LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que l'erreur commise quant aux bâtiments dans le formulaire destiné à la SOGAP ne présentait aucun caractère substantiel compte tenu du peu d'importance des bâtiments omis et de leur mauvais état d'entretien et que Mme X... avait signé ce formulaire de notification de vente manifestant ainsi sa volonté de vendre sa propriété, en ce nécessairement compris les deux bâtiments édifiés sur certaines des parcelles vendues, la cour d'appel a pu en déduire que l'acceptation de l'offre par la SOGAP avait rendu la vente parfaite au sens de l'article 1589 du code civil ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le notaire avait rempli son devoir d'information à l'égard de ses clients, démontrant les avoir avertis des risques de l'opération choisie en prenant soin de faire signer le formulaire de vente par Mme X... laquelle reconnaissait par là-même la possibilité d'exercice de son droit de préemption par la SAFER destinataire de ce document, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve et sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M X..., divorcée Y... et M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... divorcée Y... et M. Z..., in solidum, à payer à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Garonne Périgord la somme de 2 500 euros et condamne Mme X..., divorcée Y... et M. Z... à payer à M. A... et à la société Mutuelles du Mans assurances la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... et de M. Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour Mme X..., divorcée Y... et M. Z....
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'action engagée par la SAFER SOGAP à l'encontre de Madame X... et d'avoir dit que Madame X... devait régulariser l'acte authentique de vente portant sur l'ensemble immobilier situé commune de HAUTEFAYE, pour une contenance de 17 ha 46 a 55 ca, moyennant la somme de 33. 500 € au profit de la SOGAP dans le délai de deux mois de la signification de la décision sous astreinte de 1000 € par mois de retard,
AUX MOTIFS QUE l'erreur commise par le notaire dans le formulaire de notification de la vente à la Sogap (case « Non » cochée dans les rubriques relatives à la présence de bâtiments d'habitation et d'exploitation sur le fonds vendu) pourrait seulement être invoquée par la destinataire, et non par Hélène X... qui, connaissant la consistance de ses biens, n'a pu se méprendre à cet égard, étant relevé de surcroît que compte tenu du peu d'importance des bâtiments omis et de leur mauvais état d'entretien, cette erreur ne présente aucun caractère substantiel et n'est susceptible d'entraîner ni la nullité de la notification de la vente, ni l'irrecevabilité de l'action de la Sogap ; que c'est encore à tort que les appelants soutiennent qu'Hélène X... n'aurait pas eu la volonté de céder sa maison ni sa bergerie, ce qui résulterait à la fois du fait qu'elle n'a pas donné mandat d'instrumenter au notaire et des erreurs entachant la notification de la vente à la Sogap ; qu'en effet, le défaut de réquisition d'instrumenter, laquelle ne constitue pas un acte obligatoire, ne suffit pas à démontrer l'absence de volonté de vendre, dès lors que la preuve de cette volonté résulte d'autres éléments ; qu'en l'espèce, cette preuve est apportée par les propres déclarations des appelants indiquant qu'ils souhaitaient que la propriété d'Hélène X..., en ce compris les bâtiments, soit transmise à Maxime Z..., et du fait que l'intéressée a signé le formulaire de notification de vente à la Sogap, manifestant ainsi sa volonté de vendre sa propriété, en ce nécessairement compris les deux bâtiments édifiés sur certaines des parcelles vendues (arrêt, p. 4 et 5),
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES SELON LESQUELS le fait pour le notaire d'avoir, par l'apposition de croix dans les cases intitulées NON réservées aux informations relatives à la présence de bâtiments d'habitation et à la présence de bâtiments d'exploitation se trouvant sur le formulaire d'information rempli le 12 octobre 2005, ne constitue pas des erreurs substantielles de nature à entraîner la nullité du formulaire puisque la SAFER a été en mesure d'exercer son droit de préemption précisément au vu de ce formulaire et qu'elle n'invoque au surplus aucune erreur qui aurait vicié son consentement alors qu'elle-même justifie avoir eu connaissance des dégradations d'un bâtiment appartenant à la venderesse et dont elle a fait dresser constat le 3 juillet 2006 (jugement p. 7) ;
