LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique , ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'ancien bail n'avait pu prendre fin et un nouveau bail se former que par un congé avec une offre de renouvellement acceptée par le preneur, ou par une demande de renouvellement régulière et acceptée par le bailleur, la cour d'appel, qui n'était saisie que d'une demande portant sur la validité du congé et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur une acceptation du contenu des mentions de l'acte d'huissier de justice du 7 avril 2005 dont elle avait, par ce seul motif, écarté le caractère probant, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement, débouté Monsieur Gérard X... de sa demande en nullité du congé qui lui a été délivré le 3 octobre 2006 pour le 8 avril 2007 ;
AUX MOTIFS QUE, les parties étaient en l'état de leur bail conclu pour une durée de neuf ans, expiré le 31 décembre 2001 (puisque son point de départ était le premier janvier 1993), lorsque, par lettre recommandée du 17 mars 2005, la SCI ORLANDO a fait savoir à Monsieur X... : - qu'elle était devenue propriétaire de l'immeuble, selon acte reçu de Maître Anna Y..., notaire associé à Fréjus le 27 janvier 2005, - qu'elle entendait ‘revaloriser' le loyer, de façon à percevoir désormais 460 euros par mois, soit 1.380 euros par trimestre ; par acte d'huissier signifié le 7 avril 2005, Monsieur X... a déclaré accepter la cession intervenue, et donner acte à la SCI ORLANDO « de sa demande en révision triennale du bail renouvelé à compter du premier janvier 2002 » ;toujours selon lui, le prix du loyer révisé à la fin de la première période triennale devait s'établir à 446,43 euros par trimestre, et, compte tenu de la date de la demande de révision, ne pouvait prendre effet qu'au premier juillet 2005 ; c'est dans ces conditions qu'est intervenu le congé en litige, donné par la bailleresse, fondé sur la notion qu'aucun renouvellement n'était intervenu en 2002, et qu'il y avait, pour elle, matière à mettre fin à une période de tacite prorogation, qui durait depuis cette époque ; tel est le moyen qu'elle soutient également à l'appui de son appel ; pour rejeter sa demande, le tribunal a admis l'analyse du preneur, selon laquelle la demande formulée par la SCI ORLANDO le 17 mars 2005, et l'acceptation de Monsieur X..., telle que formalisée par son acte d'huissier du 7 avril 2005, auraient réalisé l'accord des parties sur un renouvellement du bail à l'expiration du contrat initial, le 31 décembre 2001, donc à compter du premier janvier 2002 ; or un tel accord n'a pu se réaliser, parce que les termes utilisés par les parties, dans leurs échanges respectifs d'informations ne sont pas équivalents entre eux ; en effet, la lettre recommandée du conseil de la SCI ORLANDO ne propose à aucun moment le renouvellement du bail mais manifeste seulement le désir de «revaloriser» le loyer, ce qui fait référence à la révision telle que prévue à l'article L.145-38 du code de commerce ; c'est d'ailleurs bien ainsi que cette lettre a été comprise ; mais de son côté, Monsieur X... a estimé qu'aucune révision ne pouvait intervenir sans que le bail ne fût d'abord renouvelé à son expiration ; or la lettre de son bailleur n'affirme rien de tel, et sollicitait seulement, à tort ou à raison, ce qu'il appelait la « revalorisation » du prix du loyer, sans aucune idée de conclure un nouveau bail ; par ailleurs, dès lors que se trouve écartée la possibilité d'un renouvellement purement consensuel, l'ancien bail n'a pu prendre fin, et un nouveau bail n'a pu se former, dans les conditions prévues par les articles L.145-8 et suivants du code de commerce, que par un congé avec une offre de renouvellement accepté par le preneur, ou par une demande de renouvellement, régulière et acceptée par le bailleur ; or, l'acte d'huissier du 7 avril 2005 ne comporte aucune demande de renouvellement régulière ; par contre, le congé donné le 3 octobre 2006, pour le 8 avril 2007, est régulier en la forme, et la cour ne relèvera pas d'office le moyen