LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 avril 2010), que la société Hôtel du Soleil Isola 2000 a, au mois de juin 2003, acquis les lots 1, 2 et 3 d'un immeuble en copropriété puis a revendu, par acte du 8 novembre 2007, le lot n° 3 à M. X... ; que neuf copropriétaires ont fait assigner la société Hôtel du Soleil Isola 2000, le syndicat des copropriétaires " Le Pas du Loup " et M. X... en annulation et inopposabilité de la vente ainsi qu'en restitution des parties communes indûment annexées ;
Sur le second moyen :
Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour débouter les copropriétaires, l'arrêt retient qu'il appartient à ceux-ci de faire statuer sur la question de l'inclusion des parties communes dans la cession et ses conséquences l'assemblée générale et que le syndicat des copropriétaires présent à la procédure s'en est rapporté à justice à défaut de disposer d'une délibération d'assemblée générale permettant au syndic de prendre position ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'action d'un copropriétaire en restitution des parties communes qu'un copropriétaire s'est indûment appropriées n'est pas subordonnée à la justification d'un vote de l'assemblée générale préalable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ses dispositions relatives à la recevabilité de l'action, l'arrêt rendu le 30 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Hôtel du Soleil Isola 2000, M. X... et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Pas de Loup aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Hôtel du Soleil Isola 2000, de M. X... et du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Pas de Loup et les condamne à payer à Mme Y..., aux époux Z..., B..., aux sociétés Lisevic, Alexandre, Scluos et Gestion d'Isola 2000 la somme globale de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Y... et les huit autres demandeurs
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Y..., Monsieur Z..., Madame A... épouse Z..., la SCI Lisevic, la SCI Alexandre, la SCI Scluos, Monsieur B..., Madame C... épouse B... et la société de gestion d'Isola 2000 de l'ensemble de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les demandes en justice doivent avoir un objet qui relève de l'office du juge lequel ne saurait ni constater ni se livrer à des supputations en donnant son opinion sur des évènements non encore accomplis ou des intentions non révélées ; qu'ainsi, la demande des appelants tendant à ce qu'il soit dit et jugé que la cession du 8 novembre 2007 avait pour but de détourner les dispositions de l'article 22 de la loi de 1965 ne saurait constituer une demande en justice au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et doit en conséquence être déclarée irrecevable ; que si l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en son second alinéa est en effet d'ordre public, pour autant il ne dispose que sur son objet, savoir la réduction des voix et, par extension, la possibilité d'écarter à l'occasion des votes en assemblée générale, des conventions qui n'auraient été conclues qu'en fraude de ses dispositions mais non point sur les conventions ellesmêmes qui n'ont d'effet qu'entre les parties, étant observé que les causes de nullité des conventions évoquées par les appelants n'appartiennent qu'aux parties contractantes et non aux tiers qui n'ont pas un intérêt direct à la nullité qu'ils revendiquent ; que la cession litigieuse du 8 novembre 2007 conclue entre la SARL Hôtels du Soleil Isola 2000 et Monsieur X... ne saurait être annulée à la demande de copropriétaires qui n'y ont pas été parties ;
ET AUX MOTIFS éventuellement adoptés du jugement qu'il s'agit de reproches vagues et généraux et d'affirmations non étayées juridiquement par l'application de textes de loi précis qui interviennent dans un contexte conflictuel caractérisé par plusieurs procédures en cours ; qu'il n'est pas établi que les parties concernées n'avaient pas qualité pour contracter, que l'accord ne s'est pas fait sur le bien et le prix de façon licite ; que les allégations concernant le prix, 122. 000 euros et son paiement demeurent sans effet, les contractants devant notaire, s'étant parfaitement entendus sur ces modalités, sans nuire aux tiers sur ce point ; qu'ainsi il ne ressort pas des pièces fournies aux débats que des manoeuvres, erreur, violence ou dol aient été commises pour parvenir à une vente frauduleuse permettant de contourner les dispositions de l'article 22 de la loi du 15 juillet 1965 ; qu'il n'est en outre pas produit aux débats des procès-verbaux d'assemblée générales depuis cette cession établissant un abus de majorité ;
1°- ALORS QUE les copropriétaires minoritaires demandaient à la Cour d'appel de prononcer la nullité ou l'inopposabilité de la cession du 8 novembre 2007 en faisant valoir à l'appui de cette demande, que cette cession avait pour but de détourner les dispositions de l'article 22 de la loi de 1965 ; qu'en s'estimant saisie d'une demande tendant à obtenir l'opinion du juge sur le but de la cession, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°- ALORS QU'en refusant de trancher la demande tendant à voir dire et juger que la cession du 8 novembre 2007 avait pour but de détourner les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et de voir prononcer en conséquence, la nullité ou l'inopposabilité de cette cession au motif qu'elle aurait été saisie d'une demande qui ne relèverait pas de l'office du juge, la Cour d'appel a méconnu son office et violé l'article 12 du Code de procédure civile ;
