LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les terrains litigieux, anciens terrains agricoles désormais à proximité de zones urbanisées, bénéficiaient d'une excellente situation en bordure de la rocade et étaient devenus constructibles sous condition de leur viabilisation et de leur accessibilité, la cour d'appel a répondu aux conclusions prétendument omises ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 24 juin 2010), que Mme X... a vendu le 8 décembre 2000 à la société LMJ, aux droits de laquelle se trouve la société Financière LMJ (la société), deux terrains situés à Saint-Apollinaire ; qu'elle a assigné la société le 4 juillet 2001 en rescision pour cause de lésion de plus des sept douzièmes ;
Attendu que, pour condamner Mme X... à payer à la société l'intérêt légal depuis l'introduction de l'instance sur la somme investie par cette dernière et ordonner la capitalisation des intérêts, l'arrêt retient que, du fait de l'immobilisation de cette somme imputable à l'action de Mme X..., la société est fondée à réclamer une indemnisation de son préjudice ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la faute de Mme X... de nature à faire dégénérer en abus son droit d'ester en justice, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à verser à la société Financière LMJ l'intérêt légal sur la somme de 146 317, 25 euros depuis le 4 juillet 2001 jusqu'au jour où interviendra une décision judiciaire passée en force de chose jugée au bénéfice de cette dernière et ordonné la capitalisation des intérêts, l'arrêt rendu le 24 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon, autrement composée ;
Condamne la société Financière LMJ aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Marguerite X... de sa demande en rescision pour lésion de la vente de terrains situés à SAINT APOLLINAIRE, intervenue par acte authentique du 8 décembre 2000, au profit de la société FINANCIERE LMJ ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la valeur du terrain : 1-1) Selon la méthode de comparaison : qu'il est constant que les terrains litigieux bénéficient d'une excellente situation en bordure de la rocade ; qu'il s'agit d'anciens terrains de nature agricole mais qu'ils se trouvent à proximité de zones urbanisées en zone 2 NA du PLU ; qu'ils sont devenus des terrains à bâtir dont la constructibilité est conditionnée, d'une part, par la viabilisation laquelle a été évaluée par le second collège d'experts à la somme de 100 000 euros en raison d'un relatif éloignement des réseaux existants à l'époque de la vente, d'autre part, par l'accès à une voie publique ou privée répondant à des caractéristiques déterminées ; que les parties sont en désaccord sur I'accessibilité des terrains mais que les experts ont été suffisamment explicites sur cette question en retenant que « l'accès sur la voie publique peut se faire soit par la rue des Longènes mais que la largeur de la plateforme et de la chaussée ne correspond pas au POS, soit par Ia rue du Dr SCHMIT mais que la proximité de l'échangeur interdit de l'envisager » ; qu'en fonction de ces critères et selon la méthode de comparaison, le dernier collège d'experts a déterminé une valeur de 9, 24 €/ m ² à partir de deux éléments de comparaison alors que le premier collège d'experts avait déterminé selon la même méthode un prix de 8, 50 €/ m ² à partir de 10 références ; que les éléments de comparaison obtenus par le deuxième collège correspondent d'une part à la vente d'une parcelle de terrain à bâtir le 4 avril 2000, de 2 425 m ², libre, situé en zone 2 NA au prix de 10, 67 €/ m ² et d'autre part à la vente d'une parcelle de terrain à bâtir le 4 février 2000, de 10 165 m2, libre, situé en zone 2 NA au prix de 7, 81m ², acquisition destinée à l'extension des bureaux de poste de commandement central du réseau SAPRR ; que ces terrains sont très semblables aux terrains litigieux en dépit des critiques de Madame X...; qu'ils sont en effet situés dans le même zonage de la commune de Saint Apollinaire ; que les experts se sont expliqués au sujet de la critique de Madame X..., quant à l'absence de fiabilité de la vente du 4 février 2000 au prétexte qu'elle a été " déclarée d'utilité publique " ; qu'il ne s'agit pas en effet d'une expropriation mais d'une vente dont le prix a été librement débattu et accepté ; que cet élément de comparaison mérite d'être retenu alors qu'il n'est pas démontré que ce terrain serait enclavé dans la mesure où la parcelle AE 419 jouxtant les deux autres parcelles AE 415 et 417 bénéficie d'une