LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, sans violer le principe de la contradiction et par des motifs suffisant à caractériser la volonté non équivoque de la S. H. E. M. E de renoncer à se prévaloir de la résiliation de la convention de location qu'elle avait notifiée aux époux X... le 26 février 1998, qu'un nouveau bail avait été conclu à cette date entre les parties, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié l'absence de gravité du grief tiré du défaut de production d'un certificat de conformité émanant d'un fumiste agréé et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur des manquements au règlement intérieur que ses constatations rendaient inopérante, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la souscription par les locataires d'une assurance pour une période antérieure à ce nouveau bail, en a souverainement déduit que la bailleresse ne rapportait pas la preuve d'une violation des obligations des preneurs justifiant la résiliation du bail ni d'une créance au titre de réparations locatives ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'état défectueux de la baignoire n'était dû qu'à la vétusté de cet élément d'équipement et retenu que son remplacement ne pouvait, de ce fait, être mis à la charge des preneurs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que cette constatation rendait inopérant, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la S. H. E. M. E aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la S. H. E. M. E à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros et rejette la demande de la S. H. E. M. E ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils pour l'association Société d'Habitation pour les employés de Metz et environs.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
En ce que l'arrêt infirmatif attaqué a débouté la SHEME de toutes ses demandes ;
Aux motifs premièrement qu'en signant l'acte de candidature du 17 décembre 1986 pour la location de l'appartement situé ... à Metz, Chantal Y... épouse X... s'est notamment engagée « à respecter, sans aucune restriction ni réserve, toutes les prescriptions du Comité Directeur de la société et spécialement les clauses et conditions du règlement intérieur », dont un exemplaire lui avait été remis contre signature d'un récépissé alors qu'elle demeurait encore .... Le règlement intérieur alors applicable à tout sociétaire était celui approuvé par les sociétaires lors de l'assemblée générale ordinaire tenue le 4 mai 1979. Il autorisait notamment la SHEME à dénoncer la location d'un appartement en cas de « manquements graves par rapport au paiement des loyers, la non occupation des locaux, le mauvais entretien des logements, la dégradation extérieure des bâtiments, les infractions se rapportant à l'ordre, à la tranquillité, à l'hygiène, au danger d'incendie et aux intérêts de la société en général ». L'article 22 de ce règlement intérieur faisait par ailleurs obligation à tout locataire d'assurer les lieux loués et d'être à tout moment en mesure de justifier tant de la police assurance que du paiement des primes annuelles. En l'occurrence, la lettre notifiant le 26 février 1998 à Chantal Y... épouse X... sa radiation la liste des sociétaires de la SHEME et la résiliation de la location retient le refus de Jean-Marie X... de retirer certains propos tenus par écrit et le défaut de production des attestations d'assurance pour la période précédant le 28 mai 1997. Le maintien dans les lieux des époux X... bien après cette notification de résiliation et la perception par la SHEME de l'échéance mensuelle correspondant au montant du loyer et des avances sur charges caractérisent sans équivoque la conclusion d'un nouveau bail dans la présente espèce, dans la mesure où il ressort de l'ordonnance de référé du tribunal d'instance de Metz du 7 décembre 2000 que la SHEME a fait assigner devant cette juridiction les époux X... en qualité de locataires, et non d'occupants sans titre, afin de les voir démonter l'installation électrique située sur le mur extérieur de leur appartement dans le cadre de travaux de ravalement de façade. De surcroît, la SHEME a sollicité devant le tribunal d'instance le prononcé de la résiliation du bail sur le fondement d'un défaut d'entretien des lieux postérieur au 26 février 1998 et non le constat de la résiliation notifiée à cette même date. Ce nouveau bail ne peut qu'être régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et non par les nouveaux statuts et règlement intérieur de la SHEME adoptés le 23 juin 2000, en raison de la radiation de Chantal Y... épouse X... de la liste des sociétaires et de l'absence de nouvelle adhésion signée par cette dernière ; Il sera rappelé que la circonstance que le bail soit soumis à la loi du 6 juillet 1989 n'empêche pas le bailleur d'agir en résiliation du bail sur la base de l'article 1184 du Code Civil ; en application de l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre en charge les réparations locatives, consistant en des travaux d'entretien courant et de menues réparations, à l'exception de celles occasionnées par malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et vétusté.
