FA/NL
Numéro 3037/10
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 29/06/10
Dossier : 09/00387
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente
Affaire :
[U] [S],
[B] [J]-[S]
C/
[K] [E],
[V] [L],
[R] [E],
[N] [C] épouse [L],
[X] [E], [A] [E]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 29 juin 2010, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 13 Avril 2010, devant :
Monsieur NEGRE, Président
Monsieur AUGEY, Conseiller, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Madame BELIN, Conseiller
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [U] [S]
né le [Date naissance 8] 1953 à [Localité 21]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Madame [B] [J]-[S]
née le [Date naissance 13] 1953 à [Localité 26]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
représentés par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assistés de Me ALQUIE, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMES :
Monsieur [V] [L]
né le [Date naissance 12] 1947 à [Localité 25]
[Adresse 14]
[Adresse 14]
Madame [B] [G] [N] [C] épouse [L]
née le [Date naissance 5] 1946 à [Localité 25]
[Adresse 14]
[Adresse 14]
représentés par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour
assistés de la SCP DARMENDRAIL - SANTI, avocats au barreau de PAU
Monsieur [R] [Y] [E]
né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 22] (Suisse)
[Adresse 15]
[Adresse 15]
Monsieur [K] [H] [W] [E]
né le [Date naissance 11] 1976 à [Localité 20]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Mademoiselle [X] [I] [F] [E]
née le [Date naissance 10] 1970 à [Localité 24]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentés par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assistés de Me VELLE LIMONAIRE, avocat au barreau de BAYONNE
Monsieur [A] [E]
né le [Date naissance 9] 1940 à [Localité 23]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
assigné
sur appel de la décision
en date du 15 DECEMBRE 2008
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
Suivant un mandat du 24 février 2006, Monsieur et Madame [E] ont confié à l'agence immobilière LAFORÊT IMMOBILIER la vente d'un appartement situé à [Localité 18] pour un prix net vendeur de 410.000 €.
Monsieur et Madame [S] après avoir visité l'immeuble par l'intermédiaire de cette agence immobilière ont accepté l'offre de vente par acte du 25 mai 2006 enregistré à [Localité 16] le 1er juin 2006, et ils ont consigné la somme de 20.000 €.
Ils soutiennent que les époux [E] ont refusé de régulariser la vente devant notaire, malgré une lettre de mise en demeure adressée à cet effet le 2 juin 2006.
D'autre part, une proposition d'achat de cet appartement a été adressée le 16 mai 2006 par Monsieur [L] à Me [Z], notaire chargé de la succession [E], et un compromis de vente a été signé le 12 juin 2006.
Monsieur et Madame [S] soutiennent que ce sont eux qui sont les seuls bénéficiaires de cette vente, et ils ont engagé une procédure à cette fin devant le tribunal de grande instance de Bayonne.
Par jugement du 15 décembre 2008, cette juridiction les a déboutés de leurs demandes, en les condamnant à verser à l'indivision [E] une indemnité de 2.000 € pour frais irrépétibles, et aux époux [L] une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ainsi qu'une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a fait valoir que les vendeurs n'ont pas signé l'acte de vente du 25 mai 2006 au profit des époux [S], et que seul l'agent immobilier y a apposé sa signature, alors que son mandat ne lui conférait pas ce droit en l'absence d'une clause expresse et le tribunal a donc considéré que cet acte du 25 mai 2006 ne vaut pas vente.
Les époux [S] ont relevé appel de ce jugement.
Ils ont conclu à sa réformation et demandé à la cour d'appel de juger parfaite la vente intervenue le 25 mai 2006 ayant acquis date certaine au 1er juin 2006, et de dire que cet arrêt vaudra titre, et qu'il devra être publié à la conservation des hypothèques.
Ils ont sollicité l'expulsion de Monsieur et Madame [L], et à titre subsidiaire leur condamnation au paiement d'une somme de 41.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, ainsi qu'une somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre une indemnité de 5.000 € pour frais irrépétibles.