selon lequel l'usage encore en vigueur à l'époque du litige en pays provençal, n'était pas de donner congé pour Pâques, ainsi que le prétend la bailleresse, mais pour une autre date (la Saint Michel) ; en effet ce moyen, s'il était admis ne serait pas susceptible d'entraîner l'annulation demandée, mais seulement le report des effets du congé à la bonne date, qui, en l'occurrence serait celle du 29 septembre 2007, ce qui ne correspond à aucune demande formalisée par les parties dans leurs conclusions d'appel ; il convient donc d'infirmer le jugement entrepris et de débouter Monsieur X... de sa demande de nullité de congé ;
ALORS, D'UNE PART, QUE Monsieur X... faisait valoir qu'il justifiait de ce qu'un accord était intervenu entre le précédent propriétaire, Monsieur Z..., et lui-même sur le renouvellement du bail au 1er janvier 2002, par le biais de l'acte d'huissier du 7 avril 2005 signifié à la SCI ORLANDO, aux termes duquel il avait accepté le principe de la demande de révision triennale tout en précisant que la révision du loyer demandée par la SCI ORLANDO se faisait à partir du renouvellement intervenu le 1er janvier 2002 et en proposant, sur la base de l'article L.145-38 du code de commerce, une majoration du loyer, lequel acte d'huissier n'avait donné lieu à aucune contestation ; qu'en retenant, pour débouter Monsieur X... de sa demande en nullité du congé délivré le 3 octobre 2006 pour le 8 avril 2007, que la lettre recommandée du conseil de la SCI ORLANDO ne proposait pas le renouvellement du bail et que l'acte d'huissier du 7 avril 2005 signifié par Monsieur X... ne comportait aucune demande de renouvellement régulière, la cour d'appel qui s'est fondée sur des motifs inopérants, totalement impropres à écarter l'existence du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2002, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble de l'article L.145-9 du code de commerce ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le silence vaut à lui seul acceptation lorsque les circonstances permettent de lui donner la signification d'une acceptation ; que Monsieur X... faisait valoir que le silence gardé pendant plus de 18 mois par la SCI ORLANDO à la réception de l'acte d'huissier du 7 avril 2005, l'informant notamment que le bail avait été renouvelé le 1er janvier 2002, valait reconnaissance de la situation juridique qu'elle impliquait, à savoir que le bail avait été renouvelé pour neuf ans le 1er janvier 2002 ; qu'en se bornant à retenir qu'aucun accord n'avait pu se réaliser parce que les termes utilisés par les parties, dans leurs échanges respectifs d'informations, n'étaient pas équivalents entre eux, sans rechercher comme l'y invitait Monsieur X..., si le silence opposé pendant plus de 18 mois n'avait pas la valeur d'une acceptation du contenu des mentions de l'acte d'huissier du 7 avril 2005, relatives au renouvellement du bail, à la révision et au calcul du prix du bail révisé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 et 1108 du code civil ;
ALORS ENFIN, ET SUBSIDIAIREMENT, QUE le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, qu'il lui incombe de donner ou de restituer leur qualification juridique aux faits invoqués devant lui et qu'il commet un déni de justice s'il refuse de statuer sur les demandes dont il est saisi; que la cour d'appel qui a refusé de relever d'office le moyen selon lequel l'usage encore en vigueur à l'époque du litige en pays provençal n'était pas de donner congé pour Pâques, comme le prétendait la SCI ORLANDO mais pour une autre date (à la Saint Michel), au motif que ce moyen n'était pas susceptible d'entraîner l'annulation demandée mais seulement le report des effets du congé à la bonne date qui serait celle du 29 septembre 2007, ce qui ne correspondait à aucune demande formalisée par les parties dans leurs conclusions d'appel, n'a pas tranché la contestation qui lui était soumise de telle façon qu'un terme définitif soit mis au litige, et a violé l'article 4 du code civil, ensemble l'article 12 du code de procédure civile.
