LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'ambiguïté sur la nature privative ou non du lot n° 12 de l'immeuble vendu, par acte sous seing privé du 25 mai 2005, par la société de l'immobilier d'exploitation Macif à la société Boissières Parts, à laquelle s'est substituée la société Aspic Violette, n'avait pas été levée par la modification du règlement de copropriété et du descriptif de division intervenue en exécution de l'arrêt du 9 février 2009, et retenu, sans dénaturation des écritures d'appel de la société Aspic Violette, que cette société soulevait le défaut de conformité des actes ainsi modifiés avec le descriptif de la promesse synallagmatique de vente, la cour d'appel, qui, dans l'arrêt mixte du 5 février 2009, avait infirmé le jugement en son seul rejet de la demande d'injonction de mise en conformité du règlement de copropriété et du descriptif de division avec le descriptif de la promesse de vente et sursis à statuer sur les autres demandes, a pu en déduire, par motifs propres et adoptés, sans contradiction et abstraction faite de motifs surabondants, que la vente, dont l'objet restait litigieux, n'était pas parfaite à la date de l'acte sous seing privé, faute d'accord des parties sur la consistance du lot n° 12, et rejeter les demandes des parties ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Aspic Violette aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Aspic Violette à verser la somme de 2 500 euros à la Société de l'immobilier d'exploitation Macif ; rejette la demande de la société Aspic Violette ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils pour la société Aspic Violette
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 4 décembre 2007, en ce qu'il avait débouté la société civile immobilière Aspic violette de ses demandes tendant à voir constater le caractère parfait de la vente conclue le 25 mai 2005 et à voir ordonner la vente judiciaire, et D'AVOIR, en conséquence, débouté la société civile immobilière Aspic violette de sa demande tendant à la condamnation la société de l'immobilier d'exploitation Macif Siem à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la Macif-Siem soutient avoir exécuté l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 5 février 2009 en modifiant la qualification du lot n° 12 dans le règlement de copropriété comportant l'état descriptif de division par acte authentique du 27 mai 2009, publié à la conservation des hypothèques le 8 juin 2009 ; / attendu que la Sci Aspic violette soutient de son côté que la Macif-Siem n'aurait pas répondu à la demande de la cour, et que la modification apportée au lot n° 12 ne correspondrait toujours pas à la désignation de la promesse de vente ; / attendu que la modification apportée à la description du lot litigieux par la Macif-Siem est la suivante : " au rez-de-chaussée : un local accessible par le lot n° 13 dont il est indissociable, les 53 dix millièmes de la copropriété générale et les 108 millièmes spéciaux de l'immeuble " ; / attendu que la Sci Aspic violette soutient que le descriptif du lot n° 12 reste toujours ambigu et ne reprend pas le descriptif de la promesse de vente, l'expression " local accessible par le lot n° 13 dont il est indissociable " ne voulant pas dire explicitement qu'il s'agirait d'un lot de copropriété comme indiqué audit acte ; / attendu dans ces conditions que la Sci Aspic violette ne peut prétendre au caractère parfait de la vente dont l'objet reste litigieux ainsi qu'elle le soutient elle-même dans ses écritures ; qu'il n'appartient pas à la Cour de trancher le différend qui oppose les parties sur la nature privative ou non du lot litigieux dès lors que celle qui demande l'exécution forcée de la vente émet des doutes sur ce point, puisqu'elle considère que, ayant donné son accord pour acquérir le lot n° 12 en partie privative, le vendeur ne serait en mesure de lui livrer qu'une partie commune avec un droit de jouissance ; / attendu dans ces conditions que la vente ne peut être déclarée parfaite en raison du défaut d'accord des parties sur la circonstance du lot n° 12 promis à la vente ; que par voie de conséquence, la Sci Aspic violette, qui doit être déboutée de sa demande de vente forcée, doit également l'être de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1604 du code civil ; / … attendu en conséquence que par les présents motifs qui s'ajoutent à ceux retenus par le premier juge, la décision doit être confirmée en ce qu'elle a débouté les parties de leurs demandes respectives » (cf., arrêt attaqué, p. 3 et 4) ; Société civile immobilière Aspic violette c. Société de l'immobilier d'exploitation Macif Siem
