LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte du 2 novembre 2007, M. et Mme X... ont donné à la société MH Immobilier (la société) un mandat non exclusif de vente d'un immeuble, au prix de 524 000 €, incluant une commission de 5 % ; que la société, ayant fait visiter, le 8 mars 2008, le bien aux époux Y... qui en ont ensuite fait l'acquisition par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier, a assigné les vendeurs en paiement de la somme de 26 200 € au titre de la clause pénale prévue par le mandat ;
Attendu que pour débouter la société de sa demande, l'arrêt attaqué énonce que le mandat litigieux interdisait aux mandants de vendre par l'intermédiaire d'un autre mandataire l'immeuble aux époux Y... aux mêmes conditions, sous peine de clause pénale égale à la commission et retient que les conditions de la vente effectivement conclue étaient différentes de celles du mandat puisque M. et Mme X... ont accepté d'encaisser 480 000 € au lieu des 497 800 € qu'ils escomptaient percevoir grâce aux diligences de la société MH Immobilier ;
Qu'en statuant ainsi alors que le mandat stipulait que le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire à défaut de respect de la clause prévoyant que " pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les douze mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué ", la cour d'appel a dénaturé, par adjonction d'une condition qu'elle ne comportait pas, les termes clairs et précis de cette clause ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils pour M. Brunet-Beaumel.
Il reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de Me Z..., pris en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société MH IMMOBILIER tendant à voir condamner les consorts X... au paiement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le mandat non exclusif signé par les époux X...le 2 novembre 2007 avec l'agence MH IMMOBILIER pour la vente de leur immeuble au prix de 524. 000 euros, commission de 5 % incluse a été concrétisé par la visite du bien par les époux Y..., l e8 mars 2008 ; que le mandat interdisait aux mandants de vendre par l'intermédiaire d'un autre mandataire l'immeuble aux époux Y..., aux mêmes conditions, sous peine de clause pénale égale à la commission ; que les époux X... ayant signé un mandat de vente le 3 novembre 2007, avec une agence immobilière, celle-ci a également proposé le bien aux époux Y... au prix total de 510. 760 euros, soit net pour les époux X...de 498. 000 euros pour l'acquéreur ; que dans ces conditions la faute des époux X..., pour avoir volontairement privé l'agence MH IMMOBILIER n'est pas prouvée, puisque les conditions de la seconde vente, effectivement conclue, étaient différentes de celles du mandat dont se prévaut l'intimée, au demeurant plus désavantageuses pour les époux X..., qui ont accepté d'encaisser 480. 000 euros au lieu des 497. 800 euros qu'ils escomptaient percevoir grâce aux diligences de la SARL MH IMMOBILIER ; qu'en réalité les époux X... n'ont pas fraudé les droits de la première agence, qui n'a pas réussi à vendre aux conditions initiales ni cherché à renégocier avec les candidats acquéreurs, lesquels ont obtenu une baisse tant du prix que de la commission pour conclure la vente à des conditions différentes et plus avantageuses pour les parties et plus efficaces pour la seconde agence ; que par conséquent, la SARL MH IMMOBILIER n'a pas été écartée d'une négociation qu'elle a elle-même ratée et que le jugement sera réformé en ce qu'il a fait droit à ses prétentions ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le mandat de vente conclu le 2 novembre 2007 entre la société MH IMMOBILIER et les époux X... prévoyait que « pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué (…) », cette obligation de ne pas faire étant conventionnellement sanctionnée dans les termes suivants « à défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat » ; qu'aucune restriction n'était prévue quant à l'application de cette clause à toutes les ventes conclues avec un acquéreur présenté par le mandataire dans le délai déterminé ; qu'en relevant, néanmoins, que le mandat interdisait aux mandants de vendre par l'intermédiaire d'un autre mandataire l'immeuble aux époux Y... aux