Ils font valoir d'une part que le mandat de vente confié à l'agence IMMOBILIÈRE LAFORÊT est parfaitement valable, et que d'autre part les intimés ne justifient pas de la révocation par Monsieur [A] [E] du pouvoir donné à Madame [E] de représenter l'indivision lors de cette transaction.
Ils soutiennent qu'en tout état de cause le contrat de mandat confié à l'agent immobilier habilitait celui-ci à signer les actes sous seing privé de vente, et que cet acte a date certaine depuis le 1er juin 2006, et que cette vente est antérieure à celle qui aurait été opérée en faveur de Monsieur et de Madame [L], les documents produits par ceux-ci n'ayant pas date certaine.
L'INDIVISION [E] a conclu à la confirmation du jugement, ainsi qu'à la condamnation des époux [S] au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et d'une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.
Ils soutiennent que la demande en nullité de la vente est irrecevable, au motif que le mandat de vente confié à l'agence immobilière est nul et de nul effet, au regard des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, puisqu'il comporte une irrégularité substantielle tenant au fait que cette convention a été signée par un préposé non habilité, et non par le gérant, et que l'attestation prévue par l'article 9 du décret n'a pas été reproduite dans le mandat.
Ils ajoutent que Monsieur [A] [E] a retiré le pouvoir de représentation donné à sa belle-soeur pour représenter l'indivision.
Ils font valoir qu'en tout état de cause la demande en nullité du contrat de vente est dénuée de fondement, puisque d'une part l'agent immobilier n'était pas habilité à signer pour le compte de l'acquéreur, et que d'autre part l'immeuble en cause a été vendu régulièrement et antérieurement à Monsieur et à Madame [L].
Enfin, Monsieur et Madame [L] ont également conclu à la confirmation du jugement, et sollicité d'autre part la condamnation des époux [S] au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral, et d'une indemnité de 2.000 € pour frais irrépétibles.
Ils soutiennent d'une part que le mandat de vente sans exclusivité donné à l'agence immobilière LAFORÊT doit s'analyser en un mandat d'entremise, c'est-à-dire un simple mandat de recherche d'acquéreur ne valant pas offre de vente, et qu'en conséquence cette agence immobilière n'était pas habilitée à signer l'acte d'achat au nom et pour le compte des époux [S].
Ils font observer par ailleurs qu'ils ont normalement procédé à cette acquisition en souscrivant une offre d'achat le 25 mai 2006 par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière puis signé un acte sous seing privé de vente avec les consorts [E] le 12 juin 2006.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2010.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Après le décès de Monsieur [E] survenu le [Date décès 6] 2005, les consorts [E] ont décidé de mettre en vente les biens immobiliers, et en particulier un appartement situé à [Localité 18], et ils ont désigné à cet effet comme mandataire de l'indivision leur belle-soeur et mère, Madame [T] [E].
Celle-ci a souscrit au nom de l'indivision plusieurs mandats non exclusifs notamment avec l'agence LAFORET IMMOBILIER et l'agence Biarritz-International Immobilier exerçant sous l'enseigne sotheby's.
C'est ainsi que le 24 février 2006, elle a souscrit avec l'agence LAFORET IMMOBILIER un mandat portant sur la vente de l'appartement de [Localité 18] pour un prix de 410.000 € net vendeur, la rémunération du mandataire étant fixée à 20.000 €.
Après avoir visité cet appartement par l'intermédiaire de l'agence LAFORET IMMOBILIER, Monsieur et Madame [S] ont souscrit le 25 mai 2006 un acte sous seing privé déclarant se porter acquéreurs pour le prix convenu au mandat, et cet acte a été enregistré à [Localité 16] le 1er juin 2006 et Monsieur et Madame [S] ont consigné la somme de 20.000 €.
Cette vente n'a pas pu être régularisée par acte authentique, et par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juin 2006, Monsieur et Madame [S] ont fait connaître à chacun des membres de l'indivision [E] qu'un accord était intervenu sur la vente et sur le prix de cet appartement et qu'il poursuivraient le cas échéant l'exécution forcée de cette vente.
