LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X...du désistement de son pourvoi incident ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 septembre 2009), que M. Elie X..., propriétaire de terres exploitées par la société Los Frutales des Alpes (la société) venant aux droits du GAEC La Bastide Blanche par l'effet d'un plan de cession intervenu dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire dont ce dernier a fait l'objet, a agi aux fins de voir fixer par autorité de justice le fermage ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'acte authentique de cession du 18 janvier 2005 passé entre la société et le commissaire à l'exécution du plan en exécution du jugement arrêtant le plan de cession mentionnait que le cessionnaire déclarait avoir pris contact avec l'ensemble des bailleurs et avoir pu ainsi vérifier lui-même l'existence desdits baux et des fermages et que dans son offre de plan de cession, sans donner à ces énonciations la portée d'un aveu, la société indiquait que la reprise incluait des baux ruraux suivant le détail d'une liste comprenant les parcelles litigieuses, la cour d'appel, qui a rappelé à bon droit que les dispositions des articles L. 411-1 et L. 411-2 du code rural n'interdisent pas à un propriétaire de biens ruraux de les donner à bail soumis au statut du fermage à une société, tout en continuant de participer à leur exploitation au sein de celle-ci, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les conventions litigieuses étaient des baux soumis au statut des baux ruraux ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en ses quatrième et cinquième branches :
Vu les articles L. 411-13 et L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Attendu que, pour déclarer recevable l'action du bailleur, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l'engagement de la société Los Frutales de renégocier les baux en cours est clairement exprimée dans l'acte de cession du 18 janvier 2005 qui dispose : " l'acquéreur déclare avoir pris contact avec l'ensemble des bailleurs et avoir pu ainsi pu vérifier par lui-même l'existence desdits baux et du montant des fermages de chacun de ceux-ci. En outre, l'ensemble des baux sont actuellement renégociés ou en cours de renégociation par l'acquéreur, ainsi déclaré par celui-ci " ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la renonciation non équivoque de la société locataire à se prévaloir des conditions légales de fixation d'un nouveau loyer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les troisième et quatrième moyens, ni sur les autres branches du deuxième moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. X...aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer à la société Los Frutales des Alpes la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X...;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Los Frutales des Alpes.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit la demande de Monsieur X...recevable et d'avoir fixé la valeur locative à 25. 917, 47 euros, fixé le point de départ de cette valeur locative à l'année 2004, dit en conséquence que le montant du fermage année 2004 dû par la société Los Frutales des Alpes à Monsieur Elie X...s'élève à ladite somme avec indexation pour les années postérieures au regard des arrêtés applicables, dit que les fermages 2004, 2005, 2006, 2007 et 2008 sont respectivement de 18. 178, 56 euros (prorata temporis), 25. 819, 17 euros, 25. 324, 55 euros, 25. 670, 78 euros et 27. 204, 10 euros, et d'avoir condamné la société Los Frutales à verser à Monsieur X...en deniers ou quittances la somme de 102. 