LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le 26 mai 2006, à 18 heures 30, deux huissiers de justice avaient constaté que des personnes allaient et venaient dans le hall d'entrée de l'immeuble et que l'ascenseur n'était pas immédiatement disponible du fait de l'encombrement et qu'à 19 heures 30, de très nombreuses personnes stationnaient dans le hall d'entrée pour prendre l'ascenseur et se diriger au cinquième étage, la file se prolongeant sur le trottoir extérieur, et retenu que, s'il ne pouvait être fait défense à la société Immobiliare Concordia d'organiser des réunions privées, même d'affaires, avec des clients privilégiés sous peine de porter atteinte à l'usage des parties privatives, il n'en demeurait pas moins que la manifestation organisée le 24 mai 2006 ne correspondait pas aux normes fixées par l'arrêt du 23 novembre 2004, que des afflux de personnes dans les parties communes étaient caractérisés et que les deux manquements relevés pouvaient être imputés à la société Immobiliare Concordia, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immobiliare Concordia aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immobiliare Concordia et la condamne à payer à Mme X..., épouse Y...et à la société Pragafrance la somme globale de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Immobiliare Concordia
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir liquidié l'astreinte prononcée par l'arrêt du 23 novembre 2004 à la somme de 25. 000 € et d'avoir condamné la société Immobiliare Concordia à payer à la société HSBC et à Madame Annick X..., épouse Y...la somme de 25. 000 € au titre de la liquidation de l'astreinte et de 2. 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE par arrêt du 23 novembre 2004, la cour d'appel d'Aix-en-Provence réformant une ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Grasse en date du 24 février 2004 fait défense aux sociétés Immobiliare Concordia et Pentagonos : de permettre tout afflux de personnes dans les parties communes de l'immeuble, d'encombrer les parties communes par des matériels divers, tels que panneaux, tables, caisses, chaises, d'apposer des calicots ou banderoles sur les façades de l'immeuble, d'introduire des produits dangereux et d'installer des appareils mettant en danger la sécurité des occupants de l'immeuble, notamment des bouteilles de gaz, le tout sous astreinte de 5. 000 euros par infraction constatée par huissier (...) ; Que le premier juge a sanctionné par deux astreintes de 10. 000 € comme venant en violation des interdictions précitées par l'arrêt du 23 novembre 2004, l'afflux de personnes à 18 heures 30 et 19 heures 30 le 26 mai 2006 invitées à une réception au cinquième étage et sur le toit terrasse, propriété de l'appelant ; Que le constat du 26 mai 2006 a relevé notamment la présence de nombreuses personnes dans le hall de l'immeuble dont la file se prolongeait sur le trottoir ; Que s'il ne peut être fait défense à la société intimée « d'organiser des réunions privées, même s'il s'agit de réunions d'affaires avec des clients privilégiés sous peine de porter atteinte à l'usage des parties privatives », ainsi que le rappelle l'arrêt du 23 novembre 2004, il n'en demeure pas moins vrai qu'en l'espèce la manifestation organisée le 24 mai 2006 ne correspond pas aux normes fixées par la décision susvisée (...) ; Qu'au regard de l'ensemble des éléments ainsi analysés, il convient de confirmer le jugement entrepris sur la liquidation de l'astreinte fixée à la somme de 25. 000 € et la condamnation de la société Immobiliare Concordia à payer cette somme à la société HSBC et Annick X..., épouse Y...,
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES QUE le 26 mai 2006 à 18 h. 30, Maîtres Jeannette Z...et Bernard A...constatent que des personnes vont et viennent dans le hall d'entrée, que l'ascenseur n'est pas immédiatement disponible du fait de l'encombrement, ce que confirment les clichés, les invités étant attendus à la terrasse B... au 5ème étage (...) ; que de très nombreuses personnes, lorsque les huissiers quittent les lieux à 19 h 30, stationnent dans le hall pour prendre l'ascenseur et se diriger au 5ème étage, sur la terrasse parking, la file se prolongeant sur le trottoir extérieur selon les clichés annexés au constat ; Que des afflux de personnes sont caractérisés dans les parties communes et que les deux manquements relevés par l'huissier peuvent être imputées à la société Immobiliare Concordia, propriétaire de l'appartement au 5ème étage,
ALORS QUE D'UNE PART, il appartient au juge de l'exécution qui liquide une astreinte en application de l'article 36 de la loi du 9 juillet 1991, de rechercher, s'il y a lieu par une nécessaire interprétation de la décision l'ayant ordonnée, l'étendue des interdictions dont elle était assortie ; qu'en énonçant que l'afflux de personnes à 18 heures 30 et 19 heures 30 le 26 mai 2006 invitées à une réception au cinquième étage et sur le toit terrasse, propriété de la société Immobiliare Concordia constituait une violation de la défense faite par l'arrêt du 23 novembre 2004 de « permettre tout afflux de personnes dans les parties communes de l'immeuble », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (Prod. 4 p. 5 et 13), quelle était l'étendue de cette interdiction visant l'afflux durable et répété de personnes dans les parties communes, et non un afflux ponctuel lié à l'organisation d'une unique réception, eu égard au droit de chaque copropriétaire d'user librement de ses parties privatives, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 35 de la loi du 9 juillet 1991.
ET ALORS QUE D'AUTRE PART, une infraction au règlement de copropriété dont la matérialité est susceptible de se prolonger dans le temps, constitue une infraction unique ; qu'en énonçant que l'afflux des personnes à 18 heures 30 et 19 heures 30 le mai 2006 invités à une réception au cinquième étage et sur le toit terrasse, propriété de la société Immobiliare Concordia, constituent deux manquements distincts qui seront sanctionnés par deux astreintes de 10. 000 €, soit 20. 000 €, sans rechercher-comme elle y était pourtant invitée (Prod. 4- concl. p. 14, § 3)- si l'afflux de personnes dans les parties communes constaté à deux reprises à une heure d'intervalle à l'occasion d'une seule réception ne constituait pas une infraction unique au règlement de copropriété ne pouvant être sanctionnée que par une seule astreinte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.
