LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la seule mention chiffrée de la surface du jardin se trouvait dans le cartouche à côté du plan de l'appartement sans mention d'échelle sur une feuille annexée au contrat préliminaire et, sans contradiction, que si le plan litigieux avait été signé par les parties et était entré dans le champ contractuel, il n'y était pas mentionné que la société 4M Promotion s'engageait à fournir un droit de jouissance exclusive et privative d'un jardin de 25 m², la cour d'appel en a souverainement déduit, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que la non conformité du bien livré n'était pas établie ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'il était manifeste, à l'examen du plan global de la résidence, que le lot 109 ne disposerait pas de 25 m² de jouissance de terrain et que ce plan faisait ressortir des surfaces de jardin relevant des parties communes très restreintes, la cour d'appel, qui a pu en déduire qu'il ne pouvait être reproché à la société 4M Promotion un manquement à son obligation de renseignement, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ce chef ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société Akerys promotion ne pouvait se voir reprocher de ne pas avoir remis les clés aux époux X... après règlement du dernier appel de fonds à leur insu en février 2006 dès lors qu'ils ne l'avaient jamais sollicité expressément, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société Akerys promotion la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement de première instance et débouté les époux X... de leur demande de dommages et intérêts de dirigée contre la société Akerys Promotion, aux droits de la société 4M Promotion,
AUX MOTIFS QUE les époux X... dénoncent en appel, la non-conformité du bien qui devait être livré en avril 2005 essentiellement pour non-respect de la surface du jardin telle qu'elle avait été présentée dans le plan fourni lors de la signature du contrat préliminaire du 17 juin 2004 ; que la cour constate que la seule mention chiffrée de la surface du jardin se trouve dans le cartouche à côté du plan de l'appartement sans mention d'échelle sur une feuille annexée au contrat préliminaire ; qu'il y est indiqué, outre les surfaces habitables par pièce, « jardin de 25 m2 et terrasse de 8m2» ; que toutefois, ce plan ne mentionne aucune échelle, le dessin du jardin ne correspond pas à une surface de 25 m2 rapportée à l'échelle qui a été utilisée pour l'appartement ; que surtout il est mentionné en bas de la feuille, de façon très lisible, « la société se réserve la possibilité d'apporter les modifications qui seraient dues à des impératifs d'ordre technique, administratif ou normatif » et enfin, il est rappelé sur le plan à l'emplacement du jardin, « jardin clôturé à jouissance exclusive et privative (non vendu) »; que de surcroît, il est manifeste à l'examen du plan global de la résidence, annexé au contrat préliminaire, que le lot 109 situé bâtiment N, en bordure extérieure de résidence, ne disposerait pas de 25 m2 de droit de jouissance de jardin dès lors que les appartements vendus du bâtiment N ne dépassaient pas 7,70 m de largeur et représentaient sur le plan une surface bien supérieure à celle du jardin ; que si le plan litigieux a été effectivement signé par les parties, ce qui fait entrer ce document dans le champ contractuel, il n'en demeure pas moins qu'il n'y était pas mentionné que la société 4M Promotion s'engageait à fournir un droit de jouissance exclusive et privative d'un jardin de 25 m2 puisque la surface de jardin correspondait aux seules parties communes et que ces plans pouvaient être modifiés pour des raisons d'ordre technique, administratif ou normatif ; que de plus, à l'article 2 intitulé « désignation des objets réservés » du contrat préliminaire, les époux X... n'avaient fait aucune observation concernant le jardin ou la terrasse au paragraphe « pièces de service, dépendances, dégagements…autres » ; que dès lors, la cour constate que la non-conformité alléguée du bien livré n'est pas établie mais, de plus, les époux X... ne peuvent prétendre s'être engagés contractuellement à acquérir le lot n° 109 en faisant de la surface de leur droit de jouissance du jardin un élément essentiel de leur engagement contractuel ; qu'il ne peut davantage être reproché à la société 4M Promotion un manquement à son obligation de renseignement, dès lors qu'elle avait précisé sur le plan annexé au contrat préliminaire que des modifications pouvaient intervenir d'ordre technique, administratif ou normatif et que le plan global de la résidence faisait ressortir des surfaces de jardin relevant des parties communes très restreintes ;