045, 37 euros outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le Tribunal a énoncé que « la demande n'est fondée ni sur les dispositions de l'article L 411-50 ni sur celles de l'article L 411-13 du Code rural dont il n'y a dès lors pas lieu à examiner les conditions d'application mais exclusivement sur les engagements pris par les parties dans l'acte de cession du 18 janvier 2005 passé en exécution du jugement arrêtant le plan de cession aux termes duquel la société Los Frutales a expressément déclaré que « l'ensemble des baux cédés sont actuellement renégociés ou en cours de renégociation par l'acquéreur (p. 20), engagements rappelés par la société Los Frutales dans son dire adressé à l'expert le 9 janvier 2007 « conformément aux engagements pris dans l'acte de cession des négociations ont été entreprises avec Monsieur Elie X...pour la mise à jour du montant du fermage » ; que ce n'est qu'en l'état d'un désaccord entre les parties quant au montant du fermage renégocié dans un cadre amiable, renégociation dont le principe décidé par la commune volonté des parties n'a jamais été discuté, que les parties se sont accordées sur la nécessité d'une détermination judiciaire du fermage étant observé qu'aucune contestation n'a été élevée quant à la nécessité d'une expertise judiciaire préalable » ; que l'argumentation de l'appelante se heurte aux données de fait et de droit de l'espèce, mettant en évidence l'existence de baux ruraux relatifs aux parcelles mises à la disposition du GAEC de la Bastide Blanche par Monsieur X...et son frère dont il est l'héritier ; qu'en effet comme le relève l'intimé l'offre de plan de cession du 17 mars 2004 présentée par la société Los Frutales indique en page 7 : « la reprise inclut les baux ruraux attachés suivant le détail fourni en annexe 2 (cf. liste de propriétaires et de surfaces). Il est précisé que les contrats de baux ruraux concernant les plantations reprises sont soit écrits, soit verbaux. Dans les deux cas le transfert de ces baux est réclamé au bénéfice du candidat cessionnaire puisque ces baux sont naturellement nécessaires et même indispensables à l'exploitation » ; que la note technique Depeyre en date du 24 janvier 2004 indique : en page 1 « bail verbal bail écrit : au moment où nous rédigeons le présent rapport aucun bail écrit (enregistré ou non) ne nous a été communiqué. Il nous a été indiqué que tous les baux en cours sont des baux verbaux. Ainsi, selon les dispositions du même Code rural, ceux qui n'ont pas fait de bail écrit sont censés se soumettre au bail type établi par la commission consultative des baux ruraux approuvé et publié par le préfet et qui prend en conséquence la nature d'un acte administratif. Le contrat type s'impose à ceux qui n'ont pas prévu d'écrit » ; que l'acte passé en l'étude de Maître Y...le 18 janvier 2005 précise en page 20 suite à l'énonciation des noms des bailleurs et des surfaces louées : « l'acquéreur déclare avoir pris contact avec l'ensemble des bailleurs et avoir pu ainsi vérifier lui-même l'existence desdits baux et du montant des fermages de chacun de ceux-ci. En outre l'ensemble de ces baux sont actuellement renégociés ou en cours de renégociation par l'acquéreur, ainsi déclaré par celui-ci » ; que les conclusions de la société Los Frutales en date de juin 2006 pour l'audience de référé en vue de la désignation d'un expert relèvent : « le plan de cession comportait la reprise des baux dont ceux consentis au GAEC de la Bastide Blanche par Monsieur Elie X...et son frère Jean-Marie dont le requérant a hérité portant sur des parcelles sises commune de Les Mées » ; qu'ainsi à aucun moment la société Los Frutales n'a contesté l'existence de baux ruraux entre Monsieur Elie X..., Monsieur Jean-Marie X...et le GAEC de la Bastide Blanche ; qu'en première instance la société Los Frutales avait d'ailleurs conclu : « Mais force est de constater que le bailleur ne prend pas position sur l'un ou l'autre de ces fondements et pour cause : la société cessionnaire du bail, la société Los Frutales des Alpes est donc devenue locataire de Monsieur X...dans le cadre du bail rural cédé conformément aux stipulations de l'acte de cession passé aux minutes de Maître Y...en date du 18 janvier 2005, en exécution du jugement prononcé par le Tribunal de grande instance de Digne le 7 avril 2004 » ; que les articles L 411- et L 411-2 du Code rural n'interdisent nullement la conclusion d'un bail rural soumis au statut du fermage sur les biens mis à disposition d'une société par une personne même continuant de participer à l'exploitation au sein de celle-ci de sorte que la circonstance que Monsieur X...ait participé directement à l'exploitation des terres mises à disposition du GAEC dans lequel il était associé majoritaire avec son frère n'est aucunement exclusive de l'existence des baux ruraux litigieux ; que concernant la connaissance des baux et du