LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la condition suspensive concernant l'absence de servitude ne s'était pas réalisée à la date du 5 septembre 2008 à 16 heures, conformément à la convention, mais ledit jour à 17 h 51 et qu'aucun relevé de formalités levé du chef des consorts
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n'avait été communiqué, qu'en ce qui concernait la condition suspensive relative à l'absence d'installation classée exploitée antérieurement, aucun document n'avait été fourni avant l'expiration du délai, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui étaient soumis, légalement justifié sa décision en retenant que la société Moma était fondée à invoquer la défaillance des conditions suspensives prévues à l'acte du 17 juin 2008 ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Chatons aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Chatons, condamne la société Les Chatons à payer la somme de 2 500 euros à la société Moma ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la société Les Chatons
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI Les Chatons de ses demandes dirigées contre la société Moma et tendant au paiement d'une indemnité d'immobilisation et d'une indemnité en réparation du préjudice subi du fait de la vente, et d'AVOIR condamné la SCI Les Chatons à payer à la société Moma la somme de 60. 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2008 ;
AUX MOTIFS QU'est en litige la réalisation, dans le délai imparti, des conditions suspensives prévues à la promesse de vente du 17 juin 2008 et ayant trait aux origines de propriété, servitudes et absence d'installation classée exploitée sur le site ; que s'agissant de l'origine de propriété- § 21-2-1 et 21-2-5 de l'acte du 17 juin 2008 – il était stipulé que devait être « établie une origine de propriété régulière et incommutable remontant à un titre translatif de plus de trente ans » ; que la SCI Les Chatons a fourni à la société Moma une attestation notariée établie le 11 février 1966 à la suite du décès, le 5 juillet 1962, de Lucien
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, selon laquelle le bien litigieux dépendait de la succession de ce dernier, aux droits duquel sont ensuite venus ses héritiers qui l'ont vendu le 13 octobre 2004 à la SCI Les Chatons, cette attestation précisant que Lucien
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l'avait recueilli en ayant succédé à ses parents, François
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et Benoîte
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épouse
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, respectivement décédés les 7 février 1948 et 22 décembre 1942, lesquels en avaient fait l'acquisition suivant un acte notarié dressé le 10 mai 1891 ; que contrairement à ce que soutient l'appelante, la SCI Les Chatons a, par la production de cette attestation, qui constitue un mode de preuve admissible de la propriété bien qu'il s'agisse d'un acte déclaratif, satisfait à la condition précitée en ayant suffisamment établi l'origine de propriété du bien litigieux depuis le titre translatif du 10 mai 1891, même si celui-ci n'a pas été produit, ce que n'exigeait d'ailleurs pas expressément la clause figurant au § 21-2-1 de la promesse du 17 juin 2008 ; que c'est ainsi à juste titre que les premiers juges ont constaté la réalisation de cette condition ; que, sur les servitudes, qu'il était stipulé au § 21-2-4 : « la justification de l'absence de servitude conventionnelle résultera suffisamment de la production d'états hypothécaires pertinents ne révélant pas l'existence de telles servitudes ; et pour la période antérieure au 1er janvier 1956, par la production de tous relevés de formalités pertinents, des anciens titres de propriété pouvant être délivrés par la ou les conservations des hypothèques compétentes ne révélant pas l'existence de telles servitudes » ; que pour la période antérieure au 1er janvier 1956, la SCI Les Chatons a produit un relevé de formalités en date du 3 septembre 2008 ne faisant état d'aucune servitude répertoriée au compte ouvert au nom de Lucien
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; que toutefois, comme la société Moma le fait valoir à l'appui de son recours, ce document a été transmis à son notaire le 5 septembre 2008 à 17h51, soit postérieurement à l'expiration du délai fixé par la promesse, soit ce même jour à 16h00 ; qu'en outre, n'a été communiqué aucun relevé de formalités levé du chef des époux François
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et Benoîte Y...-X...afin d'établir que ces derniers n'avaient pas eux-mêmes créé ou consenti des servitudes sur le bien litigieux, situé ..., entre le 10 mai 1891 et la date de leurs décès respectifs, les 22 décembre 1942 et 7 février 1948, alors que l'attestation notariée du 11 février 1966 ne comporte aucune mention utile à ce sujet, et que la simple déclaration des consorts
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figurant à l'acte de vente à la SCI Les Chatons du 13 octobre 2004, selon laquelle « le vendeur déclare que l'immeuble vendu n'est grevé d'aucune servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi ou de l'urbanisme », ne peut suppléer cette omission au regard des dispositions de la clause 21-2-4 précitée ; que contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, il ne peut donc être retenu que cette autre condition suspensive ait été réalisée dans le délai imparti par la promesse ; qu'en ce qui concerne la justification de « l'absence d'installation classée ayant été exploitée dans les biens » prévue au § 21-2-5, force est de constater que comme le fait aussi valoir la société Moma et contrairement, également, à ce qu'a retenu le tribunal, cette condition n'a pas été réalisée avant le 5 septembre 2008 à 16h00 ; qu'aucun document, susceptible d'apporter cette justification n'a, en effet, été fourni au notaire de la société Moma avant l'expiration de ce délai ; qu'à l'inverse, les démarches entreprises par la SCI Les Chatons avaient permis d'apprendre le 2 juillet 2008 du bureau de l'environnement et des installations classées de la préfecture des Hauts-de-Seine qu'un dossier intéressant l'adresse du ...avait « bien été enregistré au fichier de la préfecture », dossier dont le contenu n'a cependant pu être explicité en raison de sa destruction ; qu'il ne pouvait cependant être déduit de cette destruction qu'aucune installation « susceptible de nuire à l'environnement » ait jamais été exploitée sur le site litigieux, ainsi que l'ont fait les premiers juges ; que ce n'est, en définitive, que le 8 septembre 2008, soit après l'expiration du délai fixé par la promesse, que la préfecture des Hauts-de-Seine a, suite à un courrier du 3 septembre 2008 du notaire de la SCI Les Chatons, fait savoir que « depuis la création du département des Hauts-de-Seine, les services préfectoraux n'avaient jamais enregistré à l'adresse litigieuse aucune installation classée pour la protection de l'environnement soumise à déclaration ou autorisation » ; que la société Moma est donc fondée à faire valoir que l'ensemble des conditions suspensives prévues à l'acte du 17 juin 2008, auxquelles seule, elle pouvait renoncer et que la SCI Les Chatons avait librement acceptées, n'a pas été réalisé du fait de cette dernière dans le délai imparti ; qu'il en résulte que conformément aux dispositions de l'article 18-3 du même acte, elle est en droit d'obtenir de cette SCI la restitution de la somme de 60. 000 euros qu'elle avait versée à valoir sur l'indemnité d'immobilisation ;
ALORS QU'il appartient au bénéficiaire d'une promesse de vente sous conditions suspensives d'invoquer de bonne foi la défaillance de ces conditions ; qu'en se bornant à relever que l'ensemble des conditions suspensives prévues à l'acte du 17 juin 2008 n'avaient pas été réalisées dans le délai imparti par la promesse du fait de la SCI Les Chatons, sans rechercher si la société Moma, qui avait oralement fait état de son intention de poursuivre la vente à un prix réduit, se prévalait de bonne foi du défaut de justification par la société Les Chatons de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives prévues à la promesse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134, alinéa 3 du Code civil.
