LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, et abstraction faite d'un motif surabondant, que, pour la détermination du montant de la valeur locative, il n'y avait pas lieu à abattement à raison des clauses du bail stipulant le transfert à la charge du preneur des grosses réparations de l'article 606 du code civil et des impôts fonciers, dès lors qu'en contrepartie le preneur bénéficiait d'une clause "tous commerces" et d'une faculté de sous-location, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de détailler chacun des éléments de son calcul, a souverainement fixé le montant du prix du bail renouvelé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société GFI aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société GFI à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société GFI ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour la société Groupement funéraire Ile-de-France
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le loyer de renouvellement au 10 août 2003 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 183.187 euros, résultant de l'application de l'indice INSEE ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE quant à la valeur du m², Mme Y... l'estime à 180 €/m², M. Z... à 91 €/m², M. A... à 110 €/m² et M. B... à 130 €/m² ; que cette dernière est la plus cohérente, car l'expert judiciaire se fonde sur des loyers de comparaison pour des grandes surfaces ; qu'ainsi la valeur locative réelle s'élève à 186.550 €/m² soit 130 €/m² x 1.435 m² ; que le locataire estime qu'en tout état de cause, la valeur locative doit supporter les abattements pour clauses exorbitantes du bail (à savoir la charge de l'article 606 du code civil et des impôts fonciers, qui ne cessent d'augmenter et qui atteint près de 30.000 € en 2006), de telle sorte que le loyer à la valeur locative serait bien inférieur à la valeur du loyer plafonné ; que cependant, tant Mme Y... que M. B... estiment qu'il n'y a lieu à abattement, car si le bail comporte les clauses et conditions ordinaires et de droit commun, outre le transfert à la charge du preneur, des grosses réparations de l'article 606 et des impôts fonciers, en contrepartie le preneur bénéficie d'une clause «tous commerces» et d'une faculté de sous-location, ce qui modère les désavantages précités ; qu'ainsi, il résulte que le loyer de renouvellement au 10 août 2003 doit être fixé à la valeur plafonnée résultant de l'application de l'indice INSEE, soit la somme annuelle de 183.187,16 € hors taxes et hors charges, arrondi à 183.187 € ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE les surfaces et volumes des lieux, permettant de très larges possibilités d'activités, le bail autorisant «tous commerces» et d'une façon générale les éléments produits aux débats font qu'il n'est pas établi que le montant du loyer tel qu'il résulte de l'application de l'évolution des indices soit supérieur à la valeur locative ; qu'en effet, les locaux occupent l'intégralité d'un bâtiment comprenant deux corps d'une longueur de 92,70 m et d'une largeur en façade sur l'avenue de 18,30 m constitué pour le premier d'une construction de type industriel en parpaings ou briques sur ossature métallique et pour le second élevé en appentis sur l'arrière du précédent ; qu'ils sont composés : - au rez-de-chaussée d'un hall de 1.435 m² avec accès direct sur rue par une porte à double battant et sur l'arrière par un large portail et portillon sur une cour privative ; - le hall est aménagé pour partie en surface d'exposition et en réserve, la partie centrale séparée par des cloisons légères étant à usage de réception de la clientèle ; - de deux ensembles vestiaire-sanitaire, local technique et chaufferie ; - sur l'arrière d'une cour privative de 242,50 m² clôturée par un mur en maçonnerie donnant sur le quai du canal de l'Ourcq par une rampe et un portail mécanique à double battant qui effectivement constitue un accès à seule vocation de sécurité, comme cela résulte de l'annexe du bail, et de l'arrêté préfectoral de 1976, peu important que la locataire ait pu en faire un autre usage en infraction des dispositions du bail ;
1°/ ALORS QUE lorsque la valeur locative est inférieure au loyer calculé en fonction de la variation de l'indice national trimestriel du coût de la construction, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à cette valeur locative ; qu'en fixant le loyer de renouvellement au 10 août 2003 à la valeur plafonnée résultant de l'application de l'indice INSEE, après avoir expressément constaté que le bail consenti à la société Groupement Funéraire Ile-de-France comportait des clauses transférant au preneur la charge des grosses réparations et de l'impôt foncier, ce dont il résultait que ces charges étaient de nature à diminuer la valeur locative fixée à 186.550 euros, nonobstant la clause «tous commerces» et la faculté de sous-location insérée au bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
2°/ ALORS QUE, en toute hypothèse, en fixant le loyer de renouvellement au 10 août 2003 à la valeur plafonnée résultant de l'application de l'indice INSEE, après avoir expressément constaté que le fait que la société Groupement Funéraire Ile-de-France bénéficie d'une clause «tous commerces» et d'une faculté de sous-location ne faisait que «modérer» les désavantages résultant de la mise à sa charge des grosses réparations et de l'impôt foncier, ce dont il résultait que les facteurs de diminution de la valeur locative étant supérieur aux avantages consentis, celle-ci avait vocation à être inférieure au montant du loyer plafonné, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;
3°/ ALORS QU'en fixant le loyer de renouvellement au 10 août 2003 à la valeur plafonnée résultant de l'application de l'indice INSEE, sans préciser d'une part le montant de la diminution de la valeur locative résultant de l'existence des clauses mettant les grosses réparations et les impôts fonciers à la charge de la société Groupement Funéraire Ile-de-France, d'autre part le montant de l'éventuelle valorisation de celle-ci résultant de l'existence d'un clause «tous commerces» et d'une faculté de sous-location, afin de vérifier que la valeur locative ainsi obtenue n'était pas inférieure au montant du loyer résultant de l'application de l'indice INSEE, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.
