LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 mars 2010), que l'Office public d'habitations à loyer modéré de la ville de Paris devenu l'Office public d'aménagement et de construction de Paris (l'OPAC), propriétaire d'un logement et d'un emplacement de stationnement donnés à bail à Mme X...- Y..., a assigné cette dernière ainsi que M. Y... et Mme Z...en résiliation de bail et expulsion ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que Paris habitat OPH ne rapporte pas la preuve du défaut d'occupation personnelle des lieux par la locataire ni celle d'une cession prohibée et que ses développements relatifs à la justification de l'assurance des lieux loués ou à la régularisation de l'arriéré locatif ne sont pas invoqués à l'appui de la demande de résiliation mais comme l'illustration de ce que Mme X...- Y... se serait désintéressée de son bail depuis que le logement a été cédé à son fils ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions d'appel, Paris habitat OPH invoquait à la fois, au soutien de sa demande de résiliation, l'inoccupation et la cession du logement, le défaut d'assurance et l'arriéré locatif, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions et violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté Mme X...- Y... de sa demande de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 9 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme X...- Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X...- Y... à payer à l'établissement public Paris habitat OPH la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X...- Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour l'établissement Paris habitat OPH.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté les demandes visant à la résiliation des conventions, à l'expulsion des locataires et de tous occupants, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE « tout en rappelant les dispositions de l'article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948 applicables aux habitations à loyer modéré par renvoi de l'article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation, PARIS HABITAT OPH fonde sa demande de résiliation du bail sur les dispositions de l'article 1741 du code civil en ce que Mme X...- Y... a méconnu les clauses du bail stipulant que " le preneur occupera le logement exclusivement pour son habitation personnelle (et) celle de ses enfants ", " s'interdit (..) de prendre aucune initiative pouvant avoir pour objet ou pour effet de mettre l'Office en présence d'un autre occupant " et s'oblige " de ne pouvoir en aucun cas, même accidentellement, ni céder, ni sous-louer, ni mettre gratuitement à la disposition de tiers non mentionnés dans le présent engagement, en meublé ou non, tout ou partie des lieux loués, la location devant toujours de condition expresse et absolue rester personnelle au preneur " ; que les développements de PARIS HABITAT OPH relatifs à la justification de l'assurance des lieux loués ou à la régularisation de l'arriéré locatif ne sont pas invoqués à l'appui de la demande de résiliation mais comme illustration de ce que Mme X...- Y... se serait " désintéressée du sort de son bail depuis que le logement est cédé à son fils " ; que la charge de la preuve des griefs reprochés à la locataire pèse sur le bailleur ; que PARIS HABITAT OPH ne peut tirer aucun élément probant des lettres recommandées avec demande d'avis de réception adressée à Mme X...- Y... le 21 juin 2007 et le 14 août 2007 à l'adresse des lieux loués, retournées à l'expéditeur sans mention " n'habite pas à l'adresse indiquée " ni même " non réclamé, retour à l'envoyeur ", ou de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à Mme X...- Y... le 14 août 2007 chez une tierce personne qui a elle-même signé l'avis de réception ; que l'huissier de justice requis par le bailleur le 19 octobre 2007 a constaté que le nom " Y...