LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... et à la société Washi de ce qu'ils se désistent du pourvoi qu'ils ont formé avec M. X... ;
Donne acte à M. X... de ce qu'il se désiste de son pourvoi en ce qu'il était dirigé contre la société Brasserie Berri Washington ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Brasserie Berri Washington qui avait, par acte sous seing privé du 26 septembre 2006, donné à la société IDF Transactions (la société IDF) un mandat non exclusif de vente de son fonds de commerce de restaurant exploité sous l'enseigne " Le Linteau ", au prix de 840 000 euros, la rémunération du mandataire, à la charge de l'acquéreur, étant fixée à 50 000 euros hors taxes, a vendu ce fonds à Mme X... au prix de 650 000 euros, suivant acte du 10 septembre 2007, conclu sans le concours de l'agent immobilier ; que la société IDF a assigné M. X..., Mme X..., la société Brasserie Berri Washington ainsi que la société Washi, qui exploite le fonds de commerce, en paiement de la somme de 59 800 euros à titre de dommages-et-intérêts ; que la cour d'appel l'a déboutée de ses demandes formées à l'encontre de la société Brasserie Berri Washington, de Mme X... et de la société Washi et a condamné M. X... à lui payer la somme de 39 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Attendu que pour retenir la responsabilité de celui-ci en jugeant qu'il a privé l'agent immobilier d'une chance de percevoir la commission due par l'acquéreur, l'arrêt attaqué constate que M. X..., qui a fait acquérir le bien par son épouse, a visité le fonds de commerce de la société Brasserie Berri Washington par l'intermédiaire de la société IDF et juge qu'il aurait dû en informer le vendeur et Mme X..., à laquelle aucune faute ne peut être reprochée dès lors qu'il n'est pas établi qu'elle ait été informée de la visite du bien par l'intermédiaire de la société IDF ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la seule visite du bien ne pouvait faire naître d'obligation à la charge de M. X... envers l'agent immobilier, la cour d'appel, qui a exclu l'existence d'un concert frauduleux entre les parties et n'a pas constaté que la vente intervenue entre Mme X... et la société Berri Washington avait été conclue par l'entremise de la société IDF, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer à la société IDF Transactions la somme de 39 000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision, l'arrêt rendu le 20 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société IDF Transactions aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné Monsieur Baoming X... à payer à la société IDF TRANSACTIONS la somme de 39 000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt attaqué ;
AUX MOTIFS QUE « la société IDF transactions verse aux débats un formulaire de reconnaissance d'indications et de visite n° 17 en date du 11 mai 2007, signé par M X..., mentionnant la visite ce même jour du restaurant'le Jule'S " et du restaurant " Le Liteau " par l'intermédiaire de l'agent immobilier, titulaire d'un mandat de vente, avec cette précision que cet acte sous seing privé de reconnaissance de visite a été établi en deux exemplaires dont l'un a été remis au visiteur qui l'a reconnu ; que le carnet de visite de l'agent immobilier atteste qu'il mentionne usuellement plusieurs visites faites le même jour sur le même. formulaire de reconnaissance de visite ; qu'il ne résulte pas de la seule différence d'encre entre la mention manuscrite concernant le restaurant " Le Jule'S " et celle concernant le restaurant " Le Liteau " que, comme l'affirment les intimés, l'acte de reconnaissance de visite aurait été falsifié et que postérieurement à sa signature par M X... y aurait été ajoutée la mention relative au restaurant " Le Liteau " ; que cette allégation aurait pu être prouvée par la production par M X... de l'exemplaire du bon de visite qui lui a été remis, ainsi qu'il l'a reconnu, ce qu'il ne fait pas ; que la, falsification ne résulte pas davantage de la différence de prix mentionnée dans le mandat, 840 000 6, et dans l'acte de reconnaissance de visite, 850 000 € ; que l'invraisemblance de la visite du restaurant " Le Liteau " par l'intermédiaire de l'appelante n'est pas établie par l'existence à cette date d'une promesse de vente conclue sur ce même bien par la société Brasserie Berri Washington au profit de la société Sary-Gol, n'étant pas prouvé que la promettante ait averti son mandataire de cet engagement ; qu'il ressort donc de la reconnaissance de visite précitée que la société IDF transactions a. fait visiter le restaurant " Le Liteau " à M. X... ; que ce dernier, qui a. fait acquérir le bien par son épouse, devait informer cette dernière et le vendeur qu'il l'avait visité par l'intermédiaire de l'agent immobilier ; qu'en ne le, faisant pas, il a commis une. faute ; que cette. faute a privé l'agent immobilier d'une chance de percevoir la commission d'un montant TTC (lire HT) de 50 000 € due par l'acquéreur ; que le bien ayant été effectivement vendu à Mme X... au prix de 650 000 € suivant la promesse synallagmatique de vente versée aux débats par les époux X... et la société Washi, la perte de cette chance est évaluée à la somme de 39 000 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner M X... avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui fixe le montant des dommages-intérêts ; que la société IDF