montant des fermages payés, la société Los Frutales ne peut utilement soutenir avoir été dans l'ignorance de ces éléments ; que l'engagement de la société Los Frutales à renégocier les baux en cours est clairement stipulé dans l'acte de cession du 18 janvier 2005 puisqu'il est stipulé : " l'acquéreur déclare avoir pris contact avec l'ensemble des bailleurs et avoir ainsi pu vérifier par lui-même l'existence desdits baux et du montant des fermages de chacun de ceux-ci. En outre l'ensemble des baux sont actuellement renégociés ou en cours de renégociation par l'acquéreur ainsi déclaré par celui-ci " ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par la société Los Frutales ;
ET AUX MOTIFS QUE pour critiquer le jugement ayant retenu que le fermage devait être fixé en « terres plantées » et non en « terres nues au sec », la société Los Frutales soutient en se prévalant d'une consultation du Professeur Z...être « contractuellement investie d'un droit de superficie c'est a dire d'un droit de propriété exclusif sur les plantations et les infrastructures d'irrigation » de sorte que la mise à disposition du tréfonds ne peut être justement rémunéré que sur la base d'une valeur locative en terres nues ; qu'elle excipe en ce sens de l'impossibilité pour Monsieur X...de se prévaloir du statut du fermage dès lors qu'il participait effectivement à l'exploitation des terres mises à disposition du GAEC de la Bastide Blanche et de l'acquisition faite par acte Y...du 18 janvier 2005 en exécution du jugement d'arrêté du plan de cession du 7 avril 2004 des plantations et infrastructures d'irrigation pour le prix de 590. 000 euros, le prix total de la cession d'actifs s'élevant à 1. 800. 000 euros ; qu'elle en déduit que l'arrêté préfectoral du 23 novembre 2004 qui prévoit l'hypothèse où le preneur a financé les plantations qui, du fait de l'accession immédiate appartiennent immédiatement au propriétaire du sol, ne peut recevoir application, les plantations appartenant exclusivement et irrévocablement à la société Los Frutales ; que la thèse de la société appelante ne peut être admise dans la mesure où elle postule que Monsieur X...et son frère ne pouvaient prétendre au bénéfice d'un bail rural statutaire alors qu'a été retenue ci-dessus par des motifs auxquels il est renvoyé, l'existence de baux ruraux entre les consorts X...et le GAEC, baux transmis au cessionnaire soit la société Los Frutales ;
ALORS D'UNE PART, QUE le statut du fermage n'est pas applicable aux biens mis à la disposition d'une société par une personne qui participe effectivement à leur exploitation au sein de celle-ci ; qu'en l'espèce, ainsi que le constate la Cour d'appel, Monsieur X...a participé directement à l'exploitation des terres mises à disposition du GAEC dans lequel il était associé majoritaire avec son frère ; qu'en se bornant à énoncer que cette circonstance n'est pas exclusive de la conclusion d'un bail rural soumis au statut du fermage, sans caractériser la volonté des parties de déroger à la loi et de conclure effectivement un bail statutaire et après avoir au contraire constaté qu'aucun bail écrit n'avait été établi par les parties, la Cour d'appel a violé les articles L 411-1 et L 411-2 du Code rural ;
ALORS D'AUTRE PART, QUE la déclaration d'une partie ne peut être retenue contre elle comme constituant un aveu que si elle porte sur des points de fait et non des points de droit ; que l'application du statut du fermage aux relations entre deux parties constitue une question de droit ; qu'en opposant à la société Los Frutales, ses déclarations relatives à l'existence d'un bail rural liant le GAEC aux consorts X..., la Cour d'appel a violé l'article 1356 du Code civil ;
