LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions de Mme X..., que celle-ci ait soutenu devant la cour d'appel que la parcelle ZL9, sur laquelle était édifiée une maison d'habitation que le GAEC ne louait pas et n'habitait pas, était une parcelle parfaitement distincte et divisible de la parcelle Z3 ; que le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant, irrecevable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine de la portée des éléments de preuve, que le bail et la qualité de preneur du GAEC n'étaient pas discutables et que le fait que celui-ci exploite de manière effective ladite parcelle était, à défaut de tout élément de preuve contraire, suffisamment établi par l'attestation du maire de Montfleur, la cour d'appel, a, sans inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que le notaire avait été chargé par Mme X... d'établir le compromis puis l'acte de vente du bien en cause comprenant ses deux parcelles et que le compromis était clair tant sur la consistance du bien vendu que sur la condition suspensive du droit de préemption du preneur en place, la cour d'appel a, sans inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la SCP Y...- Z..., M. Y... et Mme Françoise Z... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR, dit parfaite la vente intervenue entre Mme X... et le GAEC CHAVAND, moyennant le prix, hors frais de 38. 115 € portant sur les parcelles ZL n° 9 et ZL n° 3, enjoint à Mme X... de signer l'acte authentique et débouté cette dernière de l'ensemble de ses demandes et notamment celle en paiement de dommages-intérêts à l'encontre du GAEC CHAVAND et des notaires et de l'AVOIR condamnée à payer des sommes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE « Monique X... dénie au GAEC CHAVAND la qualité de titulaire d'un bail rural ; qu'il résulte du jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de LONS LE SAUNIER le ler mars 1999 que Monique X... considérait bien le GAEC CHAVAND comme étant le preneur de la parcelle susvisée ZL3, puisqu'elle lui avait fait délivrer un congé relativement notamment, à cette parcelle, congé annulé par ledit jugement qui précise encore dans ses motifs que "- les parties sont d'accord pour fixer le point de départ de la location à l'année 1991 " ; que visiblement Monique X... considérait toujours le GAEC CHAVAND comme preneur de ladite parcelle au moment du compromis litigieux qu'elle a dûment paraphé et signé, puisque non seulement il a été décidé une condition suspensive tenant au droit de préemption du'fermier preneur en place', mais encore le GAEC CHAVAND était expressément mentionné dans le cadre de l'entrée en jouissance relative à la parcelle ZL3 ; que cette constatation est encore renforcée par la lettre manuscrite de Monique X... à son Notaire le ler septembre 2006, suite à la réception de la convocation susvisée à se présenter chez Maître Isabelle A...
B..., dans laquelle elle écrit : " Je suis d'accord pour vendre ma parcelle de terre ZL3 au GAEC CHAVAND compte tenu de son droit de préemption puisqu « elle la louait (caractères gras mis par la Cour) » ; qu'on ne saurait être plus clair ; que la seule chose que Monique X... ne comprenait pas est que le droit de préemption soit revendiqué sur l'ensemble des biens objets de la vente, spécialement sur l'autre parcelle ZL9 (maison), non louée à quiconque, en particulier au GAEC CHAVAND ; que le bail et la qualité de preneur en place dudit GAEC ne sont ainsi pas discutables ; que le fait que celui-ci exploite de manière effective ladite parcelle est, à défaut de tout élément de preuve contraire incombant à Monique X..., suffisamment établie par une attestation écrite le 13 février 2009 par le Maire de MONTFLEUR énonçant : « le GAEC CHAVAND entretient pour son compte (fauchage et pâturage) la parcelle ZL3 au lieudit le Moulin " ; que Monique X... soutient encore à tort que la préemption revendiquée par le GAEC CHAVAND ne peut porter que sur la seule parcelle qui lui est louée, et en aucun cas sur une maison constituant l'autre parcelle, alors que la cession qui lui a été notifiée, ainsi qu'il a été rappelé au début des motifs du présent arrêt, portait de manière notoire et dûment convenue sur la vente d'un bien unique composé de deux parcelles voisines dont celle louée ; qu'il sera en conséquence fait droit à la demande du GAEC CHAVAND en ce qui concerne la vente ; » (arrêt, p. 4 et 5) ;
1./ ALORS QUE pour bénéficier d'un droit de préemption le preneur doit avoir exercé au moins pendant trois ans la profession agricole et être exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ; qu'il incombe donc au preneur, qui prétend bénéficier du droit de préemption, de rapporter la preuve qu'il exploitait le fonds loué à la date de la vente ; qu'en l'espèce, pour dire que le droit de préemption concernant la parcelle ZL3 était établi, la cour d'appel s'est bornée à relever qu'une attestation du maire de Montfleur, écrite le 13 février 2009, énonçait que « le GAEC CHAVAND entretient pour son compte (fauchage et pâturage) la parcelle ZL3 au lieudit le Moulin » quand il ne ressortait pas de ce document que le GAEC exploitait effectivement ladite parcelle au moment de la vente, en avril 2006 ; qu'ainsi la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles L 412-1 et L 412-5 du Code rural, article 1315 du Code civil ;
