AR/PP
Numéro 3033/09
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 30/06/09
Dossier : 07/02260
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
Affaire :
S.C.P. [F]
C/
[U] [P] épouse [R],
[S] [E] [Z] [I], [H] [T] [V] épouse [I]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé par Monsieur NEGRE, Président,
en vertu de l'article 452 du Code de Procédure Civile,
assisté de Madame PICQ, faisant fonction de Greffier,
à l'audience publique du 30 Juin 2009
date indiquée à l'issue des débats.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 18 Mai 2009, devant :
Monsieur NEGRE, Président
Madame RACHOU, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile
Madame CARTHE MAZERES, Conseiller
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.C.P. [F] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour
assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS
INTIMES :
Madame [U] [P] épouse [R]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assistée de Me BONNECAZE-DEBAT, avocat au barreau de BAYONNE
Monsieur [S] [E] [Z] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Madame [H] [T] [V] épouse [I]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentés par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assistés de Me VELLE-LIMONAIRE, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 18 JUIN 2007
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
Monsieur et Madame [I] étaient propriétaires d'un immeuble situé à [Adresse 7] loué à Monsieur [J] et Madame [Y] en vertu d'un bail à usage d'habitation du 23 décembre 1997.
Le 25 juin 2002, Monsieur et Madame [I] leur ont notifié un congé pour vendre.
Le 20 août 2003, Maître [F], notaire des époux [I], a reçu un compromis de vente au profit de Madame [R], assistée de son notaire, Maître [A].
Le 17 septembre 2003, Maître [F] était informé par Maître [G], notaire des locataires, de la nullité selon eux du congé délivré.
Par jugement du 8 juin 2004, le Tribunal d'Instance de BIARRITZ a déclaré inopposable à Madame [Y] et nul à l'égard de Monsieur [J] le congé pour vendre délivré le 25 juin 2002.
A la suite de la délivrance d'un nouveau congé le 3 décembre 2004, les locataires ont finalement exercé leur droit de préemption.
Madame [R] a alors recherché la responsabilité de Maître [F] et des époux [I], estimant avoir subi un préjudice financier de leur fait.
Par jugement du 18 juin 2007, le Tribunal de Grande Instance de BAYONNE a condamné la SCP [F] à payer à Madame [R] la somme de 20.000 € et 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Il a mis hors de cause Monsieur et Madame [I], les a déboutés de leur demande en dommages et intérêts et condamné Madame [R] à leur payer 750 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la dite décision étant assortie de l'exécution provisoire.
La SCP [F] a régulièrement interjeté appel de la décision le 29 juin 2007.
Elle s'est désistée de son appel à l'encontre de Monsieur et de Madame [I] le 29 octobre 2007.
Madame [R] a interjeté appel provoqué à l'égard de Monsieur et de Madame [I] le 9 avril 2008.
Par ordonnance du 14 octobre 2008, les deux procédures ont été jointes.
Par conclusions du 26 janvier 2009, la SCP [F] demande à la Cour le débouté de Madame [R] et sa condamnation à lui payer 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par conclusions du 4 décembre 2008, Madame [R] demande à la Cour la confirmation de la décision en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la SCP [F] et sa réformation pour le surplus.
Elle conclut à la condamnation solidaire de la SCP et des époux [I] à lui payer la somme de 80.000 € en réparation de son préjudice et 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par conclusions du 12 février 2009, Monsieur et Madame [I] demandent à la Cour la confirmation de la décision sauf à leur accorder 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions,
Vu l'avis du procureur général en date du 4 décembre 2007,
Vu l'ordonnance de clôture en date du 17 mars 2009 ;
SUR CE :
Attendu que la SCP [F] fait valoir à l'appui de sa déclaration d'appel que le premier juge a à tort retenu sa responsabilité pour défaut de conseil ou de diligence ;
Qu'en effet, le notaire n'est tenu d'un devoir de conseil qu'à l'égard de son client ;
Que par ailleurs, Maître [F] n'était pas juge de la validité du congé délivré ayant en outre interrogé le Cridon sur ce point qui l'avait assuré de sa validité ;
Qu'elle n'a été saisie qu'à l'été 2003 et n'avait donc pas le temps matériel de délivrer un nouveau congé avant le compromis de vente du 23 août 2003 ;
Qu'il fallait attendre pour ce faire la décision du Tribunal d'Instance de BIARRITZ, étant observé que seuls les vendeurs avaient qualité pour cette délivrance ;
Qu'elle rappelle ne pas être l'auteur du congé annulé ;
Qu'enfin, Madame [R] a été informée dès le 17 octobre 2003 de la difficulté ;
Qu'en toute hypothèse, Madame [R] est seule responsable du préjudice allégué qui ne peut s'analyser qu'en une perte de chance ;
