LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société civile immobilière Eurogap (la SCI) n'ayant pas soutenu dans ses conclusions devant la cour d'appel que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 14 rue Barreau à Asnières-sur-Seine (92600) ne pouvait agir en justice contre un copropriétaire qu'à la condition que le préjudice soit éprouvé collectivement par l'ensemble des copropriétaires, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
D'où il suit que le moyen est irrecevable ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le comportement fautif des époux X... s'était poursuivi depuis le prononcé du jugement sans que la SCI n'intervienne, qu'en attendant leur départ, Mme Y... ne pouvait relouer son appartement, et que les locations sont soumises à certains aléas, la cour d'appel, devant laquelle la SCI n'avait pas soutenu que ses locataires avaient quitté les lieux, a pu retenir que la SCI et les époux X... avaient fait perdre à Mme Y... une chance certaine de relouer son appartement au prix de 627 euros pendant vingt-sept mois, dont elle a souverainement évalué le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Eurogap aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Eurogap à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 14 rue Barreau à Asnières-sur-Seine et à Mme Y..., la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Eurogap ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour la société Eurogap.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI EUROGAP, in solidum avec les époux X..., à payer au syndicat des copropriétaires du 14 rue Barreau, les sommes de 1. 000 € et 1. 500 € en réparation de son trouble de jouissance antérieur et postérieur au jugement déféré ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE s'agissant des troubles anormaux de voisinage imputables aux époux X..., les divers témoignages d'occupants de l'immeuble ainsi que les mains courantes qu'ils ont déposées au commissariat témoignent suffisamment de l'extrême grossièreté de ceux-ci dans l'immeuble et des actes de violence qu'ils exercent sur les autres résidants ; qu'un copropriétaire peut agir contre un autre pour obtenir que cessent les troubles de jouissance commis par son locataire ; que le bailleur est également responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire ; que s'agissant d'une forme de responsabilité du fait d'autrui, le bailleur est alors en droit d'exercer un recours à l'encontre de son locataire ; que la responsabilité du bailleur pourrait être écartée dans l'hypothèse ou il n'aurait pas été informé du comportement de son locataire et s'il n'avait pas été mis en demeure par le syndic de les faire cesser ; qu'en l'espèce le syndic a adressé copie le 18 octobre 2007 à la SCI EUROGAP de deux mains courantes établies par des copropriétaires qui ont été victimes des agissements des époux X... et l'a mis en demeure de faire le nécessaire immédiatement auprès de ces derniers afin que cessent définitivement ces troubles ; que le syndic a indiqué dans cette correspondance : « la copropriété est prête à engager des poursuites judiciaires à votre encontre, car vous êtes responsable de vos locataires » et a invité la SCI EUROGAP à lui faire parvenir copie des courriers de mise en demeure par elle adressés à ces derniers ; que la SCI EUROGAP n'a pas répondu à cette correspondance ni à la lettre de rappel que le syndic lui a adressée le 27 novembre 2007 ; qu'elle se contente dans ses conclusions de soutenir qu'elle n'est pas responsable des époux X... qui ne sont pas ses préposés ; qu'elle sollicite dans les motifs de ces conclusions la garantie des époux X... si une condamnation venait à être prononcée contre elle ; que le fait qu'elle n'ait pas repris cette demande dans le dispositif de ses conclusions est sans conséquence juridique, sa prétention étant suffisamment exposée ; que la SCI EUROGAP ne justifiant pas avoir exercé la moindre diligence pour tenter de faire cesser les agissements de ses locataires, le premier juge a, à bon droit, condamné la SCI EUROGAP et les époux X... à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1. 000 € à titre de dommages-intérêts ; que le comportement fautif des époux X... s'étant poursuivi depuis le prononcé du jugement entrepris sans que la SCI EUROGAP n'intervienne, il y a lieu de condamner in solidum la SCI EUROGAP et ses locataires à réparer le dommage qui en résulte en allouant à titre de dommages-intérêts supplémentaires un montant que la cour, eu égard aux éléments dont elle dispose, évalue à la somme de 1. 500 € ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des éléments transmis par le syndicat à l'appui de sa demande que manifestement les époux X... sont bien à l'origine de troubles anormaux du voisinage ; que les témoignages transmis sont à la fois concordants, et circonstanciés ; qu'ils révèlent de la part de ces locataires, des comportements à la fois injurieux et violents, voire même dangereux ; qu'outre les atteintes personnelles faites à certains occupants, cette attitude des époux X... a instauré dans les relations de voisinage un sentiment de crainte, de violence et d'agressivité et créé pour l'ensemble de la copropriété, un préjudice qui apparaît véritablement anormal et dépasse le seuil de tolérance admissible par les autres copropriétaires ; que les faits sont toutefois circonscrit dans le temps et qu'en conséquence, les époux X... seront condamnés à payer au syndicat la somme de 1. 000 euros au titre de la réparation de ce préjudice ;