1° ALORS QU'en retenant tout à la fois que le plan annexé au contrat de vente préliminaire, mentionnant un jardin de 25 m² à jouissance exclusive et privative, était « entré dans le champ contractuel », mais que cependant, la société 4M Promotion ne s'engageait pas à fournir la jouissance exclusive et privative d'un jardin de 25 m², la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE le vendeur d'un immeuble à construire s'engage à livrer un immeuble conforme aux spécifications contractuelles et ne peut y apporter d'autres modifications que celles qui, sans faute de sa part, résultent d'impératifs techniques ou juridiques s'imposant à lui ; que le droit de jouissance exclusive est un droit réel immobilier attaché à la chose vendue ; que la cour d'appel, qui a elle-même constaté que la société venderesse se réservait la possibilité d'apporter des modifications qui seraient « dues à des impératifs d'ordre technique, administratif ou normatif », ne pouvait débouter les acquéreurs de leur demande de dommages-intérêts sans constater que la modification de la superficie du jardin était imputable à des impératifs de cette nature que le vendeur n'avait pu prévoir ; qu'en statuant comme ci-dessus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil, L. 361-11 et R. 261-13 du Code de la construction et de l'habitation ;
3° ALORS QUE manque à son obligation de délivrance, le vendeur qui livre un bien qui ne présente pas les caractéristiques spécifiées dans la convention des parties ; que la non-conformité se révèle dès lors que le bien livré n'est pas conforme aux stipulations contractuelles ; que dès lors, la non-conformité, qui procède d'une comparaison entre ce qui a été promis et ce qui a été livré, n'exige pas qu'il soit démontré que l'absence d'une des caractéristiques de la chose prévue au contrat, constitue un élément déterminant dans l'engagement de l'acquéreur ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande en dommages et intérêts pour non-conformité du bien livré, la cour d'appel au motif inopérant qu'il n'est pas démontré que la surface du jardin ait été « un élément essentiel de leur engagement contractuel », cependant que les acquéreurs ne demandaient ni la nullité ni la résolution de la vente, mais seulement des dommages-intérêts, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1184 du Code civil
4° ALORS subsidiairement QUE le vendeur professionnel est tenu d'une obligation d'information et de renseignement à l'égard de l'acquéreur ; que la cour d'appel, pour débouter les acquéreurs de leur action pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance, a retenu que le plan ne mentionnait aucune échelle permettant de déterminer la superficie du jardin ; qu'en jugeant néanmoins que le vendeur avait rempli son obligation de renseignement, alors que la lacune constatée du plan fourni par le vendeur démontrait en soi son manquement à son obligation de renseignement et d'information, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du Code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement de première instance et débouté les époux X... de leur demande de dommages et intérêts de dirigée contre la société Akerys Promotion, aux droits de la société 4M Promotion,
AUX MOTIFS QU'il est mentionné sur l'acte de vente d'immeuble en état de futur achèvement du 8 septembre 2004 entre Alain et Valérie X... et la société 4M que « l'acquéreur devient à compter de ce jour propriétaire des lots vendus tels qu'ils existent compte tenu de l'état d'avancement des travaux. Il deviendra propriétaire et copropriétaire des ouvrages restant à réaliser au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification, par voie d'accession, ans qu'il soit besoin d'aucune formalité ou autre. L'acquéreur aura la jouissance des lots de copropriété vendus lors de leur achèvement et de la prise de possession » ; qu'il y est également stipulé que « il est ici observé que la remise des clefs ne pourra intervenir que si l'acquéreur a payé l'intégralité du prix de vente ainsi qu'éventuellement les intérêts de retard stipulé » ; que les époux X... ont refusé de payer le dernier appel de fonds en alléguant à tort un défaut de conformité ; que s'agissant du fait que le dernier appel de fonds sollicité par la société 4M Promotion aurait été versé directement par le Crédit Foncier de France à la société AKERYS le 10 février 2006, sans autorisation des époux X... donnée à leur banque, la cour constate que la faute invoquée n'incombe pas à la société Akerys mais éventuellement à la banque des époux
X...
qui n'est pas partie à l'instance ; que la société Akerys ne peut se voir reprocher de ne pas avoir remis les clés spontanément aux époux X... après règlement de cet appel de fonds à leur insu en février 2006 dès lors que les époux X... ne l'ont jamais sollicitée expressément ;
ALORS QU'en s'abstenant de rechercher si la société venderesse n'avait pas commis une faute en s'abstenant d'informer les acquéreurs du paiement du dernier appel de fonds afin de les mettre en mesure de solliciter la remise des clés, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil.