transactions, qui ne prouve pas avoir informé son mandant de l'existence de la visite de M X..., n'établit pas l'existence d'une faute commise par la société Brasserie Berri Washington en contractant sans son intermédiaire avec Mme X..., de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts, formée à l'encontre de cette société ; que la société IDF transactions, qui ne prouve pas que Mme X... ait été informée que la visite du bien avait eu lieu par son intermédiaire, n'établit pas l'existence d'une faute commise par celle-ci de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée contre Mme X... ; qu'aucune. faute n'étant établie à l'encontre de la société Washi, la demande de dommages-intérêts. formée contre elle doit être rejetée ; que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et sur le, fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de M X... ; que la société IDF transactions, qui a fait visiter le bien et qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, n'a pas, fait un usage abusif de son droit d'agir en justice de sorte que les demandes de dommages-intérêts. formées de ce chef contre elle doivent être rejetées » ;
1°/ ALORS, D'UNE PART, QUE le visiteur d'un bien immobilier n'est tenu à l'égard de l'agent immobilier d'aucune obligation visant à informer l'acheteuse — fût-elle son épouse — ou le vendeur, de ses visites immobilières par son intermédiaire ; qu'en affirmant au contraire que M. X... avait commis une faute en n'informant pas son épouse et le vendeur qu'il avait visité le bien par l'intermédiaire de la société IDF TRANSACTIONS, l'agent immobilier, et qu'il avait, de ce fait, engagé sa responsabilité à son égard, la cour d'appel a violé les articles 1382 du Code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
2°/ ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'agent immobilier, sans mandat exclusif, a droit au paiement d'une commission si la conclusion de la vente a eu lieu grâce à son entremise et la perte d'une chance d'en être payé ne résulte pas de la seule production d'un bon de visite à un tiers, fût-il le mari de l'acquéreuse ; qu'en l'espèce, il est constant que la société IDF TRANSACTIONS agissait sans mandat exclusif, qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que l'agent immobilier ne prouve ni avoir informé le mandant de l'existence de la visite de M. X..., ni que Mme X... en ait été elle-même informée et qu'il avait simplement établi que M. X... avait visité le restaurant « Le Liteau » ; que, dès lors, la cour d'appel qui a elle-même exclu toute responsabilité du vendeur et de l'acheteuse, et par là même tout concert frauduleux entre époux, ne pouvait condamner M. X... au paiement de dommages et intérêts pour la perte de chance d'un droit de l'agent à être commissionné, en se bornant à affirmer qu'il avait visité et fait acquérir le bien par son épouse, sans relever qu'il avait été lui-même co-acquéreur ni constaté que l'agent établissait que la vente avait été conclue entre Mme X... et la société BRASSERIE WASHINGTON grâce à son intermédiaire ; qu'ainsi, l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des articles 1382 du Code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
3° 1 ALORS, AUSSI, QUE l'agent immobilier, sans mandat exclusif de vente, ne peut obtenir un dédommagement pour perte de chance d'être commissionné, que s'il établit contre le défendeur une faute qui l'a privé de la réalisation de la vente ; qu'en l'espèce, dès lors que l'agent immobilier ne justifiait pas d'un mandat exclusif, ne démontrait la connaissance de la visite de M. X... ni par le vendeur, ni par l'acheteuse, n'a justifié d'aucune obligation souscrite par le visiteur à son égard, ni aucune collusion frauduleuse et qu'il reconnaissait lui-même ignorer comment Mme X... avait visité le bien qu'elle avait acheté, la cour d'appel qui, en cet état, a affirmé qu'il avait fait acquérir le bien par son épouse et qu'il avait commis une faute en n'informant pas cette dernière et le vendeur de sa visite par son intermédiaire, a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ;
4°/ ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le juge, tenu d'observer le principe de la contradiction, ne peut fonder sa décision sur un moyen de droit qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, dès lors que la société IDF TRANSACTIONS demandait la condamnation solidaire de la société BRASSERIE BERRI WASHINGTON, de la société WASHI et des époux X... au versement de la somme de 59 800 € correspondant au montant de la commission perdue, la cour d'appel ne pouvait prononcer la seule condamnation de M. X... au versement de la somme de 39 000 € en relevant d'office le fondement de la perte de chance de l'agent immobilier de percevoir la commission due par l'acquéreur sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qui n'était pas dans le débat ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
5°/ ALORS, ENFIN, QU'en condamnant M. X... au versement de la somme de 39 000 € en réparation de la perte d'une chance de percevoir la commission due par l'acquéreur, quand la société IDF TRANSACTIONS demandait uniquement la condamnation solidaire de la société BRASSERIE BERRI WASHINGTON, de la société WASHI et des époux X... au versement de la somme de 59 800 € correspondant au montant de la commission perdue, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile.
