LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois N° P 10-21. 166 et Z 10-21. 107 :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'à la suite du décès de Jean X..., ses héritiers, MM. Jean-Philippe, Jean-Marc, Pascal X... et Mme Marianne X... (les consorts X...), ont décidé de mettre en vente un appartement dépendant de la succession, situé à Biarritz, et ont donné à cet effet des mandats non exclusifs à la société Segimmo (l'agence Laforêt immobilier) et à l'agence Biarritz international immobilier, exerçant sous l'enseigne Sotheby's ; que M. et Mme Y..., se prévalant de ce qu'ils avaient accepté, par acte sous seing privé du 25 mai 2006, d'acheter ce bien au prix demandé après l'avoir visité par l'intermédiaire de l'agence Laforêt immobilier, ont assigné les consorts X... pour voir juger qu'ils ont acquis l'appartement en cause au prix de 430 000 €, puis ont assigné M. et Mme Z..., qui avaient conclu avec les consorts X..., par l'entremise de l'agence Sotheby's une vente portant sur ce même immeuble, en annulation de cette vente ; que la cour d'appel a déclaré parfaite la vente intervenue le 25 mai 2006 entre les consorts X... et M. et Mme Y... et annulé la vente portant sur cet immeuble constatée entre les consorts X... et les époux Z... par acte notarié du 7 août 2006 ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche, des pourvois des consorts X..., et sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi des époux Z... :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a retenu que l'examen du mandat confié à l'agence Laforêt Immobilier démontre que le mandataire était parfaitement habilité à signer au nom et pour le compte du vendeur notamment l'acte sous seing privé de promesse de vente ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'aucune des parties n'avait soutenu que le mandat confié au nom de l'indivision X... à l'agence Laforêt immobilier conférait à l'agent immobilier le pouvoir de signer un tel acte, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige ;
Et sur le moyen unique pris en sa deuxième branche, des pourvois des consorts X..., et sur le premier moyen, pris en sa troisième branche, du pourvoi des époux Z... :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour déclarer parfaite la vente intervenue le 25 mai 2006 entre l'indivision X... et les époux Y... et annuler la vente constatée par acte notarié du 7 août 2006, la cour d'appel a encore énoncé que " le compromis de vente conclu entre les consorts X... et les époux Y... est du 25 mai 2006 " et qu'il a été enregistré le 1er juin 2006 ;
Qu'en statuant ainsi alors que l'acte daté du 25 mai 2006 et enregistré le 1er juin 2006, signé par les époux Y..., ne comportait aucune signature des vendeurs ou d'un quelconque mandataire de ceux-ci, régulièrement habilité ou non, et ne pouvait par conséquent valoir promesse synallagmatique de vente, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs des pourvois :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. et Mme Y..., les condamne à payer la somme globale de 1 500 euros à MM. Jean-Marc X..., Pascal X... et Mme Marianne X..., la somme de 1 500 euros à M. Jean-Philippe X... et la somme de 1 500 euros aux époux Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi n° Z 10-21. 107 par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour les époux Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré régulier en la forme et valable au fond le mandat de vente confié par la succession X... à l'agence LAFORET IMMOBILIER, d'AVOIR déclaré parfaite la vente intervenue le 25 mai 2006 entre la succession X... et Monsieur et Madame Gilles et Nicole Y... portant sur un immeuble situé à BIARRITZ, esplanade du Port Vieux, lots de copropriétés numéro 42 et 10, cadastré section BE numéro 00 81, d'AVOIR dit que ce jugement vaut titre et qu'il devra être procédé à sa publication à la Conservation des hypothèques, d'AVOIR déclaré nulle et de nul effet la vente portant sur cet immeuble intervenue entre les consorts X... et les époux Z... par acte notarié du 7 août 2006, d'AVOIR déclaré Monsieur et Madame Z... occupants sans droit ni titre de cet immeuble et d'AVOIR dit qu'ils devront quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte de 1. 000 € par jour de retard passé ce délai ;