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « par acte sous seing privé en date du 25 mai 2005, la société de l'immobilier et d'exploitation Macif-Siem s'est engagée à vendre à la Sarl Boissières Part, qui l'a accepté, sous diverses conditions suspensives les biens immobiliers sis dans un ensemble immobilier sis ... et ..., consistant, au rez-de-chaussée, en un local commercial comprenant : un sas d'entrée, une grande pièce, un placard à formulaires, un local " chef de bureau ", un dégagement, vestiaires femmes, sanitaires femmes avec lavabo et w.c., et vestiaires hommes et sanitaires hommes, une salle de réunion, le tout constituant les lots n° 12 et 13, représentant une superficie de 162, 60 m², avec pour le lot n° 12 les 53/10.000èmes et pour le lot n° 13 les 448/10.000èmes de la copropriété générale, moyennant le prix de 250 000 € payable comptant le jour de la réitération de l'acte prévue au plus tard le 22 juillet 2005 ; / attendu qu'à l'occasion des transmissions des documents nécessaires à l'élaboration de l'acte authentique, l'acquéreur se rapprochait du vendeur par courrier en date du 19 juillet 2005, aux fins de l'interroger sur la qualification exacte du lot n° 12, après avoir constaté que le règlement de copropriété faisait état d'un droit d'usage et non de copropriété ; / attendu en effet que la lecture de l'état descriptif et du règlement de copropriété reçu par Maître X... le 21 juillet 1965 publié les 3 et 13 août 1965, volumes 6786 et 6787 n° 2 et 4, ainsi que celui reçu par le même notaire le 13 mars 1968 publié le 2 avril 1968 volume 8637 n° 9, régularisé le 4 mai 1968 par dépôt n° 132 après rectificatif du 3 mai 1968, visés à la promesse synallagmatique de vente, indiquent que le lot n° 12 consiste en " un droit de jouissance d'une superficie de 16, 25 m² et figurant au plan de l'immeuble du rez-de-chaussée sous le numéro douze en teinte jaune, ainsi que le droit d'y construire en conformité des dispositions légales et réglementaires, et les cinquante trois dix millièmes de la copropriété générale et les cent huit dix millièmes spéciaux de l'immeuble " ; / attendu que, n'obtenant pas satisfaction de la part du vendeur à sa demande de modifier le règlement de copropriété conformément au descriptif de la promesse de vente avant sa réitération, la Sarl Boissières part ne s'est pas présentée lors de la date prévue pour la signature de l'acte authentique, en sorte que par courrier en date du 11 août 2005 la venderesse l'informait de ce qu'elle renonçait à poursuivre l'exécution de la vente, alors que de son côté, l'acquéreur lui faisait signifier par acte du 17 août 2005 sommation à comparaître chez son notaire pour signature de l'acte, étant précisé qu'il n'existe aucune contestation entre les parties sur la réalisation des conditions suspensives dans les délais contractuels ; / attendu que dans le cadre de la présente instance, la Sci Aspic violette, venant aux droits de la Sarl Boissières Part en vertu de la clause de substitution stipulée à la promesse de vente, et dont la Macif-Siem ne discute pas la validité, sollicite que, préalablement à la reconnaissance du caractère parfait de la vente des lots litigieux, le règlement de copropriété soit modifié par le vendeur, pour le rendre conforme à la réalité ; / attendu qu'il est indéniable que la discordance entre la description du lot telle que figurant à la promesse de vente avec celle figurant au règlement de copropriété, peut être source de difficultés pour l'acquéreur, dès lors qu'au sein de la copropriété, le caractère privatif du lot n° 12 n'y est pas reconnue, et que n'y figure aucun descriptif précis de ce lot, le descriptif figurant à la promesse de vente ne distinguant pas entre les deux lots n° 12 et 13, de même que leur superficie est globale ; qu'il appartient au cédant de fournir les documents nécessaires à l'élaboration d'un acte de vente efficace et non ambigu sur les caractéristiques des biens vendus, dont font partie le règlement de la copropriété et l'état descriptif de division dont dépendent les lots vendus ; / attendu dans ces conditions que c'est à tort que le vendeur a considéré être délié de son engagement envers l'acquéreur, alors qu'il faisait l'objet d'une demande de régularisation légitime de la part de ce dernier, à laquelle il n'a pas voulu satisfaire dans le délai de réitération ; que c'est à tort en effet qu'il a considéré que la publication du contrat d'apport du lot litigieux par la Macif à la Siem en date du 10 mai 2004, dont le descriptif correspond à la désignation figurant à la promesse de vente, équivaudrait à un acte modificatif dès lors qu'une modification du règlement de copropriété ne saurait intervenir sans l'accord des copropriétaires requis et obtenu avant de dresser un acte authentique à cette fin spécifiquement ; / attendu dans ces conditions que le refus de la Sci Aspic violette de réitérer l'acte de vente dans le délai imparti ne peut être considéré comme abusif ; qu'au demeurant le délai de réitération n'a pas été stipulé à peine de caducité de la promesse mais comme point de départ à partir duquel l'une des parties pouvait contraindre l'autre à exécuter son engagement ; que dans ces conditions, la Sci Aspic violette se trouve fondée à solliciter la régularisation du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division