LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier et deuxième moyens, réunis :
Vu l'article 555 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 9 juin 2010), que Mme X..., épouse Y... ayant été déboutée de ses demandes en revendication de la propriété de la parcelle AW 50 et en nullité de la vente de ladite parcelle à Mmes Z..., A... et B..., ces dernières, sur appel en intervention forcée de M. Y..., ont demandé la destruction de toutes les constructions édifiées par les époux Y... sur ce terrain supportant partie de la piscine du camping exploité par M. Y... et l'allocation de dommages-intérêts ;
Attendu que pour dire que les époux Y... sont constructeurs de bonne foi et rejeter les demandes, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que M. Y... a fait construire la piscine partiellement sur la parcelle AW 50 sans opposition des propriétaires, que l'acquisition de Mmes Z..., A... et B... a été faite en connaissance de cause, l'acte de vente mentionnant que le terrain était occupé par M. Y... depuis un temps indéterminé et qu'il y avait réalisé différents travaux de construction, et que les époux Y... ont procédé aux travaux en 1988 à une époque où ils se croyaient propriétaires de cette parcelle ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les époux Y... possédaient la parcelle AW 50 sur laquelle ils avaient édifié des constructions en vertu d'un titre translatif de propriété dont ils ignoraient le vice, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;
Condamne les époux Pierre Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Pierre Y... à payer à Mmes Z..., A... et B... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Pierre Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour Mmes Hélène Z... veuve Y..., B... et A...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mesdames Z..., B... et A... de leur demande de remise en état de la parcelle AW n°50 ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur Pierre Y... a fait construire la piscine du camp partiellement sur la parcelle cadastrée AW n°50 sans opposition aucune des propriétaires figurant au cadastre, et que l'acte d'acquisition par les dames Z..., A... et B... du 9 juin 2005 mentionne que selon déclaration des vendeurs, le terrain est occupé par Monsieur Pierre Y... depuis un temps indéterminé et qu'il y a réalisé différents travaux de construction et d'aménagement, et que la parcelle est enclavée ; que dans ce contexte, l'acquisition ayant été faite en parfaite connaissance de cause, il n'y a pas lieu d'ordonner la démolition des ouvrages et que le jugement sera également confirmé sur ce point ;
1°) ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances observer le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, pour débouter Mesdames Z..., B... et A... de leur demande de remise en état de la parcelle AW n°50, qu'elles avaient acquis cette parcelle en parfaite connaissance de cause quant à l'occupation par Monsieur Y... et aux travaux réalisés sans opposition des propriétaires figurant au cadastre, il n'y avait pas lieu d'ordonner la démolition des ouvrages, donc en retenant que les acquéreurs auraient ainsi renoncé au droit de demander la suppression des ouvrages édifiés par un tiers sur leur terrain, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le propriétaire d'un terrain sur lequel des ouvrages ont été implantés par un tiers peut exiger la suppression de ces ouvrages ; que la mention de l'acte d'acquisition d'un terrain selon laquelle ce terrain est occupé par un tiers qui y a édifié des ouvrages, et que les acquéreurs feront leur affaire de cette occupation, n'emporte pas renonciation par l'acquéreur au droit de poursuivre contre ce tiers la suppression des ouvrages ; qu'ainsi en retenant, pour débouter les acquéreurs du terrain de leur demande de remise en état de la parcelle, que l'acte d'acquisition du 9 juin 2005 mentionne que le terrain est occupé par Monsieur Y... depuis un temps indéterminé et qu'il y a réalisé différents travaux de construction et d'aménagement, de sorte que l'acquisition ayant été faite en parfaite connaissance de cause, il n'y avait pas lieu d'ordonner la démolition des ouvrages, tandis que l'acte du 9 juin 2005 conclu entre les consorts C... et Mesdames Z..., B... et A... se limitait à informer les acquéreurs de l'occupation sans droit ni titre de la parcelle et d'exclure toute responsabilité du vendeur de ce chef, et ne valait pas renonciation par les acquéreurs au profit de Monsieur Y... au droit de demander la suppression des ouvrages, la cour d'appel a violé l'article 555 du Code civil ensemble le principe selon lequel la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ;
