LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel, qui a exactement retenu que la cession de l'immeuble ne retirait au maître de l'ouvrage ni intérêt ni qualité à poursuivre l'indemnisation du préjudice immatériel qu'il avait personnellement subi résultant des non-conformités et des malfaçons qui avaient affecté l'ouvrage, a souverainement fixé le montant de ce préjudice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Habitat construction aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Habitat construction à payer la somme de 2 500 euros à M. X... ; rejette la demande de la société Habitat construction ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Habitat construction
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Sté HABITAT CONSTRUCTION à payer à Monsieur X... la somme de 96 960 €
au titre des travaux de réparation, avant déduction de la retenue de garantie ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur X... a chargé la Sté HABITAT CONSTRUCTION, par contrat du 26 mars 2003, de la construction de sa maison, moyennant le prix de 210 213 € ; que la déclaration réglementaire d'ouverture du chantier a été faite le 9 octobre 2003 et la réception avec réserves le 11 avril 2005, le maître de l'ouvrage consignant la somme de 9771 € pour garantir la reprise avec réserves ; que Monsieur Y... a été désigné en qualité d'expert par ordonnance de référé du 22 juin 2005 et du 1er juin 2007 ; qu'il a déposé un premier rapport le 29 janvier 2007 et un deuxième rapport, le 23 avril 2008 ; que Monsieur X... a vendu la maison litigieuse le 30 octobre 2009 sans inclure dans l'acte quelque stipulation que ce soit sur la procédure en cours ; que cette circonstance ne lui retire ni intérêt ni qualité pour poursuivre la procédure ouverte avant la vente pour parvenir à l'exécution du contrat en demandant réparation des retards apportés à la livraison, des non conformités aux prévisions contractuelles des parties et aux désordres affectant la construction ; qu'en effet, il a personnellement et directement souffert des retards dont il se plaint ; qu'il a subi des non conformités et malfaçons pendant plus de quatre ans et demi, et qu'il a dû vendre un immeuble qui ne présentait pas le degré d'achèvement qu'il était en droit d'espérer ; qu'il a d'ailleurs vendu l'immeuble hors taxes à une somme équivalente à ce qu'il a coûté cinq ans auparavant si on prend en considération le prix d'achat du terrain, le prix des travaux et les frais de cession alors que la période 2005 / 2009 a connu une augmentation importante du prix de l'immobilier ; que le marché stipule que l'exécution des travaux sera de 12 mois à compter de l'ouverture du chantier avec, entre parenthèses, « minimum 12 mois pour chantier dont le prix convenu est inférieur ou égal à 106 714 € plus 1 mois de délai contractuel par tranche de 15 245 € supplémentaires imposés par le client » ; qu'il a par ailleurs été passé des avenants prorogeant le délai de 48 jours ouvrés ; que Monsieur X... a consenti à ces délais et il est mal venu aujourd'hui de les contester ; qu'il sera débouté des fins de sa demande en paiement de pénalités de retard, la réception des travaux ayant eu lieu dans le délai contractuel ; que Monsieur X... réclame sans autres explications le remboursement de différents frais à la charge de la Sté HABITAT CONSTRUCTION ; que le procès verbal de réception mentionne que Monsieur X... demande le remboursement de la somme de 2188 € exposée au titre du brise roche hydraulique ; que Monsieur X... produit une lettre du 13 septembre 2004 par laquelle il corrige le calcul de révision du prix et paie la somme corrigée ; que ce sont les seules pièces pertinentes produites malgré la décision déférée qui a pris soin de constater que les allégations de Monsieur X... n'étaient pas justifiées ; que la Sté HABITAT CONSTRUCTION ne conteste pas avoir perçu une somme pour l'utilisation d'un brise roche ; qu'elle sera condamnée à la rembourser pour le montant figurant dans le procès verbal de réception ; que le jugement sera confirmé pour le surplus ; qu'il résulte des rapports de l'expert JULIEN que la construction présentait un certain nombre de non conformités et de désordres dont une partie a été réservée lors de la réception ; que les premiers juges ont retenu de ce chef la somme de 96 960 € dont 23 885 € pour la compression de l'isolant des murs du 1er étage, 18 930 € pour le renforcement de la charpente pour permettre l'aménagement des combles, 430 € pour le déplacement du thermostat de l'étage, 18 331 € et 8994 € pour le positionnement de la cage d'escalier dans le séjour, 304 € pour l'inversion des grilles des soupiraux, 7500 € pour l'absence de joint souple entre le ravalement et les tapées des fenêtres, 1202 € pour le regard insuffisant en façade, 979 € pour le défaut de joints sur les portes de garage, 3688 € pour la