LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X...n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que l'erreur avait fait obstacle à la formation du contrat, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la hauteur sous plafond dans une grande partie du lot acquis était de 1, 58 mètre et souverainement retenu que M. X...ne pouvait pas l'ignorer après l'avoir visité, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, qu'il n'était pas prouvé que la société Z...connaissait l'usage du plan auprès du notaire et de l'acheteur, la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité de cette société n'était pas engagée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer à la SCP Jean-François Z...la somme de 2 500 euros et à l'Association syndicale libre du Château ...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. X...de toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE M. GANGLOFF st recevable à agir sur le fondement du vice du consentement ; qu'il lui appartient de rapporter la preuve de l'erreur qu'il allègue et de son caractère excusable ; qu'au compromis de vente signé le 14 octobre 2003 était annexé une lettre dans laquelle M. X...donnait son accord à la société Icône Architecture pour la réalisation de travaux de réhabilitation pour un prix de 111. 036 € incluant les travaux dans son lot et sa quote-part dans la réhabilitation des parties communes ; que, par ailleurs, il est indiqué dans l'acte de vente du 31 décembre 2003 que le local vendu est en état de vétusté et que l'acquéreur l'a visité ; que le 31 décembre 2003, au cours de la première assemblée générale, M. X..., désigné en qualité de président de l'ASL du Château..., a fait déclarer à cette assemblée qu'il avait pris de nombreux contacts depuis qu'il envisageait d'acquérir un lot dans la copropriété, qu'il proposait d'entreprendre une restauration au plus tôt et que M. Y..., maître d'oeuvre professionnel ayant une grande expérience dans ce type de restauration, avait une notoriété constituant un gage de sécurité pour la copropriété ; que l'assemblée a désigne M. Y...en qualité de maître d'oeuvre ; que celui-ci a informé l'assemblée qu'il avait consulté et que l'entreprise Continentale TMO lui paraissait la mieux qualifiée pour réaliser le projet de restauration ; que l'assemblée a désigné cette entreprise pour assurer les travaux de restauration ; que M. X...était administrateur de la SA Continentale TMO ; qu'en définitive, M. X...savait que le lot qu'il achetait devait être réhabilité ; que, la hauteur sous plafond dans une grande partie du lot acquis de 1, 58 m, il ne pouvait pas l'ignorer, après l'avoir visité ; qu'ainsi, indépendamment de la connaissance qu'il avait du projet, la vente n'était pas entachée du vice allégué ;
ALORS QUE l'erreur commise par l'une des parties sur la désignation même de l'objet de la convention, entraîne l'annulation du contrat sans qu'il soit besoin de prouver le caractère excusable de l'erreur ; qu'ainsi une erreur importante de contenance, emportant des conséquences importantes sur la définition du bien vendu et la consistance de la vente, entachant le compromis de vente et l'acte le réitérant, fait obstacle à la rencontre des consentements et doit entraîner la nullité de la vente, sans qu'il y ait lieu pour le demandeur à la nullité d'établir le caractère excusable de son erreur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel était saisie d'une action en nullité pour erreur dans la désignation du bien vendu, la superficie du lot précisée tant dans le compromis du 14 octobre 2003 que dans l'acte notarié du 31 décembre 2003, respectivement de 57 m2 et de 56, 70 m2 mesurés selon la loi Carrez, étant en réalité de 20 m2 ; qu'en écartant pourtant la demande de nullité de la vente malgré cette erreur incontestable dans la désignation du bien, aux motifs que l'acquéreur aurait dû rapporter la preuve du caractère excusable de l'erreur, et qu'il ne pouvait ignorer que la hauteur sous plafond d'une partie du lot était de 1, 58 m pour avoir visité le lot, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif d'avoir débouté M. X...de toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS QU'il est recevable à agir sur le fondement du vice du consentement ; qu'il lui appartient de rapporter la preuve de l'erreur qu'il allègue et de son caractère excusable ; qu'au compromis de vente signé le 14 octobre 2003 était annexé une lettre dans laquelle M. X...donnait son accord à la société Icône Architecture pour la réalisation de travaux de réhabilitation pour un prix de 111. 