3°) ALORS QUE le propriétaire d'un terrain sur lequel des ouvrages ont été implantés par un tiers, même sans opposition de sa part, peut exiger la suppression de ces ouvrages sauf si ce tiers était de bonne foi au sens de l'article 550 du Code civil, c'est-à-dire possédait le terrain comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignorait les vices à la date de réalisation des travaux ; qu'en retenant, pour débouter Mesdames Z..., B... et A... de leur demande de remise en état de la parcelle, que Monsieur Y... avait réalisé un ouvrage sur la parcelle sans opposition du propriétaire et que Mesdames Z..., B... et A... avaient acquis la parcelle en connaissance de cause de cette occupation et de ces travaux, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si les époux Y..., qui n'invoquaient aucun titre translatif de propriété, étaient alors possesseurs de bonne foi au sens de l'article 550 précité, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN, SUBSIDIAIRE, DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mesdames Z..., B... et A... de leur demande de remise en état de la parcelle AW n°50 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE pour établir la prescription acquisitive, Madame X... se réfère à un acte de notoriété acquisitive dressé le 5 juin 2005, alléguant que depuis plus de trente ans Madame Berthe E... veuve Y... et après son décès Madame X... ont entretenu et occupé à titre de propriétaire les parcelles cadastrées AW n°50 et 52 et qu'une piscine a été édifiée en 1988 sur la parcelle AW50, éléments reposant sur le témoignage de Messieurs F... et G... ; que les déclarations des témoins sont trop imprécises et comportent des appréciations trop générales pour caractériser des actes de possession en faveur de Madame X... ; que Mesdames Berthe Y... et Berthe X... ne peuvent revendiquer au titre de la possession matérielle que la qualité de bailleresse puisque matériellement le bien se trouvait entre les mains de Monsieur Y... exploitant le camping selon contrats de location-gérance et bail successifs ; que l'ensemble des contrats de locationgérance successivement concédés depuis 1992 n'ont jamais mentionné la parcelle AW50 et que les actes préfectoraux portant autorisation d'exploiter ou classement du camp du Puits de l'Auture ne mentionnent pas davantage cette parcelle ; que de même le bail commercial par lequel Madame X... loue le camping à son mari ne mentionne nullement dans la désignation des biens la parcelle AW50 mais qu'il est précisé que cette parcelle sera automatiquement incluse dans le bail dès la mutation de propriété de cette parcelle intervenue au profit du bailleur ; qu'il n'est pas davantage justifié du paiement par Madame X... de la taxe foncière pour ce bien ; qu'il en résulte donc qu'à cette date, Madame X... ne se comportait pas encore comme propriétaire de ce bien et qu'en outre la possession était équivoque ; que le premier acte matériel de possession est la construction de la piscine en 1988 à supposer qu'elle soit le fait de Madame Y... et non de son mari ; qu'il résulte très nettement des éléments régulièrement discutés que seul Monsieur Y... a matériellement utilisé et exploité cette parcelle dont il n'a jamais été ni locataire-gérant ni locataire mais qu'il ne revendique pas à titre personnel le bénéfice de la prescription acquisitive ;