desserte visible sur le plan joint à l'acte de vente (parcelles 424, 425, 328, 329, celle-ci aboutissant à Ia rocade) ; que parmi les éléments de comparaison proposés par Madame X...faisant ressortir une moyenne de 43, 17 €/ m ², seuls ceux situés sur Ia commune de Saint Apollinaire en zone 2 NA peuvent être retenus et à condition qu'ils ne soient pas viabilisés et soient contemporains de la vente litigieuse ; qu'au regard de ces critères les terrains pouvant être éligibles sont tous situés dans la ZAC de Bois Guillaume, qu'il résulte du " cahier des charges de cession de terrain " document établi par Ia ville de Saint Apollinaire, article 12, que : « le prix de cession des terrains comprendra les prestations suivantes :- le prix du terrain et les frais d'acquisition-les honoraires du géomètre-les dépenses relatives aux travaux d'aménagement du terrain et les honoraires y afférents, démolitions, mouvements de terre, voirie et réseaux divers, y compris éclairage public, aires de stationnement public, espaces libres et plantations publics » ; que le second collège d'expert a analysé ces termes de comparaison et a fait justement observer qu'il s'agissait de terrains viabilisés dont il fallait déduire les dépenses relatives aux travaux d'aménagement du terrain telles que définies à l'article 12 cidessus rappelé ; que dans ces conditions le prix du foncier se situait entre 5, 62 €/ m ² et 7, 07 €/ m ² et générait un prix moyen de 6, 27 €/ m ² que dès lors les références de Madame X...ne viennent pas contredire les éléments de comparaison retenus par le collège d'experts, que le prix des terrains litigieux n'apparaît pas lésionnaire selon cette méthode ; 1. 2) Selon la méthode du compte à rebours : que cette méthode n'est pas contestée dans son principe par Madame X...qui critique sa mise en oeuvre pour l'évaluation des biens litigieux, notamment sur l'estimation du prix de vente, sur l'abattement, sur les frais, sur une erreur de calcul et sur le taux des honoraires de l'architecte ; Sur l'évaluation du prix de vente : que l'expert Monsieur B...qui a réalisé cette étude a évalué à 1 100 €/ m ² HT le prix de vente d'une construction réalisée sur ces terrains ; que s'il ne s'est pas référé à des éléments de comparaison pour déterminer ce prix, le collège s'est expliqué sur les calculs qui l'ont conduit à déterminer le prix de revient de l'opération, marge comprise ; qu'en effet il a précisé qu'une construction comparable à celle qui était envisagée par l'acheteur, compte tenu des impératifs du POS n'était réalisable que sur la parcelle AE 308 de 16 869 m ² à prendre en compte ; que cette approche mérite d'être approuvée au regard de la configuration de Ia parcelle AE 276 ; que le COS (0, 5) autorisait une SHON de 8 434 m ², soit une surface utilisable construite de 80 % en dehors des aires de circulation communes, équivalente à 6 750 m ² au prix de 610 €/ m ² HT, soit un coût de construction du bâtiment, viabilité comprise, de 4 117 500 € HT pour un prix de revient de 7 192 587 € HT soit 1 065 €/ m ² HT après intégration de tous les honoraires et frais ; que dès lors la valeur de 1 100 €/ m ² HT n'apparaît pas être une valeur de fantaisie mais une valeur arrondie à la centaine supérieure permettant d'intégrer une nouvelle marge bénéficiaire ; que cette valeur mérite d'être retenue alors que Madame X...se garde bien de fournir des éléments de référence susceptibles de remettre en cause de façon sérieuse cette évaluation ; Sur l'abattement de 20 % : que le collège d'experts s'est expliqué sur cet " abattement " qu'il qualifie de " rapport entre la SHON et la surface utile " pour tenir compte des " cages d'escaliers, des locaux techniques, des trémies d'ascenseurs, des parties communes générales, cloisons, embrasures " ; que la critique de Madame X...n'est pas fondée en ce que le rapport vaut tout autant pour un immeuble d'habitation que pour un bâtiment commercial qui comporte des surfaces techniques et ce, en dépit de l'attestation de Monsieur J. P. C...architecte interrogé par le conseil de Madame X...qui souligne seulement que la notion de " surface utile " ne correspond à aucune définition normative ou réglementaire ; que néanmoins les techniciens en bâtiment ont très souvent recours à cette notion de surface utile brute (SUB) qui permet une appréhension plus fine et détaillée des surfaces réellement utilisables pour les postes de travail après déduction des éléments structuraux et des circulations verticales incluses dans la SHON ; Sur les frais d'imprévus ou aléas : que