Leur conseil a adressé un courrier le 31 juillet 2006 à Me [Z] notaire à [Localité 18], chargé de cette vente, et celui-ci a répondu par lettre du 2 août 2006 que les consorts [E] ont finalement conclu cette vente avec d'autres acquéreurs, à savoir Monsieur et Madame [L].
Il apparaît qu'un acte de vente sous seing privé sera signé entre les consorts [E] et les époux [L] le 12 juin 2006
Pour soutenir que cette vente à leur profit est parfaitement valable, Monsieur et Madame [L] ainsi que les consorts [E] ont fait valoir plusieurs moyens.
1) sur la nullité du mandat de vente du 24 février 2006 confié à l'agence LAFORET IMMOBILIER :
Les consorts [E] soutiennent en s'appuyant sur l'article 9 du décret du 20 juillet 1972 que ce mandat est nul au motif qu'il a été signé pour le compte de l'agence par Madame [P] [O] alors que le gérant de la société est Monsieur [D] [O].
L'article 9 de ce décret dispose que les noms et qualités du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 lorsqu'il intervient dans leurs conclusions, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre. Les conventions concernent notamment l'achat la vente ou la location d'immeubles.
Monsieur et Madame [S] ont versé aux débats le document relatif à l'habilitation de Madame [P] [O], lequel stipule qu'elle a le pouvoir de « recevoir l'engagement des parties ».
D'autre part, Monsieur [D] [O] est intervenu lors de l'établissement du mandat, et il est bien titulaire de la carte professionnelle édictée par la loi du 2 janvier 1970.
Ce mandat n'est donc entaché d'aucune nullité.
2) sur le retrait par Monsieur [A] [E] du pouvoir de représentation donnée à sa belle-soeur pour représenter l'indivision :
La cour observe d'une part que Monsieur [A] [E] n'a pas comparu en cause d'appel.
D'autre part, s'il a effectivement retiré le pouvoir de représentation, la preuve n'est pas rapportée de ce que cette décision aurait été portée à la connaissance de l'agence LAFORET IMMOBILIER, puisque le courrier de retrait de procuration du 3 mai 2006 a seulement été adressé à un notaire de Paris, la SCP LACOURTE ET ASSOCIÉS.
En conséquence la cour juge que le mandat de vente est parfaitement valable.
3) sur la nature du mandat confié à l'agence LAFORET IMMOBILIER :
Les époux [L] ont soutenu qu'il s'agit d'un simple mandat de recherche d'acquéreur, qu'ils dénomment également mandat d'entremise, qui aurait seulement pour objet la recherche d'un acquéreur mais qui ne vaut pas offre de vente et ne contient pas une offre de vente, et qu'ainsi leur acte d'acquisition serait parfaitement valable.
Or, le mandat litigieux est ainsi libellé :
- page 1 : « par les présentes, le mandant charge le mandataire de vendre les biens désignés ci-après dont il est propriétaire, et le mandataire accepte cette mission » ;
- page 1 : « étendue de l'autorisation : .... Ensemble des pouvoirs et obligations, dont celui d'établir à l'avant-contrat (délégation totale) » ;
- page 2 : « B ' POUVOIRS : afin que le mandataire puisse accomplir sa mission, le mandant lui donne les pouvoirs suivants :
-5 ' établir tous actes sous seing privé au prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature de l'acquéreur » ;
- page 2 : « de la convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'engage à signer au prix, conditions et charges convenues.... Avec tout acquéreur présenté par le mandataire ».
Il est également stipulé en page 1 que le mandant donne pouvoir au mandataire qui est institué séquestre conventionnel de percevoir la somme déposée que versera à l'acquéreur, dont il donnera reçu, qui ne peut excéder 10 % du prix de vente.
Il résulte de ce qui précède qu'il s'agit sans la moindre ambiguïté d'un mandat de vente et que les dispositions de cette convention sont insusceptibles d'interprétation.
Contrairement d'autre part à ce qui avait été soutenu en première instance, l'examen de ce mandat démontre que le mandataire était parfaitement habilité à signer au nom et pour le compte du vendeur notamment l'acte sous seing privé de promesse de vente.
En définitive, le mandat en cause est parfaitement valable et régulier.
