LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que les époux X..., qui avaient, le 25 juin 2002, notifié à leurs locataires un congé pour vendre un appartement leur appartenant, ont, selon acte reçu le 20 août 2003 par M. Y..., notaire, conclu un compromis de vente avec Mme Z... ; que le congé notifié aux locataires ayant été annulé par un jugement du 8 juin 2004 et ceux-ci ayant exercé leur droit de préemption après notification, le 3 décembre 2004, d'un nouveau congé, Mme Z... a recherché la responsabilité civile des époux X... et de M. Y... ; que l'arrêt infirmatif attaqué (Pau, 30 juin 2009) l'a déboutée de ses demandes ;
Sur le premier moyen, pris en ses quatre branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est annexé au présent arrêt :
Attendu qu'ayant relevé que le notaire n'avait pas délivré le congé initial dont la validité n'était pas mise en cause au moment de la conclusion du compromis de vente et ayant retenu que Mme Z... était seule à l'origine de son préjudice, tenant, selon celle-ci, à l'incertitude dans laquelle elle avait été laissée quant à la possibilité de réaliser la vente, dès lors que, informée rapidement de la situation liée à la présence des locataires, elle avait persisté dans sa volonté d'acquérir le bien, dont, contrairement à ce que soutient le moyen, l'impossibilité est résultée de l'exercice régulier par les locataires de leur droit de préemption et non de l'inefficacité du compromis à la suite du défaut d'examen de la validité du congé par le notaire, la cour d'appel, qui n'avait pas à répondre à une argumentation dénuée de portée, tirée de la vérification que le notaire aurait dû effectuer de l'intention des locataires de quitter les lieux, en l'absence de tout facteur de doute sur ce point, a, indépendamment du motif surabondant relatif à l'intervention d'un notaire aux côtés de l'acquéreuse, légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
Et sur le second moyen, pris en ses deux branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est annexé au présent arrêt :
Attendu que, d'abord, l'arrêt relève que, lors de la passation du compromis de vente, la validité du congé n'était pas mise en cause, répondant ainsi aux conclusions prétendument négligées ; qu'ensuite, la cour d'appel a retenu que Mme Z... était seule à l'origine de son préjudice ; que, dès lors, le moyen, qui manque en fait en sa première branche et est inopérant en sa seconde branche, ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X..., et celle de la SCP Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour Mme Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Madame Z... de sa demande tendant à ce que la SCP Y... soit condamnée, solidairement avec les époux X..., à lui payer la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que Madame B..., épouse Z..., a, dès l'origine, su que le bien qu'elle se proposait d'acquérir était loué ; que les courriers versés aux débats établissent qu'elle a toujours été informée par la SCP Y... des péripéties relatives à cette vente dans les meilleurs délais ; qu'elle a toujours fait répondre par l'intermédiaire de son notaire qu'elle persistait à vouloir acquérir ce bien et qu'elle faisait son affaire personnelle du problème des locataires ; que ce simple rappel des faits est en contradiction avec un manquement de la SCP Y... à son devoir d'information ; qu'il en est de même pour un manquement au devoir de conseil d'autant que Madame B..., épouse Z..., était assistée de son notaire, la SCP Y... étant débitrice de ce devoir vis-à-vis de ses propres clients à ce stade des relations existant entre les parties ; qu'ayant été informée rapidement après la signature de l'acte sous seing privé et persistant dans sa volonté d'acquérir le bien, Madame B..., épouse Z..., est à l'origine du préjudice qu'elle allègue sans qu'il y ait lieu de s'attarder sur les plus amples moyens invoqués ; qu'en effet, lors de la passation du compromis de vente, la validité du congé n'était pas mise en cause ; que par la suite, les vendeurs étaient bien fondés à attendre la décision du Tribunal d'instance de Biarritz avant d'en délivrer un nouveau ; qu'enfin, la SCP notariale n'a pas délivré le congé annulé et qu'à supposer une faute de sa part consistant à ne pas avoir examiné sa validité, cette faute n'aurait aucune incidence sur le préjudice allégué par Madame B..., épouse Z..., le délai pour délivrer un nouveau congé régulier étant dépassé, le projet de compromis de vente adressé à Maître C..., notaire de Madame B..., épouse Z..., étant du 19 août 2003 et n'ayant fait l'objet d'aucune observation de sa part (arrêt attaqué, pp. 5-6) ;
ALORS, d'une part, QUE le notaire n'est pas déchargé de sa responsabilité du fait de l'intervention d'un autre notaire aux côtés d'une des parties à l'acte litigieux ; qu'en estimant que l'intervention de Maître C..., notaire de Madame Z... et destinataire du projet de compromis de vente, était de nature à exclure toute responsabilité de la SCP Y... à l'égard de Madame Z..., notamment en raison de la faute consistant à n'avoir pas examiné la validité du congé délivré le 25 juin 2002, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