L'expert judiciaire a relevé la présence sur la baignoire en acier de six éclatements de l'émail qu'il estime être consécutifs à des chocs occasionnés par la chute d'objets, il note cependant que l'éclat situé à proximité de l'évacuation présente une corrosion du support acier ayant évolué dans le temps jusqu'au percement de novembre 2003, date à partir de laquelle cette baignoire a cessé d'être utilisée, et qu'il existe un phénomène de condensation sur la face extérieure ayant pu contribuer à la corrosion de la baignoire. Surtout, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que ladite baignoire a été installée il y a environ 25/ 30 ans. Aussi, compte tenu de la vétusté manifeste de cet élément, son remplacement ne peut être mis à la charge des preneurs, ne serait-ce que pour moitié. (…) Par courrier du 27 janvier 1987, la SHEME a autorisé Chantal X... à faire procéder, dans les règles de l'art par des professionnels de son choix, aux travaux de rénovation du circuit électrique et à l'installation d'un chauffage central branché dans un conduit de fumée, sous réserve de la production d'un certificat de conformité établi par un fumiste agrée pour le conduit de cheminée utilisé. Il résulte de la première partie du certificat de conformité d'installation intérieure de gaz que celle-ci a été réalisée par Jean-Marie X..., sans qualification professionnelle en la matière. Il n'en demeure pas moins que ladite chaudière a reçu l'aval des services de gaz de France concernant son raccordement, son étanchéité et le passage du gaz dans les canalisations comme le révèle la seconde partie du certificat de conformité. Par ailleurs, l'expert judiciaire a uniquement conclu lors de sa seconde visite à la nécessité d'une opération de désembouage de la chaudière. Les époux X... justifient avoir remédié à ce problème en produisant les bons d'intervention relatifs à la révision par un professionnel de la chaudière pour les années 2007 et 2008 concluant à l'absence de toute anomalie, le premier rapport d'entretien précisant qu'il n'y a pas de boue dans l'installation. (…) Les époux X... ont en outre toujours satisfait à leur obligation de s'assurer contre les risques locatifs, tel que cela résulte du courrier de la GMF en date du 16 septembre 2004 attestant de la souscription d'une assurance par Jean-Marie X... concernant le logement situé
... à Metz depuis le 28 mai 1987, et des attestations d'assurance délivrée par cette même compagnie pour la période du 28 mai 2005 au 27 mai 2008. (…) Dans ces conditions, la SHEME ne fait pas la preuve d'un manquement des époux X... à leurs obligations de preneur légitimant le prononcé de la résiliation du bail (…) En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de débouter la SHEME de ses demandes (arrêt attaqué, p. 3 à 8) ;
1°/ Alors qu'en relevant d'office, pour déduire que le maintien dans les lieux des époux X... après notification de la résiliation de la convention conclue avec la SHEME caractérisait la conclusion d'un bail verbal régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le moyen tiré de ce que la SHEME aurait fait assigner les époux X... devant le juge des référés du tribunal d'instance de Metz en qualité de locataires et non d'occupants sans titre, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a méconnu le principe contradictoire, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ Alors en toute hypothèse qu'en statuant par des motifs impropres à établir la renonciation de la SHEME à se prévaloir de la résiliation de la convention de location de l'appartement à Madame X... et de la qualité d'occupant sans droit ni titre dudit appartement des époux Colin, la cour d'appel n'a pas légalement justifié au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil ;
3°/ Alors qu'en recherchant dès lors si les époux X... avaient manqué à leurs obligations de locataires au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, au lieu de rechercher si les manquements au règlement intérieur qui avaient motivé la résiliation de la convention de location du logement et ceux postérieurs ne justifiaient pas les demandes formées par la SHEME à l'encontre de ces occupants sans droit ni titre, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