ALORS ENFIN, QUE les dispositions de l'article L 411-11 du Code rural sur le prix du bail et celles de l'arrêté préfectoral du 23 novembre 2004 pris sur le fondement de ces dispositions ne peuvent s'appliquer à la fixation du prix d'un bail non statutaire ; qu'en faisant application de ces dispositions au bail non statutaire cédé à la société Los Frutales par le GAEC de La Bastide Blanche dans le cadre du redressement judiciaire de cette dernière, la Cour d'appel a violé l'article L 411-11 du Code rural et l'arrêté du 23 novembre 2004.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(Subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit la demande de Monsieur X...recevable et d'avoir fixé la valeur locative à 25. 917, 47 euros, fixé le point de départ de cette valeur locative à l'année 2004, dit en conséquence que le montant du fermage année 2004 dû par la société Los Frutales des Alpes à Monsieur Elie X...s'élève à ladite somme avec indexation pour les années postérieures au regard des arrêtés applicables, dit que les fermages 2004, 2005, 2006, 2007 et 2008 sont respectivement de 18. 178, 56 euros (prorata temporis), 25. 819, 17 euros, 25. 324, 55 euros, 25. 670, 78 euros et 27. 204, 10 euros, et d'avoir condamné la société Los Frutales à verser à Monsieur X...en deniers ou quittances la somme de 102. 045, 37 euros outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le Tribunal a énoncé que « la demande n'est fondée ni sur les dispositions de l'article L 411-50 ni sur celles de l'article L 411-13 du Code rural dont il n'y a dès lors pas lieu à examiner les conditions d'application mais exclusivement sur les engagements pris par les parties dans l'acte de cession du 18 janvier 2005 passé en exécution du jugement arrêtant le plan de cession aux termes duquel la société Los Frutales a expressément déclaré que « l'ensemble des baux cédés sont actuellement renégociés ou en cours de renégociation par l'acquéreur (p. 20), engagements rappelés par la société Los Frutales dans son dire adressé à l'expert le 9 janvier 2007 « conformément aux engagements pris dans l'acte de cession des négociations ont été entreprises avec Monsieur Elie X...pour la mise à jour du montant du fermage » ; que ce n'est qu'en l'état d'un désaccord entre les parties quant au montant du fermage renégocié dans un cadre amiable, renégociation dont le principe décidé par la commune volonté des parties n'a jamais été discuté, que les parties se sont accordées sur la nécessité d'une détermination judiciaire du fermage étant observé qu'aucune contestation n'a été élevée quant à la nécessité d'une expertise judiciaire préalable » ; que l'argumentation de l'appelante se heurte aux données de fait et de droit de l'espèce, mettant en évidence l'existence de baux ruraux relatifs aux parcelles mises à la disposition du GAEC de la Bastide Blanche par Monsieur X...et son frère dont il est l'héritier ; qu'en effet comme le relève l'intimé l'offre de plan de cession du 17 mars 2004 présentée par la société Los Frutales indique en page 7 : « la reprise inclut les baux ruraux attachés suivant le détail fourni en annexe 2 (cf. liste de propriétaires et de surfaces). Il est précisé que les contrats de baux ruraux concernant les plantations reprises sont soit écrits, soit verbaux. Dans les deux cas le transfert de ces baux est réclamé au bénéfice du candidat cessionnaire puisque ces baux sont naturellement nécessaires et même indispensables à l'exploitation » ; que la note technique Depeyre en date du 24 janvier 2004 indique : en page 1 « bail verbal bail écrit : au moment où nous rédigeons le présent rapport aucun bail écrit (enregistré ou non) ne nous a été communiqué. Il nous a été indiqué que tous les baux en cours sont des baux verbaux. Ainsi, selon les dispositions du même Code rural, ceux qui n'ont pas fait de bail écrit sont censés se soumettre au bail type établi par la commission consultative des baux ruraux approuvé et publié par le préfet et qui prend en conséquence la nature d'un acte administratif. Le contrat type s'impose à ceux qui n'ont pas prévu d'écrit » ; que l'acte passé en l'étude de Maître Y...le 18 janvier 2005 précise en page 20 suite à l'énonciation des noms des bailleurs et des surfaces louées : « l'acquéreur déclare avoir pris contact avec l'ensemble des bailleurs et avoir pu ainsi vérifier lui-même l'existence desdits baux et du montant des fermages de chacun de ceux-ci. En outre l'ensemble de ces baux sont actuellement renégociés ou en cours de renégociation par l'acquéreur, ainsi déclaré par celui-ci » ; que les conclusions de la société Los Frutales en date de juin 2006 pour l'audience de référé en vue de la désignation d'un expert relèvent : « le plan de cession comportait la reprise des baux dont ceux consentis au GAEC de la Bastide Blanche par Monsieur Elie