LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier et sixième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que le cahier des charges stipulait que le vendeur livrerait une gaine rectangulaire débouchant dans le commerce à l'emplacement désigné et que l'acquéreur pourrait installer en toiture une tourelle d'extraction pour assurer celle des fumées, que l'acte de vente indiquait de son côté que le propriétaire du local commercial ferait son affaire personnelle des aménagements notamment extérieurs nécessaires à l'exploitation du commerce et que l'expertise établissait que la société France Quick avait fait les travaux d'aménagement et d'équipement technique de son commerce avec son architecte, et souverainement retenu qu'il en résultait que les parties entendaient laisser à l'acheteur le soin d'adapter l'immeuble aux contraintes de son activité, la cour d'appel, qui a constaté que des travaux avaient été exécutés sur les parties communes sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires du 4/7 avenue du Trône 75012 Paris et qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations sur un protocole d'accord qui serait intervenu en 2002, a pu en déduire que le rehaussement de la cheminée devait être détruit ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant apprécié souverainement le montant du préjudice dont elle justifie l'existence par l'évaluation qu'elle en a fait, sans être tenue d'en préciser les divers éléments, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les troisième, quatrième et cinquième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société France Quick et la société Quick Invest France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société France Quick et la société Quick Invest France à payer aux sociétés Locindus et Scribe bail la somme de 1 000 euros, à la société Artexia la somme de 1 000 euros, aux époux X... la somme de 2 500 euros, à la société Aranui gestion la somme de 2 500 euros, à la société Vinci immobilier gestion la somme de 2 500 euros et au syndicat des copropriétaires du 4-6 avenue du Trône à Paris la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société France Quick et de la société Quick Invest France ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les sociétés France Quick et Quick Invest France.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les sociétés France Quick et Quick Invest France de leur demande en annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 15 juin 2004 par laquelle il a été décidé d'engager une procédure judiciaire en démolition de la cheminée et de les avoir condamnées à supprimer le rehaussement de la cheminée d'extraction des fumées de la cuisine soit par le dévoiement du conduit soit par sa suppression pure et simple dans les neuf mois de la signification de l'arrêt sous astreinte de 1000 euros par jour de retard au profit de la copropriété et des époux X... ;
Aux motifs que la construction d'un nouvel ouvrage de dévoiement de la cheminée d'extraction reste incertaine en l'état de la procédure administrative en cours pour l'annulation de l'opposition de l'administration à ces travaux ; qu'il convient donc de statuer spécialement sur la démolition demandée ; que les sociétés Quick concluent à l'annulation de la délibération de l'assemblée générale ayant habilité le syndic à ester en justice en avançant un abus de majorité et une tentative de modification des modalités de jouissance de leurs parties communes ; qu'elles concluent au fond que le rehaussement de l'exutoire a été réalisé pour satisfaire au règlement sanitaire de la ville de Paris et que la copropriété ne pourrait s'y opposer en l'état du règlement de copropriété qui prévoit que l'exécution de tout règlement d'hygiène de ville et de police est obligatoire pour tous ; qu'il est incontestable que la cheminée d'extraction de la cuisine telle qu'elle a été livrée par le constructeur n'est pas conforme au règlement sanitaire municipal ; que cette circonstance ne caractérise cependant pas un vice de construction au sens de l'article 14 de la loi de 1965 ; qu'en effet le syndicat qui n'est pas partie aux actes de vente des lots, n'a pas à assurer la conformité de l'ouvrage avec le descriptif de l'immeuble ; qu'il n'est donc pas responsable de la non conformité de la cheminée d'extraction ; qu'il est incontestable que des travaux ont été réalisés sur les parties communes sans autorisation préalable de la copropriété ; que cette circonstance, indépendamment de toute considération esthétique dont l'importance s'apprécie en contemplant les photos jointes au rapport de l'expert page 22, justifie leur démolition sans que l'auteur de cette infraction puisse contester le droit de la copropriété d'agir en justice pour faire respecter son autorité sur la gestion et la conservation des parties communes ; que l'objet de la demande exclut que la délibération soit sans intérêt réel pour la collectivité ; qu'il convient d'ajouter que les sociétés Quick ne démontrent pas que la délibération n'ait pas été prise dans un intérêt collectif ou qu'elle ait été commandée par l'intention de nuire ;