ALORS, d'autre part, QUE le notaire doit s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en estimant que la SCP Y... n'avait pas engagé sa responsabilité en raison de l'impossibilité dans laquelle s'est trouvée Madame Z... d'obtenir la réitération par acte authentique du compromis de vente conclu le 20 août 2003, tout en relevant que le notaire n'avait pas examiné la validité du congé pour vendre délivré aux locataires de Monsieur et Madame X..., d'où il résultait nécessairement que la SCP Y... avait engagé sa responsabilité vis-à-vis de Madame Z... en ne s'assurant pas que le congé pour vendre expressément visé dans le compromis de vente du 20 août 2003 était valide, élément qui conditionnait l'efficacité du compromis de vente litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du Code civil ;
ALORS, de troisième part, QUE dans des conclusions demeurées sans réponse (signifiées le 4 décembre 2008 p. 7, al. 1 à 5), Madame Z... faisait valoir que la SCP Y... avait engagé sa responsabilité à son égard en ne vérifiant pas que les locataires avaient effectivement accepté le congé pour vendre qui leur avait été délivré le 25 juin 2002, comme indiqué dans le compromis de vente du 20 août 2003 ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions déterminantes, le notaire devant s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il dresse, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, enfin, QUE la victime a droit à la réparation intégrale de son préjudice sans que puisse lui être opposé le fait qu'elle aurait pu limiter ce préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en estimant que Madame Z... ne pouvait en toute hypothèse être indemnisée, au motif qu'elle se trouvait à l'origine du préjudice qu'elle alléguait dans la mesure où elle avait persisté dans sa volonté d'acquérir le bien même après avoir été informée des « péripéties relatives à cette vente », quand Madame Z... ne pouvait se voir reprocher de n'avoir pas renoncé à l'opération après avoir été informée du risque d'inefficacité du compromis de vente qui ne lui était pas imputable, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Madame Z... de sa demande tendant à ce que les époux X... soient condamnés, solidairement avec la SCP Y..., à lui payer la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que Madame B..., épouse Z..., a, dès l'origine, su que le bien qu'elle se proposait d'acquérir était loué ; que les courriers versés aux débats établissent qu'elle a toujours été informée par la SCP Y... des péripéties relatives à cette vente dans les meilleurs délais ; qu'elle a toujours fait répondre par l'intermédiaire de son notaire qu'elle persistait à vouloir acquérir ce bien et qu'elle faisait son affaire personnelle du problème des locataires ; que ce simple rappel des faits est en contradiction avec un manquement de la SCP Y... à son devoir d'information ; qu'il en est de même pour un manquement au devoir de conseil d'autant que Madame B..., épouse Z..., était assistée de son notaire, la SCP Y... étant débitrice de ce devoir vis-à-vis de ses propres clients à ce stade des relations existant entre les parties ; qu'ayant été informée rapidement après la signature de l'acte sous seing privé et persistant dans sa volonté d'acquérir le bien, Madame B..., épouse Z..., est à l'origine du préjudice qu'elle allègue sans qu'il y ait lieu de s'attarder sur les plus amples moyens invoqués ; qu'en effet, lors de la passation du compromis de vente, la validité du congé n'était pas mise en cause ; que par la suite, les vendeurs étaient bien fondés à attendre la décision du Tribunal d'instance de Biarritz avant d'en délivrer un nouveau ; qu'enfin, la SCP notariale n'a pas délivré le congé annulé et qu'à supposer une faute de sa part consistant à ne pas avoir examiné sa validité, cette faute n'aurait aucune incidence sur le préjudice allégué par Madame B..., épouse Z..., le délai pour délivrer un nouveau congé régulier étant dépassé, le projet de compromis de vente adressé à Maître C..., notaire de Madame B..., épouse Z..., étant du 19 août 2003 et n'ayant fait l'objet d'aucune observation de sa part (arrêt attaqué, pp. 5-6) ;
ALORS, d'une part, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 4 décembre 2008, p. 5 § 1er et p. 9 § 5), Madame Z... faisait valoir que les époux X... avaient engagé leur responsabilité à son égard en délivrant aux locataires un premier congé nul et en laissant penser dans le compromis de vente du 20 août 2003 que le droit de préemption des locataires se trouvait purgé, ceux-ci ayant prétendument accepté de quitter les lieux ; qu'en ne se prononçant pas sur la responsabilité des époux X... et en laissant sans réponse ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de Procédure civile ;
ALORS, d'autre part, QUE la victime a droit à la réparation intégrale de son préjudice sans que puisse lui être opposé le fait qu'elle aurait pu limiter ce préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en estimant que Madame Z... ne pouvait en toute hypothèse être indemnisée, au motif qu'elle se trouvait à l'origine du préjudice qu'elle alléguait dans la mesure où elle avait persisté dans sa volonté d'acquérir le bien même après avoir été informée des « péripéties relatives à cette vente », quand Madame Z... ne pouvait se voir reprocher de n'avoir pas renoncé à l'opération après avoir été informée du risque d'inefficacité du compromis de vente qui ne lui était pas imputable, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