Attendu que Monsieur et Madame [I] concluent que dès l'origine il était fait mention de la présence de locataires ;
Qu'ils ne sont pas responsables du fait que ceux-ci n'ont pas respecté leur engagement de quitter les lieux en janvier 2004 ;
Que Madame [R] est à l'origine de son propre préjudice et que sa réclamation est scandaleuse et démesurée comme représentant 46 % du prix de l'appartement ;
Qu'ils sont donc bien fondés, vu leur âge et leurs ressources modestes, à solliciter des dommages et intérêts ;
Attendu que Madame [R] rappelle que dans l'acte sous seing privé il était indiqué que les locataires avaient confirmé leur intention de quitter les lieux pour le 14 janvier 2004 au plus tard ;
Qu'elle soutient que les époux [I] ont commis une faute en délivrant un congé nul ainsi que le notaire qui n'a pas vérifié sa validité ;
Que Maître [F], saisi par les époux [I] en début d'année 2003, avait jusqu'au 14 juillet 2003 pour faire régulièrement délivrer un nouveau congé ;
Que la SCP n'a jamais informé les époux [I] de ce que le congé pouvait être annulé et n'a accompli aucune des diligences nécessaires pour les informer de la situation réelle ;
Que la SCP et les époux [I] ont également commis une faute en ne notifiant le droit de préemption que le 3 décembre 2004 alors que le compromis de vente était antérieur ;
Que Maître [F] est tenu d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il rédige ainsi que d'un devoir de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte ;
Qu'enfin, il ne peut lui être reprocher son imprudence, devant vendre son propre bien pour pouvoir en acquérir un autre ;
Que son préjudice est constitué par le coût de son relogement, des frais de garde meuble, de déménagement, d'un préjudice moral et de la perte de chance d'acquérir un bien comparable à un prix équivalent ;
¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿¿
Attendu que contrairement à ce que conclut Madame [P], épouse [R] les correspondances de Maître [G] ont été régulièrement communiquées et sont versées aux débats ;
Attendu qu'il est constant que Madame [P], épouse [R], a, dès l'origine, su que le bien qu'elle se proposait d'acquérir était loué ;
Que les courriers versés aux débats établissent qu'elle a toujours été informée par la SCP [F] des péripéties relatives à cette vente dans les meilleurs délais ;
Qu'elle a toujours fait répondre par l'intermédiaire de son notaire qu'elle persistait à vouloir acquérir ce bien et qu'elle faisait son affaire personnelle du problème des locataires ;
Que ce simple rappel des faits est en contradiction avec un manquement de la SCP [F] à son devoir d'information ;
Qu'il en est de même pour un manquement au devoir de conseil d'autant que Madame [P], épouse [R], était assistée de son notaire, la SCP [F] étant débitrice de ce devoir vis-à-vis de ses propres clients à ce stade des relations existant entre les parties ;
Qu'ayant été informée rapidement après la signature de l'acte sous seing privé et persistant dans sa volonté d'acquérir le bien, Madame [P], épouse [R] est à l'origine du préjudice qu'elle allègue sans qu'il y ait lieu de s'attarder sur les plus amples moyens invoqués ;
Qu'en effet, lors de la passation du compromis de vente, la validité du congé n'était pas mise en cause ;
Que par la suite, les vendeurs étaient bien fondés à attendre la décision du Tribunal d'Instance de BIARRITZ avant d'en délivrer un nouveau ;
Qu'enfin, la SCP notariale n'a pas délivré le congé annulé et qu'à supposer une faute de sa part consistant à ne pas avoir examiné sa validité, cette faute n'aurait aucune incidence sur le préjudice allégué par Madame [P], épouse [R], le délai pour délivrer un nouveau congé régulier étant dépassé, le projet de compromis de vente adressé à Maître [A], notaire de Madame [P], épouse [R] étant du 19 août 2003 et n'ayant fait l'objet d'aucune observation de sa part ;
Attendu que la décision sera infirmée et Madame [P], épouse [R] déboutée de ses demandes ;
Attendu que le seul fait d'ester en justice n'est pas constitutif d'un abus ouvrant droit à dommages et intérêts de ce chef ;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCP [F] et de Monsieur et Madame [I] les frais irrépétibles engagés ;
Qu'il y a lieu de leur allouer respectivement 1.500 € et 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Infirme la décision déférée ;
Et statuant à nouveau,
Déboute Madame [P], épouse [R] de ses demandes ;
La condamne à payer à la SCP [F] mille cinq cents euros (1.500 €) sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et à Monsieur et Madame [I] trois mille euros (3.000 €) sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Déboute Monsieur et Madame [I] de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne Madame [P], épouse [R] aux dépens de la procédure et autorise les SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZÉ et LONGIN / LONGIN-DUPEYRON / MARIOL, avoués, à les recouvrer conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Pascale PICQRoger NEGRE