1°- Alors que constitue un vice de construction au sens de l'article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, le vice de la cheminée d'extraction de la cuisine d'un lot affecté à la restauration, qui débouchant en toiture à moins de 8 mètres des ouvrants n'est pas conforme au règlement sanitaire de la ville de Paris ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°- Alors que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par les vices de la construction même s'ils ne sont pas de son fait ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a encore violé l'article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°- Alors que seuls les travaux affectant les parties communes réalisés par un copropriétaire sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires encourent la démolition ; qu'en l'espèce, ainsi que le relève l'arrêt attaqué, la cheminée d'extraction de la cuisine avait été livrée par le constructeur et les travaux réalisés par les sociétés Quick avaient seulement eu pour objet le rehaussement de cette cheminée ; qu'en ordonnant la démolition de ce rehaussement réalisé sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires le cas échéant par la suppression pure et simple du conduit de cheminée qui avait été pourtant livrée par le constructeur de l'immeuble pour l'exploitation du restaurant, la Cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°- Alors que le juge ne peut apporter à l'utilisation et à la jouissance des parties privatives d'un lot de copropriété aucune restriction excédant celles stipulées au règlement de copropriété et contraire au principe de la liberté d'usage et de jouissance de ces parties privatives ; qu'en l'espèce ainsi que le faisaient valoir les sociétés Quick (conclusions récapitulatives p. 56), le règlement de copropriété autorise l'exercice de tout commerce et notamment de restauration dans les locaux commerciaux litigieux ; que dès lors, en ordonnant la suppression pure et simple du conduit de cheminée indispensable à l'exercice de son activité de restauration par la société Quick, la Cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5°- Alors qu'en ne s'expliquant pas, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions d'appel des sociétés Quick, sur la portée du protocole d'accord signé par le syndicat des copropriétaires en septembre 2002 par lequel il avait été décidé de mettre un terme au différend concernant la démolition de l'ouvrage réalisé sans autorisation préalable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2052 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les sociétés France Quick et Quick Invest France à payer à la copropriété, 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Aux motifs que la surélévation par Quick de la cheminée sans autorisation préalable, a nécessairement causé à la copropriété un préjudice qui sera réparé par l'allocation de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Alors qu'en statuant comme elle l'a fait sans caractériser l'existence d'un préjudice résultant pour le syndicat des copropriétaires des travaux litigieux dont elle admet qu'ils ont été exigés par les services sanitaires de la ville de Paris pour la mise en conformité de la cheminée édifiée par le constructeur de l'immeuble, la Cour d'appel a violé les articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les sociétés France Quick et Quick Invest France à payer aux époux X... 100.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi à ce jour plus 150 euros par jour jusqu'à l'arrêt de l'exploitation ou à la constatation par l'expert de l'exécution de travaux de dévoiement mettant fin aux troubles ;
Aux motifs qu'il résulte des constatations de l'expert judiciaire que la situation a généré pour les époux X... un préjudice caractérisé par des bruits, des odeurs et des retombées graisseuses qui a évolué au cours des 14 années passées en fonction des travaux réalisés et de l'augmentation du temps d'ouverture de l'établissement ; que les époux X... distinguent quatre périodes marquées par la surélévation de la cheminée, le traitement des bruits solidiens et l'augmentation des temps d'ouverture jusqu'en 2009 ; que les premiers juges ont limité l'indemnisation au 15 juin 2004 au motif que la copropriété a refusé à cette date les travaux de dévoiement ; que leur décision doit cependant être infirmée ; qu'il n'apparaît en effet pas que la société Quick aurait à cette date, obtenu les autorisations nécessaires à l'exécution des travaux projetés ; que la Cour fixe l'indemnisation du trouble de jouissance subi au jour du prononcé de sa décision à la somme de 100.000 euros et à la somme de 100 euros par jour le trouble à venir jusqu'à la réception des travaux autorisés ou l'arrêt de l'exploitation de l'établissement ;