3°- ALORS QUE toute personne intéressée peut demander le prononcé de la nullité ou l'inopposabilité d'une convention ayant pour but de détourner une règle d'ordre public ; que dès lors les copropriétaires minoritaires sont recevables à invoquer la nullité ou l'inopposabilité d'une cession de lots qui n'a d'autre but que de permettre au copropriétaire vendeur, par une fraude aux dispositions d'ordre public de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, de se rendre maître des décisions aux assemblées générales ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé les articles 6 du Code civil, 22 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°- ALORS QUE la nullité ou l'inopposabilité de la cession dont le but est de détourner les dispositions d'ordre public de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieures à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires, n'est pas subordonnée à la preuve d'un abus de majorité commis postérieurement à la cession ; qu'ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5°- ALORS QU'en se bornant à écarter par des motifs inopérants, l'existence de manoeuvres, erreur, violence ou dol commis par une partie à l'égard de l'autre, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne résultait pas des circonstances de l'espèce à savoir du montant anormalement bas du prix de cession, du caractère hors norme des modalités de paiement du prix sur dix ans et hors la comptabilité du notaire, de l'absence de stipulation d'un intérêt, de la circonstance que le lot vendu n'a pas été exclu du projet de rénovation et de commercialisation de la société venderesse qui représentait l'acquéreur aux assemblées générales, que la cession du 8 novembre 2007 était fictive et avait pour but avec la complicité de Monsieur X..., de permettre au vendeur, par une fraude à la loi, de se rendre maître des décisions aux assemblées générales, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 du Code civil et 22 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Y..., Monsieur Z..., Madame A... épouse Z..., la SCI Lisevic, la SCI Alexandre, la SCI Scluos, Monsieur B..., Madame C... épouse B... et la société de gestion d'Isola 2000 de l'ensemble de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QU'en matière de copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires est, sauf le contentieux ultérieur relatif aux nullités de ses délibérations, seule investie du pouvoir de statuer sur les appropriations de parties communes et leurs conséquences ; qu'à supposer que la cession litigieuse du 8 novembre 2007 entre la SARL Hôtels du Soleil Isola 2000 et Monsieur Jean-Luc X... ait englobé une partie commune, ce qui au demeurant serait de plein droit inopposable au syndicat des copropriétaires et par conséquent aux divers copropriétaires, ce syndicat et ces derniers n'y ayant pas été parties et les contrats n'ayant d'effet qu'entre les parties contractantes, il appartiendrait aux copropriétaires contestants de faire statuer sur ce point et ses conséquences, l'assemblée générale avec, s'il y a lieu, mise en oeuvre postérieurement du contentieux des contestations des délibérations de telles assemblées ; qu'ainsi, la demande tendant à ce que la surface concernée soit restituée au syndicat doit être rejetée, le syndicat des copropriétaires présent à la procédure s'en étant rapporté à justice à défaut de disposer d'une délibération d'assemblée générale permettant au syndic de prendre position sur ce point ; que pour les motifs sus énoncés, la question de l'inopposabilité de la cession aux copropriétaires ne se pose pas ;
1°- ALORS QUE, si le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires, qu'il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, tout copropriétaire dont le lot comprend une quote-part des parties communes peut néanmoins et ce quelle que soit la position du syndicat des copropriétaires sur la question litigieuse, exercer seul les actions tendant à obtenir le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes ; qu'en l'espèce, les copropriétaires minoritaires étaient parfaitement recevables à agir en justice pour obtenir la restitution aux parties communes de ce qu'un autre copropriétaire s'était indûment approprié, et ce même si le syndicat des copropriétaires s'en était rapporté à justice ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°- ALORS QUE, l'action individuelle d'un copropriétaire tendant à obtenir le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes n'est pas subsidiaire et n'est pas subordonnée à la justification d'un vote de l'assemblée générale préalable à son action ou d'un refus du syndicat l'ayant obligé à s'adresser à justice ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a encore violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°- ALORS QU'en considérant que seule l'assemblée générale serait investie du pouvoir de statuer sur les appropriations de parties communes et leurs conséquences, la Cour d'appel a méconnu son office et violé l'article 12 du Code de procédure civile ;
4°- ALORS QU'en matière de propriété, le titre translatif constitue une preuve du droit de propriété, preuve étrangère à la question de l'opposabilité du contrat aux tiers ; qu'en énonçant que l'acte de cession incluant des parties communes serait de plein droit inopposable aux copropriétaires qui n'ont pas été parties à cette cession, la Cour d'appel a violé l'article 1165 du Code civil.