le collège des experts a fourni une explication à ce poste de dépenses au regard de l'importance du chantier et des risques habituels en ce domaine ; qu'il convient de confirmer ce budget pour imprévus qui ne représente que 0, 67 % du prix de vente HT ; Sur l'erreur de calcul : que le collège d'experts a contesté cette erreur de calcul que Madame X...lui a reprochée dans son dire ; qu'il apparaît en effet que le coût de I'assurance Dommages Ouvrages est de 144 112 € correspondent à 3, 5 % du coût de la construction HT (4 117 500 €) mais qu'à la suite d'une erreur de frappe la somme de 114 112 € a été reportée ; que le collège affirme avec raison que cette faute de frappe ne vicie pas les calculs ; Sur les honoraires d'architecte : que le collège des experts s'est également expliqué sur l'importance de ce poste de frais et honoraires en se référant au coût moyen des honoraires d'architecte de l'ordre de 7 % HT sur le coût de construction HT auquel il a ajouté celui de la maîtrise d'oeuvre de l'ordre de 4 % HT sur la même base correspondant au suivi du chantier ; que l'évaluation des honoraires d'architecte à hauteur de 7 + 4 % n'apparaît pas excessive pour une mission complète et se situe dans une juste moyenne en dépit des contrats d'architecte auxquels Madame X...se réfère mais qui ne sont plus joints au dossier soumis à l'examen de la Cour ; que le calcul selon la méthode dite de récupération foncière effectué par le collège d'experts sera validé ; Sur la rescision pour lésion : qu'ainsi la moyenne résultant des deux méthodes d'évaluation fait ressortir l'absence de lésion dans la vente litigieuse ; que c'est à bon droit que le premier juge après avoir considéré que la lésion n'étant pas caractérisée a débouté Madame X...de ses demandes ; que le jugement sera confirmé sur ce point » ;
ET AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES QUE « les trois experts désignés par le Tribunal ont déterminé la valeur vénale au 13 juillet 2000 des parcelles Les Grandes Longères à Saint Apollinaire, cadastrées section AH n° 276 pour 1038 m ² et 308 pour 16869 m ² par deux méthodes différentes : 1- par comparaison avec des références de nouvelles transactions survenues au cours de I'année 2000, soit la vente d'une parcelle de terrain à bâtir de 2425 m ² situé en zone ; 2- NA cadastré ZD n° 204, 227, 220 au prix de 10, 67 €, la vente d'un terrain à bâtir de 10 165 m ² en zone 2 NA cadastré section AE 415, 417, 419 au prix de 7, 81 € le m ² toutes indemnités de réemploi incluses ; que la moyenne des prix de vente entre ces deux références s'établit à 9, 24 € le m ² ; 2- par la méthode du compte à rebours, par différence entre le prix de revient global de I'opération de construction y compris les marges et le prix de vente estimé la valeur du foncier est ainsi estimée à 13, 78 € HT le m ² ; que les experts ont estimé la valeur du m ² en calculant la moyenne entre les deux méthodes, à la somme de 11, 51 € le m ² ; que les défendeurs sollicitent I'homologation du rapport des experts relevant que la seconde expertise, comme la première ne permet pas de retenir I'existence d'une lésion de plus des sept douzièmes ; que le rapport d'expertise est critiqué par Madame X... laquelle conteste les deux évaluations faites par les experts ; que selon la première méthode, les experts n'auraient pas pris des éléments de comparaison significatifs ; que ce grief doit être écarté puisque les experts se sont référés aux deux ventes intervenues dans la même période et en zone NA dans le même secteur, la vente même déclarée d'utilité publique d'une des parcelles à la SAPPR pour y implanter des bureaux ne conférant pas à cette vente le caractère de vente à un prix non conforme au prix du marché ; que selon la deuxième méthode d'évaluation, Madame X... reproche aux experts d'avoir déterminé le coût de la construction par des affirmations non fondées relevant de la pétition de principe ; qu'en outre, Madame X... soutient que les honoraires de I'architecte tels qu'évalués par les experts sont très supérieurs à ceux pratiqués par les professionnels et qu'après recalcul du coût de la construction en ramenant les honoraires d'architecte au taux pratiqué, " on franchit le seuil de rescision de 16, 46 € le m ² " ; que ces arguments ont fait I'objet d'un dire auquel il a été répondu de manière circonstanciée et précise, points par points ; que la communication tardive d'une attestation d'un architecte corroborant les affirmations de Madame X..., qui n'a pas été discutée contradictoirement au cours