1°- Alors que l'usage de son lot ou des parties communes par un copropriétaire, ou par le locataire de celui-ci, dès lors qu'il est conforme au règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble, ne peut être source de dommages et intérêts en raison d'un trouble qui en résulterait pour d'autres copropriétaires que si ce trouble dépasse les inconvénients normaux du voisinage ; qu'en condamnant les sociétés Quick, sans avoir constaté que les troubles subis par les époux X... à raison de l'exploitation par les sociétés Quick d'une activité de restauration conforme au règlement de copropriété et dont il n'était pas prétendu qu'ils résultaient des travaux de rehaussement litigieux réalisés sans l'autorisation de l'assemblée générale, auraient constitué des troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage, ce qui était expressément contesté, la Cour d'appel a violé les articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 544 du Code civil ;
2°- Alors qu'ainsi que le faisaient valoir les sociétés Quick (conclusions p. 33), l'expert A... précise dans son rapport (p. 63) qu'il « n'a pas constaté de retombées de particules chez les époux X... » ; qu'en énonçant qu'il résulte des constatations de l'expert judiciaire que la situation a généré pour les époux X... un préjudice caractérisé par des bruits, des odeurs et aussi par des retombées graisseuses, la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expert en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3°- Alors que le copropriétaire victime d'un trouble de voisinage qui sans motif légitime, s'est opposé à la réalisation de travaux qui auraient été de nature à mettre un terme à ce préjudice et qui par là même a retardé la mise en oeuvre de la procédure administrative et judiciaire en vue de l'obtention d'une autorisation de réaliser ces travaux ne peut réclamer la réparation de son préjudice pour la période postérieure à la date à laquelle, sans son comportement, les travaux auraient pu être réalisés ; qu'en condamnant les sociétés Quick à réparer le préjudice prétendu et ce jusqu'à l'arrêt de l'exploitation ou à la constatation par l'expert de l'exécution de travaux de dévoiement mettant fin aux troubles, quand il résultait des énonciations de l'arrêt attaqué que les époux X... avaient retardé par leurs initiatives procédurales la mise en conformité, la Cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°- Alors que saisi d'une demande de réparation pour trouble de voisinage, le juge ne peut apporter à l'utilisation et à la jouissance des parties privatives d'un lot de copropriété aucune restriction à celles stipulées au règlement de copropriété ; qu'en condamnant les sociétés Quick à payer une indemnité par jour jusqu'à l'arrêt de l'exploitation de leur restaurant pour le cas où les travaux de dévoiement ne pourraient, faute d'autorisation administrative, être exécutés, la Cour d'appel qui a implicitement mais nécessairement condamné ces sociétés à cesser une exploitation de leur lot conforme au règlement de copropriété, a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5°- Alors qu'en prononçant une condamnation pour un « trouble à venir », préjudice futur et éventuel insusceptible d'évaluation immédiate, la Cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6°- Alors que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en condamnant dans son dispositif les sociétés Quick à payer aux époux X... une indemnité de 150 euros par jour jusqu'à l'arrêt de l'exploitation ou à la constatation par l'expert de l'exécution de travaux de dévoiement mettant fin aux troubles après avoir considéré dans ses motifs, que ce préjudice devait être évalué à 100 euros par jour, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les sociétés France Quick et Quick Invest France de leur demande en garantie dirigée contre la société CDB Gestion ;
Aux motifs que CDB Gestion a commis une erreur d'appréciation en écrivant le 4 juillet 1997 au président du conseil syndical qu'il n'appartenait pas à la copropriété de se prononcer officiellement sur le rehaussement de la cheminée ; que cette erreur apparaît cependant sans conséquence dommageable ; que d'une part, le syndic n'a pas autorisé Quick à rehausser la cheminée, d'autre part, les époux X... avaient déjà saisi le juge des référés d'une demande de démolition, l'inertie du syndic a été sans conséquence pour eux ;