ALORS QUE, D'UNE PART, les bâtiments d'habitation et ceux qui n'ont plus d'utilisation agricole n'entrent pas dans les prévisions de la loi autorisant leur préemption par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural, peu important la qualification donnée à ces bâtiments par le notaire dans son avis de vente ; qu'en l'espèce, il est établi que la transmission de propriété ayant fait l'objet de la préemption de la SAFER concernait diverses parcelles comportant un bâtiment d'habitation et d'anciens bâtiments d'exploitation vétustes et non entretenus ; qu ‘ en refusant d'annuler la décision de préemption de la SAFER motif pris que l'erreur commise par le notaire affirmant à tort, dans la notification de la vente à la SAFER, que celle-ci ne portait pas sur des bâtiments d'habitation et d'exploitation, ne pouvait être invoquée que par la SAFER destinataire de l'offre et ne présentait pas de caractère substantiel compte tenu du peu d'importance des bâtiments omis et de leur mauvais état d'entretien, la cour d'appel a violé l'article L 143-1 du Code rural ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, la notification d'une offre de vente à une SAFER ne saurait valoir vente et doit être annulée dès lors qu'il résulte des éléments de la cause que le vendeur n'a pas eu l'intention de vendre aux conditions stipulées et qu'ainsi, la rencontre des volontés n'a pu s'opérer ; que Madame X... a fait valoir qu'elle n'avait pas eu l'intention de vendre ses biens mais de transmettre à moindre frais sa propriété à son héritier, d'où le prix dérisoire indiqué dans l'acte et la volonté de garder un droit d'usage sa vie durant sur les bâtiments d'habitation ; que par ailleurs, le formulaire adressé à la SAFER intitulé « Information sur la vente d'un fonds agricole » était ambigu quant à la portée de cet acte et sa possibilité d'engendrer des droits au profit de la SAFER ; qu'en affirmant que la volonté de Madame X... de vendre sa propriété en ce compris les bâtiments était clairement établie par le fait que les appelants avaient indiqué qu'ils souhaitaient que la propriété de Madame X... soit transmise à Monsieur Z... et que Madame X... avait signé le formulaire de notification de vente à la SOGAP, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et ne répondant pas aux conclusions des exposants, entachant ainsi sa décision d'une violation de l'article 455 du code de procédure civile.
Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame X... et Monsieur Z... de leurs demandes dirigées contre la compagnie MMA, ès qualité d'assureur de Maître DE B..., notaire, et Maître DE B...,
AUX MOTIFS QUE c'est avec raison que le tribunal a débouté Hélène X... et Maxime Z... de leurs demandes dirigées contre Me de B... ; qu'à cet égard, la preuve de ce que le notaire a exercé son devoir de conseil résulte du fait qu'il a proposé à Hélène X... et à Maxime Z..., venus le consulter en vue de la transmission de la propriété de celle-là à celui-ci dans les conditions les moins onéreuses possible pour ce dernier, la solution juridique la mieux adaptée à leur cas, à savoir une vente ; qu'en effet, compte tenu de leur degré de parenté, les parties ne pouvaient envisager une donation, car cette opération aurait été imposée au taux de 60 % de la valeur des biens donnés ; que par ailleurs, contrairement à ce qu'elles prétendent, elles n'auraient pu bénéficier de la réduction des droits d'imposition de 30 %, prévue par l'article 790 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur à l'époque, pour les donations en pleine propriété consenties par un donateur âgé de plus de 65 ans et de moins de 75 ans, dans la mesure où Hélène X... était âgée de plus de 75 ans lorsqu'elle est venue consulter le notaire, le 7 octobre 2005, comme étant née le 20 octobre 1927, étant précisé que les dispositions plus favorables de l'article 790 du code général des impôts, invoquées par les appelants à la page 17 de leurs dernières écritures, ont été créées par la loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005 et n'existaient pas à la date de la consultation ; qu'Hélène X... et Maxime Z... ne peuvent non plus prétendre qu'une donation avec réserve d'usufruit ou d'un droit d'usage d'habitation aurait constitué une solution financièrement plus favorable, alors que selon la rédaction de l'article 790 du code général des impôts en vigueur à l'époque, il n'était prévu aucune réduction des droits d'imposition pour les donations en nue-propriété consenties par un donateur âgé de plus de 75 ans, ce qui était le cas en l'espèce ; que de même, ils ne peuvent sérieusement soutenir que le notaire aurait dû leur conseiller, pour échapper au droit de