AUX MOTIFS QUE, sur la nature du mandat confié à l'agence LAFORET IMMOBILIER, les époux Z... ont soutenu qu'il s'agit d'un simple mandat de recherche d'acquéreur, qu'ils dénomment également mandat d'entremise, qui aurait seulement pour objet la recherche d'un acquéreur mais qui ne vaut pas offre de vente et ne contient pas une offre de vente, et qu'ainsi leur acte d'acquisition serait parfaitement valable ; que le mandat litigieux est ainsi libellé :
- page 1 : " par les présentes, le mandant charge le mandataire de vendre les biens désignés ci-après dont il est propriétaire, et le mandataire accepte cette mission " ;
- page 1 : " étendue de l'autorisation : … Ensemble des pouvoirs et obligations, dont celui d'établir à l'avant-contrat (délégation totale) " ;
- page 2 : " B – POUVOIRS : afin que le mandataire puisse accomplir sa mission, le mandant lui donne les pouvoirs suivants :
-5 – établir tous actes sous seing privé au prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature de l'acquéreur " ;
- page 2 : " de la convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'engage à signer aux prix, conditions et charges convenues … avec tout acquéreur présenté par le mandataire " ;
qu'il est également stipulé en page 1 que le mandant donne pouvoir au mandataire qui est institué séquestre conventionnel de percevoir la somme déposée que versera l'acquéreur, dont il donnera reçu, qui ne peut excéder 10 % du prix de vente ; qu'il résulte de ce qui précède qu'il s'agit sans la moindre ambiguïté d'un mandat de vente et que les dispositions de cette convention sont insusceptibles d'interprétation ; que contrairement d'autre part à ce qui a été soutenu en première instance, l'examen de ce mandat démontre que le mandataire était parfaitement habilité à signer au nom et pour le compte du vendeur notamment l'acte sous seing privé de promesse de vente ; qu'en définitive, le mandat en cause est parfaitement valable et régulier ; que le compromis de vente conclu entre les consorts X... et les époux Y... est du 25 mai 2006, et il a été enregistré le 1er juin 2006 ; qu'il a date certaine ; que de leur côté Monsieur et Madame Z... ont soutenu que l'accord sur la vente de cet appartement leur a été donné le 24 mai 2006 et qu'en raison de l'antériorité de la date d'acquisition, ils sont les acquéreurs légitimes de cet immeuble ; que la cour constate qu'en réalité ils étaient en phase de pourparlers d'acquisition de ce bien, puisqu'il ressort d'une télécopie du 24 mai 2006 adressée par l'agence Sotheby's à Monsieur Jean-Philippe X... que Monsieur et Madame Z... avaient donné leur accord pour acheter ce bien pour un prix net vendeur de 420. 000 € ; que Monsieur et Madame Z... reconnaissent dans leur courrier qu'il s'agissait de pourparlers et que plusieurs échanges de courriers s'en sont suivis entre les parties ainsi qu'avec l'agence immobilière ; que cependant, l'accord aurait dû être formalisé par un compromis de vente constatant l'accord de l'ensemble des parties sur la chose et sur le prix avant le 24 mai 2006 ; que ce compromis n'a été souscrit que le 12 juin 2006 ; qu'en conséquence, il y a lieu de réformer en toutes ses dispositions le jugement du 15 décembre 2008, de juger que la vente intervenue le 25 mai 2006 entre les consorts X... et les époux Y... est parfaite, et de dire que le présent arrêt vaudra titre et qu'il devra être procédé à sa publication à la conservation des hypothèques ; qu'il y a lieu de juger par voie de conséquence que la vente de l'immeuble litigieux intervenue entre les consorts X... et les époux Z... est nulle et de nul effet, et que ceux-ci devront donc libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 1. 000 € par jour de retard passé ce délai ;