mêmes conditions sous peine de clause pénale égale à la commission, pour en déduire qu'en l'espèce une telle clause n'était pas applicable à la vente conclue par l'intermédiaire d'une seconde agence, avec l'acquéreur ayant été présentée par la société MH IMMOBILIER, dès lors que le prix de cession était inférieur au prix mentionné dans le mandat, la Cour ajoute aux termes clairs et précis de la convention une condition non prévue par les parties, d'où une dénaturation ensemble une violation de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'objet du litige est déterminé par les dernière conclusions des parties ; qu'en l'espèce, ni les époux X... (cf. écritures, sign. le 28 avr. 2010), ni Me Z... agissant es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société MH IMMOBILIER (cf. écritures sign. le 6 avr. 2010), ne soutenaient que la mise en oeuvre de la clause litigieuse du mandat, au demeurant parfaitement claire, fût subordonnée à la conclusion d'une vente dans des conditions identiques à celles prévues dans le mandat ; qu'en se prononçant à la faveur d'une lecture dénaturante du mandat, non envisagée par les parties, la Cour viole l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, TROISIEMEMENT, QUE le juge est tenu de respecter et de faire respecter le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, ni les époux X... (cf. écritures, sign. le 28 avr. 2010), ni Me Z..., es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société MH IMMOBILIER (cf. écritures, sign. le 28 avr. 2010), ne soutenaient que la mise en oeuvre de la clause litigieuse du mandat, au demeurant parfaitement claire, fût subordonnée à la conclusion d'une vente dans des conditions identiques à celles prévues dans le mandat ; qu'en relevant d'office un tel moyen pour infirmer le jugement entrepris et ce, sans inviter les parties à présenter leurs observations sous cet angle, la Cour viole l'article 16 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 – 1 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS, QUATRIEMEMENT, (et subsidiairement) QUE toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur ; qu'en l'espèce, les parties avaient inséré, dans le contrat de mandat, une clause aux termes de laquelle le vendeur s'engageait, pendant un certain temps suivant l'expiration du mandat, à ne pas céder son bien à un acquéreur présenté par la société MH IMMOBILIER, directement ou par le canal d'un autre intermédiaire ; que l'efficacité de l'interdiction était assurée par l'insertion d'une clause pénale applicable en cas de violation de la clause litigieuse ; que pour rejeter la demande de la société MH IMMOBILIER, la Cour se borne à relever qu'aucune faute n'est établie à l'encontre des époux X..., qui ont pu vendre leur bien, à un prix plus avantageux, moyennant le recours à une agence aux tarifs moins onéreux ; qu'en subordonnant ainsi la mise en oeuvre de la clause pénale contractuelle à la preuve d'une faute, la cour viole l'article 1142 du Code civil, ensemble l'article 1134 de ce même Code ;
ET ALORS ENFIN QUE les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur ; qu'en l'espèce, les parties avaient inséré, dans le contrat de mandat, une clause aux termes de laquelle le vendeur s'engageait, pendant un certain temps suivant l'expiration du mandat, à ne pas céder son bien à un acquéreur présenté par la société MH IMMOBILIER, directement ou par le canal d'un autre intermédiaire ; que l'efficacité de l'interdiction était assurée par l'insertion d'une clause pénale applicable en cas de violation de la clause litigieuse ; que pour rejeter la demande de la société MH IMMOBILIER, la Cour se borne à relever qu'aucune faute n'est établie à l'encontre des époux X..., qui ont pu vendre leur bien, à un prix plus avantageux, moyennant le recours à une agence tierce aux tarifs moins onéreux ; qu'en statuant ainsi, sans se prononcer sur le fait acquis aux débats et pertinent d'où il résultait que si les époux X... n'avait pas cédé leurs biens, par l'intermédiaire d'une seconde agence, à des acquéreurs qui leur avaient été présentés par – et grâce aux seuls diligences de-la société MH IMMOBILIER, la Cour prive sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1142 du Code civil.