-X... " figurait sur la boîte aux lettres, que se trouvaient dans le logement M. Jean-Charles Y... et Mlle Adeline Z..., tous deux domiciliés ..., M. Y... ayant déclaré à 1'huissier de justice qu'il occupait l'appartement en l'absence de sa mère " en vacances actuellement ", que le logement de quatre pièces principales était meublé, la cuisine, la salle de bains et les WC étant " conformes à leur destination ", et l'huissier de justice n'ayant nullement relevé, contrairement à ce que laisse entendre PARIS HABITAT OPH dans ses conclusions, qu'aucun document, lettre ou objet personnel n'aurait été trouvé dans le logement ; que la circonstance que l'ameublement soit qualifié de " chiche " par 1'huissier de justice ou que l'appartement soit en désordre est sans intérêt ; qu'il ne peut rien être déduit de la déclaration de M. Y... selon laquelle il a indiqué à l'huissier de justice " je n'ai pas de bail d'habitation à mon nom ", l'ambiguïté du propos permettant de l'interpréter comme signifiant que le bail des lieux loués litigieux n'est pas à son nom d'autant que M. Y... est locataire de PARIS HABITAT OPH à l'adresse qu'il a déclarée et qu'il n'est nullement établi qu'il a cédé son logement à son beau-père ; qu'enfin, l'affirmation du gardien de l'immeuble recueillie par l'huissier de justice selon laquelle Mme X...- Y... aurait quitté le logement depuis quatre ans, qui n'est étayée d'aucune pièce (le document sibyllin établi le 22 septembre 2008 par un autre gardien étant dépourvu de toute portée), n'emporte pas la conviction de la cour ; que PARIS HABITAT OPH ne rapporte pas la preuve du défaut d'occupation personnelle des lieux par la locataire ni celle d'une cession prohibée ; que dans ces conditions, la démonstration contraire offerte par Mme X...- Y... n'est pas nécessaire ; que le jugement sera infirmé dans toutes ses dispositions » ;
ALORS QUE, premièrement, après avoir rappelé que des loyers n'avaient pas été acquittés et que le locataire n'avait pas justifié d'une assurance garantissant les risques locatifs, PARIS HABITAT OPH a écrit « ces manquements injustifiés, graves et répétés par le locataire à ses obligations contractuelles depuis l'année 2007 attestent que Mme X...- Y... s'est désintéressée du sort de son bail depuis que le logement a été cédé à son fils » (p. 8), puis conclu à la confirmation du jugement (p. 10), sachant que le jugement avait prononcé la résiliation judiciaire des conventions et ordonné en conséquence l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef ; qu'en refusant d'examiner le défaut de paiement des loyers ainsi que le défaut de production d'attestation d'assurance, comme manquement susceptible de justifier la résiliation judiciaire, les juges du fond ont dénaturé les conclusions de PARIS HABITAT OPH (3 avril 2009, p. 8 et 10) ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, l'intimé qui sollicite la confirmation du jugement, sans invoquer de moyen nouveau, s'approprie les motifs du jugement ; qu'en s'abstenant de rechercher, en tout état de cause, et à supposer même que le défaut de production d'attestation d'assurance n'avait pas été articulé sous forme de moyen, si, sollicitant la confirmation du jugement, PARIS HABITAT OPH s'appropriant les motifs des premiers juges, ne devait pas être regardé comme invoquant, en cause d'appel, un défaut de paiement des loyers, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1184 du code civil et 954 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté les demandes visant à la résiliation des conventions, à l'expulsion des locataires et de tous occupants, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE « tout en rappelant les dispositions de l'article 10-2° de la loi du 1er septembre 1948 applicables aux habitations à loyer modéré par renvoi de l'article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation, PARIS HABITAT OPH fonde sa demande de résiliation du bail sur les dispositions de l'article 1741 du code civil en ce que Mme X...- Y... a méconnu les clauses du bail stipulant que " le preneur occupera le logement exclusivement pour son habitation personnelle (et) celle de ses enfants ", " s'interdit (..) de prendre aucune initiative pouvant avoir pour objet ou pour effet de mettre l'Office en présence d'un autre occupant " et s'oblige " de ne pouvoir en aucun cas, même accidentellement, ni céder, ni sous-louer, ni mettre gratuitement à la disposition de tiers non mentionnés dans le présent engagement, en meublé ou non, tout ou partie des lieux loués, la location devant toujours de condition expresse et absolue rester personnelle au preneur " ; que les développements de PARIS HABITAT OPH relatifs à la justification de l'assurance des lieux loués ou à la régularisation de l'arriéré locatif ne sont pas invoqués à l'appui de la demande de résiliation mais comme illustration de ce que Mme X...