Que Monsieur Pierre Y... a fait construire la piscine du camp partiellement sur la parcelle cadastrée AW n°50 sans opposition aucune des propriétaires figurant au cadastre, et que l'acte d'acquisition par les dames Z..., A... et B... du 9 juin 2005 mentionne que selon déclaration des vendeurs, le terrain est occupé par Monsieur Pierre Y... depuis un temps indéterminé et qu'il y a réalisé différents travaux de construction et d'aménagement, et que la parcelle est enclavée ; que dans ce contexte, l'acquisition ayant été faite en parfaite connaissance de cause, il n'y a pas lieu d'ordonner la démolition des ouvrages et que le jugement sera également confirmé sur ce point ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE Madame X... produit, au soutien de sa prétention, l'acte de notoriété acquisitive dressé le 3 juin 2005 qui fait état de la réunion des conditions de l'article 2229 du Code civil pour l'acquisition de la prescription trentenaire après comparution devant le notaire de deux témoins qui ont attesté que depuis trente ans et plus, Madame Berthe E... veuve Y... puis Madame Berthe X... épouse Y... avaient entretenu et occupé à titre de propriétaires, la parcelle AW50 ; que l'acte énonce que la parcelle a servi d'emplacement de camping jusqu'en 1988, date à laquelle une piscine a été construite et que c'est en toute bonne foi et croyant cette parcelle comme la leur qu'ils ont fait creuser une piscine ; qu'il ressort des pièces produites par les parties que le camping désigné par les deux témoins n'est pas exploité par Madame X... puisque c'est son mari Pierre Y... séparé de biens qui bénéficie du contrat de location-gérance depuis 1973 sur l'emplacement dénommé Camping du Puits de l'Auture ; qu'aucun des documents contractuels ou réglementaires versés à la procédure ne fait état de la parcelle AW50 au titre de la superficie d'exploitation autorisée pour le camping ; que l'arrêté préfectoral de classement du camping délivré le 1er octobre 1979 ne comprenait pas ladite parcelle ; qu'il est également prouvé que ce n'est qu'en 1996 que Monsieur Pierre Y... a demandé l'autorisation d'étendre le camping en intégrant dans l'état des parcelles visées pour l'extension la parcelle AW50 ; que par ailleurs ce n'est que le 5 mars 2002 que Madame X... a donné à bail commercial à son mari ladite parcelle « dès que la mutation de la propriété de la dite parcelle serait intervenue au profit du bailleur » suivant acte à recevoir par un notaire à Royan ; que cette mention trouve son explication dans les courriers échangés entre le 9 octobre 2001 et le 21 mai 2003 desquels il ressort que la parcelle en cause faisait l'objet d'une négociation entre Pierre Y... et Madame C... afin que celle-ci lui vende la parcelle au prix de 24.000 € au motif que selon la venderesse Monsieur Y... avait bénéficié de son bien depuis une vingtaine d'années sans contrepartie ; que cette affirmation comparée aux témoignages fait apparaître que c'est en réalité Pierre Y... qui a occupé la parcelle au titre de son commerce et qui a décidé d'y construire une piscine en 1988 ; que Madame X... n'a donc pas personnellement occupé la parcelle à titre de propriétaire ; qui plus est, il n'est pas démontré qu'il s'agirait d'une possession à titre de propriétaire durant trente ans ; que s'il apparaît que des actes de possession ont été réalisés par les époux Y..., ils ne l'ont été que dans la période 1980-2000 ; que Madame X... doit donc être déboutée ainsi que son mari de toutes leurs demandes, le seul acte valablement passé étant celui par lequel la légitime propriétaire et ses enfants ont vendu la parcelle à Madame Z... veuve Y... et à ses deux filles ; que l'acte mentionne expressément en page 5 que le terrain est occupé par Monsieur Y... qui y a réalisé différents travaux, que le terrain est vendu nu sans droit sur les ouvrages et que les acquéreurs feront leur affaire de cette occupation ;
Qu'il apparaît de ce qui précède que les époux Y... ont effectué ces travaux en 1988, à une époque à laquelle ils se croyaient propriétaires de cette parcelle dont la superficie est limitée à 5a24ca et qui se trouve enclavée ; que dès lors il convient de faire application de l'article 555, alinéa 4, qui prévoit que le propriétaire ne peut exiger la suppression des ouvrages lorsque ceux-ci ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné en raison de sa bonne foi à la restitution des fruits ; que Mesdames Z...-Y... seront donc déboutées de leur demande de destruction des ouvrages ;
