LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 695 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 22 juin 2010), que les époux Z... et Mme X... ont assigné M. Y... en dénégation d'une servitude de passage ;
Attendu que pour dire qu'il existe une servitude de passage conventionnelle, l'arrêt retient que constitue un titre récognitif, en tant qu'il est concordant avec d'autres titres établissant l'existence d'un droit de passage par voie conventionnelle, pour cause d'enclave, état non contesté par les époux
Z...
, au profit du fonds de M. Y..., l'acte en date du 15 juin 1998, portant rectification de l'acte de vente du 27 septembre 1996 entre la commune Lasalle et les époux
Z...
, dans lequel il est notamment déclaré que ceux-ci ont également acquis une parcelle à usage de chemin et il leur est rappelé que ce chemin est le seul accès à diverses propriétés et qu'ils devront laisser le libre passage aux propriétaires concernés ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'acte du 15 juin 1998 faisait référence au titre constitutif de la servitude, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux époux
Z...
et à Mme X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour les les époux Z... et Mme X....
Les époux Z... et Mme X... font grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que M. Y... bénéficiait d'une servitude conventionnelle de passage sur leurs fonds ;
AUX MOTIFS QUE le titre de propriété des époux
Z...
, soit l'acte du 27 septembre 1996, ne mentionne aucune servitude de passage grevant leurs parcelles numéro 627, 628, 629, 1074 et 1076 situées à LASALLE, ce qui s'explique notamment par le fait que le chemin litigieux n'apparaissait pas dans les parcelles vendues, erreur qui a donné lieu à un acte rectificatif du 15 juin 1998, évoqué ci-après ; que le titre de propriété du 2 juillet 1973 de Monsieur Y..., en vertu duquel il a acquis de Mlle Jacqueline A... la propriété sise sur la commune de SAINT BONNET de SALENDRINQUE, cadastrée, numéros 288 289, 290, 291 295, 301, 302, 303 et 304 lieu-dit CLAVEROLLES et 323, 324, 325, 326, 327, 328, 329 et 333 lieu-dit ruisseau d'OLIVET, dans le paragraphe relatif à l'origine de propriété, fait un rappel de servitudes ; que dans le cadre de la présente procédure, il est produit par les parties trois actes des 29 juillet 1881 et 26 février 1889, contenant les mentions suivantes :- acte de Me B... du 26 février 1889 concernant la vente par Monsieur Louis Joseph C... agissant en qualité de maître et d'administrateur des biens dotaux de Mme Charlotte D... son épouse à Monsieur Jean-Louis E..., comportant en troisième et quatrième pages cette mention : « la parcelle représentée par le numéro 387 a été divisée par une ligne brisée qui part de l'extrémité du mur continuant la prise d'eau au-dessous et vis-à-vis les Finiels, rencontre une première borne située au sommet intérieur du haut du chemin, s'infléchit à droite pour rencontrer une seconde borne située au centre d'un mamelon, séparant le versant du ruisseau d'Aigues-Mortes de celui d'Olivet, s'infléchit encore à droite pour aller remonter une borne placée sur le prolongement du côté du levant du pailler et situé sur cette ligne à 35 m de l'angle de la maison la plus rapprochée, et enfin prend la direction générale du chemin rural qui conduit à CLAVEROLLES et à GREVOULET en passant du côté du ruisseau d'Olivet »,- acte de Maître B... du 26 février 1889 concernant la vente par Monsieur Louis Joseph C... agissant en qualité de maître et d'administrateur des biens dotaux de Mme Charlotte D..., son épouse à Mme Sophie F... épouse de M. Jean Alphonse G... définissant le bien vendu, sis à St BONNET canton de Lasalle, situé dans la partie basse Ouest domaine de CLAVEROLLES, en quatrième page avec entre autres confronts : « du levant Jean-Louis E... et le chemin rural, du Midi ledit chemin et le ruisseau d'Aigues-Mortes, du nord le ruisseau d'Olivet »,- acte de Maître Pierre H... du 29 juillet 1881 concernant la vente par Monsieur Louis Joseph C... agissant en qualité de mandataire de Mme Charlotte D... son épouse à Monsieur Jean Alphonse G..., de parties du domaine de CLAVEROLLES dans les communes de SAINT BONNET et de LASALLE, comportant en 4° page la mention que le vendeur « concède audit G... un droit de passage dans son fonds au-dessous de la (prise ?) qui se trouve au haut de ladite prairie et par le chemin qui va à CLAVEROLLES passant devant les Finiels. Cette faculté cessera de plein droit le jour où G... à la suite d'une acquisition quelconque pourra aller de la propriété qu'il possède actuellement dans les fonds vendus directement... » ; que le chemin litigieux se retrouve bien dans ces trois actes par les confronts et lieudits auxquels il est fait référence, correspondant au tracé figurant sur le plan des lieux produit par les appelants ; que par l'acte rectificatif du 15 juin 1998 entre la commune de Lasalle et les époux
Z...