Alors qu'en informant de manière erronée la copropriété et notamment les sociétés Quick de ce que le rehaussement de la cheminée envisagé par elles n'était pas soumis à l'autorisation préalable de l'assemblée générale, au lieu de convoquer au contraire une assemblée chargée de se prononcer sur ces travaux, le syndic professionnel de l'immeuble dûment informé des travaux exigés par les services sanitaires de la ville de Paris, a commis une faute et engagé sa responsabilité à l'origine du préjudice subi par les sociétés Quick condamnées à démolir leur ouvrage et à indemniser le syndicat des copropriétaires pour avoir réalisé des travaux sans l'autorisation préalable nécessaire de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les sociétés France Quick et Quick Invest France de leur demande tendant à voir condamner la société Aranui Gestion à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;
Aux motifs que les sociétés Quick recherchent la responsabilité de leur vendeur sur le fondement des articles 1792 et à titre subsidiaire 1134, 1625, 1626 et 1641 du Code civil, le défaut de conformité étant invoqué sur le même plan que le désordre décennal ; que celui-ci réplique à titre principal que l'installation de l'extracteur appartenait à l'entreprise et à titre subsidiaire que l'insuffisance de l'installation existante était apparente pour un professionnel de la restauration rapide censé connaître la législation applicable à son activité ; que le cahier des charges stipulait que le vendeur livrera une gaine rectangulaire débouchant dans le commerce à l'emplacement désigné et que l'acquéreur pourra installer en toiture une tourelle d'extraction permettant un débit de 12.000 mètres cubes heure pour assurer l'extraction des fumées ; que l'acte de vente indiquait de son côté que le propriétaire du local commercial pourra utiliser le local technique en toiture pour l'implantation des appareillages nécessaires et fera son affaire personnelle des aménagements notamment extérieurs nécessaires à l'exploitation du commerce, les travaux devant faire l'objet de toutes les autorisations administratives nécessaires ; qu'enfin, l'expertise établit que Quick a fait les travaux d'aménagement et d'équipement technique de son commerce avec son architecte ; que l'extraction des fumées s'est avérée immédiatement insuffisante sans que cette circonstance puisse être mise à la charge des constructeurs dont l'ouvrage aurait pu abriter une autre activité commerciale ; qu'il en résulte démonstration suffisante que les parties entendaient laisser à l'acheteur le soin d'adapter l'immeuble aux contraintes de son activité, Quick est par ailleurs une chaîne de magasins consacrés à la restauration rapide en milieu urbain ; que les sociétés Quick connaissent nécessairement les contraintes techniques de leur activité ; qu'elles ne se sont émues ni de l'insuffisance des installations existantes ni de la difficulté de les mettre en conformité avec la réglementation existante ; qu'elles ont acheté le fonds de commerce par un acte du 15 mai 1996 ; qu'il n'est pas contesté que l'action en réparation des désordres et non conformités apparents serait prescrite depuis longtemps lorsqu'elles ont formé leur demande à l'encontre du vendeur si elle n'était mal fondée ;
1°- Alors qu'en écartant la responsabilité du vendeur à raison d'un vice de construction après avoir constaté que la cheminée d'extraction des fumées telle qu'elle a été livrée par le constructeur, n'était pas conforme au règlement sanitaire municipal, ce qui rendait les locaux commerciaux à usage notamment de restauration, impropres à leur destination la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard des articles 1646-1 et 1792 du Code civil qu'elle a violés ;
2°- Alors que le vice caché de l'article 1792 du Code civil doit s'apprécier dans les rapports entre les constructeurs et le maître de l'ouvrage et ce à la date de la réception des travaux qui constitue le point de départ de cette garantie ; qu'en se fondant pour écarter ces dispositions, sur la connaissance du vice par l'acquéreur, la Cour d'appel a violé l'article 1792 du Code civil ;
3°- Alors qu'en se bornant à énoncer que Quick est une chaîne de magasins consacrés à la restauration rapide en milieu urbain et que les sociétés Quick connaissent nécessairement les contraintes techniques de leur activité, sans rechercher si les sociétés Quick étaient en mesure de constater que la cheminée d'extraction débouche en toiture, à savoir sur une partie commune difficilement accessible aux copropriétaires, à moins de huit mètres des ouvertures de l'immeuble et qu'elle est en cela non conforme au règlement sanitaire municipal, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du Code civil ;