par le vendeur » (cf., arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 5 février 2009, p. 3 et 4) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la difficulté opposant les parties réside dans la distorsion concernant la description du lot 12 objet du compromis de vente du 25/5/2007 conclu entre la société de l'immobilier et d'exploitation Macif-Siem (venderesse) et la Sarl Boissières part, le lot 12 étant qualifié dans l'acte de vente de lot de copropriété alors que dans le règlement de copropriété il est qualifié de droit de jouissance d'une superficie de 16, 25 m² ainsi que de droit de construire. / Attendu que la Sci Aspic violette sollicite de dire que la vente est parfaite et la société de l'immobilier et d'exploitation Macif-Siem sollicite de constater la non-réalisation de la vente pour défaut de réitération. / Attendu que les conclusions de la Sci Aspic violette contiennent toute l'ambiguïté de ses demandes. / Qu'en effet d'une part elle sollicite de faire injonction à la société de l'immobilier et d'exploitation Macif-Siem de régulariser l'état descriptif de division mais sollicite aussi et à titre principal, sans condition de réalisation de cette régularisation, de dire que la vente est parfaite admettant ainsi qu'elle accepte tous les éléments du compromis dont ceux relatifs à la désignation du bien. / Attendu d'ailleurs que dans ses conclusions la Scio Aspic violette reconnaît elle-même qu'il y accord sur le prix et sur la chose lors de la signature du compromis de vente du 25/5/2005 ; / que donc la Sci Aspic violette admet implicitement que les parties sont d'accord pour la vente du lot tel qu'il est décrit dans le compromis soit un lot de copropriété et par voie de conséquence que peu importe pour la réitération de l'acte authentique que la description du lot 12 tel qu'il ressort du compromis soit différente de la qualification qui lui est donnée dans le règlement de copropriété. / Que pourtant c'est cette distorsion qui l'a conduite à ne pas régulariser l'acte authentique. / Attendu au surplus qu'il ressort des pièces versées aux débats que dès avant la signature du compromis (25/5/2005) soit par courrier du 25/4/2005 du notaire du vendeur au notaire de l'acquéreur, était adressée le dossier de la vente lequel comportait une copie de l'état descriptif de division ainsi que les règlements de copropriété. / Attendu par ailleurs que parmi les documents adressés par le notaire du vendeur au notaire de l'acquéreur figurait un extrait de l'acte complémentaire suite à l'apport par la Macif à la Siem, document dont il ressort que la modification de la désignation du lot n° 12 de copropriété a déjà été publiée à la conservation des hypothèques lors de la publication de l'acte d'acquisition de la société Macif du 30 juin 2000 et du traité d'apport Macif-Siem du 20 juin 2004, publicité qui permet de conclure que ce lot est bien une partie privative. / Attendu qu'il est donc établi que bien qu'ayant connaissance du contenu de l'état descriptif, la Sci Aspic violette a signé le 25/5/2005 le compromis de vente en étant parfaitement informée de la distorsion existant entre la désignation des biens vendus tels que mentionnés dans le contrat de vente d'une part et l'état descriptif de division et le règlement de copropriété d'autre part. / Attendu au surplus et surtout que ladite distorsion, en elle-même ne porte pas à conséquence sur le droit de propriété des lots, étant rappelé que la désignation des biens vendus tels que mentionnés dans le contrat de vente correspond à la réalité sur le terrain. / Attendu enfin que le propriétaire du bien, qu'il soit vendeur ou acquéreur, à la seule condition d'être propriétaire, peut toujours faire rectifier l'état descriptif de division et ce dans les conditions des dispositions de l'article 71 et suivants du décret du 14/10/1955. / Attendu que dans ces conditions, la Sci Aspic violette qui, bien qu'elle ait pris connaissance de cette distorsion, n'a pas pris la peine de faire insérer dans le compromis du 25/5/2005 une condition suspensive relative à la modification par le vendeur du règlement de copropriété, était mal fondée à retarder la signature de l'acte authentique de vente au seul motif qu'elle ne voulait pas prendre en charge la modification de l'état descriptif de division. / Attendu qu'il est établi que la réitération par acte authentique n'est pas intervenue au plus tard le 22/7/2005 comme prévu au compromis et qu'aucune prolongation de délai n'a été consentie par le vendeur. / Attendu qu'il est aussi établi que la Sci Aspic violette n'a pas accepté de signer l'acte authentique tant que le vendeur ne procèderait pas à la modification du règlement de copropriété, motif que le tribunal vient de considérer comme insuffisant pour refuser de procéder à la régularisation de l'acte de vente. / Attendu en conséquence que la société de l'immobilier et d'exploitation Macif-Siem était et est fondée à se prévaloir de la clause du