LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° V 10-21. 218 et N 10-22. 913 ;
Donne acte à Mme X..., ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Le Trois place Masséna de sa reprise d'instance ;
Donne acte à M. Y... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Z..., prise en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société le Trois place Masséna ;
Constate la déchéance du pourvoi de Mme Z..., ès qualités ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° V 10-21. 218, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les parties privatives des lots 8, 9, 13 et 14 de la société Yvo étaient des arrières magasins et qu'elles étaient accessibles, à partir de la place Masséna, par un étroit couloir en sous-sol auquel on accédait au moyen d'un escalier prenant naissance à l'entrée de l'immeuble et constaté que la société Yvo était propriétaire du lot 18, contigu aux lots 13 et 14, qui disposait d'un accès direct à la voie publique du côté de la rue Masséna, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a souverainement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que ces lots n'étaient pas enclavés ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° N 10-22. 913, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il n'était pas établi qu'après la reprise des lieux par M. Y..., les sociétés Yvo et Le Trois place Masséna y soient passées au mépris des décisions de justice, la cour d'appel a pu déduire de ce seul motif qu'il n'était pas établi que ces sociétés aient commis une faute en relation de cause à effet avec le préjudice allégué par celui-ci ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi n° N 10-22. 913, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que rien ne permettait d'établir que les sociétés Yvo et Le Trois place Masséna aient agi dans le seul but de nuire à M. Y... et par pure malveillance, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la SCI Yvo, la société Le Trois place Masséna, Mme X..., ès qualités, M. A..., ès qualités, et Mme B..., ès qualités, demandeurs au pourvoi n° V 10-21. 218
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les sociétés YVO et LE TROIS PLACE MASSENA de leur demande tendant à voir constater l'état d'enclave et, en conséquence, l'existence d'une servitude légale, au profit des lots appartenant à la société YVO ;
Aux motifs que « dans un immeuble en copropriété, l'affectation qu'un propriétaire peut donner à la partie privative de son lot ne résulte pas de la qualification qui a été donnée à celle-ci dans l'état descriptif de division ou dans le règlement de copropriété, mais dépend, d'une part, de la destination de l'immeuble, d'autre part, de ce que permet la configuration des lieux telle qu'elle résulte de la division de l'immeuble ; qu'il s'ensuit que la société YVO, dont les parties privatives de ses lots 8, 9, 13 et 14 reliées entre elles par un escalier intérieur, sont accessibles à partir de la place Masséna par un étroit couloir en sous-sol auquel on accède au moyen d'un escalier prenant naissance dans l'entrée de l'immeuble, ne peut affecter celles-ci qu'à l'utilisation que ce passage permet et n'est pas fondée à réclamer, au motif que ce passage ne serait pas suffisant pour leur utilisation normale, qu'un autre passage soit pris sur les parties privatives des lots voisins » (arrêt attaqué, p. 6) ;
1°) Alors, d'une part, que l'article 682 du code civil confère un droit à une servitude sur les fonds voisins à tout fonds ne disposant pas d'un accès suffisant sur la voie publique pour son utilisation normale quelle que soit sa destination ; qu'ainsi les juges du fond doivent d'abord rechercher l'utilisation normale du fonds afin de déterminer ensuite si l'issue dont ledit fonds dispose sur la voie publique est ou non suffisante ; qu'en refusant de rechercher, comme le lui demandaient les exposantes (conclusions p. 9 à 12), si l'usage normal du fonds n'était pas ici d'être exploité en tant qu'établissement recevant du public, ce qui rendait l'accès existant insuffisant et le fonds enclavé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du Code civil ;
2°) Alors, d'autre part, que l'article 682 du code civil confère un droit à une servitude sur les fonds voisins à tout fonds ne disposant pas d'un accès suffisant sur la voie publique pour son utilisation normale quelle que soit sa destination ; qu'ainsi les juges du fond doivent d'abord rechercher l'utilisation normale du fonds afin de déterminer ensuite si l'issue dont il dispose sur la voie publique est ou non suffisante ; qu'en estimant au contraire que les exposantes étaient tenues de choisir, dans un immeuble en copropriété, une utilisation du lot compatible avec l'issue existante et qu'elles n'étaient pas en droit de réclamer un droit de passage sur les lots voisins même si le passage déjà existant n'était pas compatible avec l'utilisation normale de leur lot, la cour d'appel a privé les exposantes de tout droit à une servitude sur le seul fondement de l'existence d'une issue, même insuffisante, sur la voie publique et a ainsi violé l'article 682 du Code civil ;
3°) Alors, de troisième part, qu'en tout état de cause, un fonds doit être considéré comme enclavé dès lors que sa seule issue sur la voie publique est impraticable ; qu'en rejetant la demande formée par les exposantes, sans rechercher, comme elles le lui demandaient (conclusions p. 14 à 17), si quel que soit le mode d'exploitation choisi, l'issue existante, qui ne pouvait être améliorée, n'était pas impraticable parce que ne répondant à aucune norme de sécurité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du Code civil.