ALORS QUE la qualité pour agir conférée au syndicat des copropriétaires pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, ne peut concerner que les actions relatives à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes, à l'exclusion des actions tendant à la réparation du préjudice qui aurait été subi individuellement par chacun des copropriétaires et qu'un syndicat des copropriétaires ne peut donc agir en justice contre un copropriétaire qu'à la condition que le préjudice soit éprouvé collectivement par l'ensemble des copropriétaires ; qu'en l'espèce, pour condamner la SCI EUROGAP à payer au syndicat des copropriétaires du 14 rue Barreau, in solidum avec les époux X..., les sommes de 1. 000 € et 1. 500 € au titre des troubles de jouissance, la cour d'appel a constaté que s'agissant des troubles anormaux de voisinage imputables aux époux X..., les divers témoignages d'occupants de l'immeuble ainsi que les mains courantes qu'ils avaient déposées au commissariat témoignaient suffisamment de l'extrême grossièreté de ceux-ci dans l'immeuble et des actes de violence qu'ils exerçaient sur les autres résidants et elle s'est bornée à relever qu'il en était résulté un préjudice « pour l'ensemble de la copropriété » ; qu'en statuant ainsi sans constater que chacun des occupants de l'immeuble en copropriété avait subi un préjudice en rapport avec les agissements attribués aux époux X... ni préciser en quoi la copropriété aurait subi un préjudice distinct du préjudice individuel des occupants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI EUROGAP, in solidum avec les époux X..., à payer à Mme Y... la somme de 16. 600 € représentant son préjudice du fait de la non-relocation de son appartement du 1er janvier 2008 jusqu'à son prononcé ;
AUX MOTIFS QUE les correspondances des deux derniers locataires de Mme Y... versées aux débats, démontrent la responsabilité des époux X... dans leur départ ; qu'ainsi M. A... a écrit le 1er septembre 2007 au syndic qui administre l'appartement de Mme Y... : « Je vous donne congé... C'est à regret que je quitte cet appartement mais le comportement des voisins situés au-dessous est insupportable... Je ne vois pas d'autre solution rapide que de partir afin de trouver un chez-moi paisible, où je ne me sente pas harcelé... » ; que le locataire suivant, Mme B..., a écrit le 26 décembre 2007 au même administrateur de biens : « Je vous confirme mon souhait de résilier le bail signé avec vous début novembre 2007. Même si cet appartement correspondait en tout point à mes attentes, je ne peux plus habiter dans ce logement avec la peur de me faire agresser par mon voisin à l'étage inférieur. J'habite depuis deux mois chez différents amis pour éviter au maximum tout contact avec ces voisins. J'ai reçu un courrier de Monsieur C..., habitant de la copropriété, m'indiquant qu'une demande d'expulsion avait été formulée mais j'espère que vous comprendrez que je ne peux attendre que cette action soit menée à son terme, finalité qui ne pourra intervenir qu'après l'hiver » ; qu'il résulte des assignations délivrées le 15 juin 2009 aux époux X... que ces derniers résident toujours dans les lieux ; qu'en attendant leur départ, Mme Y... ne peut relouer son appartement ; qu'elle justifie que son préjudice est de 620 € par mois ; qu'à la date de ses dernières conclusions (10 juin 2009) qu'elle n'a pas fait suivre d'une réactualisation, son logement était vacant depuis le 1er janvier 2008, soit 17 mois ; qu'elle demande à être indemnisée jusqu'à la date de la cessation des troubles de jouissance ou, à défaut, jusqu'à celle du prononcé du présent arrêt ; qu'il convient de retenir cette dernière date et de fixer l'indemnisation de Mme Y..., s'agissant de locations soumises à certains aléas, à la somme de 16. 600 €, en réparation de la perte de chance, qui est certaine, d'avoir pu louer son bien au prix de 620 € par mois pendant 27 mois ; que cette condamnation est prononcée in solidum à l'encontre de la SCI EUROGAP et des époux X..., ces derniers en garantissant leur bailleur ; que Mme Y... justifie de ses frais de relocation à la suite du départ de M. A... (206, 44 €) ; qu'il convient de confirmer la décision du premier juge d'avoir condamné la SCI EUROGAP et les époux X... à l'en indemniser ; que les époux garantiront la SCI EUROGAP de cette condamnation ;
1°) ALORS QUE pour calculer l'indemnisation de Mme Y..., la cour d'appel a pris pour base une perte de loyers durant la période du 1er janvier 2008 au 29 mars 2010, date de son arrêt ; qu'en se bornant cependant à constater que les époux X... demeuraient toujours dans les lieux à la date du 15 juin 2009, et que les dernières conclusions de Mme Y... dataient du 10 juin 2009, sans constater que les agissements délictueux des époux X... s'étaient poursuivis du mois de juin 2009 jusqu'au prononcé de l'arrêt, et sans expliquer sur quels éléments elle se fondait pour tenir pour acquis le fait que l'appartement était demeuré vacant jusqu'à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2°) ALORS QUE la perte de chance ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'ayant évalué à 16. 740 € (620 € x 27 mois) les loyers que Mme Y... aurait perçus si elle avait pu continuer à louer son appartement, la cour d'appel, qui a alloué à celle-ci une indemnité de 16. 000 €, inférieure de 0, 83 % seulement à l'avantage qu'une location lui aurait procuré, n'a pas procédé à la mesure effective de la chance perdue par Mme Y... ; qu'en simulant ainsi l'application de la règle de droit susvisée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