1°) ALORS QU'il résulte des conclusions concordantes des parties que l'acte du 25 mai 2006, dont se prévalaient les époux Y... pour dire qu'ils avaient acquis l'appartement des consorts X... antérieurement à la vente consentie par ces derniers aux époux Z..., n'était signé que par Monsieur et Madame Y..., et non par ou pour les vendeurs ; que les époux Y... ne soutenaient pas dans leurs conclusions d'appel que le mandat donné par les consorts X... conférait à l'agence LAFORET le pouvoir de signer un acte de vente sous seing privé, mais qu'il en résultait une offre de vente qu'ils avaient acceptée en signant eux seuls l'acte du 25 mai 2006 ; qu'en énonçant, pour déclarer parfaite la vente intervenue le 25 mai 2006 entre la succession X... et les époux Y... et, par voie de conséquence, nulle et de nul effet la vente intervenue entre les consorts X... et les époux Z... par acte notarié du 7 août 2006, que « l'examen de ce mandat démontre que le mandataire était parfaitement habilité à signer au nom et pour le compte du vendeur notamment l'acte sous seing privé de promesse de vente », et que « le compromis de vente conclu entre les consorts X... et les époux Y... est du 25 mai 2006, et il a été enregistré le 1er juin 2006 », au lieu de rechercher quelles conséquences s'évinçaient de ce que l'acte du 25 mai 2006 n'était signé que par les époux Y..., la Cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'un acte sous seing privé qui ne comporte qu'une seule signature ne constitue pas un acte de vente synallagmatique ; qu'en déclarant parfaite la vente intervenue le 25 mai 2006 entre la succession X... et les époux Y... et, par voie de conséquence, nulle et de nul effet la vente intervenue entre les consorts X... et les époux Z... par acte notarié du 7 août 2006, sans répondre aux conclusions des époux Z... qui faisaient valoir que les époux Y... « se prévalent du sous seing privé établi par l'agence immobilière LAFORET et signé par eux seuls en date du 25 mai 2006, enregistré le 1er juin 2006 », et que « même si l'on retient le fait que les époux Y... ont formulé une offre d'achat le 25 mai 2006, concrétisée par le sous seing privé précité du même jour, enregistré le 1er juin 2006, il est incontestable que cette offre n'a jamais été acceptée par les consorts X..., vendeurs, et que ceux-ci n'ont pas signé ce sous seing privé, qui ne leur est donc pas opposable et n'est pas constitutif d'un accord de volontés, à l'évidence non réalisé », la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE si, en énonçant que l'examen du mandat donné par les consorts X... à l'agence LAFORET « démontre que le mandataire était parfaitement habilité à signer au nom et pour le compte du vendeur notamment l'acte sous seing privé de promesse de vente », elle a entendu dire que l'acte sous seing privé du 25 mai 2006, dont se prévalent les époux Y..., porte la signature de l'agence immobilière LAFORET, ès qualités de mandataire des consorts X..., tandis que cet acte ne comporte que la signature des époux Y..., la Cour d'appel a dénaturé cet acte en violation de l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré régulier en la forme et valable au fond le mandat de vente confié par la succession X... à l'agence LAFORET IMMOBILIER, d'AVOIR déclaré parfaite la vente intervenue le 25 mai 2006 entre la succession X... et Monsieur et Madame Gilles et Nicole Y..., portant sur un immeuble situé à BIARRITZ, esplanade du Port Vieux, lots de copropriétés numéro 42 et 10, cadastré section BE numéro 00 81, d'AVOIR dit que ce jugement vaut titre et qu'il devra être procédé à sa publication à la Conservation des hypothèques, d'AVOIR déclaré nulle et de nul effet la vente portant sur cet immeuble intervenue entre les consorts X... et les époux Z... par acte notarié du 7 août 2006, d'AVOIR déclaré Monsieur et Madame Z... occupants sans droit ni titre de cet immeuble et d'AVOIR dit qu'ils devront quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte de 1. 000 € par jour de retard passé ce délai ;
AUX MOTIFS QUE, sur la nature du mandat confié à l'agence LAFORET IMMOBILIER, les époux Z... ont soutenu qu'il s'agit d'un simple mandat de recherche d'acquéreur, qu'ils dénomment également mandat d'entremise, qui aurait seulement pour objet la recherche d'un acquéreur mais qui ne vaut pas offre de vente et ne contient pas une offre de vente, et qu'ainsi leur acte d'acquisition serait parfaitement valable ; que le mandat litigieux est ainsi libellé :
