LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles 10 et 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ; que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 4 mai 2010), que M. X... et Mme Y..., qui, le 14 novembre 2007, avaient acquis de la société Foncière du Rond-Point un appartement donné à bail à M. Z... le 1er octobre 1977 par un précédent propriétaire, ont, par acte du 18 avril 2008, assigné leur locataire aux fins de faire déclarer valable le congé pour vendre que lui avait délivré le 28 octobre 2003 la société Foncière du Rond-Point pour le 19 juin 2004 ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt relève que, par courrier recommandé du 31 août 2007, la société Foncière du Rond-Point a informé M. Z... que la date d'effet du congé était reportée au 14 février 2008 et qu'il avait jusqu'au 14 octobre 2007 pour faire connaître s'il entendait acquérir le bien aux conditions indiquées dans le congé du 28 octobre 2003, et retient que ce courrier est tardif eu égard au délai de deux mois accordé au locataire pour accepter ou non la vente, qui commençait à courir le 14 août 2007, conformément aux termes du congé ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté, par motifs adoptés, que le congé avec offre de vente du 28 octobre 2003 n'avait pu être délivré que pour le 14 février 2008, et alors que la loi n'exige pas que soit précisée dans un tel congé la date d'expiration du délai de deux mois accordé au locataire pour répondre à l'offre de vente et que les effets du congé délivré par anticipation sont reportés à la date pour laquelle ce congé aurait dû être donné, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré nul le congé délivré le 28 octobre 2003 et en ce qu'il a dit que le bail a été renouvelé jusqu'au 14 février 2014, l'arrêt rendu le 4 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à M. X... et à Mme Y... la somme globale de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré nul et de nul effet le congé délivré à Monsieur Z... le 28 octobre 2003 ;
Aux motifs propres qu'une première procédure avait été introduite à l'initiative de la société FONCIERE du ROND POINT par assignation du 24 juin 2004 ; que cette procédure a été abandonnée ; que M. X... et Mme Y... étaient en droit d'introduire une nouvelle demande aux termes de leur assignation introductive d'instance du 18 avril 2008 ; qu'il est établi que par courrier recommandé du 31 août 2007, la société FONCIERE du ROND POINT, aux droits de laquelle viennent M. X... et Mme Y..., a informé M. Z... que la date d'effet du congé était reportée au 14 février 2008 et qu'il avait jusqu'au 14 octobre 2007 pour faire connaître s'il entendait acquérir le bien aux conditions indiquées dans le congé du 28 octobre 2003 ; que M. X... et Mme Y... produisent au dossier l'avis de réception signé par M. Z... le 6 septembre 2007 mais, comme le premier juge l'a exactement retenu, ce courrier était tardif eu égard au délai de deux mois accordé au locataire pour accepter ou non la vente, délai qui commençait à courir le 14 août 2007, conformément aux termes du congé ; qu'il faut en conséquence confirmer le jugement entrepris qui a refusé de valider le congé du 28 octobre 2003 (arrêt p. 8) ; Et aux motifs adoptés des premiers juges qu'en effet, le congé du 28 octobre 2003 ne pouvant avoir été donné que pour le 14 février 2008, le bail s'est poursuivi jusqu'à cette date et la bailleresse n'a pu entre-temps :- que délivrer des quittances de loyers ;- que faire délivrer un commandement de payer les loyers ; (…) ; que cela étant dit, si le congé délivré le 28 octobre 2003 était toujours susceptible de produire ses effets (dès lors qu'un congé donné pour une date prématurée n'est pas nul, ses effets étant seulement reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné), encore aurait-il fallu (ce qui tombe sous le sens) que la bailleresse fasse expressément savoir à Bernard Z... :- qu'elle avait l'intention de se prévaloir en 2007 dudit congé (délivré … 4 ans auparavant, et dont il avait pu légitimement oublier jusqu'à l'existence), de façon à ce qu'il puisse valablement prendre parti dans les délais légaux sur l'offre de vente qui en était l'objet ;- qu'elle était sa date précise d'effet (le 14 février 2008, et non le 19 juin 2004, comme indiqué à tort dans l'acte), et la date limite qui lui était impartie pour accepter l'offre (le 14 octobre 2007) ; que la société bailleresse ne prouve pas l'avoir fait, faute pour elle de justifier avoir envoyé à Bernard Z... le courrier (qu'il conteste avoir reçu) daté du 31 août 2007 ; que cela étant dit, même envoyé, ledit courrier n'aurait pu être considéré comme ayant valablement mis Bernard Z... en mesure d'exercer son droit de préemption, puisque moins de 2 mois se sont écoulés entre le 31 août 2007 et le 14 octobre 2007 ; qu'il est permis de se demander si le courrier du 31 août 2007 a jamais été envoyé, et si la précédente bailleresse n'a pas en réalité tout fait pour que Bernard Z... ne puisse pas exercer son droit de préemption (droit qui lui était en effet très défavorable, puisqu'il lui imposait de vendre en 2008 un bien immobilier au prix qu'il valait en 2003 …), soit un logement de 3 pièces avec terrasse situé à Neuilly-sur-Seine au 7éme étage et une cave pour 340. 000 euros seulement, somme qui serait à comparer utilement avec le prix (inconnu) obtenu de Benoît X... et Karine Y..., même si ledit prix doit vraisemblablement intégrer l'aléa lié à la validité du congé ; qu'il y a lieu dans ces conditions d'annuler ledit congé, et partant de débouter Benoit X... et Karine Y... de leur demande d'expulsion (jugement p. 5 et 6) ;
