LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1719 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 9 juin 2010), que M. X... est cessionnaire, selon un acte notarié du 15 octobre 2001, du bail de locaux à usage commercial qui avait été consenti le 1er novembre 1991 par la société civile immobilière Clolus frères à la société anonyme Clolus, placée en liquidation judiciaire le 29 août 2000, moyennant un loyer mensuel de 304,90 euros ; qu'assigné en constatation de la résiliation du bail pour défaut de payement du loyer, expulsion et payement d'une indemnité d'occupation, M. X... a soutenu que le bail n'avait reçu aucun commencement d'exécution faute de remise des clefs ;
Attendu que pour accueillir la demande de la bailleresse, l'arrêt retient que la cession de bail a eu lieu devant notaire en présence du propriétaire, ce qui laisse présumer que les clefs ont été remises à ce moment, que M. X... n'a fait aucune démarche auprès du propriétaire et est resté sans réaction en recevant le commandement visant la clause résolutoire, qu'il n'a pas contesté, et qu'il résulte d'une attestation que les lieux ont été occupés par un technicien pour le compte de la société Technipierres ou Technigranit, dirigée par M. X... ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à établir que la bailleresse avait rempli son obligation de délivrance des locaux en remettant les clefs au preneur, la cour d'appel n' a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne la société Clolus frères aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Clolus frères à payer à M. X... la somme de 2500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour M. X...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR constaté la réalisation de la clause résolutoire et prononcé la résiliation du bail et d'AVOIR condamné monsieur X... au paiement de la somme de 16.159 euros au titre des loyers impayés ainsi que la somme de 304,90 euros par mois à compter de la résiliation du bail à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à complète restitution des lieux ;
AUX MOTIFS QUE monsieur X... ne s'est prévalu que dans un litige l'opposant à un tiers de ce qu'il n'avait pas été rendu destinataire des clefs alors que la cession de bail a eu lieu devant notaire en présence du propriétaire, ce qui laisse présumer que les clefs lui ont été remises à ce moment; que monsieur X... n'a fait aucune démarche auprès du propriétaire; qu'il est resté sans réaction en recevant le commandement visant la clause résolutoire qui lui a été signifié à sa personne le 21 novembre 2005 et ne l'a pas contesté; qu'il résulte de l'attestation de messieurs Jean-Pierre et Marc Y... que les lieux ont été occupés par un technicien pour le compte de la société Technipierres ou Technigranit (dirigée par M. X...) avec qui Marc Y... a travaillé à la fabrication de pavés; que la délivrance des lieux est avérée; qu'il convient en conséquence de faire droit aux demandes de la SCI Clolus frères ;
1°) ALORS QUE la charge de la preuve de l'obligation de délivrance incombe au bailleur qui se prétend libéré de cette obligation ; qu'en matière de louage d'immeuble, elle se fait par la remise matérielle des clés du local objet du bail ; qu'en se fondant sur une présomption de remise des clés par la considération que la cession de bail avait eu lieu devant notaire, la cour d'appel a exonéré la SCI bailleresse de la charge de prouver qu'elle avait satisfait à son obligation de délivrance et, partant, a violé les articles 1315, alinéa 2 et 1719 du code civil ;
2°) ALORS QU' en se déterminant comme elle l'a fait, la cour d'appel a statué par un motif hypothétique et a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le silence, par nature équivoque, ne vaut pas acceptation ; que pour retenir que la délivrance des lieux était avérée, la cour d'appel s'est fondée sur l'absence de démarches de monsieur X... et sur son absence de réaction à réception du commandement visant la clause résolutoire ; qu'en statuant ainsi, sans relever aucune circonstance de nature à lever l'équivoque pesant sur le silence du locataire, permettant de considérer qu'il avait été mis en possession des clés et des locaux objet du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ;
4°) ALORS QUE le juge doit analyser l'ensemble des pièces soumises à son examen par les parties ; que monsieur X... avait régulièrement versé aux débats (pièces 4 à 8) les extraits du registre du personnel de toutes les sociétés qu'il dirige (Carrières de Soubrebost, Technical, Technitrans, Technigranits) desquels il résultait que monsieur Z... n'était employé par aucune d'entre elles ; qu'en s'abstenant d'examiner ces éléments de preuve déterminants pour la solution du litige, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 1353 du code civil.