- page 1 : " par les présentes, le mandant charge le mandataire de vendre les biens désignés ci-après dont il est propriétaire, et le mandataire accepte cette mission " ;
- page 1 : " étendue de l'autorisation : … Ensemble des pouvoirs et obligations, dont celui d'établir à l'avant-contrat (délégation totale) " ;
- page 2 : " B – POUVOIRS : afin que le mandataire puisse accomplir sa mission, le mandant lui donne les pouvoirs suivants :
-5 – établir tous actes sous seing privé au prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature de l'acquéreur " ;
- page 2 : " de la convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'engage à signer aux prix, conditions et charges convenues … avec tout acquéreur présenté par le mandataire " ;
qu'il est également stipulé en page 1 que le mandant donne pouvoir au mandataire qui est institué séquestre conventionnel de percevoir la somme déposée que versera l'acquéreur, dont il donnera reçu, qui ne peut excéder 10 % du prix de vente ; qu'il résulte de ce qui précède qu'il s'agit sans la moindre ambiguïté d'un mandat de vente et que les dispositions de cette convention sont insusceptibles d'interprétation ; que contrairement d'autre part à ce qui a été soutenu en première instance, l'examen de ce mandat démontre que le mandataire était parfaitement habilité à signer au nom et pour le compte du vendeur notamment l'acte sous seing privé de promesse de vente ; qu'en définitive, le mandat en cause est parfaitement valable et régulier ; que le compromis de vente conclu entre les consorts X... et les époux Y... est du 25 mai 2006, et il a été enregistré le 1er juin 2006 ; qu'il a date certaine ; que de leur côté Monsieur et Madame Z... ont soutenu que l'accord sur la vente de cet appartement leur a été donné le 24 mai 2006 et qu'en raison de l'antériorité de la date d'acquisition, ils sont les acquéreurs légitimes de cet immeuble ; que la cour constate qu'en réalité ils étaient en phase de pourparlers d'acquisition de ce bien, puisqu'il ressort d'une télécopie du 24 mai 2006 adressée par l'agence Sotheby's à Monsieur Jean-Philippe X... que Monsieur et Madame Z... avaient donné leur accord pour acheter ce bien pour un prix net vendeur de 420. 000 € ; que Monsieur et Madame Z... reconnaissent dans leur courrier qu'il s'agissait de pourparlers et que plusieurs échanges de courriers s'en sont suivis entre les parties ainsi qu'avec l'agence immobilière ; que cependant, l'accord aurait dû être formalisé par un compromis de vente constatant l'accord de l'ensemble des parties sur la chose et sur le prix avant le 24 mai 2006 ; que ce compromis n'a été souscrit que le 12 juin 2006 ; qu'en conséquence, il y a lieu de réformer en toutes ses dispositions le jugement du 15 décembre 2008, de juger que la vente intervenue le 25 mai 2006 entre les consorts X... et les époux Y... est parfaite, et de dire que le présent arrêt vaudra titre et qu'il devra être procédé à sa publication à la conservation des hypothèques ; qu'il y a lieu de juger par voie de conséquence que la vente de l'immeuble litigieux intervenue entre les consorts X... et les époux Z... est nulle et de nul effet, et que ceux-ci devront donc libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 1. 000 € par jour de retard passé ce délai ;
ALORS QUE le mandat d'entremise, donné à une personne se livrant ou prêtant son concours d'une manière habituelle à une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément ; qu'en déclarant parfaite la vente intervenue le 25 mai 2006 entre les époux Y... et l'agence LAFORET IMMOBILIER, agissant en qualité de mandataire des consorts X..., et par voie de conséquence nulle la vente intervenue le 12 juin 2006 entre les époux Z... et les consorts X..., réitérée par acte authentique du 7 août 2006, sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle les mandants donnaient pouvoir à l'agent immobilier de les représenter pour conclure la vente, la Cour d'appel a violé les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que l'article 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972. Moyen produit au pourvoi principal n° P 10-21. 166 par la SCP Ancel, Couturier-Heller et Meier-Bourdeau, avocat aux Conseils pour les consorts X....
