LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'acte du 4 novembre 2005, énonçait que M. et Mme X... s'engagaient irrévocablement à vendre à Mme Y... un local commercial au prix de 343 000 euros, ce qu'elle acceptait moyennant l'obtention d'un emprunt, qu'à l'appui de cet engagement Mme Y... acceptait de verser une somme à titre d'acompte, l'acte définitif devant être réalisé avant le 28 février 2006 et que cet acte portait la signature de chacun des époux X... et de Mme Y..., la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que par cet écrit M. et Mme X... s'engageaient à vendre le local commercial litigieux à Mme Y... et que celle-ci acceptait cette vente pour le prix proposé, que cette acceptation portait sur la chose offerte à la vente et non pas sur le principe d'une promesse unilatérale et que la stipulation d'un acompte confirmait que cet acte constituait une promesse synallagmatique de vente non soumise à la formalité de l'enregistrement imposée par l'article 1589-2 du code civil, ce dont il résultait que la vente était parfaite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que l'acte du 04 novembre 2005 signé par les époux X... et Mademoiselle Y... vaut vente et d'AVOIR dit en conséquence que ledit arrêt vaut acte authentique de vente ;
AUX MOTIFS QUE
Sur la qualification du contrat :
Que l'acte du 4 novembre 2005 est ainsi rédigé de manière manuscrite d'une écriture dont les parties conviennent qu'elle est celle de Mademoiselle Y... :
"M. et Mme X... s'engagent irrévocablement à vendre à Melle Y... Delphine Annick Danielle le local commercial situé au 138 quai du port et au 31 rue de la loge dans le 2ème arrondissement de Marseille qu'elle occupe, au prix de 343.00 Euros (trois cent quarante trois mille euros). Ce qu'elle accepte moyennant l'obtention d'un emprunt d'un montant de 300.000 Euros (trois cent mille euros).
A l'appui de cet engagement Melle Y... verse entre les mains de Maître A... Jean Philippe la somme de 30.000 Euros (trente mille euros) à titre d'acompte. Les parties conviennent de régulariser l'acte définitif avant le 28 Février 2006".
Il est suivi de la signature de chacun des époux X... et de Mademoiselle Y....
Que par cet écrit, Monsieur et Madame X... s'engagent de vendre le local qu'ils donnent en location à Mademoiselle Y... et celle-ci accepte cette vente pour le prix proposé ; que contrairement à ce qu'ils soutiennent,
cette acceptation porte sur la chose offerte à la vente et non pas sur le principe d'une promesse unilatérale lequel n'a pas besoin d'être agréé ;
Que l'acte prévoit également le versement de la somme de 30 000 euros à titre d'acompte ; que l'acompte constitue une avance sur le règlement du prix convenu et ne se conçoit que si la vente a été conclue ; que vainement Monsieur et Madame X... prétendent-ils que ce versement a été prévu comme dépôt de garantie tout à fait habituel à l'égard du bénéficiaire d'une promesse de vente; car d'une part, les parties ne l'ont pas qualifié de dépôt de garantie mais d'acompte et d'autre part, en cas d'une promesse unilatérale de vente qui n'oblige que le propriétaire du bien qu'il offre à la vente, le bénéficiaire de cette promesse qui ne se trouve nullement engagé, ne doit aucune garantie ;
Que la stipulation d'un acompte confirme que cet acte constitue une promesse synallagmatique de vente ;
Que c'est de manière inefficace que Monsieur et Madame X... prétendent que la lettre du 20 décembre 2005 du notaire chargé de préparer l'acte prévoyant un rendez-vous pour conclure un "compromis", démontre que l'acte du 4 novembre 2005 ne constitue pas un acte de vente car si cela avait été le cas, il n'aurait pas été nécessaire de prévoir l'établissement d'un "compromis" ; qu'en effet, la rédaction d'un tel acte qui peut s'expliquer par la volonté des parties de mieux préparer l'acte de vente définitif n'est pas de nature à modifier la qualification donnée à l'acte du 4 novembre 2005 ;
Qu'ainsi, l'acte du 4 novembre 2005 constitue une promesse synallagmatique de vente qui ne se trouve pas soumise sous peine de nullité à la formalité de l'enregistrement imposée par l'article 1589-2 du Code civil seulement pour les promesses unilatérales de vente afférentes à un immeuble ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE
Sur la nature de l'acte sous seing privé signé le 4 novembre 2005 :
Que deux feuillets ont été signées le même jour ;
Que selon les termes du premier feuillet :
"Melle Y... et Monsieur et Madame X... conviennent de ce qui suit Mr et Mme X... s'engagent irrévocablement à vendre à Mlle Delphine Y... le local commercial situé au 138 Quai du Port et au 31 Rue de la Loge dans le deuxième arrondissement de Marseille qu'elle occupe, au prix de 343 000 euros, ce qu'elle accepte moyennant l'obtention d'un emprunt de 300.000 euros.