compromis qui stipule que " si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par LAR ou par exploit d'huissier ". / Attendu qu'il est établi que la société de l'immobilier et d'exploitation Macif-Siem a avisé la Sarl Boissières Part par exploit d'huissier en date du 11/08/2005 qu'elle considérait que la vente du 25/05/2005 était désormais nulle ce qui revient à renoncer à poursuivre l'exécution du compromis. / Attendu au surplus que l'on pourrait s'interroger sur la recevabilité de l'action de la Sci Aspic violette, mais cet aspect du problème n'est pas soulevé par la défenderesse, dans la mesure où l'acte de substitution invoqué par la Sci Aspic violette n'est pas versé aux débats et qu'il n'est pas davantage justifié que cette substitution ait été notifiée à la société de l'immobilier et d'exploitation Macif-Siem. / Que d'ailleurs, il convient de rappeler que tous les actes ou écrits (versés par la Sci Aspic violette à l'appui de ses prétentions) sont au nom ou diligentés par la Sarl Boissières Part. / Attendu qu'il convient donc, au vu de l'ensemble de ces éléments, de débouter la Sci Aspic violette … de sa demande tendant à dire que la vente du 25/5/2005 est parfaite et que le présent jugement vaudra vente » (cf., jugement entrepris, p. 6 à 8) ;
ALORS QUE, de première part, la vente est parfaite entre les parties, dès que celles-ci sont convenues de la chose vendue et du prix de vente ; que la chose vendue est déterminée par les stipulations du contrat de vente ; qu'il en résulte que c'est l'absence d'accord des parties, au moment de la conclusion de la vente, sur la définition de la chose vendue donnée par l'acte de vente qui caractérise l'absence d'accord des parties sur la chose vendue ; qu'en énonçant, dès lors, pour confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 4 décembre 2007, en ce qu'il avait débouté la société civile immobilière Aspic violette de ses demandes tendant à voir constater le caractère parfait de la vente conclue le 25 mai 2005 et à voir ordonner la vente judiciaire, et pour débouter, en conséquence, la société Aspic violette de sa demande de dommages et intérêts, que la société civile immobilière Aspic violette soutenait qu'à la suite de la modification apportée au règlement de copropriété comportant l'état descriptif de division, la description du lot n° 12 restait toujours ambiguë et ne reprenait pas celle de la promesse de vente du 25 mai 2005, que, dans ces conditions, la société civile immobilière Aspic violette ne pouvait prétendre au caractère parfait de la vente dont l'objet restait litigieux ainsi qu'elle le soutenait ellemême dans ses écritures, qu'il ne lui appartenait pas de trancher le différend qui opposait les parties sur la nature privative ou non du lot litigieux dès lors que la partie qui demandait l'exécution forcée de la vente émettait des doutes sur ce point, puisqu'elle considérait que, ayant donné son accord pour acquérir le lot n° 12 en partie privative, le vendeur ne serait en mesure de lui livrer qu'une partie commune avec un droit de jouissance et que, dans ces conditions, la vente ne pouvait être déclarée parfaite en raison du défaut d'accord des parties sur la consistance du lot n° 12 promis à la vente, quand, en se déterminant de la sorte, elle s'est fondée, pour retenir que la vente n'était pas parfaite, sur l'absence d'accord, au moment où elle statuait, entre les parties, d'une part, sur la conformité de la description faite, dans le règlement de copropriété et dans l'état descriptif de division, du lot litigieux avec celle figurant dans l'acte de vente conclue entre les parties le 25 mai 2005 et, d'autre part, sur la consistance de ce lot telle qu'elle était définie dans le règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, et non sur l'absence d'accord entre les parties, au moment de la conclusion de la vente du 25 mai 2005, sur la définition de la chose vendue stipulée par l'acte de vente, et quand, en conséquence, elle s'est fondée, pour retenir que la vente n'était pas parfaite, sur des circonstances qui ne caractérisaient pas l'absence d'accord entre les parties sur la chose vendue, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1583 du code civil ;
ALORS QUE, de deuxième part, dans l'hypothèse où il serait considéré qu'en énonçant que la société civile immobilière Aspic violette avait elle-même soutenu, dans ses conclusions d'appel, que l'objet de la vente restait litigieux, la cour d'appel aurait énoncé que la société civile immobilière Aspic violette avait elle-même reconnu, dans ses conclusions d'appel, l'absence d'accord des parties sur la chose vendue, le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en énonçant, dans l'hypothèse considérée, que la société civile immobilière Aspic violette avait elle-même reconnu, dans ses conclusions d'appel, l'absence d'accord des parties sur la chose vendue, quand, dans ses conclusions d'appel, la société Aspic violette n'avait pas reconnu l'absence d'accord des