2./ ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE le droit de préemption institué en faveur du preneur exploitant agricole, ne saurait s'exercer sur une maison d'habitation qu'il n'occupe pas et qui ne fait pas partie du fonds loué et mis en vente ; qu'en l'espèce, la vente portait sur deux parcelles parfaitement distinctes et divisibles, la parcelle ZL3 consistant en un pré et la parcelle ZL9 sur laquelle est édifiée une maison d'habitation ; qu'en décidant cependant que le GAEC CHAVAND FRERES pouvait exercer son droit de préemption, y compris sur la parcelle ZL9 voisine, incluant la maison d'habitation, qu'il ne louait ni n'habitait, motif pris de ce que la cession portait sur deux parcelles voisines dont celle louée, la Cour d'appel a violé les articles L 412-1 et L 412-5 du Code rural.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté Mme X... de sa demande de condamnation de la SCP Y...- Z... et Me Y... et Me Z... à titre personnel, solidairement à lui payer les sommes de 10. 000 € de dommages-intérêts pour préjudice subi et de 3. 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE « c'est à tort que Monique X... invoque la garantie de Maître Philippe Y..., son Notaire, ainsi que sa condamnation, in solidum avec la S. C. P. Y...-Z... et Maître Françoise Z..., à l'indemniser du préjudice qu'elle impute à un prétendu manquement à l'obligation de conseil, ainsi qu'à des fautes commises dans la rédaction des actes ; qu'en effet que son Notaire a été chargé par elle d'établir le compromis, puis l'acte de vente du bien en cause pris globalement avec ses deux parcelles ; que ce n'est certainement pas la lettre que les Epoux C... lui ont écrite le 15 septembre 2006 qui pourra être retenue contre son Notaire ; en effet que s'ils prétendent dans cette lettre " n'avoir jamais été intéressés par le pré cadastré ZL3 " et ne pas comprendre pourquoi le Notaire n'a fait qu'un acte de vente de la maison ZL9 et du pré, ils oublient manifestement que leur propre Notaire, Maître Gilbert D..., a écrit le 8 mars 2006 à Maître Philippe Y... pour lui indiquer l'état civil des acquéreurs, ainsi que le fait que la vente porterait sur les deux parcelles en cause, et le remercier de lui transmettre le projet du compromis ; que Maître Philippe Y... a ainsi fait ce qui lui était demandé par les deux parties, qui ont signé un compromis dont le moins que l'on puisse dire est qu'il était parfaitement clair tant sur la consistance du bien vendu que sur la condition suspensive du droit de préemption du fermier preneur en place » (arrêt, p. 5) ;
1./ ALORS QUE le notaire est tenu de conseiller et informer les parties sur la portée des actes qu'il instrumente et vérifier les conditions de validité et d'efficacité de ceux-ci pour qu'ils remplissent les effets escomptés par les parties ; qu'en l'espèce, Mme X... faisait valoir que le notaire savait qu'elle ne souhaitait pas vendre la maison au GAEC en raison d'un précédent différend et elle lui reprochait de n'avoir ni vérifié la qualité d'exploitant du GAEC ou de ses membres, ni vérifié si la maison d'habitation était soumise au statut du fermage, ni envisagé ni proposé qu'elle fasse l'objet d'une vente séparée, ni informé Me X... de cette possibilité ; qu'en se bornant à énoncer que le notaire avait été chargé d'établir le compromis du bien en cause avec ces deux parcelles, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2./ ALORS QUE le notaire est professionnellement tenu d'éclairer les parties et doit veiller à l'efficacité technique et pratique des actes qu'il instrumente ; que, dans le cadre de la vente de deux parcelles, l'une portant sur une terre agricole, soumise au droit de préemption du preneur, et l'autre contenant une maison d'habitation échappant à ce droit de préemption, le devoir de conseil et d'information du notaire implique l'obligation pour ce dernier d'éclairer le vendeur sur les conséquences de la conclusions d'une vente dans un acte unique et pour un prix global de ces deux parcelles au regard de l'exercice par le preneur de son droit de préempter les deux parcelles ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui se borne à relever que le compromis traduisait la volonté de l'exposante de vendre les deux parcelles aux époux C... et mentionnait une condition suspensive relative au droit de préemption du « fermier preneur en place », sans constater que le notaire rédacteur avait clairement et précisément éclairé Madame X... des conséquences qu'emportait la vente dans un acte unique et pour un prix global des deux parcelles au regard du droit de préemption du GAEC CHAVAND, et sans rechercher s'il l'avait avertie de l'étendue dudit droit de préemption, c'est à dire qu'il ne serait pas limité à la seule parcelle louée ; la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
3./ ALORS QUE, celui qui est légalement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'il appartenait au notaire de prouver qu'il avait clairement informé et expliqué à la venderesse, Mme X..., des conséquences qu'emportait la rédaction d'un acte unique et la fixation d'un prix global pour les deux parcelles quant à l'étendue du droit de préemption du fermier preneur ; qu'en décidant que le seul fait que les époux C... aient manifesté leur intention d'acheter les deux parcelles et que le compromis parfaitement clair contenait une condition suspensive concernant le droit de préemption du fermier preneur en place suffisaient à établir que le notaire n'avait pas méconnu son obligation de conseil à l'égard de Mme X..., la Cour d'appel a violé les articles 1315 et 1382 du Code civil.