- Y... se serait " désintéressée du sort de son bail depuis que le logement est cédé à son fils " ; que la charge de la preuve des griefs reprochés à la locataire pèse sur le bailleur ; que PARIS HABITAT OPH ne peut tirer aucun élément probant des lettres recommandées avec demande d'avis de réception adressée à Mme X...- Y... le 21 juin 2007 et le 14 août 2007 à l'adresse des lieux loués, retournées à l'expéditeur sans mention " n'habite pas à l'adresse indiquée " ni même " non réclamé, retour à l'envoyeur ", ou de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à Mme X...- Y... le 14 août 2007 chez une tierce personne qui a elle-même signé l'avis de réception ; que l'huissier de justice requis par le bailleur le 19 octobre 2007 a constaté que le nom " Y...-X... " figurait sur la boîte aux lettres, que se trouvaient dans le logement M. Jean-Charles Y... et Mlle Adeline Z..., tous deux domiciliés ..., M. Y... ayant déclaré à 1'huissier de justice qu'il occupait l'appartement en l'absence de sa mère " en vacances actuellement ", que le logement de quatre pièces principales était meublé, la cuisine, la salle de bains et les WC étant " conformes à leur destination ", et l'huissier de justice n'ayant nullement relevé, contrairement à ce que laisse entendre PARIS HABITAT OPH dans ses conclusions, qu'aucun document, lettre ou objet personnel n'aurait été trouvé dans le logement ; que la circonstance que l'ameublement soit qualifié de " chiche " par l'huissier de justice ou que l'appartement soit en désordre est sans intérêt ; qu'il ne peut rien être déduit de la déclaration de M. Y... selon laquelle il a indiqué à l'huissier de justice " je n'ai pas de bail d'habitation à mon nom ", l'ambiguïté du propos permettant de l'interpréter comme signifiant que le bail des lieux loués litigieux n'est pas à son nom d'autant que M. Y... est locataire de PARIS HABITAT OPH à l'adresse qu'il a déclarée et qu'il n'est nullement établi qu'il a cédé son logement à son beau-père ; qu'enfin, l'affirmation du gardien de l'immeuble recueillie par l'huissier de justice selon laquelle Mme X...- Y... aurait quitté le logement depuis quatre ans, qui n'est étayée d'aucune pièce (le document sibyllin établi le 22 septembre 2008 par un autre gardien étant dépourvu de toute portée), n'emporte pas la conviction de la cour ; que PARIS HABITAT OPH ne rapporte pas la preuve du défaut d'occupation personnelle des lieux par la locataire ni celle d'une cession prohibée ; que dans ces conditions, la démonstration contraire offerte par Mme X...- Y... n'est pas nécessaire ; que le jugement sera infirmé dans toutes ses dispositions » ;
ALORS QUE, les règles régissant les logements HLM sont d'ordre public ; qu'ils sont attribués conformément à une procédure particulière, et en considération de la situation personnelle du bénéficiaire ; qu'il importe dès lors qu'on puisse vérifier que l'attributaire occupe effectivement le logement qui lui a été attribué et ne le met pas à la disposition d'un tiers, en violation des règles applicables ; que dans l'hypothèse où l'institution gérant le logement se prévaut d'indices et présomptions pour établir que l'attributaire n'occupe pas le logement, et l'a mis à la disposition d'un tiers, les juges du fond ont l'obligation, à supposer qu'ils estiment que les indices mis en avant, un à un, ne soient pas déterminant, de les examiner, en les regroupant, pour déterminer si, regroupés, ils ne permettent pas d'acquérir la conviction de l'inoccupation du logement par l'attributaire ; qu'en l'espèce, si les juges du fond ont analysé un à un les indices invoqués par PARIS HABITAT OPH, en revanche, ils n'ont pas procédé à un examen groupé de ces indices à l'effet de déterminer si rapprochés les uns des autres, ils n'établissaient pas l'inoccupation par le locataire et la mise à disposition à un tiers, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ensemble au regard des dispositions L 411-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