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré régulier en la forme et valable au fond le mandat de vente confié par la succession X... à l'agence Laforet Immobilier, déclaré parfaite la vente intervenue le 25 mai 2006 entre les consorts X... et les époux Y..., portant sur un immeuble situé à Biarritz, esplanade du Port Vieux, lots de copropriétés numéro 42 et 10, cadastré section BE numéro 00 81, dit que ce jugement vaut titre et qu'il devra être procédé à sa publication à la Conservation des hypothèques, déclaré nulle et de nul effet la vente portant sur cet immeuble intervenue entre les consorts X... et les époux Z... par acte notarié du 7 août 2006, déclaré M. et Mme Z... occupants sans droit ni titre de cet immeuble, dit qu'ils devront quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte de 1. 000 € par jour de retard passé ce délai et condamné les consorts X... à payer aux époux Y... des dommages et intérêts d'un montant de 10. 000 € ;
Aux motifs que sur la nature du mandat confié à l'agence Laforet Immobilier, les époux Z... ont soutenu qu'il s'agit d'un simple mandat de recherche d'acquéreur, qu'ils dénomment également mandat d'entremise, qui aurait seulement pour objet la recherche d'un acquéreur mais qui ne vaut pas offre de vente et ne contient pas une offre de vente, et qu'ainsi leur acte d'acquisition serait parfaitement valable ; que le mandat litigieux est ainsi libellé :- page 1 : " par les présentes, le mandant charge le mandataire de vendre les biens désignés ci-après dont il est propriétaire, et le mandataire accepte cette mission " ;- page 1 : " étendue de l'autorisation : … Ensemble des pouvoirs et obligations, dont celui d'établir à l'avant-contrat (délégation totale) " ;- page 2 : " B – POUVOIRS : afin que le mandataire puisse accomplir sa mission, le mandant lui donne les pouvoirs suivants :-5 – établir tous actes sous seing privé au prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature de l'acquéreur " ;- page 2 : " de la convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'engage à signer aux prix, conditions et charges convenues … avec tout acquéreur présenté par le mandataire " ; qu'il est également stipulé en page 1 que le mandant donne pouvoir au mandataire qui est institué séquestre conventionnel de percevoir la somme déposée que versera l'acquéreur, dont il donnera reçu, qui ne peut excéder 10 % du prix de vente ; qu'il résulte de ce qui précède qu'il s'agit sans la moindre ambiguïté d'un mandat de vente et que les dispositions de cette convention sont insusceptibles d'interprétation ; que contrairement d'autre part à ce qui a été soutenu en première instance, l'examen de ce mandat démontre que le mandataire était parfaitement habilité à signer au nom et pour le compte du vendeur notamment l'acte sous seing privé de promesse de vente ; qu'en définitive, le mandat en cause est parfaitement valable et régulier ; que le compromis de vente conclu entre les consorts X... et les époux Y... est du 25 mai 2006, et il a été enregistré le 1er juin 2006 ; qu'il a date certaine ; que de leur côté Monsieur et Madame Z... ont soutenu que l'accord sur la vente de cet appartement leur a été donné le 24 mai 2006 et qu'en raison de l'antériorité de la date d'acquisition, ils sont les acquéreurs légitimes de cet immeuble ; que la cour constate qu'en réalité ils étaient en phase de pourparlers d'acquisition de ce bien, puisqu'il ressort d'une télécopie du mai 2006 adressée par l'agence Sotheby's à Monsieur Jean-Philippe X... que Monsieur et Madame Z... avaient donné leur accord pour acheter ce bien pour un prix net vendeur de 420. 