4°- Alors que les dispositions de l'article 1642 du Code civil, selon lesquelles le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même sont en tout état de cause, sans application en matière de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait sur le fondement de la prétendue connaissance du vice par l'acquéreur, la Cour d'appel a violé les articles 1642 et 1642-1 du Code civil ;
5°- Alors que l'obligation de délivrance ne consiste pas seulement à livrer ce qui a été convenu, mais à mettre à la disposition de l'acquéreur une chose qui corresponde en tous points au but par lui recherché ; que le vendeur ne peut s'affranchir de son obligation par une clause mettant à la charge de l'acquéreur l'obtention des autorisations nécessaires à l'adaptation des locaux aux contraintes de son activité ; qu'en l'espèce, il appartenait au vendeur et promoteur qui avait cédé en l'état futur d'achèvement un local commercial à une société spécialisée dans l'activité de restauration et avait expressément prévu dans le cahier des charges, la possibilité pour l'acquéreur d'installer en toiture une tourelle d'extraction permettant un débit de 12.000 mètres cubes heure pour assurer l'extraction des fumées, de lui délivrer un local qui à défaut d'être d'ores et déjà adapté aux contraintes de cette activité, puisse faire l'objet de cette adaptation par l'obtention des autorisations nécessaires notamment à l'installation de la tourelle d'extraction prévue ; qu'en écartant la responsabilité du vendeur après avoir constaté les nombreuses difficultés rencontrées par la société Quick contrainte de saisir la juridiction administrative pour obtenir les autorisations administratives nécessaires à la mise en place d'un système d'extraction des fumées lui permettant d'exercer son activité de restauration, et le caractère toujours aléatoire de l'obtention de cette autorisation, la Cour d'appel a violé les articles 1604 et 1147 du Code civil ;
6°- Alors qu'en se bornant à énoncer que Quick est une chaîne de magasins consacrés à la restauration rapide en milieu urbain et que les sociétés Quick connaissent nécessairement les contraintes techniques de leur activité, sans rechercher si les sociétés Quick auraient dû avoir connaissance des contraintes liées à l'aspect architectural d'une zone classée et des obstacles aux travaux résultant des exigences de l'architecte des Bâtiments de France, contraintes qui ne relèvent pas de l'activité de restauration, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
7°- Alors que le point de départ de la prescription d'une action récursoire ne peut courir tant que la responsabilité du demandeur en garantie n'est pas recherchée ; qu'en l'espèce les sociétés Quick exerçaient une action récursoire en garantie des condamnations mises à leur charge au profit des copropriétaires de l'immeuble et du syndicat des copropriétaires, à raison des vices et non conformités affectant le bien vendu ; qu'en énonçant que l'action en réparation des désordres et non conformités apparents serait prescrite depuis longtemps, sans s'expliquer sur le point de départ de la prescription de l'action récursoire en garantie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale 2219 ancien du Code civil.
SIXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les sociétés France Quick et Quick Invest France de leur demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre au profit de Monsieur et Madame X... ou de toute autre partie ;
Aux motifs qu'il est incontestable que la cheminée d'extraction de la cuisine telle qu'elle a été livrée par le constructeur n'est pas conforme au règlement sanitaire municipal ; que cette circonstance ne caractérise cependant pas un vice de construction au sens de l'article 14 de la loi de 1965 ; qu'en effet le syndicat qui n'est pas partie aux actes de vente des lots n'a pas à assurer la conformité de l'ouvrage avec le descriptif de l'immeuble ;
1°- Alors que constitue un vice de construction au sens de l'article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, le vice de la cheminée d'extraction de fumées d'un lot affecté à la restauration, qui débouchant en toiture à moins de 8 mètres des ouvrants n'est pas conforme au règlement sanitaire de la ville de Paris ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°- Alors que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par les vices de la construction même s'ils ne sont pas de son fait ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a encore violé l'article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965.