préemption de la Sogap en application des dispositions de l'article L. 143-4 du code rural, de réaliser une aliénation moyennant une rente viagère servie pour la totalité ou pour l'essentiel sous forme de prestations de services personnels, alors que Maxime Z..., alors âgé de 61 ans et domicilié commune de Mérignac, en Gironde, c'est-à-dire à plus de 150 km du domicile d'Hélène X..., située commune de Connezac en Dordogne, ne prétend ni ne démontre qu'il aurait pu assurer personnellement de telles prestations ; que dès lors, la solution de la vente était la plus appropriée, ceci d'autant plus que la société Mutuelle du Mans assurances iard affirme, sans être contredite, qu'il est convenu que Maxime Z... ne paierait pas le prix, de sorte qu'il n'aurait eu à régler que les droits afférents à l'opération ; qu'Hélène X..., qui a été conseillée de manière avisée, ne démontre pas que son consentement à la cession envisagée ait été vicié ; que c'est donc à tort qu'elle soutient que la notification de la vente à la Sogap serait atteinte de nullité pour vice de son consentement ; qu'elle n'établit pas davantage qu'elle n'ait pas été informée du seul risque que comportait l'opération, à savoir l'exercice du droit de préemption de la Sogap, puisqu'elle a signé le formulaire de notification de la vente à cet organisme ; qu'enfin, elle ne prouve aucune faute du notaire, de sorte que ses demandes de dommages et intérêts ne sont pas fondées, de même que celles de Maxime Z... (arrêt p. 5 et 6) ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, SELON LESQUELS en l'espèce, il résulte des explications données par le notaire dans sa lettre du 31 mai 2006 que celui-ci a envisagé avec sa cliente âgée de plus de 75 ans les modalités de transmission de ses biens à son petit cousin Maxime Z... présent lors de la consultation dans les conditions les moins onéreuses pour eux deux ; qu'ainsi seule la cession pouvait être envisagée compte tenu de son faible taux d'imposition de 5, 09 % au détriment de la donation dont le taux de 60 % avait été jugé excessif ; que cette version donnée par le professionnel est effectivement corroborée par la signature le 12 octobre 2005 par Madame X... du formulaire de vente destiné à la SAFER lequel constitue également une preuve des diligences du notaire (jugement p. 8 pénultième alinéa) ;
ALORS QUE, D'UNE PART, il appartient à celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information de rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; que Madame X... a toujours soutenu n'avoir jamais été informée des risques et des conséquences de l'exercice du droit de préemption de la SAFER, le notaire s'étant borné à lui faire signer un formulaire type parfaitement ambigu intitulé « information sur la vente d'un fonds agricole », sans lui expliquer la portée de cet acte ; qu'en affirmant cependant, pour écarter toute responsabilité du notaire, que Madame X... aurait été conseillée de manière avisée sur l'opération de vente envisagée et qu'elle n'établissait pas qu'elle n'aurait pas été informée du risque tenant à l'exercice d'un droit de préemption de la Sogap puisqu'elle avait signé le formulaire de notification de la vente à cet organisme, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ; que la preuve que le débiteur d'une obligation de conseil a bien rempli cette obligation ne saurait résulter de sa seule affirmation ; qu'en considérant, par motifs adoptés, qu'il résultait des explications données par le notaire dans sa lettre du 31 mai 2006 que celui-ci avait bien informé sa cliente des modalités de transmission de ses biens à son petit cousin, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS QU'ENFIN, si le notaire ne peut se voir imputer à faute de ne pas avoir prévu une évolution ultérieure du droit, il doit tenir compte des évolutions annoncées ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a estimé que Madame X... et Monsieur Z... ne pouvaient reprocher au notaire de ne pas leur avoir conseillé une donation susceptible de bénéficier de droits d'imposition de 30 % dès lors que les dispositions en ce sens de l'article 790 du code général des impôts n'avaient été créées que par la loi du 30 décembre 2005 et n'existaient pas encore à la date de la consultation du notaire, le 7 octobre 2005 ; qu'en ne recherchant pas si, à cette date, les dispositions plus favorables n'étaient pas d'ores et déjà annoncées, de sorte qu'il incombait à tout officier ministériel diligent d'en informer ses clients, le manquement de Maître DE B... sur ce point étant fautif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