000 € ; que Monsieur et Madame Z... reconnaissent dans leur courrier qu'il s'agissait de pourparlers et que plusieurs échanges de courriers s'en sont suivis entre les parties ainsi qu'avec l'agence immobilière ; que cependant, l'accord aurait dû être formalisé par un compromis de vente constatant l'accord de l'ensemble des parties sur la chose et sur le prix avant le 24 mai 2006 ; que ce compromis n'a été souscrit que le 12 juin 2006 ; qu'en conséquence, il y a lieu de réformer en toutes ses dispositions le jugement du 15 décembre 2008, de juger que la vente intervenue le 25 mai 2006 entre les consorts X... et les époux Y... est parfaite, et de dire que le présent arrêt vaudra titre et qu'il devra être procédé à sa publication à la conservation des hypothèques ; qu'il y a lieu de juger par voie de conséquence que la vente de l'immeuble litigieux intervenue entre les consorts X... et les époux Z... est nulle et de nul effet, et que ceux-ci devront donc libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 1. 000 € par jour de retard passé ce délai ;
Alors qu'il résulte des conclusions des parties que le débat portait sur la nature du mandat donné par les consorts X... à l'agent immobilier et sur celle de la proposition des époux Y... du 25 mai 2006, ces derniers prétendant que le mandat était assimilé à une offre de vente qui aurait été transformée en une vente parfaite par leur " acceptation ", les exposants faisant valoir que le mandat donnait seulement mission à l'agent de trouver un acquéreur potentiel ; qu'en considérant que l'examen du mandat démontre que le mandataire était habilité à signer au nom et pour le compte du vendeur notamment l'acte sous seing privé de promesse de vente qui aurait été conclu entre les consorts X... et les époux Y..., le 25 mai 2006, quand les époux Y... ne soutenaient pas que le mandat conférait à l'agent le pouvoir de signer un acte de vente, ni même que le compromis du 25 mai 2006 avait été signé par l'agence, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, que l'acte sous seing privé du 25 mai 2006 comportait la seule signature des époux Y..., à l'exclusion de celle des consorts X... ou de l'agence Laforet Immobilier ; qu'en retenant que l'examen du mandat donné par les consorts X... à l'agence Laforet Immobilier démontrait que le mandataire était parfaitement habilité à signer au nom et pour le compte du vendeur notamment l'acte sous seing privé de promesse de vente qui aurait donc été conclu entre les consorts X... et les époux Y... le 25 mai 2006, la cour d'appel a dénaturé l'acte du 25 mai 2006 et a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors, en tout état, que le mandat d'entremise, donné à un agent se livrant ou prêtant son concours d'une manière habituelle à une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément ; qu'en déclarant parfaite la vente intervenue le 25 mai 2006 entre les époux Y... et l'agence Laforet Immobilier, agissant en qualité de mandataire des consorts X..., et par conséquence nulle la vente intervenue entre les époux Z... et les consorts X..., sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle les mandants donnaient pouvoir à l'agent immobilier de les représenter pour conclure la vente, la cour d'appel a violé les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 197 0 ainsi que l'article 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972 ;
Alors, en outre, que dans leurs écritures d'appel, les consorts X... faisaient valoir qu'ils avaient accepté l'offre des époux Z... le 24 mai 2006, soit antérieurement à la proposition des époux Y..., ce qui résultait de la mention " bon pour accord " apportée par M. Jean-Philippe X... à la télécopie de l'agence Sotheby's et d'un courriel du 25 mai 2006 (concl. sign. le 10 nov. 2009, pp. 2 et 6) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher si les consorts X... n'avaient pas accepté l'offre des époux Z... du 24 mai 2006 le même jour, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1101 du code civil ;
Alors, enfin, qu'en tout état, la vente est parfaite dès l'accord sur la chose et le prix, sans que cet accord ne soit subordonné à un formalisme particulier ; qu'en estimant que l'accord entre les époux Z... et les consorts X... aurait dû être formalisé par un compromis de vente, la cour d'appel a violé l'article 1101 du code civil.