036 € incluant les travaux dans son lot et sa quote-part dans la réhabilitation des parties communes ; que, par ailleurs, il est indiqué dans l'acte de vente du 31 décembre 2003 que le local vendu est en état de vétusté et que l'acquéreur l'a visité ; que le 31 décembre 2003, au cours de la première assemblée générale, M. X..., désigné en qualité de président de l'ASL du Château..., a fait déclarer à cette assemblée qu'il avait pris de nombreux contacts depuis qu'il envisageait d'acquérir un lot dans la copropriété, qu'il proposait d'entreprendre une restauration au plus tôt et que M. Y..., maître d'oeuvre professionnel ayant une grande expérience dans ce type de restauration, avait une notoriété constituant un gage de sécurité pour la copropriété ; que l'assemblée a désigne M. Y...en qualité de maître d'oeuvre ; que celui-ci a informé l'assemblée qu'il avait consulté et que l'entreprise Continentale TMO lui paraissait la mieux qualifiée pour réaliser le projet de restauration ; que l'assemblée a désigné cette entreprise pour assurer les travaux de restauration ; que M. X...était administrateur de la SA Continentale TMO ; qu'en définitive, M. X...savait que le lot qu'il achetait devait être réhabilité ; que, la hauteur sous plafond dans une grande partie du lot acquis de 1, 58 m, il ne pouvait pas l'ignorer, après l'avoir visité ; qu'ainsi, indépendamment de la connaissance qu'il avait du projet, la vente n'était pas entachée du vice allégué ;
1°) ALORS QUE les mentions d'un acte authentique ne font foi jusqu'à inscription de faux que concernant les constatations personnelles de l'officier public ; qu'en l'espèce, en tenant pour acquis, du seul fait que l'acte du 31 décembre 2003 indiquait incidemment, dans une clause ne concernant nullement la consistance des lieux ni leur configuration, que le lot objet de la vente était libre de toute occupation, ce que l'acquéreur a pu constater en le visitant, que M. X...avait effectivement visité les lieux avant la vente et avait pu constater qu'une grande partie du lot acquis avait une hauteur sous plafond de 1, 58 m, sans caractériser autrement que par cette seule référence aux mentions de l'acte la réalité d'une telle visite, qui était explicitement contestée par l'exposant, dont elle a déduit des conséquences déterminantes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil, ensemble l'article 1319 du même code ;
2°) ALORS QUE seul le caractère inexcusable de l'erreur commise fait obstacle au prononcé de la nullité pour erreur sur les qualités substantielles ; qu'en l'espèce, en se fondant, pour écarter toute erreur de l'acheteur justifiant la nullité, sur la circonstance que l'acquéreur ne pouvait ignorer que la hauteur d'une grande partie du lot acheté était de 1, 58 m pour l'avoir visité, quand l'acte de vente précisait seulement (p. 5) que « les biens vendus étant entièrement libre de location ou d'occupation ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en les visitant », ce dont il ne résultait pas que l'acquéreur, dont il n'est pas relevé qu'il était un professionnel de la construction, avait pu se persuader de ce que la plus grande partie du lot acheté et à réhabiliter ne satisfaisait pas aux exigences de la loi " Carrez " et était impropre à un usage d'habitation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'acheteur est fondé à se fier aux énonciations concordantes du compromis de vente, de l'acte authentique de vente et de l'état descriptif de division qui font la loi des parties ; qu'en se fondant, pour écarter toute erreur commise par l'acheteur, sur la circonstance que l'acquéreur ne pouvait ignorer que la hauteur d'une grande partie du lot acheté était de 1, 58 m pour l'avoir visité, quand le compromis de vente précisait clairement une superficie loi Carrez de 57 m2 (p. 7), que l'état descriptif de division mentionnait que le lot n° 815 était un local à usage d'habitation d'une superficie de 56, 70 m2 environ (p. 12) et que l'acte de vente stipulait une surface loi Carrez de 56, 70 m2 (p. 3), la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ;
4°) ALORS QUE seul le caractère inexcusable de l'erreur commise fait obstacle au prononcé de la nullité pour erreur sur les qualités substantielles ; qu'en l'espèce, l'acquéreur invoquait devant la cour d'appel le fait que l'usage d'habitation du lot acquis, mentionné dans tous les actes, constituait pour lui une qualité substantielle ; qu'il soulignait encore que son erreur déterminante procédait de ce que, contrairement à ce qui était prévu au moment de l'acquisition, la réalisation de l'appartement projeté était impossible malgré la réhabilitation telle que prévue par la société Icône Architecture ; qu'en écartant néanmoins la nullité pour erreur, aux motifs inopérants que M. X...savait que le lot acquis devait être réhabilité, et qu'il ne pouvait ignorer que la hauteur d'une grande partie du lot acheté était de 1, 58 m pour l'avoir visité, sans caractériser en quoi cela suffisait à ce que l'acquéreur n'ait pu être induit en erreur de manière excusable, au moment de la vente, sur la réalisation d'un local à usage d'habitation portant sur la surface telle que visée aux actes, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X...de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la société ICÔNE ARCHITECTURE ;