Le compromis de vente conclu entre les consorts [E] et les époux [S] est du 25 mai 2006, et il a été enregistré le 1er juin 2006.
Il a date certaine.
De leur côté Monsieur et Madame [L] ont soutenu que l'accord sur la vente de cet appartement leur a été donné le 24 mai 2006 et qu'en raison de l'antériorité de la date d'acquisition, ils sont les acquéreurs légitimes de cet immeuble.
La cour constate qu'en réalité ils étaient en phase de pourparlers d'acquisition de ce bien, puisqu'il ressort d'une télécopie du 24 mai 2006 adressé par l'agence Sotheby's à Monsieur [A] [E] que Monsieur et Madame [L] avaient donné leur accord pour acheter ce bien pour un prix net vendeur de 420.000 €.
Monsieur et Madame [L] reconnaissent dans leur courrier qu'il s'agissait de pourparlers et que plusieurs échanges de courriers s'en sont suivis entre les parties ainsi qu'avec l'agence immobilière.
Cependant, l'accord aurait dû être formalisé par un compromis de vente constatant l'accord de l'ensemble des parties sur la chose et sur le prix avant le 24 mai 2006.
Or, ce compromis n'a été souscrit que le 12 juin 2006.
En conséquence, il y a lieu de réformer en toutes ses dispositions le jugement du 15 décembre 2008, de juger que la vente intervenue le 25 mai 2006 entre les consorts [E] et les époux [S] est parfaite, et de dire que le présent arrêt vaudra à titre et qu'il devra être procédé à sa publication à la conservation des hypothèques.
Il y a lieu de juger par voie de conséquence que la vente de l'immeuble litigieux intervenue entre les consorts [E] et les époux [L] est nulle et de nul effet, et que ceux-ci devront donc libérer les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé ce délai.
L'attitude des consorts [E] a causé un préjudice manifeste à Monsieur et Madame [S] puisqu'ils ont été indûment privés du bénéfice de leur acquisition sans aucun motif légitime ; les consorts [E] seront donc solidairement condamnés à leur payer une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts.
D'autre part, il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [S] les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'engager pour faire valoir leur demande en justice ; les consorts [E] et les époux [L] seront donc solidairement condamnés à leur payer une indemnité de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [E] et les époux [L] qui succombent dans cette procédure seront déboutés de leurs demandes respectives en dommages-intérêts et indemnités pour frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort ;
Réforme le jugement du 15 décembre 2008 du tribunal de grande instance de Bayonne.
Déclare régulier en la forme et valable au fond le mandat de vente confié par la succession [E] à l'agence LAFORET IMMOBILIER.
Déclare parfaite la vente intervenue le 25 mai 2006 entre la succession [E] et Monsieur et Madame [U] et [B] [S] portant sur un immeuble situé à [Adresse 19], lots de copropriétés numéro 42 et 10, cadastré section [Cadastre 17].
Dit que ce jugement vaut titre et qu'il devra être procédé à sa publication à la Conservation des Hypothèques.
Déclare nulle et de nul effet la vente portant sur cet immeuble intervenue entre les consorts [E] et les époux [L] par acte notarié du 7 août 2006.
Déclare Monsieur et Madame [L] occupants sans droit ni titre de cet immeuble et dit qu'ils devront quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 1.000 € (mille euros) par jour de retard passé ce délai.
Condamne solidairement Messieurs [K], [R], et [A] [E] ainsi que Madame [X] [E] à payer à Monsieur et Madame [S] pris comme une seule et même partie une somme de 10.000 € (dix mille euros) à titre de dommages-intérêts.
Les condamne sous la même solidarité avec Monsieur et Madame [V] et [N] [L] à payer à Monsieur et Madame [S] une indemnité de 4.000 € (quatre mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Condamne solidairement les consorts [E] et les époux [L] aux dépens, et autorise la SCP LONGIN - LONGIN-DUPEYRON - MARIOL, avoués, à recouvrer directement ceux d'appel, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roger NEGRE, Président, et par Madame Mireille PEYRON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Mireille PEYRON Roger NEGRE