Moyen produit au pourvoi incident n° P 10-21. 166 (identique au pourvoi principal) par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. Jean-Philippe X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré régulier en la forme et valable au fond le mandat de vente confié par la succession X... à l'agence Laforet Immobilier, déclaré parfaite la vente intervenue le 25 mai 2006 entre les consorts X... et les époux Y..., portant sur un immeuble situé à Biarritz, esplanade du Pont vieux, lots de copropriétés numéro 42 et 10, cadastré section BE numéro 00 81, dit que ce jugement vaut titre et qu'il devra être procédé à sa publication à la Conservation des hypothèques, déclaré nulle et de nul effet la vente portant sur cet immeuble intervenue entre les consorts X... et les époux Z... par acte notarié du 7 août 2006, déclaré M. et Mme Z... occupants sans droit ni titre de cet immeuble, dit qu'ils devront quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte de 1. 000 € par jour de retard passé ce délai et condamné les consorts X... à payer aux époux Y... des dommages et intérêts d'un montant de 10. 000 € ;
AUX MOTIFS QUE sur la nature du mandat confié à l'agence Laforet Immobilier, les époux Z... ont soutenu qu'ils s'agit d'un simple mandat de recherche d'acquéreur, qu'ils dénomment également mandat d'entremise, qui aurait seulement pour objet la recherche d'un acquéreur mais qui ne vaut pas offre de vente et ne contient pas une offre de vente, et qu'ainsi leur acte d'acquisition serait parfaitement valable ; que le mandat litigieux est ainsi libellé :- page 1 : « par les présentes, le mandant charge le mandataire de vendre les biens désignés ci-après dont il est propriétaire, et le mandataire accepte cette mission » ;- page 1 : « étendue de l'autorisation : … ensemble des pouvoirs et obligations, dont celui d'établir à l'avant-contrat (délégation totale) » ;- page 2 : « B – POUVOIRS : afin que le mandataire puisse accomplir sa mission, le mandant lui donne les pouvoirs suivants :-5 – établir tous actes sous seing privé au prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature de l'acquéreur » ;- page 2 : « de la convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'engage à signer aux prix, conditions et charges convenues … avec tout acquéreur présenté par le mandataire » ; qu'il est également stipulé en page 1 que le mandant donne pouvoir au mandataire qui est institué séquestre conventionnel de percevoir la somme déposée que versera l'acquéreur, dont il donnera reçu, qui ne peut excéder 10 % du prix de vente ; qu'il résulte de ce qui précède qu'il s'agit sans la moindre ambiguïté d'un mandat de vente et que les dispositions de cette convention sont insusceptibles d'interprétation ; que contrairement d'autre part à ce qui a été soutenu en première instance, l'examen de ce mandat démontre que le mandataire était parfaitement habilité à signer au nom et pour le compte du vendeur notamment l'acte sous seing privé de promesse de vente ; qu'en définitive, le mandat en cause est parfaitement valable et régulier ; que le compromis de vente conclu entre les consorts X... et les époux Y... est du 25 mai 2006, et il a été enregistré le 1er juin 2006 : qu'il a date certaine ; que de leur côté Monsieur et Madame Z... ont soutenu que l'accord sur la vente de cet appartement leur a été donné le 24 mai 2006 et qu'en raison de l'antériorité de la date d'acquisition, ils sont les acquéreurs légitimes de cet immeuble ; que la Cour constate qu'en réalité ils étaient en phase de pourparlers d'acquisition de ce bien, puisqu'il ressort d'une télécopie de mai 2006 adressée par l'agence Sotheby's à Monsieur Jean-Philippe X... que Monsieur et Madame Z... avaient donné leur accord pour acheter ce bien pour un prix net vendeur de 420. 