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. Y..., demandeur au pourvoi n° N 10-22. 913
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Y... de sa demande en réparation d'un préjudice résultant de l'impossibilité de louer ses lots ;
AUX MOTIFS QU'à l'appui de sa demande en paiement d'une somme de 300. 000 euros à titre de dommages et intérêts, Jean Paul Y... fait valoir qu'en raison des agissements de la S. C. I. Yvo et de la S. A. R. L. Le Trois Place Massena, il n'a pu louer les lots dont il est propriétaire ; que cependant ce n'est que le 26 juin 2008 que Jean Paul Y... a fait signifier à la S. A. R. L. Thaï San un commandement de quitter les lieux et qu'il a fait procéder à l'expulsion de cette société ; que dans le procès verbal d'expulsion qu'il a établi le même jour, l'huissier de justice indique qu'à la fin de ses opérations il a fait refermer les lieux, les a déclarés repris au nom de Jean Paul Y... et a fait défense à quiconque d'y pénétrer ; que si la S. C. I. Yvo et la S. A. R. L. Le Trois Place Massena ont tenté, par diverses procédures, d'obtenir la réouverture du local de Jean-Paul Y... afin d'y passer pour accéder à leurs locaux, leurs demandes ont toutes été rejetées et il n'est pas établi qu'elles soient passées par ce local au mépris des décisions de justice ; que dès qu'il a repris possession de ses locaux, Jean-Paul Y... était en mesure de faire lui-même construire le mur séparatif qui lui aurait permis d'une part, d'empêcher la S. A. R. L. Le Trois Place Massena de les utiliser comme passage, d'autre part, de les proposer immédiatement à un nouveau locataire ; qu'il n'est donc pas établi que la S. C. I. Yvo et la S. A. R. L. Le 3 Place Masséna aient commis une faute en relation de cause à effet avec le préjudice allégué par Jean Paul Y... qui sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts ;
1°) ALORS, d'une part, QUE le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux par un locataire devenu occupant sans droit ni titre est indépendant de la signification du commandement de quitter les lieux ; qu'en écartant l'existence du préjudice de Monsieur Y... subi du fait de la résistance abusive opposée par les occupants sans droit ni titre à l'autorité de chose jugée des décisions prononçant la résiliation du bail au prétexte que le bailleur aurait tardé à procéder à l'expulsion des occupants, cependant qu'il incombait à ces derniers d'obtempérer aux décisions de justice et de faire cesser le trouble dont ils étaient les auteurs, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS, d'autre part, QUE l'auteur d'un préjudice est tenu d'en réparer toutes les conséquences dommageables ; que la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; que la Cour d'appel qui, pour écarter le préjudice de Monsieur Y... lié à l'impossibilité de pouvoir relouer son local à compter de l'arrêt du 11 janvier 2007 signifiant aux deux sociétés leur qualité d'occupants sans droit ni titre, a retenu qu'il serait à l'origine de son propre préjudice en refusant de procéder à leur expulsion par la force et à la réparation du mur séparatif à la reconstruction duquel les sociétés avaient été condamnées à son profit, a violé l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS, enfin, QUE la qualité d'occupant sans droit ni titre court jusqu'au constat de l'impossibilité pour le locataire de jouir des locaux ; que la Cour d'appel qui a refusé de reconnaître le préjudice subi par Monsieur Y... du fait de l'indisponibilité dans laquelle ce dernier se trouvait, faute de reconstruction du mur séparatif entre le local loué par les sociétés et son local objet de l'expulsion de ces dernières, de pouvoir relouer son bien, aux motifs que ce dernier n'établirait pas la preuve du maintien dans les lieux des locataires expulsés récalcitrant cependant qu'elle constatait le maintien de l'accès du lot loué par la société Yvo au lot de Monsieur Y... n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1382 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Y... de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS QUE rien ne permet d'établir que la S. C. I. Yvo et la S. A. R. L. Le Trois Place Massena ont réclamé un droit de passage sur les parties privatives des lots de Jean Paul Y... dans le seul but de nuire à ce dernier et par pure malveillance ; qu'elles n'ont donc commis aucune faute dans l'exercice de leur droit d'agir en justice, en sorte que Jean-Paul Y... sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
ET ALORS QUE le droit d'ester en justice dégénère en abus lorsqu'une partie a conscience du caractère infondé de sa demande, notamment lorsqu'elle a été suffisamment éclairée par les motifs de décisions antérieurement rendues ; que la Cour d'appel qui, pour écarter la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de Monsieur Y... s'est bornée à retenir que « rien ne permet d'établir que la S. C. I. Yvo et la S. A. R. L. Le Trois Place Massena ont réclamé un droit de passage sur les parties privatives des lots de Jean Paul Y... dans le seul but de nuire à ce dernier et par pure malveillance », sans rechercher si, comme l'y invitait de Monsieur Y..., et comme cela avait été admis par le Tribunal, la société Masséna ne pouvait ignorer invoquer depuis près de deux ans un bail commercial inexistant tandis que la société Yvo invoquait un droit que son propre titre lui déniait, cependant que ces constatations objectives établissaient la mauvaise foi dont faisaient preuve les deux sociétés depuis plus de deux ans dans leur acharnement à s'opposer à ce que Monsieur Y... puisse reprendre possession de son bien (conclusions, p. 29) a privé sa décision de base légale au regard de l'article 32-1 du Code de procédure civile.