X...et son frère Jean-Marie dont le requérant a hérité portant sur des parcelles sises commune de Les Mées » ; qu'ainsi à aucun moment la société Los Frutales n'a contesté l'existence de baux ruraux entre Monsieur Elie X..., Monsieur Jean-Marie X...et le GAEC de la Bastide Blanche ; qu'en première instance la société Los Frutales avait d'ailleurs conclu : « Mais force est de constater que le bailleur ne prend pas position sur l'un ou l'autre de ces fondements et pour cause : la société cessionnaire du bail, la société Los Frutales des Alpes est donc devenue locataire de Monsieur X...dans le cadre du bail rural cédé conformément aux stipulations de l'acte de cession passé aux minutes de Maître Y...en date du 18 janvier 2005, en exécution du jugement prononcé par le Tribunal de grande instance de Digne le 7 avril 2004 » ; que les articles L 411- et L 411-2 du Code rural n'interdisent nullement la conclusion d'un bail rural soumis au statut du fermage sur les biens mis à disposition d'une société par une personne même continuant de participer à l'exploitation au sein de celle-ci de sorte que la circonstance que Monsieur X...ait participé directement à l'exploitation des terres mises à disposition du GAEC dans lequel il était associé majoritaire avec son frère n'est aucunement exclusive de l'existence des baux ruraux litigieux ; que concernant la connaissance des baux et du montant des fermages payés, la société Los Frutales ne peut utilement soutenir avoir été dans l'ignorance de ces éléments ; que l'engagement de la société Los Frutales à renégocier les baux en cours est clairement stipulé dans l'acte de cession du 18 janvier 2005 puisqu'il est stipulé : « l'acquéreur déclare avoir pris contact avec l'ensemble des bailleurs et avoir ainsi pu vérifier par lui-même l'existence desdits baux et du montant des fermages de chacun de ceux-ci. En outre l'ensemble des baux sont actuellement renégociés ou en cours de renégociation par l'acquéreur ainsi déclaré par celui-ci » ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par la société Los Frutales ;
ALORS D'UNE PART, QUE la déclaration contenue dans l'acte de cession du 18 janvier 2005 conclu entre le GAEC et la société Los Frutales selon laquelle « l'acquéreur déclare avoir pris contact avec l'ensemble des bailleurs et avoir ainsi pu vérifier par lui-même l'existence desdits baux et du montant des fermages de chacun de ceux-ci. En outre l'ensemble des baux sont actuellement renégociés ou en cours de renégociation par l'acquéreur ainsi déclaré par celui-ci », ne constitue pas un engagement de renégocier les baux en cours ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a dénaturé cette mention en violation de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART, QUE les contrats n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en se fondant pour constater l'existence d'un prétendu engagement de renégocier les baux au profit de Monsieur X..., sur les stipulations de l'acte de cession conclu entre le GAEC et la société Los Frutales et auquel Monsieur X...n'était pas partie, la Cour d'appel a violé l'article 1165 du Code civil ;
ALORS EN TROISIEME LIEU, QUE la déclaration d'une partie ne peut être retenue contre elle comme constituant un aveu que si elle porte sur des points de fait et non sur des points de droit ; que l'existence d'une obligation de renégocier des fermages constitue un point de droit ; qu'en opposant à la société Los Frutales l'aveu d'un engagement résultant du dire du 9 janvier 2007 dans lequel elle énonce que « conformément aux engagements pris dans l'acte de cession des négociations ont été entreprises avec Monsieur Elie X...pour la mise à jour du montant du fermage », la Cour d'appel a violé derechef l'article 1356 du Code civil ;