000 € ; que Monsieur et Madame Z... reconnaissent dans leur courrier qu'il s'agissait de pourparlers et que plusieurs échanges de courriers s'en sont suivis entre les parties ainsi qu'avec l'agence immobilière ; que cependant, l'accord aurait dû être formalisé par un compromis de vente constatant l'accord de l'ensemble des parties sur la chose et sur le prix avant le 24 mai 2006 ; que ce compromis n'a été souscrit que le 12 juin 2006 ; qu'en conséquence, il y a lieu de réformer en toutes ses dispositions le jugement du 15 décembre 2008, de juger que la vente intervenue le 25 mai 2006 entre les consorts X... et les époux Y... est parfaite, et de dire que le présent arrêt vaudra titre et qu'il devra être procédé à sa publication à la conservation des hypothèques ; qu'il y a lieu de juger par voie de conséquence que la vente de l'immeuble litigieux intervenue entre les consorts X... et les époux Z... est nulle et de nul effet, et que ceux-ci devront donc libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 1. 000 € par jour de retard passé ce délai ;
1° ALORS QU'il résulte des conclusions des parties que le débat portait sur la nature du mandat donné par les consorts X... à l'agent immobilier et sur celle de la proposition des époux Y... du 25 mai 2006, ces derniers prétendant que le mandat était assimilé à une offre de vente qui aurait été transformée en une vente parfaite par leur « acceptation », les consorts X... faisant valoir que le mandat donnait seulement mission à l'agent de trouver un acquéreur potentiel ; qu'en considérant que l'examen du mandat démontre que le mandataire était habilité à signer au nom et pour le compte du vendeur notamment l'acte sous seing privé de promesse de vente qui aurait été conclu entre les consorts X... et les époux Y... le 25 mai 2006, quand les époux Y... ne soutenaient pas que le mandat conférait à l'agent le pouvoir de signer un acte de vente, ni même que le compromis du 25 mai 20o6 avait été signé par l'agence, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
2° ALORS QUE l'acte sous seing privé du 25 mai 2006 comportait la seule signature des époux Y..., à l'exclusion de celle des consorts X... ou de l'agence Laforet Immobilier ; qu'en retenant que l'examen du mandat donné par les consorts X... à l'agence Laforet Immobilier démontrait que le mandataire était parfaitement habilité à signer au nom et pour le compte du vendeur notamment l'acte sous seing privé de promesse de vente qui aurait donc été conclu entre les consorts X... et les époux Y... le 25 mai 2006, la Cour d'appel a dénaturé l'acte du 25 mai 2006 et a violé l'article 1134 du Code civil ;
3° ALORS QUE le mandat d'entremise, donné à un agent se livrant ou prêtant son concours d'une manière habituelle à une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément ; qu'en déclarant parfaite la vente intervenue le 25 mai 2006 entre les époux Y... et l'agence Laforet Immobilier, agissant en qualité de mandataire des consorts X..., et par conséquence nulle la vente intervenue entre les époux Z... et les consorts X..., sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle les mandants donnaient pouvoir à l'agent immobilier de les représenter pour conclure la vente, la Cour d'appel a violé les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que l'article 72, alinéa 36, du décret du 20 juillet 1972 ;
4° ALORS QUE dans leurs écritures d'appel, les consorts X... faisaient valoir qu'ils avaient accepté l'offre des époux Z... le 24 mai 2006, soit antérieurement à la proposition des époux Y..., ce qui résultait de la mention « bon pour accord » apportée par M. Jean-Philippe X... à la télécopie de l'agence Sotheby's et d'un courriel du 25 mai 2006 (concl. sign. Le 10 nov. 2009, pp ; 2 et 6) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher si les consorts X... n'avaient pas accepté l'offre des époux Z... du 24 mai 2006 le même jour, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1101 du Code civil ;
5° ALORS QU'en tout état de cause, la vente est parfaite dès l'accord sur la chose et le prix, sans que cet accord ne soit subordonné à un formalisme particulier ; qu'en estimant que l'accord entre les époux Z... et les consorts X... aurait dû être formalisé par un compromis de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1101 du Code civil.