4°/ Alors, en toute hypothèse, qu'en écartant tout manquement de Madame X... à raison de l'installation d'un chauffage central branché dans un conduit de fumée motif pris que la chaudière avait reçu l'aval des services de gaz de France concernant son raccordement, son étanchéité et le passage du gaz dans les canalisations ainsi que le relevait le certificat de conformité produit par les époux X... après avoir pourtant constaté que l'autorisation de ces travaux l'avait été sous réserve de la production d'un certificat de conformité établi par un fumiste agréé pour le conduit de cheminée utilisé, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;
5°/ Alors, enfin et en toute hypothèse, qu'en relevant que les époux X... auraient toujours satisfait à leurs obligations de s'assurer contre les risques locatifs tout en constatant qu'il résultait d'un courrier de la GMF que Monsieur X... avait souscrit une assurance concernant le logement litigieux depuis le 28 mai 1987 cependant qu'il ressort de ses propres constatations que les locaux avaient été mis à la disposition des époux X... au plus tard le 27 janvier 1987, la cour d'appel qui n'a pas déduit de ses propres constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient nécessairement a derechef violé les articles 1134 et 1184 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
En ce que l'arrêt infirmatif attaqué a reconventionnellement condamné la SHEME à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal ;
Aux motifs que l'expert judiciaire a relevé la présence sur la baignoire en acier de six éclatements de l'émail qu'il estime être consécutifs à des chocs occasionnés par la chute d'objets, il note cependant que l'éclat situé à proximité de l'évacuation présente une corrosion du support acier ayant évolué dans le temps jusqu'au percement de novembre 2003, date à partir de laquelle cette baignoire a cessé d'être utilisée, et qu'il existe un phénomène de condensation sur la face extérieure ayant pu contribuer à la corrosion de la baignoire. Surtout, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que ladite baignoire a été installée il y a environ 25/ 30 ans. Aussi, compte tenu de la vétusté manifeste de cet élément, son remplacement ne peut être mis à la charge des preneurs, ne serait-ce que pour moitié. Or, le procès-verbal de constat de Maître Z... du 31 août 2007 fait apparaître que la baignoire a été remplacée par les époux X... ayant remisé l'ancienne à la cave. Bien que les époux X... ne justifient pas avoir été autorisés judiciairement à faire procéder au remplacement de la baignoire, l'urgence de la réparation, eu égard au caractère indispensable d'une baignoire dans un logement non équipé par ailleurs d'une douche, légitime de faire droit à la demande de remboursement présentée par les preneurs, étant relevé que la SHEME était informée de l'état de la baignoire à tout le moins depuis le compte-rendu de visite de la Sarl Audatherme du 15 janvier 2004. Les époux X... n'établissant pas avoir donné suite au devis de la société Damien Michel du 6 avril 2004 comportant la dépose de la baignoire hors d'usage et son remplacement moyennant la somme de 838, 20 euros TTC, il convient de retenir l'estimation proposée par l'expertise judiciaire, soit 700 euros TTC, présentant davantage d'objectivité que celle proposée par le cabinet d'expertise Aiguier dans son rapport du 27 novembre 2006 réalisé sur requête des époux X... (…) ; que les époux X... sont créanciers de la SHEME à concurrence de la somme de 700 euros au titre du remplacement de la baignoire (arrêt attaqué, page 4, dernier §, page 5, al. 1 à 5 et page 7, al. 6) ;
Alors qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre au moyen des écritures de la SHEME qui faisait valoir que selon les conclusions de Monsieur A... c'étaient les éclatements de l'émail dus à la chute d'objets, relevant de la responsabilité des utilisateurs, qui avaient entraîné une corrosion anormale du support acier de la baignoire jusqu'à son percement, de sorte que ces dégradations n'entraient pas dans le cadre des réparations que la SHEME devait assumer, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