réduction du prix consécutive à la modification de la toiture, 6971 € pour les défauts des tourniquets à l'étage, 183 € pour le repérage peinture du tuyau gaz ; que Monsieur X... présente des demandes complémentaires tandis que la Sté HABITAT CONSTRUCTION discute les sommes allouées ; que ni l'un ni l'autre ne justifient leurs prétentions opposées ; que Monsieur X... ne fera pas les travaux de réparation puisqu'il a vendu l'immeuble ; qu'il ne justifie pas avoir convenu avec l'acquéreur de l'attribution du résultat financier de la procédure ; qu'il convient donc de réparer le préjudice immatériel résultant des non conformités et malfaçons ; que les premières seront indemnisées en fonction du montant des travaux de réparation qui auraient permis la mise en conformité de l'immeuble et les deuxièmes en fonction du préjudice qu'elles ont pu causer, y compris la perte d'une chance d'aménager les combles et de bénéficier de la hausse du marché immobilier ; que la cour évalue ce préjudice à 96.960 € dont 9771 € correspondant à la retenue de garantie seront payés par compensation ; qu'il n'est pas justifié de préjudice distinct ;
1) ALORS QUE conformément à l'article 1792 du code civil, en cas de vente de l'ouvrage par le maître de l'ouvrage après sa réception, le constructeur est tenu de plein droit envers l'acquéreur à garantir les dommages affectant l'ouvrage, et le vendeur ne peut poursuivre l'action en garantie qu'à la condition qu'elle présente pour lui un intérêt certain et qu'il justifie d'un préjudice personnel ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu qu'en dépit de la vente, par Monsieur X..., de sa maison, celui-ci conservait intérêt et qualité pour poursuivre la procédure, que toutefois, seul son préjudice immatériel résultant des malfaçons et non conformités et de la perte d'une chance d'aménager les combles et de bénéficier d'un marché immobilier en hausse serait indemnisé ; qu'elle a néanmoins fixé celui-ci au coût des réparations évalué par l'expert, n'opérant pas ainsi de distinction entre le préjudice personnel que Monsieur X... avait intérêt et qualité à voir indemniser, et la réparation des désordres affectant l'ouvrage qu'il n'avait ni intérêt ni qualité à poursuivre ; qu'en condamnant la Sté HABITAT CONSTRUCTION à payer à Monsieur X... la somme de 96 960 €, la cour d'appel qui n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée ensemble l'article 31 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE Monsieur X..., après avoir reçu l'ouvrage avec des réserves contestées par la Sté HABITAT CONSTRUCTION puis exercé une action en réparation des désordres affectant l'ouvrage et en réparation de son préjudice personnel de jouissance, a vendu la maison sans informer l'acquéreur de la procédure mais il a maintenu ses demandes devant la cour d'appel, relatives tant à la réparation des désordres affectant l'ouvrage qu'à la réparation de son préjudice personnel ; que la cour d'appel a énoncé qu'en raison de la vente de l'ouvrage par Monsieur X..., elle devait réparer le préjudice immatériel résultant des non conformités et des malfaçons, que les premières seraient indemnisées en fonction du montant des travaux nécessaires à la mise en conformité et les secondes, en fonction du préjudice qu'elles ont provoqué, y compris la perte d'une chance d'aménager des combles et de bénéficier de la hausse du marché immobilier, puis elle a évalué ce préjudice au montant estimé par l'expert du coût des réparations tant des non conformités que des malfaçons, soit à la somme de 96 960 € ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui n'a pas déduit de ses propres constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient a violé l'article 1382 du code civil ;
3) ALORS QUE de plus, le préjudice immatériel allégué par Monsieur X..., dans ses éléments constitutifs, ne pouvait être indemnisé par le montant des réparations des désordres et des malfaçons à effectuer, le préjudice de jouissance comme la perte d'une chance n'étant pas équivalents au préjudice matériel constitué par le coût des réparations, dont la cour d'appel, au demeurant, a retenu que Monsieur X... ne les ferait pas exécuter ; qu'en condamnant néanmoins la Sté HABITAT CONSTRUCTION à payer, au titre de la réparation du préjudice immatériel, le montant des réparations des désordres et malfaçons, soit la somme de 96 960 €, sans même apprécier la justesse de l'évaluation opérée par l'expert ni davantage exiger la preuve de l'état du marché immobilier dans la région concernée ni encore la moins value résultant du défaut d'aménagement des combles, la cour d'appel qui, de surcroît, a comparé le prix de revente hors taxes au prix TTC du marché de construction et a inclus les frais de cession, dépourvus de toute relation avec les désordres allégués a, en statuant ainsi, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