ALORS EN QUATRIEME LIEU, QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que l'engagement de renégocier le prix d'un bail n'est pas de nature à caractériser la renonciation par le preneur à se prévaloir de ses droits, à savoir de l'absence de réunion des conditions légales de fixation judiciaire d'un nouveau loyer ou d'un loyer révisé ou encore de l'absence de réunion des conditions d'application de l'arrêté préfectoral invoqué par le bailleur, pour le cas où les parties ne parviendraient à aucun accord amiable sur le montant du loyer ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS ENFIN, QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que non seulement aucune renonciation à un droit relatif au principe de la révision du loyer ou au montant d'un loyer ne peut résulter de la seule acceptation d'une expertise sollicitée sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile par conséquent avant tout procès, mais de plus ainsi que cela résulte des mentions de l'ordonnance de référé du 12 septembre 2006, si la société Los Frutales ne s'est pas opposée à cette expertise, elle faisait d'ores et déjà valoir que le montant des fermages doit être évalué terres nues et non plantées ; qu'en se fondant pour écarter les contestations de la société Los Frutales, sur son absence de contestation quant à la nécessité d'une expertise judiciaire préalable, la Cour d'appel a encore violé l'article 1134 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(Subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit la demande de Monsieur X...recevable et d'avoir fixé la valeur locative à 25. 917, 47 euros, fixé le point de départ de cette valeur locative à l'année 2004, dit en conséquence que le montant du fermage année 2004 dû par la société Los Frutales des Alpes à Monsieur Elie X...s'élève à ladite somme avec indexation pour les années postérieures au regard des arrêtés applicables, dit que les fermages 2004, 2005, 2006, 2007 et 2008 sont respectivement de 18. 178, 56 euros (prorata temporis), 25. 819, 17 euros, 25. 324, 55 euros, 25. 670, 78 euros et 27. 204, 10 euros, et d'avoir condamné la société Los Frutales à verser à Monsieur X...en deniers ou quittances la somme de 102. 045, 37 euros outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;
AUX MOTIFS QUE pour critiquer le jugement ayant retenu que le fermage devait être fixé en « terres plantées » et non en « terres nues au sec », la société Los Frutales soutient en se prévalant d'une consultation du Professeur Z...être « contractuellement investie d'un droit de superficie c'est a dire d'un droit de propriété exclusif sur les plantations et les infrastructures d'irrigation » de sorte que la mise à disposition du tréfonds ne peut être justement rémunéré que sur la base d'une valeur locative en terres nues ; qu'elle excipe en ce sens de l'impossibilité pour Monsieur X...de se prévaloir du statut du fermage dès lors qu'il participait effectivement à l'exploitation des terres mises à disposition du GAEC de la Bastide Blanche et de l'acquisition faite par acte Y...du 18 janvier 2005 en exécution du jugement d'arrêté du plan de cession du 7 avril 2004 des plantations et infrastructures d'irrigation pour le prix de 590. 000 euros, le prix total de la cession d'actifs s'élevant à 1. 800. 000 euros ; qu'elle en déduit que l'arrêté préfectoral du 23 novembre 2004 qui prévoit l'hypothèse où le preneur a financé les plantations qui, du fait de l'accession immédiate appartiennent immédiatement au propriétaire du sol, ne peut recevoir application, les plantations appartenant exclusivement et irrévocablement à la société Los Frutales ; que la thèse de la société appelante ne peut être admise dans la mesure où elle postule que Monsieur X...et son frère ne pouvaient prétendre au bénéfice d'un bail rural statutaire alors qu'a été retenue ci-dessus par des motifs auxquels il est renvoyé, l'existence de baux ruraux entre les consorts X...et le GAEC, baux transmis au cessionnaire soit la société Los Frutales ; qu'en raison des baux ruraux existant sur les parcelles louées les plantations effectuées aux frais du preneur appartiennent immédiatement au bailleur en vertu des principes édictées par les articles 551 et suivants du Code civil ; que certes aux termes de l'acte notarié du 18 janvier 2005 formalisant le plan de cession arrêté par le Tribunal au profit de la société Los Frutales il est indiqué que l'entreprise en redressement judiciaire cédée savoir une exploitation de biens agricoles, triage, stockage, conservation, conditionnement et commercialisation de vergers de pommes et d'oliviers connue sous le nom de la Bastide Blanche appartenant au GAEC La Bastide Blanche comprend au titre des biens immobilier « divers bâtiments à usage principal de stockage et les plantations en nature de vergers de pommiers et d'oliviers sur une superficie totale de 151 ha 28 a 63 ca et que le jugement a ordonné la cession des baux ruraux attachés aux dites plantations laquelle sera ci-après constatée » ; que l'acte de cession stipule que sur le prix total de 1, 8 millions d'euros la somme de 590. 