, ces derniers sont propriétaires également de la parcelle à usage de chemin cadastrée à LASALLE numéro 1081 ; que dans cet acte, il est déclaré par le représentant de la commune qu'il s'agit en fait d'un chemin privé donnant accès non seulement à la propriété des époux
Z...
mais également à d'autres propriétés plus éloignées ; qu'il est spécifié la clause suivante : « il est rappelé à Monsieur et Madame
Z...
que le chemin en question étant le seul accès à diverses propriétés ainsi qu'il a été dit ci-dessus, ils devront laisser le libre passage aux propriétaires concernés ce qu'ils reconnaissent et acceptent » ; que cet acte constitue un titre récognitif de servitude en application de l'article 695 du Code civil ; qu'en effet il est concordant avec les éléments ci-dessus rappelés, qui établissent l'existence d'un droit de passage aménagé par voie conventionnelle, pour cause d'enclave ; que les époux
Z...
, propriétaires du fonds asservi, reconnaissent l'état d'enclave des propriétés qui se trouvent plus éloignées du chemin, dont nécessairement celle de Monsieur Y... ainsi que le plan des lieux l'établit et la nécessité de laisser passer sur leur chemin les propriétaires de ces fonds ; que le titre récognitif fait expressément référence à l'état d'enclave, confirmé par les plans produits, par la lettre du maire de Saint Bonnet de SALENDRINQUE du 6 avril 2006 indiquant que : « 1° le chemin dit du Vernet à Olivet est entièrement privé ; 2° aucun tronçon communal ne permet l'accès au hameau de CLAVEROLLES », et par les photographies IGN produites par les appelants ; que le même raisonnement vaut pour Mme X... dont la propriété est située entre celle des époux
Z...
et celle de Monsieur Y..., étant au surplus observé que le fonds de Mme X... provient d'un démembrement de la propriété de Mlle A..., auteur commun avec Monsieur Y... ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a considéré que Monsieur Y... bénéficiait d'une servitude de passage sur les fonds de Monsieur et Madame
Z...
et de Mme X... et a débouté ces deniers de leurs demandes tendant à faire cesser tout passage sur le chemin litigieux ;
1°) ALORS QUE la création ou l'existence d'une servitude au profit d'un fonds dominant ne peut résulter que des mentions du titre du fonds servant ; que la cour d'appel qui, tout en constatant que la clause de rappel d'une servitude qu'elle relatait, et qui grèverait le fonds
Z...
, servant, au profit du fonds Y..., dominant, était stipulée dans le titre de propriété, du 2 juillet 1973, de ce dernier, a néanmoins jugé que ce titre établissait l'existence d'un droit de passage aménagé par voie conventionnelle, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a ainsi violé l'article 691 du code civil ;
2°) ALORS QU'en se fondant également sur les actes des 29 juillet 1881 et 26 février 1889 pour retenir l'existence au profit du fonds Y... d'un droit de passage aménagé par voie conventionnelle, sans vérifier si ces actes émanaient des auteurs des époux
Z...
, propriétaires du fonds servant, ce que ces derniers contestaient, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 691 du code civil ;
3°) ALORS QUE le titre récognitif d'une servitude doit faire référence au titre constitutif de cette servitude ; que la cour d'appel qui, tout en constatant que l'acte du 15 juin 1998, par lequel les époux
Z...
se sont vus reconnaître la propriété du chemin utilisé par M. Y... pour accéder à sa propriété, mentionnait seulement que ce chemin étant le seul accès à diverses propriétés, les premiers devraient laisser le libre passage aux propriétaires concernés ce qu'ils reconnaissaient et acceptaient, ce dont il résultait que cet acte ne faisait pas référence à un titre constitutif de servitude, a néanmoins jugé, pour constater que le fonds Y... disposait d'une servitude conventionnelle de passage sur les fonds
Z...
et X..., que cet acte constituait un acte récognitif de servitude, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a ainsi violé l'article 695 du code civil ;
4°) ALORS QUE l'état d'enclave d'un fonds ne permet pas la reconnaissance à son profit d'une servitude conventionnelle ; que la cour d'appel qui, pour constater que le fonds Y... disposait d'une servitude conventionnelle de passage sur les fonds
Z...
et X..., s'est fondée sur la circonstance inopérante que le premier fonds était enclavé, ce qui résulterait de la reconnaissance des époux
Z...
, d'un courrier du maire de Saint Bonet de Salendrinque ainsi que de plans et photos, a violé les articles 682 et 691 du code civil.