parties sur la chose vendue et avait, tout au contraire, prétendu que les parties étaient d'accord sur la chose vendue, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions d'appel de la société Aspic violette et a violé, en conséquence, les dispositions de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de troisième part, la cour d'appel ne peut déclarer adopter les motifs des premiers juges dont elle a annulé ou infirmé la décision ; qu'en déclarant, dès lors, adopter les motifs des premiers juges, quand elle avait, par son arrêt du 5 février 2009, infirmé le jugement entrepris du tribunal de grande instance de Grasse du 4 décembre 2007, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de quatrième part et à supposer même que les motifs des premiers juges aient pu être légalement adoptés par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en énonçant, par adoption des motifs des premiers juges, que la société civile immobilière Aspic violette avait été mal fondée à retarder la signature de l'acte authentique de vente et que la société de l'immobilier d'exploitation Macif Siem était fondée à se prévaloir de la clause de l'acte sous seing privé de vente du 25 mai 2005, selon laquelle le vendeur pouvait renoncer à poursuivre l'exécution de la vente si le défaut de réitération de la vente par acte authentique, dans le délai contractuellement prévu, provenait de la défaillance de l'acquéreur, et avait valablement mis en oeuvre cette stipulation, quand elle avait énoncé le contraire dans son arrêt du 5 février 2009, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1135 du code civil ;
ALORS QUE, de cinquième part et à supposer même que les motifs des premiers juges aient pu être légalement adoptés par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, le vendeur est tenu de procéder à toutes les diligences qui sont nécessaires pour que la vente soit pleinement efficace pour l'acquéreur ; qu'il en résulte que l'absence de réitération de la vente d'un lot de copropriété par acte authentique ne peut être regardée comme provenant de la défaillance de l'acquéreur, lorsqu'il existe une distorsion entre la définition du lot vendu figurant dans l'acte de vente et la définition de ce même lot figurant dans le règlement de copropriété et dans l'état descriptif de division et lorsqu'en raison de cette distorsion et du refus du vendeur d'accéder à la demande de l'acquéreur tendant à ce que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division soient modifiés de telle sorte que la définition du lot vendu qui y figure corresponde à celle figurant dans l'acte de vente, l'acquéreur a refusé de réitérer la vente par acte authentique ; qu'en énonçant, par conséquent, par motifs adoptés des premiers juges, que la société civile immobilière Aspic violette avait été mal fondée à retarder la signature de l'acte authentique de vente et que la société de l'immobilier d'exploitation Macif Siem était fondée à se prévaloir de la clause de l'acte sous seing privé de vente du 25 mai 2005, selon laquelle le vendeur pouvait renoncer à poursuivre l'exécution de la vente si le défaut de réitération de la vente par acte authentique, dans le délai contractuellement prévu, provenait de la défaillance de l'acquéreur, et avait valablement mis en oeuvre cette stipulation, quand elle constatait l'existence d'une distorsion entre la définition du lot n° 12 vendu figurant dans l'acte de vente et la définition de ce même lot figurant dans le règlement de copropriété et dans l'état descriptif de division et que c'était en raison de cette distorsion et du refus de la société de l'immobilier d'exploitation Macif Siem de procéder à la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division que la société civile immobilière Aspic violette avait refusé de réitérer la vente par acte authentique dans le délai initialement prévu, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1135 du code civil ;
ALORS QU'enfin et en tout état de cause, le jugement, dès son prononcé, dessaisit le juge de la contestation qu'il tranche ; qu'en confirmant, dès lors, le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 4 décembre 2007, en ce qu'il avait débouté la société civile immobilière Aspic violette de ses demandes tendant à voir constater le caractère parfait de la vente conclue le 25 mai 2005 et à voir ordonner la vente judiciaire, quand, par son arrêt du 5 février 2009, elle avait infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 4 décembre 2007 et quand, en conséquence, elle était dessaisie de la contestation portant sur la question de savoir si ce jugement devait être confirmé ou infirmé, en ce qu'il avait débouté la société civile immobilière Aspic violette de ses demandes tendant à voir constater le caractère parfait de la vente conclue le 25 mai 2005 et à voir ordonner la vente judiciaire, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs, en violation des dispositions de l'article 481 du code de procédure civile.