000 euros est affectée aux plantations en application de l'article L 621-96 du Code de commerce, mais ces mentions ne sauraient sans méconnaître les droits du bailleur découlant de l'accession immédiate consacrée par les articles 551 et suivants du Code civil et auxquels l'intimé n'a pas renoncé, établir le droit de superficie tel que revendiqué par l'appelante ; que si celle-ci peut en contemplation de l'acte du 18 janvier 2005 se prévaloir de la propriété des « plantations », cette situation ne fait pas obstacle à l'application de l'arrêté préfectoral invoqué par le bailleur qui en son article 2. 4 prévoit que lorsque les plantations sont financées et établies par le preneur avec l'autorisation écrite du bailleur le prix du fermage sera égal à la valeur locative des terres de polyculture pendant une période déterminée selon la nature des plantations réalisées (8 ans pour les pommiers) ; qu'en l'espèce il ressort du dossier que les plantations et les infrastructures d'irrigation ont été réalisées par le GAEC La Bastide Blanche aux droits de qui se trouve la société appelante ; que comme l'a relevé à raison le jugement déféré, l'âge des plantations doit être en l'absence de toute donnée contraire, établi par référence à l'inventaire des vergers dont il résulte que les plantations ont été réalisées entre l'année 1986 et l'année 1994 de sorte que les plantations ayant plus de huit ans, il sera fait application de l'arrêté préfectoral précité selon les modalités de fixation de la valeur locative « parcelles plantées » évaluées par l'expert A...à 25. 917, 47 euros ;
ALORS D'UNE PART, QUE les dispositions de l'arrêté du 23 novembre 2004 qui fixent le fermage en « terres plantées » ne peuvent s'appliquer que si les plantations sont la propriété du bailleur qui les met à la disposition du preneur ; qu'en fixant le fermage en terres plantées par application de cet arrêté, après avoir expressément admis que la société Los Frutales peut en contemplation de l'acte de cession du 18 janvier 2005 se prévaloir de la propriété des plantations, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'arrêté susvisé et des dispositions de l'article 544 du Code civil et L 411-1 du Code rural, qu'elle a violés ;
ALORS D'AUTRE PART, QUE la contradiction entre deux motifs constitue un défaut de motifs ; qu'en énonçant d'un côté que la société Los Frutales peut en contemplation de l'acte du 18 janvier 2005 se prévaloir de la propriété des plantations et en retenant néanmoins d'un autre côté que les mentions de l'acte de cession ne pourraient sans méconnaître les droits du bailleur découlant de l'accession immédiate consacrée par les articles 551 et suivants du Code civil et auxquels l'intimé n'a pas renoncé, établir le droit de superficie tel que revendiqué par l'appelante, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS EN TROISIEME LIEU, QUE le jugement du 7 avril 2004, par lequel le juge a en homologuant le plan de cession approuvé la cession des plantations à la société Los Frutales, a été rendu en présence de Monsieur X..., bailleur, représenté par Maître B... ; qu'en considérant que Monsieur X..., partie à ce jugement contre lequel il n'avait pas formé de recours, ne pouvait se voir opposer la cession des plantations à la société Los Frutales, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ;