1°) ALORS QUE le constructeur de bonne foi est celui qui possède comme propriétaire le terrain sur lequel il a bâti en vertu d'un acte translatif de propriété dont il ignore les vices ; qu'en se bornant à retenir, pour débouter les propriétaires du terrain de leur demande de suppression des ouvrages réalisés par les époux Y..., que ceux-ci avaient effectué ces travaux à une époque à laquelle ils se croyaient propriétaires du terrain, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si les époux Y... possédaient la parcelle en vertu d'un titre translatif de propriété dont ils auraient ignoré les vices, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la contradiction des motifs équivaut à leur absence ; qu'en affirmant, pour débouter les propriétaires du terrain de leur demande de suppression des ouvrages, que les époux Y... avaient procédé à ces travaux en 1988, à une époque où ils se croyaient propriétaires de cette parcelle, après avoir cependant constaté qu'à la date du 5 mars 2002, Madame X... ne se comportait pas encore comme propriétaire de ce bien, et que seul Monsieur Y... qui ne revendique pas la propriété de la parcelle, avait seulement matériellement utilisé et exploité cette parcelle, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs contradictoires, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mesdames Z..., B... et A... de leur demande de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE il n'est nullement justifié par aucune des parties d'un comportement fautif et abusif imputable à leurs adversaires et ouvrant droit à indemnisation ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE compte tenu des mentions portées à l'acte, Mesdames Z...-Y... ne peuvent sérieusement prétendre qu'elles subissent une privation de jouissance alors qu'elles ont acquis le bien en toute connaissance de cause, qu'elles sont propriétaires indivises d'une partie des parcelles qui constituent le terrain de camping et qu'elles perçoivent leur part de la redevance réglée par Monsieur Y... en sa qualité de locataire gérant ; qu'au surplus, il apparaît que ce contrat arrive à échéance le 1er juin 2008 et que les opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision qui existe entre Pierre Y... et Madame Z...-Y... et ses deux filles a été ordonnée par un jugement du 14 février 2003 confirmé par un arrêt du 8 mars 2006 ; la demande en dommages et intérêts doit donc être rejetée ;
1°) ALORS QUE le tiers ayant construit sur un fonds dont il n'est pas propriétaire peut être condamné, outre la suppression des ouvrages, à des dommages et intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds ; qu'en subordonnant cependant la condamnation des époux Y... à la démonstration d'un comportement fautif et abusif, de sorte qu'elle a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, la cour d'appel a violé l'article 555 du Code civil ;
2°) ALORS QUE l'acquisition d'un terrain en connaissance de son occupation par un tiers ne vaut pas renonciation non équivoque par l'acheteur à son droit de jouissance sur ce terrain ; qu'en considérant que Mesdames Z...-Y..., qui n'avaient pourtant pas renoncé à la jouissance du terrain qu'elles achetaient en sachant qu'il était occupé sans droit ni titre et comportait des ouvrages édifiés par un tiers mais avaient déclaré faire leur affaire de cette occupation, ne pouvaient invoquer une privation de jouissance dès lors qu'elles avaient acquis le bien en toute connaissance de cause, la cour d'appel a violé l'article 552 du Code civil ensemble le principe selon lequel la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sa volonté non équivoque d'y renoncer ;
3°) ALORS QUE seules propriétaires indivises de la parcelle AW n°50, Mesdames Z..., B... et A... disposent donc sur cette parcelle d'un droit de jouissance exclusif ; qu'en retenant, pour les débouter de leur demande de dommages et intérêts, qu'elles sont propriétaires indivises d'une partie des parcelles qui constituent le terrain de camping, qu'elles perçoivent leur part de la redevance réglée par Monsieur Y... en sa qualité de locataire gérant, que ce contrat de location-gérance arrive à échéance le 1er juin 2008 et que les opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision qui existe entre Pierre Y... et Madame Z...-Y... et ses deux filles ont été ordonnées par un jugement du 14 février 2003 confirmé par un arrêt du 8 mars 2006, toutes circonstances qui ne sont pas de nature à établir qu'elles auraient bénéficié d'un droit de jouissance exclusif sur la parcelle leur appartenant, et n'auraient donc pas subi de perte de jouissance, la cour d'appel a violé l'article 544 du Code civil.