AUX MOTIFS QU'il est recevable à agir sur le fondement du vice du consentement ; qu'il lui appartient de rapporter la preuve de l'erreur qu'il allègue et de son caractère excusable ; qu'au compromis de vente signé le 14 octobre 2003 était annexé une lettre dans laquelle M. X...donnait son accord à la société Icône Architecture pour la réalisation de travaux de réhabilitation pour un prix de 111. 036 € incluant les travaux dans son lot et sa quote-part dans la réhabilitation des parties communes ; que, par ailleurs, il est indiqué dans l'acte de vente du 31 décembre 2003 que le local vendu est en état de vétusté et que l'acquéreur l'a visité ; que le 31 décembre 2003, au cours de la première assemblée générale, M. X..., désigné en qualité de président de l'ASL du Château..., a fait déclarer à cette assemblée qu'il avait pris de nombreux contacts depuis qu'il envisageait d'acquérir un lot dans la copropriété, qu'il proposait d'entreprendre une restauration au plus tôt et que M. Y..., maître d'oeuvre professionnel ayant une grande expérience dans ce type de restauration, avait une notoriété constituant un gage de sécurité pour la copropriété ; que l'assemblée a désigne M. Y...en qualité de maître d'oeuvre ; que celui-ci a informé l'assemblée qu'il avait consulté et que l'entreprise Continentale TMO lui paraissait la mieux qualifiée pour réaliser le projet de restauration ; que l'assemblée a désigné cette entreprise pour assurer les travaux de restauration ; que M. X...était administrateur de la SA Continentale TMO ; qu'en définitive, M. X...savait que le lot qu'il achetait devait être réhabilité ; que, la hauteur sous plafond dans une grande partie du lot acquis de 1, 58 m, il ne pouvait pas l'ignorer, après l'avoir visité ; qu'ainsi, indépendamment de la connaissance qu'il avait du projet, la vente n'était pas entachée du vice allégué ;
ALORS QUE, indépendamment de la question de la validité de la vente, Monsieur X...recherchait la responsabilité de la société ICÔNE ARCHITECTURE pour avoir commis une faute à l'occasion du chiffrage du montant des travaux de réhabilitation ; qu'il faisait valoir que ladite société avait estimé à la somme de 110. 036 € les travaux de réhabilitation de son lot et qu'il avait souscrit un emprunt pour couvrir ces frais ; que, cependant ces travaux étaient en réalité irréalisables en raison de la hauteur sous plafond d'une importante partie du lot et qu'ainsi la société ICÔNE ARCHITECTURE avait engagé sa responsabilité en n'attirant pas l'attention de M. X...sur l'impossibilité d'aménager son lot tel que prévu ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X...de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la SCP JEAN-FRANCOIS Z..., en sa qualité de géomètre expert ;
AUX MOTIFS QU'il est recevable à agir sur le fondement du vice du consentement ; qu'il lui appartient de rapporter la preuve de l'erreur qu'il allègue et de son caractère excusable ; qu'au compromis de vente signé le 14 octobre 2003 était annexé une lettre dans laquelle M. X...donnait son accord à la société Icône Architecture pour la réalisation de travaux de réhabilitation pour un prix de 111. 036 € incluant les travaux dans son lot et sa quote-part dans la réhabilitation des parties communes ; que, par ailleurs, il est indiqué dans l'acte de vente du 31 décembre 2003 que le local vendu est en état de vétusté et que l'acquéreur l'a visité ; que le 31 décembre 2003, au cours de la première assemblée générale, M. X..., désigné en qualité de président de l'ASL du Château..., a fait déclarer à cette assemblée qu'il avait pris de nombreux contacts depuis qu'il envisageait d'acquérir un lot dans la copropriété, qu'il proposait d'entreprendre une restauration au plus tôt et que M. Y..., maître d'oeuvre professionnel ayant une grande expérience dans ce type de restauration, avait une notoriété constituant un gage de sécurité pour la copropriété ; que l'assemblée a désigne M. Y...en qualité de maître d'oeuvre ; que celui-ci a informé l'assemblée qu'il avait consulté et que l'entreprise Continentale TMO lui paraissait la mieux qualifiée pour réaliser le projet de restauration ; que l'assemblée a désigné cette entreprise pour assurer les travaux de restauration ; que M. X...était administrateur de la SA Continentale TMO ; qu'en définitive, M. X...savait que le lot qu'il achetait devait être réhabilité ; que, la hauteur sous plafond dans une grande partie du lot acquis de 1, 58 m, il ne pouvait pas l'ignorer, après l'avoir visité ; qu'ainsi, indépendamment de la connaissance qu'il avait du projet, la vente n'était pas entachée du vice allégué ;
ALORS QUE, indépendamment de la question de la validité de la vente, Monsieur X...recherchait la responsabilité de la SCP JEAN-FRANCOIS Z... pour la faute commise par elle en procédant à l'établissement d'un état descriptif de division erroné ainsi qu'à l'élaboration d'un plan annexé à l'acte de vente ne mentionnant aucune hauteur sous plafond inférieure à 1, 80 m alors qu'elle avait été chargée de dresser les plans d'état des lieux avant travaux faisant apparaître les hauteurs réelles sous plafond, faute ayant évidemment causé un préjudice à l'exposant ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