ALORS ENFIN, QUE le jugement qui arrête le plan en rend les dispositions opposables à tous ; qu'en énonçant que les mentions de l'acte de cession homologué par le jugement arrêtant le plan de cession du GAEC de La Bastide Blanche par lesquelles les plantations ont été cédées à la société Los Frutales ne seraient pas de nature à établir le droit de superficie tel que revendiqué par cette société, la Cour d'appel a violé l'article L 621-65 ancien du Code de commerce.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(Subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit la demande de Monsieur X...recevable et d'avoir fixé la valeur locative à 25. 917, 47 euros, fixé le point de départ de cette valeur locative à l'année 2004, dit en conséquence que le montant du fermage année 2004 dû par la société Los Frutales des Alpes à Monsieur Elie X...s'élève à ladite somme avec indexation pour les années postérieures au regard des arrêtés applicables, dit que les fermages 2004, 2005, 2006, 2007 et 2008 sont respectivement de 18. 178, 56 euros (prorata temporis), 25. 819, 17 euros, 25. 324, 55 euros, 25. 670, 78 euros et 27. 204, 10 euros, et d'avoir condamné la société Los Frutales à verser à Monsieur X...en deniers ou quittances la somme de 102. 045, 37 euros outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;
AUX MOTIFS QUE l'intimé demande que le loyer fixé par l'expert à 25. 917, 47 euros s'applique à compter de l'année 2004 et non à compter de 2005 comme retenu par le jugement ; que si la société Los Frutales n'est devenue cessionnaire de l'exploitation qu'à compter de l'acte notarié du 18 janvier 2005 elle a eu la jouissance du bien depuis avril 2004 en qualité de locataire gérant suivant convention du 4 mai 2004 passée avec le commissaire à l'exécution du plan (cf. acte du 18 janvier 2005 page 7 § propriété jouissance) ;
ALORS QUE le bailleur propriétaire de l'immeuble ne peut obtenir la modification des conditions de jouissance du bien fixées par le contrat de location gérance préalable à la cession conclu par le futur repreneur avec le commissaire à l'exécution du plan dans le cadre du plan de cession arrêté par un jugement devenu définitif ; qu'en l'espèce le contrat de location gérance conclu dans le cadre du plan de cession avec le commissaire à l'exécution du plan stipulait l'exécution par le locataire gérant des charges telles que prévues par les baux en cours ; qu'en faisant rétroagir le point de départ du nouveau loyer des baux à une date antérieure à la cession, de la conclusion du contrat de location gérance par la société Los Frutales et en modifiant ainsi les obligations mises à la charge du locataire gérant par ce contrat, la Cour d'appel a violé les articles L 621-62, L 621-97, L 621-98, L 621-65 anciens du Code de commerce.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR, après avoir infirmé le jugement du chef du point de départ de la valeur locative fixée à l'année 2004 et non 2005, fait masse des dépens de première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions, il sera fait masse des dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, qui seront supportés par moitié par chacune des parties ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE le jugement sera confirmé en son principe, en ce qu'il a fixé le montant du fermage pour 32 ha, 22 a, 12 ca, dont 25 ha, 70 a, 33 ca, de vergers à la somme de 25. 917, 47 € avec indexation pour les années postérieures au regard des arrêtés applicables ; mais, conformément à la demande de l'appelant lire « l'intimé », cette valeur locative sera fixée pour l'année 2004 ; que le montant du loyer 2004 s'établit donc, prorata temporis, à 18. 178, 56 € ; que la créance de loyers de l'intimé pour les fermages de 2004 à 2008 s'élève donc à 122. 197, 16 € ; qu'il sera déduit de cette somme les versements que monsieur X...reconnaît avoir perçus pour 20. 151, 79 € ce qui ramène le solde de loyers dû à 102. 045, 37 € ; que le jugement déféré a justement partagé par moitié les dépens de première instance en ce compris, les frais d'expertise, rappel étant fait que monsieur X...avait été partiellement débouté de ses prétentions ; que les dépens d'appel seront, en revanche, supportés par l'appelante ;
ALORS QU'en cas d'infirmation d'une décision, les dépens de première instance et d'appel sont mis à la charge de la partie qui, après avoir gagné fût-ce partiellement en première instance, succombe en appel ; qu'en laissant à la charge de monsieur X...la moitié des dépens de première instance dès lors que le tribunal l'avait partiellement débouté de ses prétentions, cependant que, par infirmation du jugement, elle faisait droit à la demande de condamnation en paiement des fermages au titre de l'année 2004 qui avait été rejetée en première instance, la cour d'appel a violé l'article 696 du code civil.