A l'appui de cet engagement, Mlle Y... verse entre les mains de Maître A... la somme de 30.000 euros à titre d'acompte.
Les parties conviennent de régulariser l'acte définitif avant le 28 Février 2006".
Que selon les termes du second feuillet :
"Suite à la promesse de vente ci---joint, les époux X... se sont engagés à ne pas faire appel au compte rendu de la décision du TGI de Marseille du 26 Octobre 2006, procédure enrôlées n°05/1919 et 05/3328 et à n'entamer aucune autre procédure concernant le bail commercial, le loyer, et les travaux susceptibles d'être effectués au restaurant Chez Maddie".
Que l'acte contient à l'évidence un double engagement :
* l'engagement irrévocable des époux X... de vendre au prix de 343 000 euros les murs du 138 Quai du Port et 31 Rue de la Loge, et
* l'engagement de Mademoiselle Y... d'acheter, puisqu'elle accepte la promesse moyennant l'obtention d'un prêt et le versement immédiat d'un acompte de 30 000 euros entre les mains du notaire ;
Il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente et en aucun cas d'une promesse unilatérale de vente.
Que le courrier émanant de Maître A... en date du 20 décembre 2005 par lequel ce dernier invite son confrère Maître B..., notaire des époux X..., à lui confirmer une date de signature d'un "compromis de vente" n'est pas de nature à modifier la qualification de l'acte qui contient intrinsèquement tous les éléments caractéristiques d'une promesse synallagmatique de vente, sans qu'il y ait lieu de chercher à lui donner un autre sens que celui résultant de la commune intention des parties, clairement manifestée dans l'acte par des termes non équivoques ;
Que cet acte sous seing privé intervient dans des circonstances particulières puisque les parties s'opposaient dans le cadre de divers contentieux relatifs d'une part à des travaux effectués par Mademoiselle Y... et d'autre part au montant des loyers réclamés par les époux X..., et que la vente des murs permettait de clôturer ces litiges selon un accord transactionnel qui comportait l'engagement de mettre un terme aux procédures en cours ;
Que la promesse synallagmatique de vente a été signée de manière librement consentie et vaut vente, en application de l'article 1589 du Code civil.
1°/ ALORS QUE le contrat est unilatéral lorsqu'une personne est obligée envers une autre, sans que de la part de cette dernière il y ait engagement ; qu'il résulte de l'acte du 04 novembre 2005, que seuls Monsieur et Madame X... se sont engagés à vendre l'immeuble à Mademoiselle Y..., engagement qui a été accepté par cette dernière sans qu'elle ait pris le moindre engagement d'acquérir ledit immeuble, celle-ci ne s'étant engagée à verser la somme de 30.000 euros qu'en contrepartie "de cet engagement" de M. et Mme X... ; qu'en estimant néanmoins que ledit acte constituait une promesse synallagmatique de vente, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant l'article 1102 du Code civil par fausse application et l'article 1103 du même Code par refus d'application ;
2°/ ALORS QU'une promesse unilatérale de vente doit être acceptée par son bénéficiaire pour empêcher le promettant de se rétracter, et/ou lorsque ce bénéficiaire s'engage à verser une indemnité d'immobilisation en contrepartie de l'engagement unilatéral du promettant ; qu'en énonçant que la promesse unilatérale de vente en contrepartie de laquelle Melle Y... s'était engagée à verser une somme de 30.000 € n'avait pas besoin d'être agréée par cette dernière, la Cour d'appel a violé les articles 1103 et 1589-2 du Code civil ;
3°/ ALORS QU'est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que Melle Y... a accepté la promesse unilatérale de vente faite à son profit dans l'acte du 04 novembre 2005 sans que cette promesse unilatérale de vente d'immeuble ait été constatée par un acte authentique ou un acte sous seing privé enregisr dan les dix jours de l'acceptation de ladite promesse par Melle Y... ; qu'en refusant néanmoins de constater la nullité d'ordre public de ladite promesse unilatérale de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1589-2 du Code civil ;
4°/ ALORS EN OUTRE QUE la transaction implique l'existence de concessions réciproques de chaque partie ; que le second acte du 04 novembre 2005, faisant "suite à la promesse de vente" ne stipulait que des concessions à la charge des époux X... et aucune à celle de Melle Y... ; qu'en faisant néanmoins produire effet à cette transaction, la Cour d'appel a violé l'article 2044 du Code civil.
