant à leurs prestations et caractéristiques respectives ; que la valeur ainsi proposée ne saurait donc être considérée comme pertinente ; que la circonstance que Madame
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conserve un droit d'usage et d'habitation et continue à supporter les charges afférentes à l'immeuble ne crée ni n'aggrave l'éventuel déséquilibre prétendu ; qu'au contraire, il y a lieu de considérer de ce chef que la propriété est grevée d'une réserve de nature à en amoindrir la valeur ; que ces considérations conduisent à retenir que Madame Z...ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'une vente conclue sans aléa, sans prix réel et sérieux et sans cause ; qu'en effet elle n'établit pas, en l'état des éléments sus analysés qu'il existe une disproportion manifeste entre le rapport de la rente et le revenu de la chose, compte tenu de sa valeur vénale au jour de la vente, de la réserve d'habitation prévue et des charges en ayant résulté (voir de ce chef la page 10 du contrat mettant à sa charge les impôts, primes d'assurance, et charges de copropriété y compris les gros travaux) étant à cet égard précisé qu'elle devait effectivement assumer les travaux sur l'immeuble dans les années qui ont suivi ; que surabondamment il sera relevé que l'obligation de Madame Y...de porter tous soins à Madame
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qui résulte d'un écrit distinct du contrat mais daté du même jour que lui et que Madame Z...ne conteste ni dans sa teneur, ni dans sa forme, prétendant même qu'on pourrait l'analyser comme une manoeuvre pour capter la confiance de Madame
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est hors du champ contractuel, mais qu'il participe cependant de l'économie générale de l'opération dans la mesure où il n'est pas contesté qu'il a été souscrit le même jour que le contrat et où les attestations versées par Madame Y...démontrer qu'il a été effectivement exécuté ;
Et aux motifs éventuellement adoptés du jugement qu'en considération de l'âge de la crédirentière, 84 ans au moment où la vente a été consentie, de la réserve de jouissance du bien vendu à son profit sa vie durant et de l'obligation de soins remplie par la débirentière, il convient de constater que la rente de 1000 F. par mois ajoutée au bouquet de 40. 000 F. ne constitue pas un prix vil et dérisoire ;
Alors d'une part, qu'il résulte de l'acte de vente du 14 octobre 1999 (p. 5) que, pour la détermination de l'impôt sur la mutation, les parties ont déclaré que « la valeur en capital de la rente reprise par l'acquéreur est évaluée à deux cent soixante mille francs (260. 000 F) ce qui ajouté à la somme payée comptant ce jour, porte le prix des biens et droits immobiliers à trois cent mille francs (300. 000F) » ; qu'en énonçant que l'acte fixerait la valeur de la rente viagère à 260. 000 F, seulement pour déterminer les conditions de l'inscription du privilège du vendeur et que cette fixation n'aurait pas pour objet de déterminer la valeur de l'immeuble, la Cour d'appel a dénaturé l'acte précité et violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors d'autre part, qu'il appartient au juge saisi d'une demande en nullité de la vente moyennant rente viagère pour absence d'aléa et de prix réel et sérieux, de se prononcer, au vu des estimations produites aux débats, sur la valeur vénale du bien au jour de la vente et de procéder à une comparaison entre le rapport de la rente et les revenus calculés à partir de la valeur vénale du bien au jour de la vente ; qu'en se contentant d'écarter la pertinence de toutes les évaluations de l'immeuble produites par Madame Z..., au lieu de procéder dès lors elle-même à l'appréciation de la valeur de l'immeuble au jour de la vente et de se livrer à la comparaison précitée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1976 du Code civil ;
Alors enfin, que le contrat de rente viagère est un contrat aléatoire ; que l'existence d'un aléa doit être appréciée au regard notamment de l'âge du crédirentier et de son état de santé ; qu'en l'espèce, Madame Z...faisait valoir que Madame
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était âgée de 84 ans à la date de la vente, et que sa santé était précaire, puisque ancienne tuberculeuse, elle souffrait très régulièrement de problèmes respiratoires, que son espérance de vie ne dépassait pas 6 ans en fonction des tables d'espérance de vie de l'époque de sorte que, compte tenu du montant de la rente soit 12. 000 F par an et du bouquet soit 40. 000 F, la débirentière était certaine en tout état de cause d'obtenir un bénéfice ; qu'en ne prenant en considération l'âge de la crédirentière que pour apprécier la vileté du prix, sans rechercher si l'âge de Madame Z...et son état de santé n'étaient pas de nature à exclure l'existence d'un aléa, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131, 1964 et 1976 du Code civil.