1°) Alors que les juges ne peuvent dénaturer les pièces soumises à leur examen ; qu'en l'espèce, par le courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 août 2007, la société FONCIERE du ROND POINT avait rappelé à Monsieur Z... qu'il s'était prévalu de l'expiration du bail à la date du 14 février 2008 dans le cadre d'une procédure initiée devant le Tribunal d'instance de Neuilly, terme auquel elle avait acquiescé, et qu'en conséquence, le délai dont il disposait pour indiquer s'il entendait acquérir le bien aux conditions indiquées audit congé expirait le 14 octobre 2007 ; qu'il résultait des termes clairs et précis de ce courrier qu'il ne constituait qu'un simple rappel d'une information déjà connue de Monsieur Z... ; que dès lors, en retenant que ce courrier informait Monsieur Z... que la date d'effet du congé était reportée au 14 février 2008 et qu'il avait jusqu'au 14 octobre 2007 pour faire connaître s'il entendait acquérir le bien aux conditions indiquées dans le congé du 28 octobre 2003, considérant ainsi qu'il l'ignorait auparavant, la cour d'appel a dénaturé les termes dudit courrier du 31 août 2007 et violé les dispositions de l'article 1134 du Code civil ;
2°) Alors que pour le calcul du délai de deux mois pendant lequel, au début du délai de préavis, le congé vaut offre de vente au profit du locataire, c'est la notion de délai de préavis, considéré dans sa durée, qui doit être prise en considération ; que ces deux mois doivent donc être calculés en considération du terme du contrat, de sorte que la délivrance d'un congé par anticipation n'a pas d'incidence sur le calcul de ce délai, ni même la délivrance d'un deuxième congé ; qu'en toute hypothèse, un congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné ; qu'au cas présent où il ressort des énonciations du jugement, confirmé en appel de ce chef, que « le congé du 28 octobre 2003 ne pouvait avoir été donné que pour le 14 février 2008 » (jugement p. 5 alinéa 3), ce dont il ressortait que le délai de deux mois susvisé avait légalement et nécessairement couru du 14 août 2008 au 14 octobre 2008, peu important qu'il ait été rappelé ou non à Monsieur Z..., la cour d'appel qui a retenu la nullité du congé délivré le 28 octobre 2003 au motif inopérant que le courrier du 31 août 2007 était tardif eu égard au délai de deux mois accordé au locataire pour accepter ou non la vente a violé les articles 10 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 par fausse application ;
3°) Alors que, en toute hypothèse, sont seuls prévus, à peine de nullité, lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, l'indication du motif invoqué, du prix et des conditions de la vente projetée, et enfin la reproduction des termes des cinq premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; que tel n'est pas le cas de l'indication des dates du délai de deux mois prévu par ce texte au cours duquel le locataire dispose d'un droit prioritaire pour accepter la vente ; que dès lors, en retenant au cas présent la nullité du congé du 28 octobre 2003 au motif que M. Z... aurait été tardivement informé des dates de ce délai quand cette indication n'est pas prescrite à peine de nullité, la cour d'appel a violé l'article 15 § II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 par fausse application.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bail est venu à expiration le 14 février 2008 et a été renouvelé à compter de cette date jusqu'au 14 février 2014 ;
Aux motifs que le bail du 12 mars 1970 a été renouvelé le 15 février 1984 pour une durée de trois ans ; que par effet de la loi du 6 juillet 1989, la durée du bail consenti par une personne morale a été portée à 6 ans ; que le bail est donc venu à expiration le 15 février 2008, date admise par le bailleur dans son courrier du 31 août 2007 et dans son assignation du 18 avril 2008 étant observé qu'il importe peu que le locataire ait pu dans ses écritures du 10 décembre 2009 soutenir que le bail était renouvelé à compter du 20 juin 2004 pour 6 ans alors que ces écritures ne sont pas ses dernières écritures et alors qu'il n'appartient pas au locataire de fixer lui-même la durée du bail ; qu'il faut en conséquence dire que le bail, venu à expiration le 14 février 2008, a été renouvelé, faute de congé préalable, pour une durée de 6 ans, soit jusqu'au 14 février 2014 ; (arrêt p. 9) ;
Alors que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatives aux rapports entre bailleurs et locataires sont d'ordre public ; qu'en cas de reconduction tacite la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques et de six ans pour les personnes morales ; qu'au cas présent où les demandeurs au pourvoi avaient acquis le bien objet du bail litigieux le 14 novembre 2007 ainsi qu'ils l'affirmaient dans leurs conclusions d'appel et qu'ils en justifiaient par la production de l'attestation notariée d'achat (pièce communiquée en appel n° 1) et de l'acte d'acquisition (pièce communiquée en appel n° 8), ce dont il résultait qu'à la date d'expiration du bail intervenu le 15 février 2008, ainsi qu'il ressort des constatations de l'arrêt (arrêt p. 9 alinéa 5), le bailleur était une personne physique, la cour d'appel qui a dit qu'à cette date le bail avait été renouvelé pour une durée de 6 ans quand il ne pouvait l'être que pour une durée de trois ans, a violé l'article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 par fausse application.