de I'expertise ne saurait remettre en cause ces conclusions ; que les explications des experts qui ont été appelés par le Tribunal à donner leur avis sur la pertinence des éléments comparatifs produits par Madame X... ont relevé que les six ventes auxquelles Madame X... se réfère concernent des parcelles viabilisées, à la différence de la sienne et que pour trois des ventes comparables, le prix du m ² s'établit à la somme moyenne de 6, 27 € ; que s'agissant de la vente par Madame X... en décembre 2004, d'une parcelle cadastrée AH 288, 289, au prix de 76, 77 € le m ² les experts ont observé que la parcelle était située en zone NA ; qu'un permis de construire avec accord de la CDEC était obtenu, que le coût de la viabilité n'était que de 10800 €, que les deux ventes n'étaient pas comparables ; que le Tribunal qui a désigné un collège d'experts pour avoir un avis technique motivé constate que les conclusions des experts confirment les conclusions des premiers experts allant dans le sens de I'absence de lésion ; qu'indépendamment de la question de savoir si Madame X... a vendu au bon moment, et si elle a fait ou non une bonne opération, le fondement de I'action repose sur la démonstration d'une lésion de sept douzièmes dans le prix de l'immeuble qui doit être appréciée au jour de la vente ; que I'avis des experts sera adopté par le Tribunal ; que la lésion n'étant pas caractérisée, Madame X... sera déboutée de I'ensemble de ses demandes » ;
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, l'exposante faisait valoir que devait être prise en considération, dans l'appréciation du prix, la commercialité exceptionnelle des terrains vendus, leur conférant une forte plus-value ; que faute d'avoir répondu à ce moyen, l'arrêt attaqué a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Madame X... à verser à la société FINANCIERE LMJ l'intérêt légal sur la somme de 146. 317, 25 € depuis le 4 juillet 2001 jusqu'au jour où interviendra une décision judiciaire passée en force de chose jugée au bénéfice de la société FINANCIERE LMJ et ordonné la capitalisation des intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur les intérêts légaux, cette disposition doit être confirmée par adoption des motifs du premier juge » ;
ET AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES QUE « la société LMJ fait valoir que depuis le 4 juillet 2001, son investissement de 146. 317, 25 € est improductif alors que les sociétés LMJ et désormais FINANCIERE LMJ supportent sans contrepartie les taxes afférentes à la propriété de l'immeuble ; Il est établi que le projet initial de la société LMJ portait sur la réalisation d'une jardinerie, qui a fait l'objet d'un refus d'autorisation de la CDEC le 17 décembre 1999 ; La société LMJ qui n'a pas contesté cette décision avait fait insérer dans la promesse de vente du 21 juillet 1999 une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire pour un ensemble immobilier à usage d'activité économique ; Elle a néanmoins régularisé l'acte de vente le 8 décembre 2000 sachant que son projet initial ne se réaliserait pas. Madame X... en conclut que la société LMJ envisageait en réalité une opération immobilière purement spéculative ; Il n'en demeure pas moins qu'en raison de l'action engagée par Madame X..., la société LMJ ne pouvait pas disposer de son acquisition, soit en modifiant son projet initial soit en revendant le terrain, et que la somme investie demeurait bloquée ; Du fait de l'immobilisation de la somme investie imputable à l'action de Madame X..., la société LMJ est fondée à réclamer une indemnisation de son préjudice ; L'augmentation de 5 points de l'intérêt légal n'est pas justifiée ; Madame X... sera condamnée à payer à la défenderesse l'intérêt légal sur la somme de 146. 317, 25 € depuis le 4 juillet 2001 jusqu'au jour où interviendra une décision judiciaire passée en force de chose jugée au bénéfice de la société LMJ ; Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts de la société LMJ » ;
ALORS QUE l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne peut engager la responsabilité civile de son auteur qu'en cas de faute faisant dégénérer en abus le droit d'ester en justice ; qu'en se bornant à relever en l'espèce que « du fait de l'immobilisation de la somme investie imputable à l'action de Madame X..., la société LMJ est fondée à réclamer une indemnisation de son préjudice », sans relever la moindre circonstance de nature à faire dégénérer en faute le droit d'agir de l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
